リースバックとは？メリット・デメリット・やばいと言われる理由・後悔しないポイントを解説

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.04.09

今の家に住み続けたいが、「急な資金が必要」「家が相続のトラブルになるかもしれない」などの悩みを持っている方もいるのではないでしょうか。

そのような方には、家の所有権を売却し、リース(賃貸)契約を結ぶことで今の家に住み続けられるリースバックがおすすめです。

本記事では、リースバックの概要、主な目的やメリット・デメリットなどを詳しく解説します。

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リースバックとは？

リースバックとは「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれ、自身の所有する物件を企業に売却し、その後も賃貸として住み続けることです。

家を売却することで、まとまったお金を短時間で手に入れることができ、そのまま家に住み続けられるため引っ越しなどの手間がかからないといった特徴があります。

また、売却した資金で住宅ローンを完済することができ、固定資産税や維持費などの支払いをなくすことも可能です。

リースバックの目的

ここからは、リースバックの目的についてご紹介します。

リースバックの目的は、下記の通りです。

• 住宅ローンの返済
• 相続の準備
• 老後の資金調達
• 離婚して住み続ける場合

ここでは、リースバックの目的について詳しく解説します。

住宅ローンの返済

リースバックの目的の一つとして住宅ローンの返済があります。
自宅をリースバックすることにより得た資金で、残っている住宅ローンの返済に充てることができます。
これは住宅ローンの支払いが困難になった方にとって有効な手段です。ただし、賃貸として借り続けるため、毎月の家賃が発生します。そのため、リースバックを利用する際は、家賃支払いが可能な経済状況であることが重要です。

相続の準備

リースバックは、相続の準備として有効な手段の一つです。相続税の支払いや遺産分割によるトラブルを避けるために、リースバックを活用するケースが増えています。

具体的には、下記のようなメリットがあります。

1. 不動産を売却し、相続税を支払うための資金を得る
2. リースバック契約により、住み慣れた家に住み続けることが可能

このような形で、相続の準備としてリースバックを利用することは、相続税・納税対策や遺産分割トラブルの回避に有効です。ただし、売却価格が低く設定される可能性や家賃負担が増える点には注意が必要です。

老後の資金調達

リースバックは、老後の資金調達の方法としても活用できます。特に、年金生活で収入が減少するなかで一定の資金が必要な場合や、突然の大病など急な出費が予想されるケースに有効です。
リースバックでは、売却した家に賃貸として住み続けることができます。そのため、新たな住まいを探す手間や、引っ越しの費用なども節約することが可能です。

離婚しても住み続ける場合

リースバックは、離婚により所有者ではない妻が家を維持する手段としても非常に有効です。住まいの維持に不安を感じる場合や、離婚によって子どもの転校などを避けたい場合に、リースバックが一つの解決策となります。
具体的には、離婚した後も自宅から引っ越したくない妻が、家を売却した企業から家をリース（賃貸）するという形を取ります。これにより、学区など生活環境を変えずに住み続けることが可能です。

ただし、リースバックは一時的な資金調達に過ぎないため、その後の生活計画や賃貸料の支払い能力などをしっかりと考慮する必要があります。また、家を購入した企業との契約内容によっては、自宅を永遠に維持することが難しいケースもあるのでリースバックを選択する際には十分な情報収集と慎重な判断が求められます。

リースバックを活用するメリット

ここからは、リースバックを活用するメリットをご紹介します。
リースバックを活用する代表的なメリットは以下の3つです。

• 住み慣れた家に住める
• 維持コスト・リスクがなくなる
• まとまった資金を短期間で得られる

それぞれのメリットを具体的に見ていきましょう。

住み慣れた家に住める

リースバックは、家を売却しそのまま賃貸として住み続けることが可能な仕組みです。そのため、引っ越しの手間や新しい環境への適応といったストレスを避けることができます。
長年生活してきた地域の人々との関係は変わらず、近所の施設も変わらず利用できるため生活環境を変えることにストレスを感じる人も安心です。これは精神的な安定や生活の質を維持する上で大きなメリットと言えるでしょう。

維持コスト・リスクがなくなる

リースバックを活用することで住宅ローンを一括で返済でき、住宅ローンの返済リスクをなくすことができます。
また、リースバックを活用した場合、その後の物件維持にかかるコストやリスクはすべてリースバック会社が負担します。これには、固定資産税、管理費、修繕費などが含まれます。維持にかかる経済的負担がなくなることで、生活費に余裕ができ、安心して生活できるようになります。
老後、突然の修繕などの大きな出費が発生した場合でも、リースバック会社がすべて対応するため不安なく住み続けることが可能となります。

表にまとめると以下のようになります。

また、災害で建物が倒壊、水没し、建物の資産価値が損なわれるといったリスクを負うこともありません。

まとまった資金を短期間で得られる

リースバックを活用するメリットの一つが、まとまった資金が得られるという点です。
通常の不動産売却では、買い手を見つけて売却手続き完了に通常3ヶ月～半年ほどかかりますが、リースバックの場合は業者が家を買い取るため短期間でまとまった資金が得られます。
この資金を使って新たな投資をする、学費にする、老後資金にするなどの活用が可能です。

リースバックを活用するデメリット

多くのメリットがある一方、デメリットも存在します。

リースバックを活用するデメリットは主に3つです。

• 売却価格が低くなる傾向がある
• 相場より高い家賃を払う可能性がある
• 賃貸期間が無制限とは限らない

ここでは、デメリットを詳しく解説します。

売却価格が低くなる傾向がある

リースバックは業者が一括現金で買い取るため、一般的な仲介による売買契約よりも売却価格が安くなる傾向があると言われています。これは、購入者側が将来的にリスクを負うことを考慮して価格を抑えるためです。

金額に納得できるかどうかはその人次第ですが、リースバックは、通常の不動産買取よりも更に安くなることもあるので慎重な検討が必要です。

相場より高い家賃を払う可能性がある

リースバックで売却された家に住み続ける場合の家賃は、売却先の業者によって決められます。

リースバック後の家賃の決め方は、一般的な賃貸住宅とは異なり売却価格の7～13%で設定されているケースが多く、売却価格が高くなれば家賃が高くなります。

そのため、想定よりも高額の家賃を支払うことになったり、地域周辺の家賃相場よりも高い相場で支払わなければならなくなったりする可能性があります。

リースバックを行う際は、売却額と合わせて家賃もしっかり確認しましょう。

賃貸期間が無制限とは限らない

リースバックで売却したあとも長く住みたいと考える方は多いですが、無期限で借りられるわけではありません。

リースバック後の賃貸契約は2年以内の契約期間であることが多く、この契約は更新を前提としない「定期賃貸借契約」がほとんどです。

双方の合意がある場合は再契約することで賃貸借契約を継続できますが、貸主には拒否権があります。

契約更新時に合意が得られなければ継続して住むことができなくなり、引っ越す必要があるので注意が必要です。

リースバックがやばいと言われる理由

ここからは、リースバックがやばいと言われる理由をご紹介します。

リースバックがやばいと言われる理由は、下記の通りです。

• 家賃が高くて払えない
• 契約更新できずに退去しないといけなくなった
• リースバック業者が倒産

リースバックは普通の家の売却や賃貸契約と異なる点が多く、違いをよく理解しないまま利用し、さまざまなトラブルに見舞われるケースがあります。

ここでは、リースバックがやばいと言われる理由を詳しく解説するので、ぜひ参考にしてください。

家賃が高くて払えない

リースバックでは、一度自宅を売却し賃貸として借り戻す形になります。この際、自宅の売却価格が相場よりやや低く設定される傾向があります。その反面、賃貸料金は周辺相場よりも高く、これがリースバックが「やばい」と言われる一因となっています。
具体的には、自宅売却の際に得た資金で生活をしていくなかで、家賃が高額であれば資金が早く底をつき、結果的に家賃の支払いが困難になるケースが考えられます。また、年金収入などで家賃を払う場合でも、その他の生活費と合わせて家賃が高額であれば負担が大きくなります。
あとで後悔しないためにも、リースバックを検討する際には家賃相場を調査し、自身の収入や生活費と照らし合わせて家賃を支払い続けられるか計画的に検討することが大切です。

契約更新できず退去しないといけなくなった

リースバックでは、所有者が自宅を企業に売却し、その後賃貸として住み続ける形をとります。しかし、この契約は必ずしも無制限の期間が保証されているわけではありません。
契約期間が終了した際に更新できない事情が生じた場合、退去を余儀なくされる可能性があります。
契約更新ができない理由としては、賃貸人（元の所有者）の支払い遅延やリースバック会社の判断などが考えられます。また、契約更新時には家賃の上昇も予想されます。経済状況や物件の評価により、家賃が上昇し手の届かない範囲となると住み続けることが難しくなるでしょう。
このように、リースバックで自宅に住み続けられる一方で、契約更新に関連するリスクも抱えているのが現状です。そのため、リースバックを検討する際には、契約期間や更新条件をしっかり確認することが重要となります。

リースバック業者が倒産

リースバックがやばいと言われる理由に、リースバック業者が倒産してしまうというケースも考えられます。
業者が倒産してしまうと、その後の契約更新やメンテナンスなどが途絶えてしまう可能性があります。
たとえば、リースバック業者が管理していた物件のメンテナンスや修繕が滞ってしまい、生活に支障をきたす可能性があります。最悪の場合、業者の倒産により契約が無効になり、住む場所を失う危険性もあります。

契約が無効になってしまった場合、家の所有権は別の業者に売却されてしまう可能性があり、そのまま家に住み続けられるかどうかは新しい業者判断になってしまいます。
「売却を考えている業者が信頼できる企業なのか」「業績は安定しているのか」などを事前にチェックしておくことが重要です。

関連記事：自宅を売っても住み続けられる？　リースバックは慎重に検討して！｜国民生活センター

リースバックで後悔しないポイント

ここからは、リースバックで後悔しないポイントについてご紹介します。

リースバックで後悔しないために押さえておきたいポイントは以下の3つです。

• 複数の会社に査定・条件提示を依頼
• 契約内容をしっかり確認・交渉する
• 経営の安定した業者を選ぶ

リースバックは一般的な不動産売却とは異なる部分が多く、リースバック特有のリスクも多いのが現実です。

ここでは、リースバックを活用しても後悔せず、安全に行うための方法や注意点を詳しく紹介します。

複数の会社に査定・条件提示を依頼

リースバックを行う際には、一つの会社に査定・条件提示を依頼するのではなく複数の業者に依頼することをおすすめします。
複数の業者から評価額や契約条件を提示してもらうことで、より適切な提案を受けるチャンスが広がります。

比較ポイントは以下の3つを意識しましょう。

• 賃貸の更新期間や更新時の条件
• 売却額や手数料など
• 買い戻しの取り扱い方法

1社だけの見積もりだけでは提示された不動産売却額や契約内容が適性なものなのか判断が難しく、複数社の見積もりを比較することで信頼できる業者を判断できます。

契約内容をしっかり確認・交渉する

リースバックの契約に際しては、内容の確認と交渉が重要です。

契約を結ぶ際は、以下の4つを必ず確認しましょう。

• 売却価格：住宅ローンが残っている場合には返済できる額かを確認
• 賃貸価格：相場通りの家賃か、更新後の家賃は変動するかを確認
• 契約期間：短期間の契約ではないか、長く住み続けられるかを確認
• 契約形態：普通借家契約・定期借家契約かを確認

契約書に含まれる専門用語や法律用語について、理解できない点は専門家に説明を求めることも大切です。条件が自分に合わない場合や不明確な点があれば、業者に対し適切な交渉を行います。交渉を通じて、自分自身の利益を守りつつ、リースバックのメリットを最大限に引き出すことが可能となります。
リースバックは自身の住まいと資産を巡る重要な契約です。不安な点は細分まで確認し、納得のいく形で契約を進めましょう。

経営の安定した業者を選ぶ

リースバックを利用する際には、業者選びが重要となります。特に、経営の安定した業者を選ぶことが後悔しないポイントの一つです。なぜなら、業者が倒産すると契約が白紙に戻ってしまうからです。
経営の安定した業者を見極めるためには、以下の点をチェックしましょう。

• 設立年数:設立から長く経過している業者ほど、経営の安定性が期待できる
• 売上高:売上高が安定している、または右肩上がりで増加している
• 口コミ・評判:インターネットやSNSでの口コミや評判も参考にする

以上のポイントを踏まえて業者選びを行うことで、リースバックのリスクを最小限に抑えることができます。

リースバックでよくある質問

ここからは、リースバックに関してよくある質問をご紹介します。

リースバックについてよくある質問は、下記の2つです。

• リバースモーゲージとの違いは？
• リースバック後は何年住める？
• リースバックは高齢でも利用できる？

疑問点を解消して、有益なリースバック契約を結びましょう。

リバースモーゲージとの違いは？

リースバックとリバースモーゲージは、どちらも不動産を活用した資金調達手段ではありますが、違いは主に「所有権」の在り方と「支払い方法」にあります。

リースバックは、所有権を売却した上で自宅を賃貸借する形式です。つまり、売却時点で所有権は手放します。一方、リバースモーゲージは、死亡や施設入所等の一定の事由が発生するまで自宅の所有権を保ち続けることができます。
リースバックは売却金額をまとめて受け取り、以後は家賃を支払う形になります。一方、リバースモーゲージは、自宅を担保として融資を受ける方法です。基本的に契約中の返済は利息分のみで、融資は借入人が亡くなる等の事由が発生した際に自宅を売却して返済します。
これらの違いを理解した上で、自分のライフスタイルや資金計画に合わせて選択することが重要です。

リースバック後は何年住める？

リースバック後の居住可能な期間は、リースバックで売却した家を賃貸として使い続けるための賃貸借契約の種類とその契約期間次第になります。リースバックの賃貸借契約が「普通借家契約」のケースでは、多くが2年ごとの更新で、正当な理由として認められる解約の申し入れがない限り、借主の意思で契約更新ができ、希望する限り住み続けることが可能です。

一方、リースバックの賃貸借契約が「定期借家契約」のケースでは、契約期間が定められ、期間終了後は再契約できないリスクがあり、契約完了までしか住めない可能性が高いといえます。

高齢で年金受給者ですが、リースバックを利用できる？

高齢で年金受給者の方であってもリースバックを利用できます。リースバックは、リバースモーゲージなどの融資商品ではないので、上限年齢や収入に制限が設けられていないケースが多く、利用・活用し易いといえます。

まとめ

本記事では、リースバックの概要、主な目的やメリット・デメリットなどを詳しく解説しました。
リースバックは、住宅ローンの返済や老後資金の調達等、さまざまな目的で活用できる仕組みです。住み慣れた家に住み続けることができ、さらには資産を現金化できるメリットがあります。
一方で、売却価格が低くなる傾向や、相場より高い家賃を払う可能性もあるため注意が必要です。これらを避けるためには、契約内容の確認や信頼性のある業者選びが重要となります。
リースバックはその特性上、個々の状況やニーズによって最適な選択が変わるため、複数の会社に依頼し、詳細な情報を比較検討することがおすすめです。

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