世田谷区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.06.06

世田谷区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2015年から2022年の8年間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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世田谷区のマンション相場と価格推移2021～2022年度

2021年度相場価格と2022年直近迄の価格推移

2021年度（4月～3月）1年間の世田谷区のマンション相場（成約状況）と2022年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2021年度の世田谷区の中古マンション相場価格は、5785万円でした。

2021年度に売却された世田谷区のマンションの築年数は23.51年、専有面積は64.51㎡でした。

2022年4月から8月までの世田谷区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2022年度も城南地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

世田谷区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

世田谷区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

世田谷区の中古マンション価格

世田谷区の特徴とマンション売却傾向

世田谷区は、東京都の23区の南西部にあります。鉄道は私鉄3社7路線、バスは小型車両によるコミュニティバス路線を含む5社の交通網で都心へのアクセスも良好です。

区の人口は約94万人と23区内で一番多く、区の面積は23区最大の大田区に次ぐ58.05平方キロメートルで、5つの地域に分かれています。

世田谷地域

区の東部に位置しており、区内5地域で最も人口が多い地域です。20代から30代の単身世帯が多く、三軒茶屋など、駅を中心に発達している商店街では、にぎわいを見せています。

北沢地域

区の北東部に位置しており、南北に環状7号線が通っています。

鉄道も小田急線、京王線、京王井の頭線で都心に直結。東急世田谷線も通っており、交通の便がよい地域です。下北沢、明大前、下高井戸、豪徳寺等の駅周辺は、鉄道が交差する商業地として栄え、活気ある商店街となっています。

特に下北沢は、若者のまちとして人気です。下北沢駅周辺の小田急線はすでに地下化されましたが、現在も引き続き工事が進められています。

玉川地域

区の東南部に位置し、多摩川沿いの台地には、東京都指定遺跡の野毛大塚古墳（野毛1丁目）など、石器時代や古墳時代の遺跡が分布します。

また、東京都指定名勝の等々力渓谷をはじめ、多摩川や国分寺崖線など豊かな自然が残り、都市農地も比較的多く、緑の多い閑静な住宅地が広がる地域です。

近年では、二子玉川駅周辺で再開発事業が進められ、地域の中心的商業拠点、交流の拠点として、また、東京の西の玄関口として発展を続けています。

砧地域

区の西部に位置し、主に住宅地が広がる台地と、農地と住宅が混在する多摩川沿いの平地があり、台地と平地の境は、貴重な湧水や植物、樹林地を持つ国分寺崖線が広がっています。

緑と調和した住宅地が区の代表的なイメージを形成していますが、比較的古くから大学や映画撮影所があり、世田谷美術館（砧公園1丁目）など教育・文化施設も多く存在する地域です。

烏山地域

区の北西部、武蔵野台地南端に位置し、比較的平坦な台地となっています。人口は5地域の中では最も少ないですが、集合住宅が多く、増加の傾向が見られます。

東西に京王線が通っており、地域のほぼ中央にある千歳烏山駅周辺は賑わいが見られます。

「世田谷文学館」（京王線「芦花公園」駅徒歩5分：南烏山1丁目）は、東京23区では初の地域総合文学館として1995年に開館しました。

魅力あふれるコレクション展や企画展、広く文学全般をテーマとした講演会、コンサート、上映会などのイベントを定期的に開催しています。

また、区民が土に触れ、野菜づくりを楽しめる「北烏山ファミリー農園」（北烏山8丁目）などの区民農園や、気軽に収穫体験ができる農園が多くあり、好評を得ています。

出典：世田谷区公式ホームページ

豊かな緑、暮らしやすさ、都心へのアクセスの良さから人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

上記の通り、マンション分譲はますます活発になっています。

今回は、二子玉川駅及びその周辺にあるJR、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

二子玉川駅

二子玉川駅（玉川2丁目）は2019年度の1日平均輸送客数が16万人です。

東急田園都市線、東急大井町線の2路線が利用できます。駅前には玉川高島屋（玉川3丁目）がありましたが、2010年には二子玉川ライズのオークモール・バーズモール（玉川2丁目）が開業してショッピングエリアが広がりました。

さらに2015年には二子玉川エクセルホテル東急や109シネマズ二子玉川など残っていた施設も全てオープンしました。

同年8月には楽天が本社を移転し、職住近接需要も増えました。宅地としても人気のエリアで、周辺には高層マンションも立ち並んでいます。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

世田谷区を代表する高級住宅街といえば成城です。

関東大震災の被害が少ない郊外への学校移転がきっかけで学園都市として開発されました。現在も大学1校、高校4校、中学校3校、小学校3校があります。

1932年には映画の撮影所（現・東宝スタジオ：成城1丁目）ができ、名作の数々がこの地で撮影され、映画監督や俳優が居住するようになりました。

映画界、芸能界のみならず高いステイタスを誇り、閑静な住宅街には大きな邸宅が連なっています。

世田谷区内には他にも瀬田・上野毛エリア、等々力・尾山台エリア、桜新町・深沢エリア、下北沢エリアといった高級住宅街があります。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、二子玉川エリアの物件が高く、次いで成城エリアのマンション、東急東横線祐天寺駅エリアのマンション、東急田園都市線桜新町駅エリアのマンションが続きます。

緑の多い大規模公園

など多数整備されています。

世田谷区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：上野毛マープル松原

東急田園都市線、東急大井町線「二子玉川」駅徒歩8分の好立地、専有面積60㎡台～70㎡台、6階建てのマンションです。

建物は築後46年が経過していますが、総戸数31戸で維持管理は比較的良好です。

上野毛マープル松原の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

2020年以降で成約になっている部屋は2件あります。

①は5階64.50㎡南東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、5180万円（坪単価265.5万円）で成約しています。

②は6階64.94㎡南東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、5298万円（坪単価269.7万円）で成約しています。

上野毛マープル松原の売却価格・相場のポイント

上野毛マープル松原と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになります。

上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後46年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(2022年9月時点)

2022年9月9日時点では、上野毛マープル松原の売り出し中物件はありません。

上野毛マープル松原の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：64.94㎡
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年9月9日時点の概算価格となります。

世田谷区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：パレ二子玉川

東急田園都市線、東急大井町線「二子玉川」駅徒歩6分の好立地、専有面積30㎡台～70㎡台、6階建てのマンションです。

建物は築後39年が経過していますが、総戸数57戸で維持管理は比較的良好です。

パレ二子玉川の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

2020年以降で成約になっている部屋は3件あります。

③は3階63.16㎡南西・北西角、2015年にユニットバスとトイレを新規交換済、2016年にシステムキッチンを新規交換済、2018年に全室のクロスとフローリングを張替え、建具を新規交換済みです。5100万円（坪単価267.0万円）で成約しています。

④は5階66.92㎡南東・北東角、37.13㎡のルーフバルコニー付、業者によるフルリノベーション済みです。7080万円（坪単価349.8万円）で成約しています。

⑤は3階42.40㎡南西向き、居住中、リフォーム履歴無し、3370万円（坪単価262.8万円）で成約しています。

パレ二子玉川の売却価格・相場のポイント

パレ二子玉川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(2022年9月時点)

2022年9月9日時点では、パレ二子玉川の売り出し中物件はありません。

パレ二子玉川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：66.56㎡
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年9月9日時点の概算価格となります。

世田谷区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：上野毛シティハウスノーステラス

東急田園都市線、東急大井町線「二子玉川」駅徒歩11分、東急大井町線「上野毛」駅徒歩6分の好立地、専有面積70㎡～120㎡台、6階建てのマンションです。

建物は築後24年が経過していますが、総戸数29戸で維持管理は比較的良好です。

上野毛シティハウスノーステラスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

2020年以降で成約になっている部屋は3件あります。

⑥は1、2階のメゾネット住戸、96.05㎡南西向き、空室です。

2017年にキッチンカウンター・収納造作、1階リビングのビルトインエアコン交換、クロス一部張替え、洗濯機置場収納造作済です。

さらに2019年には1階のフローリングと壁クロス張替え、1階の建具を一部交換、洋室のエアコン2基を新設済です。

6700万円（坪単価230.6万円）で成約しています。

⑦は4階80.00㎡南西向き、空室です。

2008年に3LDKから2LDKに間取り変更、室内カーペット全面張替え、システムキッチンとトイレ、洗面化粧台を新規交換済、

2013年に給湯器を新規交換済、2015年にユニットバスを新規交換済、2016年に洋室のカーペットを張替え済です。

6020万円（坪単価248.8万円）で成約しています。

⑧は1、2階のメゾネット住戸、95.07㎡南西向き、空室です。

2014年に給湯器を新規交換済、2017年に1階のトイレ交換済、2018年にシステムキッチン、ユニットバス、洗面化粧台、2階のトイレ交換、2階のカーペットとクロス張替え済、

さらに2020年には1階のフローリングと壁クロス張替え、1階の巾木、クッションフロア等を交換済です。

6480万円（坪単価225.4万円）で成約しています。

3件の成約状況から、このマンションには1階部分と2階部分を住戸内の階段で行き来できるメゾネット住戸があることがわかり、また1階部分以外には床材にフローリングを使用できず、カーペットにしなくてはならないことが推察されます。

上野毛シティハウスノーステラスの売却価格・相場のポイント

上野毛シティハウスノーステラスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(2022年9月時点)

2021（令和3）年3月10日時点では、売り出し中物件は1件あります。

①は1階95.07㎡南西向き、居住中、9180万円（坪単価319.3万円）で販売中です。

2019年に1階の和室を無くして25帖のLDKに間取り変更、無垢材フローリング張替、クロス一部貼替、ユニットバス交換、2階のカーペット交換のリフォームをしています。妥当な価格設定といえます。

上野毛シティハウスノーステラスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：80.00㎡
• 階数：3階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年9月9日時点の概算価格となります。

世田谷区のマンション売却価格相場【築5年～20年】

エリア調査対象：シティハウス二子玉川

東急田園都市線、東急大井町線「二子玉川」駅徒歩5分の好立地、専有面積40㎡台～80㎡台、5階建て、ガラスウォールを使用したデザイン性の高い外観が印象的なマンションです。

建物は築後6年が経過していますが、総戸数42戸で維持管理は良好です。

シティハウス二子玉川の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

シティハウス二子玉川の売却価格・相場のポイント

シティハウス二子玉川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

2020年以降で成約になっている部屋は4件あります。なお、このマンションには地下1階に0.9㎡の専有トランクルームが各住戸に1室あり、専有面積に含まれています。

②は1階57.05㎡南東・北東角、空室、リフォーム歴無し、6100万円（坪単価353.5万円）で成約しています。

③は5階56.14㎡南東向き、空室、リフォーム歴無し、7800万円（坪単価459.3万円）で成約しています。

④は2階45.06㎡北西向き、居住中、リフォーム歴無し、5700万円（坪単価418.2万円）で成約しています。

⑤は5階56.14㎡南東向き、③と同室と推察されます。空室、リフォーム歴無し、7700万円（坪単価453.4万円）で成約しています。

販売中物件(2022年9月時点)

2022年9月9日時点では、売り出し中物件は1件あります。

①は地下1階と1階のメゾネット住戸、87.87㎡南東向き、居住中、リフォーム歴無し、9880万円（坪単価371.7万円）で販売中です。妥当な価格設定といえます。

シティハウス二子玉川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：56.14㎡
• 階数：3階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2022年9月9日時点の概算価格となります。

世田谷区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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