老後、マンションの管理費・維持費が払えない？

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.02.01

老後にマンションの管理費、修繕積立金などの維持費や駐車場代といった費用が払えなくなるのではないか、と不安を覚える方も多いのではないでしょうか。

対策を講じるには、まずマンションの管理費や維持費についてきちんと理解しておくことが大切です。
この記事では、マンションの管理費や維持費の相場、値上げ幅について詳しく解説いたします。

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マンション管理費や修繕積立金が上がると老後の支払いが心配

「住宅ローンは完済したが、マンションの管理費、修繕費、駐車場代、修繕一時金といった維持費の滞納が心配。現在はそれほど苦ではない金額だが、これから先の老後資金で賄えるのか分からない」

「マンション購入時には気にしていなかったが、年金生活に突入した後も、管理費や修繕積立金等をきちんと払って家を維持していけるのだろうか？」

「老後も収入がある人もいるかもしれないが、ほとんどの人は年金だけが頼みの綱のはず。今後、高齢世帯で管理費や修繕積立金が払えなくなるケースが頻発するのではないか？」

と、将来のマンションの管理費など維持費の支払いについて、不安に思っている方の声は多く寄せられています。

まずは、老後にマンションの管理費・維持費が払えなくなる不安の原因と、対策についてご説明致します。

マンション管理費と修繕積立金の相場、月平均いくら？

国土交通省が5年に1度実施しているマンション総合調査のうち最新の「平成30年度マンション総合調査」のデータを見ていきましょう。
管理費の戸当たりの月額の平均についての調査結果は「10,000円超15,000円以下」が22.5% と最も多く、つぎに 「7,500円超10,000円以下」が17.2% です。

このことから、管理費の平均戸当たり月額は10,862円であることがわかります。

また、修繕積立金の戸あたりの月額の平均は「10,000円超15,000円以下」が25.1% と最も多く、つぎに 「7,500円超10,000円以下」が17.9% です。

このことから、修繕積立金の平均戸当たり月額は11,243円と算出できます。

それぞれの平均戸当たり月額を合計すると22,105円となります。

単位：円

出典：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等　平成30年度マンション総合調査結果

資料から見る修繕積立金の値上げ幅

建物の維持保全のために、ほとんどのマンションの管理組合が作成しているのが長期修繕計画です。

長期修繕計画に基づき、新築時より一定の期間ごとに段階的な値上げが想定されていることが多いのが修繕積立金ですが、実際の値上げ幅はどれくらいなのでしょうか？

こちらも資料で見ていきましょう。

上記のグラフは、現在の修繕積立金収入に対する、直近の修繕積立金の増額幅の割合を示したものです。

修繕積立金の増額幅は、「20％以上30％以下」が14.8％と一番多く、次いで「10％以上20％以下」が10.5％、「30％以上40％以下」が9.2％となっています。

この結果に照らし合わせて、仮に修繕積立金が30％（およそ3,372円）値上がりした場合、管理費と修繕積立金の平均戸当たり月額の合計はいくらになるでしょうか。以下をご確認下さい。

単位：円

出典：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等　平成30年度マンション総合調査結果

マンション管理費や修繕積立金が高い原因

マンション管理費や修繕積立金が高くなる背景には、以下のような原因が考えられます。

• 総戸数が少ないため
• 機械式駐車場があるため
• ディスポーザー排水処理システムがあるため
• 一時金を負担するケースがあるため

それぞれの原因について詳しく解説いたします。

総戸数が少ない

月額の単位：円

出典：国土交通省｜マンションに関する統計・データ等　平成30年度マンション総合調査結果

※「管理費の平均戸当たり月額」及び「修繕積立金の平均戸当たり月額」は使用料・専用使用料からの充当額を除く

上記の表は総戸数の規模別で見たマンションの管理費と修繕積立金の平均相場を示しています。

管理費は9千円～1.2万円程度が多い中、20戸以下の規模のみ約1.3万円と高くなっていることが分かります。

修繕積立金は9千円～1.2万円程度が多い中、20戸以下の規模のみ約1.4万円と高くなっていることが分かります。

小規模なマンションは、管理費や修繕積立金を少ない戸数で賄う必要があるため、どうしても1戸あたりの相場が高くなりがちです。

一方、総戸数が多いマンションは、管理費や修繕積立金が小規模なマンションと比較して低くなる傾向にあります。

しかしながら、マンションの構造によっては、清掃など普段の維持管理や大規模修繕工事の費用が多くかかる場合もありますし、後述するマンションの設備も負担増の要因となりえます。

機械式駐車場

マンションの管理費は、設備のメンテナンス費用の増加が原因で上がる可能性があります。設備のなかでも機械式駐車場は、狭い敷地でも駐車可能台数を増やすことができるというメリットがあり、駐車場の需要があるのに土地がない、という都心の立地に向いています。

では、機械式駐車場の寿命(耐用年数)はどれくらいなのでしょうか。

平置きの駐車場のようにさほど手間がかからず長期間使用できるわけではなく、機械式駐車場の法定耐用年数は15年です。

しかし、法定耐用年数は法人税の算定基準であり、やや短めに設定されています。通常なら20〜25年は使用できるという話も聞きますが、それは機械式駐車場設備一式での話です。

機械式駐車場にはその他の関連設備として、排水装置、安全装置などがありますが、それらの法定耐用年数は下記関連資料8ページ「前掲の機械及び装置以外のもの並びに前掲の区分によらないもの－機械式駐車設備－」に示されているとおり10年です。

そのため、20年以上使用するには、各装置に応じた周期でのメンテナンスが必要です。

出典：国税庁｜耐用年数等の見直し（平成２０年度税制改正）に関するＱ＆Ａ

さらに、どんなにしっかりとメンテナンスを行ったとしても、将来的には必ず耐用年数に終わりがきます。その先も使用を継続したければ、設備のリニューアル・更新が必要になります。

リニューアルには多額の費用がかかりますが、通常のメンテナンスにもお金がかかります。適切なメンテナンスを行っていなければ、もちろん耐用年数も短くなってしまうでしょう。

分譲当初から、駐車場使用料の収入を管理費や修繕積立金に定期的に充当する計画で機械式駐車場が導入されているマンションがあります。

そのようなマンションで駐車場の利用台数が少なくなると、駐車場収入の減少が管理費や修繕積立金の不足につながり、それが原因で管理費などの費用を値上げしなければならなくなります。

そのため、機械式駐車場区画の空きがある場合はマンションの近隣の利用希望者に貸し出せるようにしたり、一部の機械式駐車場をメンテナンス対象外にして使用を止め、費用負担を軽減するといった対策を実施している管理組合もあります。

ディスポーザー排水処理システム

ディスポーザー排水処理システムとは、キッチンシンクの下に強力なモーターによる粉砕室内が設置されているシステムです。

粉砕室内で生ゴミを細かくし、水とともにジュース状にして浄化槽などの処理槽に流し、槽内で浄化された後で下水道に流すという仕組みになっています。

各戸のキッチンにディスポーザーが備え付けられているマンションは、野菜くず等の生ごみを処理できるので人気があります。

ディスポーザーの中には排水を処理する部分のない、単体ディスポーザーという商品があります。自治体によって異なりますが、東京都23区、横浜市、千葉市、さいたま市では単体ディスポーザーの設置を認めていません。

単体ディスポーザーは排水処理をしないため、この記事でもおすすめできません。東京都下水道局では、どういった商品が設置可能なのか紹介していますので、ぜひご確認下さい。

出典：東京都下水道局「ディスポーザ排水処理システム」の設置について

浄化槽などの排水処理装置が共用設備になっているマンションは多く、メンテナンスや更新には費用が掛かります。

そのため、中規模以上の戸数のマンションに設置されているのが多い印象です。

一時金を負担するケース

10数年ごとに実施する大規模修繕工事の費用を積立金だけでは支払いきれず、追加費用を一時金として住民で負担するケースがあります。

近年は急激な気候変動などによる自然災害の発生が増えており、その影響でマンションの建物のどこかが傷んだら、すぐに修繕する必要があります。

しかし、災害がたび重なると修繕積立金だけで充当しきれなくなり、この場合も追加費用の捻出手段に一時金の徴収という選択肢が出てきます。
　
1棟に数百戸が入居するような大規模マンションなら追加費用も少額ですむ場合が多いかもしれませんが、小規模のマンションではまとまった金額が必要な場合もあります。

例えば、外壁の修繕を実施するのに積立金だけでは足りず、1世帯あたり20万円を負担する議案が提出され、総会で賛成多数により可決したケースを想定してみましょう。

もしその議案が可決した場合、まだ修繕の必要はないと思っていても、あるいはお金にも余裕がないので支払いたくなくても、適法に開催された総会で決議されたことには従う義務があるので、負担金20万円を支払わなければなりません。

そのため、修繕やそれに伴う負担金支払いの必要性について、普段から総会に出席して意見を述べ、機会のある限り正当性を主張することが大切なのです。

しかしながら、マンション全体の資産価値を維持していく為には、時として個人の権利が大幅な制約を受ける可能性もあるということをご承知おき下さい。

タワーマンションにはスケールメリットがある？

戸数が大規模なタワーマンションであれば、スケールメリットで1戸あたりの管理費や修繕積立金が安く抑えられるのでは？とお考えの方もいらっしゃるかもしれません。

しかしながら、高所作業等による大規模修繕工事期間の長期化、枠組足場を用いる一般的な低～中層マンションと比較して工事費用が高額になってしまうという、高層マンション特有の高コストになってしまう理由があります。

さらに、充実した諸設備のメンテナンスや交換費用、コンシェルジュをはじめ常駐スタッフの人件費等を含めて考慮すると、スケールメリットは期待できないといえます。

1998年築、650戸、55階建て、高さ185.8ｍの大規模タワーマンションの先駆的存在「エルザタワー55」（川口市元郷2丁目）の工事事例は、2015年3月から工期2年、工事費用12億円のビッグプロジェクトです。詳細は下記をご覧ください。

出典：SUUMO｜55階建てタワーマンションの大規模修繕工事が開始、その難しさとは

マンション管理費や修繕積立金を滞納するとどうなる？

老後の資金繰りの関係で、マンション管理費や修繕積立金を滞納してしまった場合のことをシミュレーションしてみましょう。

管理費や修繕積立金の支払いを滞納すると、まず管理会社から督促があります。

一般的に、督促期間は3～6カ月といわれています。その期間内で支払えば問題ないのですが、なお滞納を続けると、悪質な滞納者として判断され、管理会社からの督促ではなく、管理組合を交えた法的措置へと移行していきます。

管理組合は総会での決議を経て、裁判所に対して支払督促という法的措置を講じます。

裁判所が行う支払督促には法的な強制力がありますので、この段階に至っても支払いがなされない場合は、「建物の区分所有等に関する法律　第五十九条」の規定に基づき、管理組合は総会での決議を経て、強制的に競売の手続きを進め、滞納されている管理費や修繕積立金の回収に動きます。

滞納から2～3年以内に競売の申し立てに至る事例が多いです。

出典：総務省｜e-Gov法令検索　建物の区分所有等に関する法律　第五十九条（区分所有権の競売の請求）

管理費等の支払いが滞ると

・管理会社から督促（およそ3～6か月）　　　　　　　→　（支払いすれば解決）
　　　　　　　　↓
　法的措置
・管理組合が裁判所に「支払督促」の申立　　　　　　→　（支払いすれば解決）
　　　　　　　　↓
・管理組合が先取特権の実行（訴訟は不要）
・管理組合が区分所有者の資産の差押え（訴訟が必要）

　※どちらの措置を実施しても滞納額の全額は回収
　　できない見込みの場合、管理組合は競売請求が　　→　　弁済交渉等を継続
　　適切か否かを判断　　　　　　　　　　　　　　　　 （支払いすれば解決）
　　　　　　　　↓
・管理組合が裁判所に「競売請求」
　　　　　　　　↓
　（競売請求訴訟における認容判決の確定）
　　　　　　　　↓　
・管理組合が裁判所に「競売実施」の申立　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

出典：国土交通省｜滞納回収のための管理組合による措置に係るフローチャート

マンション管理費や修繕積立金を削減！値上げ対策

マンションの管理費や修繕積立金など維持費の値上げ対策として、負担を削減するための具体的な3つのポイントをご紹介します。

• 管理費内訳の見直し
• 大規模修繕工事費用の見直し
• マンション売却という選択肢

一つずつ、詳しくみていきましょう。

管理費内訳の見直し

まず、管理費の内訳がどうなっているのか、管理組合の総会資料の収支報告内容をチェックしてみましょう。

上記でご紹介したような機械式駐車場、ディスポーザー排水処理システムといった負担増の原因となりうる諸設備が適正に運用されているか、管理会社に支払っている管理委託費も含め、確認してください。

もし総会前であれば、収支報告内の管理費の実績と予算案に目を通し、削減できそうな部分を見つけて質問できるように準備することをおすすめします。

大規模修繕工事費用の見直し

近年は人件費の高騰により、大規模修繕工事費用の額も上がることが懸念されています。

修繕積立金の値上げ対策としては、必要であれば施工業者の変更や工事費用の減額、さらには管理会社の変更も視野に入れなくてはなりません。

複数の管理会社に見積もりを依頼して比較検討するなど、前もって調査を行う必要もあります。

前項をお読みになってすでにお気づきかもしれませんが、管理費や修繕積立金の見直しは、いち区分所有者として行えることではありません。

管理組合に議案を提出して、その議案が総会で決議された結果、管理組合が行うことになります。そのため、区分所有者全員で問題意識をもって臨むことこそ見直しの第一歩といえます。

マンション売却という選択肢

今後、管理費等の値上がりがはっきりしているが現状では支払いが難しくなり、管理組合も動いてくれない、という場合には、中古マンション売却という方法もあります。

マンション売却においてさまざまな要望をお持ちのお客様にとって何よりも大事なのは、相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかです。

東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。

古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。

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この記事のまとめ

最後に、この記事でご紹介した内容をまとめておさらいしていきます。

管理費等の相場は？

管理費の平均戸当たり月額は10,862円、修繕積立金の平均戸当たり月額は11,243円です。

（出典：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査）

修繕積立金の値上げ幅ってどれくらい？

「20％以上30％以下」が14.8％と一番多く、次いで「10％以上20％以下」が10.5％、「30％以上40％以下」が9.2％となっています。

（出典：国土交通省｜平成30年度マンション総合調査）

管理費や修繕積立金の負担が増える原因は？

この記事では、以下の4点を挙げています。

• 総戸数が少ないため
• 機械式駐車場があるため
• ディスポーザー排水処理システムがあるため
• 一時金を負担するケースがあるため

老後もマンションの管理費等をきちんと支払うための注意点は？

管理組合の「総会資料の収支報告」「長期修繕計画」で管理費や修繕積立金の値上げの予定をみて、老後の資金計画と比較して無理なく支払っていけるかどうかを確認しましょう。

もう一つは「長期修繕計画」で今後の大規模修繕工事の計画に無理がないかを確認することです。詳細はこちらをご覧ください。

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

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