新宿区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2020.12.15

新宿区の中古マンション相場とマンション価格推移について、成約事例を独自に集計したデータに基づき、区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場を築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の6年間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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新宿区の中古マンション価格相場

新宿区は、職住近接需要を背景として特に単身居住者に高い人気を保っています。

都庁をはじめとした高層ビル群や歌舞伎町があり、「働く」「遊ぶ」街といった商業エリアのイメージが強い新宿区ですが、ターミナル駅から1～2駅離れると閑静な住宅街エリアもあり、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナル駅新宿駅の周辺にある東京メトロ丸ノ内線、都営大江戸線などの駅の中古マンション相場を調査しています。

新宿区の特徴とマンション売却傾向

新宿区は渋谷・池袋と並ぶ3大副都心の1つと呼ばれています。

東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区は都心5区と呼ばれ、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。

同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

神楽坂、市ヶ谷、早稲田は古くから高級住宅街として知られ、瀟洒な邸宅が立ち並んでいます。

• 2015年9月竣工「富久クロスコンフォートタワー」（富久町：東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅徒歩5分）
• 2017年7月竣工「ザ・パークハウス西新宿タワー60」（西新宿5丁目：都営新宿線西新宿五丁目駅徒歩9分）

などのいわゆる「億ション」と呼ばれる価格帯のタワーマンションをはじめとして、近年ではマンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

ターミナル駅の新宿駅は1日の乗降客数が約353万人と世界一多く、JR山手線、JR中央線、JR埼京線、JR湘南新宿ライン、JR成田エクスプレス、京王線、京王新線、小田急小田原線、東京メトロ丸の内線、都営新宿線、都営大江戸線の11路線が利用できます。

2016年4月には新宿駅南口に高速バスターミナルの「バスタ新宿」も誕生しました。

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、前述の都営大江戸線西新宿五丁目駅や東京メトロ丸ノ内線新宿御苑前駅エリアのタワー「億ション」、JR中央総武緩行線信濃町駅、都営大江戸線若松河田駅エリアの「億ション」が高く、次いで同線牛込柳町駅や牛込神楽坂駅、東京メトロ副都心線西早稲田駅、東京メトロ有楽町線江戸川橋駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

• 新宿御苑（内藤町）
• 新宿中央公園（西新宿2丁目）
• 戸山公園（戸山2丁目、3丁目、大久保3丁目）
• 明治神宮外苑（霞ヶ丘町）
• おとめ山公園（下落合2丁目）
• 甘泉園公園（西早稲田3丁目）

など、緑豊かな公園も多く整備されています。

新宿区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：戸山ハイツ

東京メトロ副都心線「西早稲田」駅徒歩5分、豊かな緑の広大な敷地に35棟がゆとりをもって建ち並び、近くには戸山公園や、図書館、郵便局、幼稚園、小学校があるマンモス団地の分譲棟です。

建物は築後47年が経過していますが、総戸数215戸で維持管理は比較的良好です。

戸山ハイツの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

戸山ハイツの売却価格・相場のポイント

戸山ハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後47年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に一部ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R2年11月時点)

販売中物件は2階58.99㎡西向き、新規内装フルリフォーム済で3980万円（坪単価223.1万円）です。

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は2件あります。

2004（平成16）年にキッチンを新規取替したリフォーム履歴があり、3600万円（坪単価202.5万円）で成約しています。

もう1件は7階58.79㎡南東向き、所有者居住中です。

販売図面に2014（平成26）年2月にフルリノベーション実施履歴の記載があり、間取り図や写真から内容を窺い知ることができました。間仕切りをきっちり設けない広いワンルームは、ニーズが限定されるためエリアによっては苦戦しがちですが、2月にレインズ登録して7月に成約、販売期間5か月は妥当な期間といえます。3880万円（坪単価218.2万円）で成約しています。

2つの成約事例と比較しても、上記販売中物件は妥当な価格といえます。

戸山ハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：58.79㎡
• 階数：7階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

新宿区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ルネ御苑プラザ

東京メトロ丸ノ内線「新宿御苑前」駅徒歩4分、南側には花園公園と小学校があるブロック、北側には花園東公園のブロックの道路向かいに位置するマンションです。単身者向けワンルームが中心で、そのほかの間取りのタイプが混在しています。

建物は築後34年が経過していますが、総戸数303戸で維持管理は比較的良好です。

ルネ御苑プラザの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

ルネ御苑プラザの売却価格・相場のポイント

ルネ御苑プラザと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R2年11月時点)

本コラムの主旨にそれてしまいますが、上記2件の販売中物件はいずれも賃貸中の物件、いわゆる「オーナーチェンジ」物件です。

①の月々の家賃収入が例えば82,000円（税別）の場合、年間家賃収入984,000円÷物件価格18,500,000円≒0.053、すなわち表面利回り5.3％の投資用不動産物件ということになります。

賃貸借契約の内容にもよりますが、出て行って欲しいときに必ず賃借人がすぐ退去してくれるというわけではありません。購入検討者は修繕費等のランニングコストや、空室になるリスクとともに考慮に入れる必要があります。

関連記事：マンションは売る、貸す、どっちが得？メリットデメリット、注意点

ルネ御苑プラザの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：20.43㎡
• 階数：6階
• 方位：西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

新宿区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：西早稲田パークタワー

東京メトロ東西線「早稲田」駅徒歩9分、豊かな緑に囲まれた31階建ての高層タワーマンションです。屋上庭園をはじめ充実した共用施設、24時間体制でセキュリティスタッフ常駐に加えフロントサービスなど、高い利便性を備えます。周辺には「早稲田大学」(戸塚町1丁目）や「学習院女子大学」（戸山3丁目）などの教育施設も多く、文教地区ならではの雰囲気が感じられます。

西早稲田パークタワーの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

西早稲田パークタワーの売却価格・相場のポイント

西早稲田パークタワーと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

坪単価230～250万円台が多数

2015（平成27）年以降17件の成約事例のうち、11件が坪単価230～250万円台となっています。

直近（2020（令和2）年）では、2月と9月で合計2件の成約があります。

うち1件は13階66.26㎡北西向き、所有者居住中です。

リフォーム履歴なし、5350万円（坪単価267.0万円）で成約しています。

もう1件は7階104.02㎡南東向き、所有者居住中です。

販売図面に2014（平成26）年10月に間取り変更を含むフルリノベーション実施履歴の記載がありました。9830万円（坪単価312.4万円）で成約しています。

販売中物件(R2年12月時点)

2020（令和2）年12月11日時点では、西早稲田パークタワーの売り出し中物件はありません。

西早稲田パークタワーの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：72.58㎡
• 階数：10階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

新宿区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：It's東京フォーサイトスクエア

JR総武･中央緩行線「大久保」駅徒歩8分、JR山手線「新大久保」駅徒歩11分、都営大江戸線「中野坂上」駅徒歩11分、東京メトロ丸ノ内線「西新宿」駅徒歩12分と4路線4駅利用可能、敷地面積8000㎡超、総戸数304戸の大規模マンションです。24時間有人管理、荷物の預かりやクリーニング手配などのホテルのようなフロントサービスが安心・快適な暮らしをサポート。バーカウンターやピアノのあるクラブサロンなど、共用施設も充実しています。

It's東京フォーサイトスクエアの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

It's東京フォーサイトスクエアの売却価格・相場のポイント

It's東京フォーサイトスクエアと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近3か月の成約事例3件

2020（令和2）年の直近3か月以内では、11月2件と12月1件で合計3件の成約があります。

11月の1件㉓は4階85.34㎡南向き、空室です。

販売図面には2017年7月にユニットバス交換、水栓金具交換、リビングにエコカラット設置、洗面化粧台のタイルと収納ユニット設置、便器交換の一部リフォーム履歴ありと表記されており、7300万円（坪単価282.8万円）で成約しています。

11月のもう1件㉔は9階107.81㎡南西角、空室です。

8500万円（坪単価260.7万円）で成約しています。

12月の1件㉕は2階88.26㎡南向き、空室です。

7200万円（坪単価269.7万円）で成約しています。

修繕積立金の値上げ予定をチェック

築13年とそれほど古いとはいえない築年数のマンションですが、このくらいの築年数のマンションの多くが「長期修繕計画」で修繕積立金の値上げを計画している時期でもあり、売却にあたっては「直近に修繕積立金の値上げがあるか」というのもチェックすべきポイントの一つです。

参考記事：修繕積立金・管理費の疑問を解説。売却価格が変わる？

販売中物件(R2年12月時点)

販売中の物件は2件あります。

①は8階75.08㎡南向き、空室です。7800万円（坪単価343.5万円）で販売中です。急いで売却する必要がなく、長期戦の構えと推察しますが、直近の成約事例3件と比較してもかなり高い印象です。今回のように同じマンションで他に販売物件がある場合、比較対象にされてしまいますので、価格に見合ったセールスポイントをアピールできないと、その分売りづらくなってしまいます。

②は5階76.87㎡東向き、所有者居住中です。6900万円（坪単価296.8万円）で販売中です。12月から販売スタートということもあり、高値売却チャレンジを勘案して妥当な価格設定といえます。

It's東京フォーサイトスクエアの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：74.14㎡
• 階数：5階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

新宿区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

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