中央区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2022.04.05

中央区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の中央区の中古マンション相場とマンション価格推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の中央区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

中央区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、中央区の代表的な中古マンションの成約価格=相場価格を築年数別にまとめてみました。

2017年(平成29年)から2022年(令和4年)の6年間でどの程度中央区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

中央区のマンション相場と価格推移2020年度~21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度(4月~3月)1年間の中央区のマンション相場(成約状況)と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の中央区の中古マンション相場価格は、5971万円でした。

2020年度に売却された中央区のマンションの築年数は14.74年、専有面積は57.19㎡でした。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 5971 104.41 57.19 14.74 886
2021年4月 7650 118.44 64.59 11.49 68
2021年5月 6917 116.63 59.31 12.69 54
2021年6月 8020 125.27 64.02 10.77 61
2021年7月 6995 113.16 61.81 13.84 61
2021年8月 6893 120.41 57.24 12.68 47
2021年9月 7014 118.13 59.37 13.56 70
2021年上期 7270 118.67 61.27 12.50 361
2021年10月 7555 124.16 60.85 12.16 67
2021年11月 7216 124.61 57.91 11.02 64
2021年12月 8290 134.89 61.46 11.46 61
2022年1月 7597 120.07 63.28 11.70 54
2022年2月 8044 125.89 63.90 11.48 62
出所:2020年度東日本不動産流通機構資料/2021年度東日本レインズ成約事例を弊社が集計

2021年4月から2022年2月までの中央区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も都心エリアの在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

中央区のオーナーチェンジ物件相場価格(成約価格)

中央区のオーナーチェンジ(賃貸中)物件の成約価格などを集計しました。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 3834 91.36 41.97 20.28 96
2021年上期 4451 100.66 44.22 17.86 66
出所:東日本レインズ成約事例を弊社が集計、作成

中央区の中古マンション価格

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 月島ハイツ 1550~3990万円
築31年~40年 月島ホームズ 4100~7680万円
築21年~30年 ライオンズマンション月島第2 4290~7980万円
築11年~20年 ライオンズタワー月島 6100~12480万円

 

中央区は、JR総武快速線・京葉線、東京メトロ銀座線・日比谷線・丸ノ内線・東西線・有楽町線・半蔵門線、都営浅草線・新宿線・大江戸線の駅を擁し、区内の77%の面積を商業地域が占めています。

その利便性からファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区は都心3区と呼ばれており、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。

同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

 今回は、月島駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

中央区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り中央区は都心の利便性から、ファミリーにも人気のエリアです。

2021年(令和3年)8月竣工の「リビオレゾン入船」(入船1丁目:東京メトロ日比谷線八丁堀駅徒歩3分)、2022年(令和4年)9月竣工予定の「パークホームズ日本橋本町」(日本橋本町4丁目:東京メトロ日比谷線小伝馬町駅 徒歩3分)、2023年(令和5年)8月竣工予定の「パークタワー勝どきミッド」(勝どき4丁目:都営大江戸線勝どき駅徒歩1分)、「パークタワー勝どきサウス」(勝どき4丁目:都営大江戸線勝どき駅徒歩2分)など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

日本の商業の中心である中央区。大繁華街の銀座に近接した立地に超高層マンションが林立する月島駅エリアの佃2丁目や勝どき駅エリアの晴海1丁目、江戸五街道の起点で知られる日本橋や兜町といったオフィス街に近い浜町駅エリアの日本橋浜町3丁目は利便性の高さもあり人気があります。

築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、八丁堀駅エリアが高く、次いで月島駅エリア、新富町駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

浜離宮恩賜庭園(浜離宮庭園1丁目)、石川島公園(佃2丁目)、浜町公園(浜町2丁目)、黎明橋公園(晴海3丁目)、晴海ふ頭公園(晴海5丁目)、十思公園(小伝馬町5丁目)、築地川銀座公園(築地1丁目)をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

中央区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:月島ハイツ

月島ハイツ外観①
建築年 1974年(昭和49年)
所在地 東京都中央区月島4-21-6
最寄り駅・アクセス 都営大江戸線「勝どき」駅徒歩3分
総戸数 120戸
分譲 有楽土地㈱
施工 大成建設㈱

都営大江戸線「勝どき」駅徒歩3分、都営大江戸線・東京メトロ有楽町線「月島」駅徒歩6分、複数路線利用可の好立地、10階建て、20~40㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後48年が経過していますが、2016年(平成28年)に耐震補強工事を実施、120戸で維持管理は比較的良好です。

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H30/11 1550 30.21 9 南西   169.7 専属
②R3/8 3990 41.44 8 南西 フルリ 318.3 売主

月島ハイツの売却価格推移

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

②月島ハイツ成約

②は8階41.44㎡南西向き、買取業者が2021年(令和3年)4月にフルリノベーション済み、3990万円(坪単価318.3万円)で同年8月に成約しています。

月島ハイツの売却価格・相場のポイント

月島ハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後48年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R4年3月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R4/2 2790 30.21 12 南西 フルリ 305.4 売主

販売中の物件は1件あります。

月島ハイツ販売中①

①は8階30.21㎡南西向き、買取業者が2021年(令和3年)10月にフルリノベーション済み、2021年2月に販売スタート、一度価格変更しており2790万円(坪単価305.4万円)で販売中です。売却相場の上昇局面も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

月島ハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:28.00㎡
  • 階数:6階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2280万円~2330万円(坪単価@269.2万円~@275.1万円)

売出価格:2380万円~2430万円(坪単価@281.0万円~@286.9万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)3月25日時点の概算価格となります。

中央区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:月島ホームズ

月島ホームズ外観
建築年 1984年(昭和59年)
所在地 東京都中央区月島1-14-13
最寄り駅・アクセス 東京メトロ有楽町・都営大江戸線「月島」駅徒歩2分
総戸数 216戸
分譲 ㈱第一ホテルエンタープライズ
施工 清水建設㈱

東京メトロ有楽町・都営大江戸線「月島」駅徒歩2分、複数路線利用可の好立地、13階建て、40~70㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後38年が経過していますが、2012年(平成24年)に大規模修繕工事、2013(平成25年)にエントランス改修工事を実施、総戸数216戸で維持管理は比較的良好です。

月島ホームズの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/8 5620 71.40 7 南東 一部 260.3 専属
②H29/12 4100 41.62 11 北西 フルリ 325.7 専任
③R3/6 7200 73.27 10 南西・北西角 過去 324.9 専任
④R3/8 7680 71.40 11 南東 フルリ 355.6 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

月島ホームズ成約③

③は10階73.27㎡南西・北西角部屋、2011年(平成23年)頃にシステムキッチン交換、ユニットバス交換、洗面化粧台交換、トイレ交換などリフォーム履歴あり、7200万円(坪単価324.9万円)で2021年(令和3年)6月に成約しています。

月島ホームズ成約④

④は11階71.40㎡南東向き、2021年(令和3年)6月にフルリノベーション済み、7680万円(坪単価355.6万円)で2021年(令和3年)8月に成約しています。

月島ホームズの売却価格・相場のポイント

月島ホームズと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R4年3月時点)

2022年(令和4年)3月25日時点では、月島ホームズの売り出し中物件はありません。

月島ホームズの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:71.40㎡
  • 階数:7階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:6850万円~6900万円(坪単価@317.2万円~@319.5万円)

売出価格:7000万円~7050万円(坪単価@324.1万円~@326.4万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)3月25日時点の概算価格となります。

中央区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:ライオンズマンション月島第2

ライオンズマンション月島第2外観
建築年 1998年(平成10年)
所在地 東京都中央区月島3-3-13
最寄り駅・アクセス 東京メトロ有楽町・都営大江戸線「月島」駅徒歩5分
総戸数 44戸
分譲 ㈱大京
施工 古久根建設㈱

東京メトロ有楽町・都営大江戸線「月島」駅徒歩5分、複複数路線利用可の好立地、9階建て、20~60㎡台の間取り構成のマンションです。

ライオンズマンション月島第2の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/9 4290 61.98 4 南西   228.9 専任
②H30/7 4480 61.98 6 南西   239.0 専属
③H31/1 4850 61.98 4 南西 フルリ 258.7 専任
④R2/6 4800 55.61 3 南西・北西角 フルリ 285.4 売主
⑤R4/2 7980 68.40 8 南西・南東角 フルリ 385.7 売主

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

⑤ライオンズマンション月島第2成約

⑤は8階68.40㎡南西・南東角部屋、買取業者がフルリノべーション済み、7980万円(坪単価385.7万円)で2022年(令和4年)2月に成約しています。

ライオンズマンション月島第2の売却価格・相場のポイント

ライオンズマンション月島第2と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年3月時点)

2022年(令和4年)3月25日時点では、ライオンズマンション月島第2の売り出し中物件はありません。

ライオンズマンション月島第2の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:61.98㎡
  • 階数:5階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:6380万円~6430万円(坪単価@340.3万円~@343.0万円)

売出価格:6480万円~6530万円(坪単価@383.4万円~@348.3万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)3月25日時点の概算価格となります。

中央区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:ライオンズタワー月島

ライオンズタワー月島外観
建築年 2005年(平成17年)
所在地 東京都中央区佃2-10-9
最寄り駅・アクセス 東京メトロ有楽町・都営大江戸線「月島」駅徒歩1分
総戸数 291戸
分譲 ㈱大京
施工 前田建設工業㈱

東京メトロ有楽町・都営大江戸線「月島」駅徒歩1分、複数路線利用可の好立地、オール電化、フィットネスルームやビューラウンジなどの共用施設やコンシェルジュサービス、24時間有人管理、32階建て、0㎡台~80㎡台の間取り構成のタワーマンションです。

ライオンズタワー月島の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/4 8980 86.38 12 北西・北東角 一部 343.7 専任
②H29/5 8500 86.38 24 北西・北東角   325.3 専属
③H30/8 9000 86.38 16 北西・北東角   344.5 専属
④H31/2 10300 96.09 31 南西   354.4 一般
⑤R1/6 6100 56.19 23 北東 一部 358.9 専任
⑥R1/10 12480 105.28 11 南東・南西角 過去 391.9 一般
⑦R1/12 10800 92.60 30 南東   385.6 専任
⑧R2/9 6300 60.78 28 北東   342.7 専任
⑨R2/10 9480 86.38 13 北西・北東角   362.9 一般
⑩R2/11 8980 76.58 17 南東 過去 387.7 一般
⑪R3/4 7400 65.56 17 北西   373.2 専属
⑫R3/8 7400 60.78 26 北東   402.5 専属
⑬R3/9 8900 76.49 3 南西   384.7 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は3件あります。

⑪ライオンズタワー月島成約

⑪は17階65.56㎡北西向き、空室、リフォーム履歴無し、7400万円(坪単価373.2万円)で2021年(令和3年)4月に成約しています。

⑫ライオンズタワー月島成約

⑫は26階60.78㎡北東向き、居住中、リフォーム履歴無し、7400万円(坪単価402.5万円)で2021年(令和3年)8月に成約しています。

⑬ライオンズタワー月島成約

⑬は3階76.49㎡南西向き、居住中、リフォーム履歴無し、8900万円(坪単価384.7万円)で2021年(令和3年)9月に成約しています。

ライオンズタワー月島の売却価格・相場のポイント

ライオンズタワー月島と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年3月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R4/2 12200 89.41 17 南東   451.1 専任

販売中の物件は1件あります。

ライオンズタワー月島販売中①

①は17階89.41㎡南東向き、居住中、リフォーム履歴無し、1億2200万円(坪単価451.1万円)で販売中です。2月に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

ライオンズタワー月島の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 有面積:65.56㎡
  • 階数:16階
  • 方位:北西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:7780万円~7830万円(坪単価@392.3万円~@394.8万円)

売出価格:7880万円~7930万円(坪単価@397.3万円~@399.9万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)3月25日時点の概算価格となります。

中央区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事:東京テアトルの直接買取

東京テアトル マンション売却相談センターの査定

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。