千代田区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2022.02.04

千代田区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の千代田区の中古マンション相場とマンション価格推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の千代田区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

千代田区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、千代田区の代表的な中古マンションの成約価格=相場価格を築年数別にまとめてみました。2017年(平成29年)から2022年(令和4年)の6年間でどの程度千代田区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

千代田区のマンション相場と価格推移2020年度~21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度(4月~3月)1年間の千代田区のマンション相場(成約状況)と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の千代田区の中古マンション相場価格は、7159万円でした。

2020年度に売却された千代田区のマンションの築年数は16.91年、専有面積は50.37㎡でした。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 7159 142.12 50.37 16.91 267
2021年4月 11187 179.16 62.44 22.08 12
2021年5月 8176 155.41 52.61 12.71 14
2021年6月 9600 174.04 55.16 11.19 16
2021年7月 7367 159.87 46.08 10.64 11
2021年8月 9014 190.93 47.21 18.88 8
2021年9月 10095 176.25 57.28 16.00 14
2021年上期 9291 171.84 54.06 14.85 75
2021年10月 9328 184.41 50.58 6.95 22
2021年11月 9741 175.88 55.39 15.38 13
2021年12月 11390 194.98 58.42 15.10 10
出所:2020年度東日本不動産流通機構資料/2021年度東日本レインズ成約事例を弊社が集計

 

2021年4月から12月までの千代田区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も都心エリアの在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

千代田区のオーナーチェンジ物件相場価格(成約価格)

千代田区のオーナーチェンジ(賃貸中)物件の成約価格などを集計しました。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 4968 122.63 40.51 21.35 52
2021年上期 5038 132.57 38.00 15.64 25
出所:東日本レインズ成約事例を弊社が集計、作成

千代田区の中古マンション価格

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 朝日九段マンション 2400~7150万円
築31年~40年 ニューシティハイツ飯田橋 3980万円
築21年~30年 ライオンズマンション飯田橋駅前 2990~6380万円
築11年~20年 シティタワー九段下 5500~10620万円

 

千代田区には、1日当たり列車発着本数約3000本という日本を代表するターミナル、東京駅があり、日本の新幹線網の最大拠点として33都道府県に乗り換えなしでアクセス可能です。皇居周辺の緑あふれる環境と利便性からファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区は都心3区と呼ばれており、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

 今回は、飯田橋駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

千代田区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り千代田区は都心の利便性と緑の多い環境から、ファミリーにも人気のエリアです。

2021年(令和3年)9月竣工の「パークリュクス神田」(神田多町2丁目:東京メトロ銀座線神田駅徒歩3分)、2022年(令和4年)9月竣工予定の「パークコート千代田一番町」(一番町:東京メトロ半蔵門線半蔵門駅徒歩3分)、2023年(令和5年)6月竣工予定の「ザ・パークハウス麹町レジデンス」(麹町3丁目:東京メトロ有楽町線麹町駅徒歩4分)など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

日本の中枢である千代田区。千鳥ヶ淵に隣接する皇居西側の地区は、皇居に最も近い一番町から六番町を総称して「番町」と呼ばれており、江戸城を守る大番組という旗本たちの住まいに由来します。セブン&アイホールディングスなど大企業の本社や各国大使館などが立地しているオフィス街でもありながら、屈指の高級住宅地としても知られています。築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、四ツ谷駅エリアが高く、次いで麹町駅エリア、水道橋駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

ホテルニューオータニ日本庭園(紀尾井町4丁目)、皇居外苑(皇居外苑1丁目)、日比谷公園(日比谷公園1丁目)、皇居東御苑(千代田1丁目)、和田倉噴水公園(皇居外苑3丁目)、北の丸公園(北の丸公園1丁目)、外濠公園(五番町先)、千鳥ヶ淵公園(麹町1丁目)、清水谷公園(紀尾井町2丁目)をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

千代田区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:朝日九段マンション

朝日九段マンション外観
建築年 1978年(昭和53年)
所在地 東京都千代田区九段北1-9-5
最寄り駅・アクセス 東京メトロ半蔵門線・東西線「九段下」駅徒歩2分
総戸数 237戸
分譲 朝日建物㈱
施工 ㈱間組

東京メトロ半蔵門線・東西線「九段下」駅徒歩2分、JR中央・総武緩行線、東京メトロ有楽町線・南北線、都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩9分、複数路線利用可の好立地、13階建て、10~110㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後44年が経過していますが、237戸で維持管理は比較的良好です。

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/2 2500 36.43 4 北東 過去 226.9 専任
②H29/2 7150 112.75 7 北東・南東角   209.7 専任
③H31/3 2400 38.61 2 南西 過去 205.5 専属
④R1/5 5480 66.44 12 南西・北西角 過去 272.7 専任
⑤R2/5 3450 36.57 6 北東 フルリ 311.9 売主
⑥R2/10 3770 36.43 2 北東 フルリ 342.2 売主
⑦R4/1 4140 39.54 3 南西 フルリ 346.1 専任

朝日九段マンションの売却価格推移

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

⑦朝日九段マンション成約

⑦は3階39.54㎡南西向き、2021年(令和3年)7月にフルリノベーション済み、4140万円(坪単価346.1万円)で2022年(令和4年)1月に成約しています。

朝日九段マンションの売却価格・相場のポイント

朝日九段マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後44年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R4年2月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R4/1 5880 51.21 12 北西・北東角 フルリ 379.6 売主
②R4/1 4280 36.57 9 北東 フルリ 385.0 代理

販売中の物件は2件あります。

朝日九段マンション販売中①

①は12階51.21㎡北西・北東角部屋、買取業者がフルリノベーション済み、5880万円(坪単価379.6万円)で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

朝日九段マンション販売中②

②は9階36.75㎡北東向き、フルリノベーション中で2022年(令和4年)3月完了予定、4280万円(坪単価385.0万円)で販売中です。同じく販売中の①と比較すると割高な印象です。

朝日九段マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:49.03㎡
  • 階数:7階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4680万円~4730万円(坪単価@315.5万円~@318.9万円)

売出価格:4830万円~4880万円(坪単価@283.0万円~@329.0万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)2月2日時点の概算価格となります。

千代田区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:ニューシティハイツ飯田橋

ニューシティハイツ飯田橋外観
建築年 1985年(昭和60年)
所在地 東京都千代田区飯田橋1-8-9
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩3分
総戸数 48戸
分譲 東京建物㈱
施工 前田建設工業㈱

東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩3分、東京メトロ有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩5分、JR中央・総武緩行線「飯田橋」駅徒歩5分、複数路線利用可の好立地、10階建て、10~30㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後37年が経過していますが、総戸数48戸で維持管理は比較的良好です。

ニューシティハイツ飯田橋の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/2 3980 33.28 8 北東 フルリ 395.4 売主

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

①ニューシティハイツ飯田橋成約

①は8階33.28㎡北東向き、買取業者がフルリノベーション済み、3980万円(坪単価395.4万円)で2021年(令和3年)2月に成約しています。

ニューシティハイツ飯田橋の売却価格・相場のポイント

ニューシティハイツ飯田橋と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R4年2月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/12 8990 72.59 10 北東 フルリ 409.5 専任

販売中の物件は1件あります。

ニューシティハイツ飯田橋販売中①

①は10階72.59㎡北東向き、2021年(令和3年)12月にフルリノベーション済み、8990万円(坪単価409.5万円)で販売中です。12月に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

ニューシティハイツ飯田橋の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:33.28㎡
  • 階数:6階
  • 方位:北東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:3480万円~3530万円(坪単価@345.7万円~@350.6万円)

売出価格:3580万円~3630万円(坪単価@355.6万円~@360.6万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)2月2日時点の概算価格となります。

千代田区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:ライオンズマンション飯田橋駅前

パークスクエア小石川外観
建築年 1999年(平成11年)
所在地 東京都千代田区飯田橋3-2-10
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩2分
総戸数 65戸
分譲 ㈱大京
施工 古久根建設㈱

東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩2分、東京メトロ有楽町線・南北線「飯田橋」駅徒歩4分、JR中央・総武緩行線「飯田橋」駅徒歩5分、複複数路線利用可の好立地、12階建て、30~60㎡台の間取り構成のマンションです。

ライオンズマンション飯田橋駅前の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/4 5360 55.32 5 北東・南東角   320.3 専任
②H29/4 2990 33.78 2 北東   292.7 専属
③R3/6 6380 55.32 4 北東・南東角 一部 381.3 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

③ライオンズマンション飯田橋駅前成約

③は4階55.32㎡北東・南東角部屋、空室、2021年(令和3年)5月にクロス張替えやクリーニングなどリフォーム履歴あり、6380万円(坪単価381.3万円)で2021年(令和3年)6月に成約しています。

ライオンズマンション飯田橋駅前の売却価格・相場のポイント

ライオンズマンション飯田橋駅前と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年2月時点)

2022年(令和4年)2月2日時点では、ライオンズマンション飯田橋駅前の売り出し中物件はありません。

ライオンズマンション飯田橋駅前の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:51.3㎡
  • 階数:7階
  • 方位:北東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:5820万円~5870万円(坪単価@375.0万円~@378.3万円)

売出価格:5950万円~6000万円(坪単価@383.4万円~@386.6万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)2月2日時点の概算価格となります。

千代田区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:シティタワー九段下

シティタワー九段下外観
建築年 2007年(平成19年)
所在地 東京都千代田区飯田橋2-17-9
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩4分
総戸数 99戸
分譲 住友不動産㈱
施工 戸田建設㈱

東京メトロ東西線「飯田橋」駅徒歩4分、東京メトロ半蔵門線・東西線、都営新宿線「九段下」駅徒歩5分、JR中央・総武緩行線「水道橋」駅徒歩6分、東京メトロ有楽町線・南北線、都営大江戸線「飯田橋」駅徒歩7分、都営三田線「水道橋」駅徒歩8分、複数路線利用可の好立地、屋上庭園などの共用施設やコンシェルジュサービス、24時間有人管理、24階建て、住友不動産㈱旧分譲、40㎡台~80㎡台の間取り構成のタワーマンションです。

シティタワー九段下の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/3 8880 72.19 7 南東・南西角   406.7 専属
②H29/4 7700 62.18 14 南西・北西角   409.4 専属
③H30/1 5980 40.10 7 南東   493.0 専属
④H30/11 10150 72.19 10 南東・南西角 一部 464.8 専任
⑤R1/6 9999 65.07 18 北西・北東角 フルリ 508.0 売主
⑥R1/7 5500 40.10 5 南東   453.5 専属
⑦R1/9 5800 40.10 8 南東   478.2 専属
⑧R1/12 5760 40.10 10 南東   474.9 専任
⑨R3/9 10580 62.18 4 南西・北西角   562.5 専属
⑩R3/12 10620 62.18 9 南西・北西角   564.7 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

⑨シティタワー九段下成約

⑨は4階62.18㎡南西・北西角部屋、居住中、リフォーム履歴無し、1億580万円(坪単価562.5万円)で2021年(令和3年)9月に成約しています。

⑩シティタワー九段下成約

⑩は9階62.18㎡南西・北西角部屋、空室、リフォーム履歴無し、1億620万円(坪単価564.7万円)で2021年(令和3年)12月に成約しています。

シティタワー九段下の売却価格・相場のポイント

シティタワー九段下と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年2月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R4/1 13500 72.19 3 南東・南西角 一部 618.3 専任
②R3/11 10580 59.82 4 北東・北西角 過去 584.7 一般

販売中の物件は2件あります。

シティタワー九段下販売中①

①は3階72.19㎡南東・南西角部屋、空室、2021年(令和3年)11月に給湯器を交換済、1億3500万円(坪単価618.3万円)で販売中です。1月に販売スタート、採光の一番良い南東・南西角部屋の希少性に加え、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

シティタワー九段下販売中②

②は4階59.82㎡北東・北西角部屋、空室、2020年(令和2年)に給湯器を交換、2021年(令和3年)に浄水器を交換済、1億580万円(坪単価584.7万円)で販売中です。11月に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

シティタワー九段下の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 有面積:59.82㎡
  • 階数:13階
  • 方位:北東・北西角
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:1億680万円~1億730万円(坪単価@590.1万円~@592.9万円)

売出価格:1億880万円~1億930万円(坪単価@601.3万円~@604.0万円)

※上記机上査定価格は、2022年(令和4年)2月2日時点の概算価格となります。

千代田区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事:東京テアトルの直接買取

東京テアトル マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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東京テアトル マンション売却相談センター 0120-900-881


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。