台東区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2022.01.21

台東区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の台東区の中古マンション相場とマンション価格推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の台東区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

台東区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、台東区の代表的な中古マンションの成約価格=相場価格を築年数別にまとめてみました。2017年(平成29年)から2022年(令和4年)の6年間でどの程度台東区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

台東区のマンション相場と価格推移2020年度~21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度(4月~3月)1年間の台東区のマンション相場(成約状況)と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の台東区の中古マンション相場価格は、4344万円でした。

2020年度に売却された台東区のマンションの築年数は16.04年、専有面積は50.65㎡でした。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 4344 85.75 50.65 16.04 476
2021年4月 5170 93.72 55.17 14.78 36
2021年5月 5191 98.97 52.45 12.59 22
2021年6月 4969 96.97 51.24 18.55 31
2021年7月 5185 91.84 56.46 15.14 35
2021年8月 4806 92.52 51.95 16.00 22
2021年9月 5445 96.94 56.16 17.73 30
2021年上期 5142 94.93 54.16 15.90 176
2021年10月 4769 95.39 50.00 16.29 21
2021年11月 4856 94.34 51.48 17.03 31
2021年12月 4879 89.46 54.54 15.37 30
出所:2020年度東日本不動産流通機構資料/2021年度東日本レインズ成約事例を弊社が集計

 

2021年4月から12月までの台東区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城東地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

台東区のオーナーチェンジ物件相場価格(成約価格)

台東区のオーナーチェンジ(賃貸中)物件の成約価格などを集計しました。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 2275 73.26 31.05 20.71 52
2021年上期 1986 70.70 28.10 23.50 30
出所:東日本レインズ成約事例を弊社が集計、作成

台東区の中古マンション価格

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 ライオンズマンション池之端 4698万円
築31年~40年 中銀第2東上野マンシオン 3150~4100万円
築21年~30年 クレストフォルム上野グランデージ 4680~6280万円
築11年~20年 ドメイン入谷ステーションプラザ 2550~3790万円

台東区は、区内にJR東北・山形・秋田・上越・北陸新幹線、JR山手線・京浜東北線・宇都宮線・高崎線・常磐線・総武緩行線、東京メトロ銀座線・日比谷線・千代田線、都営浅草線、都営大江戸線、京成本線、東武伊勢崎線、つくばエクスプレスを擁し、都心へはもちろん、鉄道による全国各地への交通アクセスも良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、上野駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

台東区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り台東区は鉄道路線が19路線あり交通アクセス良好、ファミリーにも人気のエリアです。

2020年(令和2年)8月に竣工した「ステージグランデ上野」(北上野2丁目:都営浅草線・JR山手線上野駅徒歩8分)、2021年(令和3年)8月竣工の「シティハウス浅草橋」(鳥越1丁目:都営大江戸線新御徒町駅徒歩8分)、2022年(令和4年)6月竣工予定の「グランドメゾン浅草花川戸」(花川戸1丁目:東武伊勢崎線浅草駅徒歩3分)、2023年(令和5年)10月竣工予定の「ザ浅草レジデンス」(浅草1丁目:つくばエクスプレス線浅草駅徒歩3分)など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

根津駅エリアの谷中2丁目や池之端4丁目、鶯谷駅エリアの上野桜木1、2丁目は閑静な住宅地となっています。築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、稲荷町駅エリアが高く、次いで上野駅エリア、浅草橋駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

上野恩賜公園(上野公園、池之端3丁目)、隅田公園(花川戸1丁目)、岡倉天心記念公園(谷中5丁目)、旧岩崎邸庭園(池之端1丁目)、柳北公園(浅草橋5丁目)、山谷堀公園(東浅草2丁目)をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

台東区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:ライオンズマンション池之端

ライオンズマンション池之端外観
建築年 1978年(昭和53年)
所在地 東京都台東区池之端1-4-29
最寄り駅・アクセス 東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩5分
総戸数 57戸
分譲 大京観光㈱
施工 日産建設㈱

東京メトロ千代田線「湯島」駅徒歩5分、東京メトロ銀座線「上野広小路」駅徒歩9分、京成本線「京成上野」駅徒歩11分、JR山手線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線・常磐線「上野」駅徒歩12分、複数路線利用可の好立地、10階建て、40~70㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後44年が経過していますが、57戸で維持管理は比較的良好です。

ライオンズマンション池之端の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/3 4698 61.74 5 南西・南東・北東角 フルリ 251.6 売主

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020年(令和2年)~)で成約になっている部屋は1件あります。

ライオンズマンション池之端成約

①は5階61.74㎡南西・南東・北東の三方角部屋、買取業者がフルリノベーション済み、4698万円(坪単価251.6万円)で2020(令和2)年3月に成約しています。

ライオンズマンション池之端の売却価格・相場のポイント

ライオンズマンション池之端と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後44年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R4年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/12 4980 58.28 6 南西・南東角   282.5 専任

販売中の物件は1件あります。

ライオンズマンション池之端販売中

①は6階58.28㎡南東・南西角部屋、空室、リフォーム歴無し、4980万円(坪単価282.5万円)で販売中です。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

ライオンズマンション池之端の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:61.74㎡
  • 階数:6階
  • 方位:南西・南東・北東角
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:5080万円~5130万円(坪単価@272.0万円~@274.7万円)

売出価格:5180万円~5230万円(坪単価@277.3万円~@280.0万円)

※上記机上査定価格は、2022(令和4)年1月18日時点の概算価格となります。

台東区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:中銀第2東上野マンシオン

中銀第2東上野マンシオン外観
建築年 1983年(昭和58年)
所在地 東京都台東区東上野5-17-8
最寄り駅・アクセス 東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩3分
総戸数 67戸
分譲 中銀マンシオン㈱
施工 松井建設㈱

東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩3分、JR山手線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線・常磐線「上野」駅徒歩8分、都営大江戸線・つくばエクスプレス「新御徒町」駅徒歩11分、複数路線利用可の好立地、11階建て、10㎡台~60㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後39年が経過していますが、2011年(平成23年)に大規模修繕工事を実施しており、総戸数67戸で維持管理は比較的良好です。

中銀第2東上野マンシオンの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H31/4 3150 54.00 4 西   192.9 専任
②R3/4 4100 54.00 3 南、西、東 過去 251.0 一般

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は1件あります。

②中銀第2東上野マンシオン成約

②は3階54㎡南・西・東の三方角部屋、空室、2017年(平成29年)にフルリノベーション済み、4100万円(坪単価251.0万円)で2021(令和3)年4月に成約しています。

中銀第2東上野マンシオンの売却価格・相場のポイント

中銀第2東上野マンシオンと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R4年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R4/1 4599 54.00 11 南、西、東 フルリ 311.1 売主

販売中の物件は1件あります。

中銀第2東上野マンシオン販売中①

①は11階48.88㎡南・西・東の三方角部屋、2018年(平成30年)3月にフルリノベーション済み、2022年(令和4年)1月に買取業者がエアコン1基・ガスコンロ備品・キッチン水栓・浴室水栓・トイレ・一部照明器具・壁と天井のクロスを新規交換、4599万円(坪単価311.1万円)で販売中です。1月に販売スタートしていますが、販売価格を見直して価格変更しています。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

中銀第2東上野マンシオンの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:54.00㎡
  • 階数:6階
  • 方位:西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4050万円~4100万円(坪単価@247.9万円~@251.0万円)

売出価格:4200万円~4250万円(坪単価@257.1万円~@260.1万円)

※上記机上査定価格は、2022(令和4)年1月18日時点の概算価格となります。

台東区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:クレストフォルム上野グランステージ

クレストフォルム上野グランステージ外観
建築年 2001年(平成13年)
所在地 東京都台東区上野7-3-10
最寄り駅・アクセス JR各線「上野」駅徒歩5分
総戸数 157戸
分譲 ㈱ゴールドクレスト
施工 大日本土木㈱

JR山手線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線・常磐線「上野」駅徒歩5分、東京メトロ日比谷線「上野」駅徒歩8分、東京メトロ銀座線「稲荷町」駅徒歩9分、複数路線利用可の好立地、14階建て、50㎡台~80㎡台のファミリータイプ中心の間取り構成のマンションです。

建物は築後21年が経過していますが、総戸157戸で維持管理は比較的良好です。

クレストフォルム上野グランステージの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/4 5300 80.69 2 南東・南西角   217.2 専属
②H29/5 4680 62.00 12 南東   249.6 専任
③H29/5 5680 65.46 11 北東・北西角 フルリ 286.9 売主
④H30/4 5500 66.26 10 南東 フルリ 274.5 専属
⑤H30/5 4800 66.45 2 南東 一部 238.8 代理
⑥H30/7 4980 63.69 2 南西   258.5 専属
⑦H31/3 6280 80.69 6 南東・南西角   257.3 専属
⑧H31/4 4980 62.38 10 南東   264.0 専任
⑨H31/4 4900 65.46 12 北東・北西角   247.5 専属
⑩R1/6 4880 63.69 8 南西   253.3 専属
⑪R3/3 5990 70.29 13 南東   281.8 専任
⑫R3/3 5240 66.45 6 南東   260.7 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

⑪クレストフォルム上野グランステージ成約

⑪は13階70.29㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、5990万円(坪単価281.8万円)で2021(令和3)年3月に成約しています。

⑫クレストフォルム上野グランステージ成約

⑫6階66.45㎡南東向き、居住中、リフォーム履歴無し、5240万円(坪単価260.7万円)で2021(令和3)年3月に成約しています。

クレストフォルム上野グランステージの売却価格・相場のポイント

クレストフォルム上野グランステージと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年1月時点)

2022年(令和4年)1月18日時点では、クレストフォルム上野グランステージの売り出し中物件はありません。

クレストフォルム上野グランステージの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:66.26㎡
  • 階数:7階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:5650万円~5700万円(坪単価@281.9万円~@284.4万円)

売出価格:5860万円~5910万円(坪単価@292.4万円~@294.8万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年12月8日時点の概算価格となります。

台東区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:ドメイン入谷ステーションプラザ

ドメイン入谷ステーションプラザ外観
建築年 2003年(平成15年)
所在地 東京都台東区下谷1-11-5
最寄り駅・アクセス 東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩2分
総戸数 40戸
分譲 ㈱ABCホーム
施工 東急建設㈱

東京メトロ日比谷線「入谷」駅徒歩2分、JR山手線・京浜東北線「鶯谷」駅徒歩6分、JR山手線・京浜東北線・高崎線・宇都宮線・常磐線「上野」駅徒歩9分、複数路線利用可の好立地、11階建て、30㎡台~60㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後19年が経過していますが、2020(令和2年)に大規模修繕工事を実施済、総戸数40戸で維持管理は比較的良好です。

ドメイン入谷ステーションプラザの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/2 3790 65.12 3 西・南・東角 過去 299.7 専任
②H29/5 2550 41.14 5 東・北角   292.6 専属
③R3/2 3100 41.42 6 過去 349.8 専属
④R3/12 3240 41.14 5 東・北角   308.3 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

③ドメイン入谷ステーションプラザ成約

③は6階41.42㎡東・南角部屋、空室、2017年(平成29年)11月にビルトインコンロ交換、ハウスクリーニングをしています。3100万円(坪単価247.5万円)で2021(令和3)年2月に成約しています。

④ドメイン入谷ステーションプラザ成約

④は5階41.14㎡東・北角部屋、居住中、リフォーム歴無し、3240万円(坪単価260.4万円)で2021(令和3)年12月に成約しています。

ドメイン入谷ステーションプラザの売却価格・相場のポイント

ドメイン入谷ステーションプラザと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R4年1月時点)

2022(令和4)年1月18日時点では、ドメイン入谷ステーションプラザの売り出し中物件はありません。

ドメイン入谷ステーションプラザの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:60.23㎡
  • 階数:6階
  • 方位:西・北角部屋
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4930万円~4980万円(坪単価@270.4万円~@273.3万円)

売出価格:5050万円~5100万円(坪単価@277.2万円~@279.9万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年12月8日時点の概算価格となります。

台東区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事:東京テアトルの直接買取

東京テアトル マンション売却相談センターの査定

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東京テアトル マンション売却相談センター 0120-900-881


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
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