板橋区のマンション売却価格相場と築年数

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.09.08

板橋区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、板橋区のなかで取引の多い代表的マンションの成約価格・相場を築年数別にご説明致します。

2015（平成27）年から2020（令和2）年の6年間でどの程度中古マンション価格が変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、査定価格帯の高低幅が大きかったりして、結局実際の相場がよく分からないと感じられていると思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

またそれぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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板橋区の中古マンション価格相場

板橋区の特徴とマンション売却傾向

板橋区は、東京都23区の北部にあり、区の人口は約58万人、区の面積は32.22平方キロメートル、23区の中では9番目の広さです。

「板橋」という地名は、鎌倉-室町時代に成立した「義経記」や「延慶本平家物語」などの軍記物に登場しています。1603（慶長8）年、徳川家康によって江戸に幕府が開かれると、日本橋を起点とする五街道を整備。その一つ、中山道の第一番目の宿場を「板橋(下板橋)」に置きました。大都市江戸の出入り口かつ川越街道の起点として板橋宿は繁栄し、品川宿、内藤新宿、千住宿とともに江戸四宿と呼ばれ、現在の板橋3丁目にある平尾追分で中山道と川越街道に分岐し、多くの人が行き交いました。1889（明治22）年の町村制実施により町名として採用され、1932（昭和7）年には東京市板橋区が誕生しました。

鉄道はJR埼京線、東武東上線、都営三田線、東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線の4社5路線、バスは小型車両によるコミュニティバス路線を含む5社の交通網で都心へのアクセスも良好です。

板橋区には都内有数の商店街があります。「ハッピーロード大山商店街」（大山町）は、全長約560ｍを誇る店舗数およそ200店の商店街。老舗や行列グルメなど数々の店舗が軒を連ねています。1977（昭和52）年3月に大山駅寄りの「大山銀座商店街振興組合」と川越街道寄りの「協同組合大山銀座美観街」の2つの商店街が合併、区内最大の大型商店街に生まれ変わりました。商店街と農山漁村との交流による双方の活性化を目指した直営ショップ「とれたて村」を立ち上げるなど常に進化を模索し、街の象徴として愛され続けています。「遊座大山商店街」（大山東町）は、大山駅から山手通りまで広がる店舗数およそ150店の商店街。中央に板橋文化会館、都税事務所があり、近くには板橋区役所、警察署、板橋消防署、健康長寿センターもあります。

板橋区は緑豊かな住環境、池袋が生活圏と言える近さによる利便性と都心へのアクセスの良さで人気も高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。2020（令和2）年3月竣工の「プレミスト志村三丁目」（坂下2丁目：都営三田線蓮根駅徒歩8分）、2021（令和3）年3月竣工の「パークホームズ成増二丁目」（成増２丁目：東京メトロ有楽町・副都心線地下鉄成増駅徒歩7分）、2022（令和4）年7月竣工予定の「オープンレジデンシア千川」（千川2丁目：東京メトロ有楽町・副都心線千川駅徒歩5分）、2023（令和5）年10月竣工予定の「ザ・パークハウス 板橋大山大楠ノ杜」（大山町：東武東上線大山駅徒歩7分）など、新築マンション分譲も活発になっています。

今回は、成増駅、地下鉄成増駅及び周辺にある東武東上線、東京メトロ有楽町・副都心線などの駅の中古マンション相場を調査しています。

出典：大山ハッピーロード商店街｜「とれたて村」

出典：遊座大山商店街

成増駅

成増駅（成増2丁目）は東武鉄道東上本線が乗り入れる板橋区最西端の駅です。成増駅から徒歩2分の地下鉄成増駅（成増2丁目）には東京メトロ有楽町・副都心線が乗り入れており、2020（令和2）年度の1日平均乗降客数は東武鉄道（東武東上線）が45,033人、東京メトロ有楽町・副都心線が39,414人、合計すると84,447人が乗降しています。2008（平成20）年には東京メトロ副都心線が東急電鉄東横線・横浜高速鉄道みなとみらい線とつながり、利便性が更に向上しました。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

板橋区の高級住宅街は、「常盤台住宅」（常盤台1、2丁目）の名で知られています。もともとは東武鉄道が伊勢崎線の西新井駅と東上線の上板橋駅を結ぶ「西板線」計画の貨物操車場用地として1927（昭和2）年頃に一帯を買収するも採算面を理由に計画は中止。そこで持ち上がったのが、郊外住宅地としての開発でした。1935（昭和10）年に武蔵常盤駅（現在のときわ台駅：南常盤台1丁目）が開業し、翌1936（昭和11）年から常盤台住宅地の分譲が開始。特徴は住宅地をほぼ一周する環状道路と駅前ロータリーから放射状に伸びる幹線道路による街路構成です。さらに自動車でどの区画へも達することができるループ状のクルドサック（袋小路）や歩行者専用道路などがすでにこの時期から計画されています。

上記以外にも、向原1丁目周辺は住宅の密集感がなく、瀟洒な邸宅が建ち並ぶ閑静な住宅地です。池袋にすぐ出られる好立地（小竹向原駅徒歩約3～10分）、日大板橋病院（大谷口上町）や東京武蔵野病院（小茂根4丁目）といった大きな病院も1㎞圏内、大山の商店街もおよそ1.5㎞、自転車なら10分ほどで行くことができます。

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、都営三田線板橋本町駅や同線新板橋駅エリアのマンション、東武東上線ときわ台駅エリアのマンションが高く、次いで同線成増駅や同線大山駅、都営三田線西台駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

板橋区内には、都立公園を含めると398箇所の公園が整備されており、区の面積に対する都市公園面積の占める割合は5.87%、「いたばしグリーンプラン2025」では2025年に、この数値を6.10%とする目標値を設定しています。

河川敷内に魚や鳥、昆虫などが観察できる生物生態園が整備され、一部の範囲では魚すくいや野草の採取も可能な 「荒川戸田橋緑地」（新河岸1丁目）、西台駅～西高島平駅の区間に位置し、高島通りや地下鉄の高架の近くで自然を満喫できる「高島平緑地」（高島平3丁目）、ウォーキング・ランニングコース『あずさわループ』を中心に、テニスコートや遊具、野球場、体育館がある「小豆沢公園」（小豆沢3丁目）などが大規模な公園として知られています。赤塚城址がある「都立赤塚公園」（高島平3丁目）は高島平駅から約8分（約570m）、複数の地区からなり、テニスコートや野球場、郷土資料館なども園内にある大きな公園です。

子供向けの小さな動物園のある「東板橋公園」（板橋3丁目）、スポーツ施設が充実しドッグランもある「城北中央公園」（桜川1丁目）、新河岸川沿いに位置し親水テラスがあり、健康器具が多数設置の「舟渡水辺公園」（舟渡4丁目）、「へいわ」の文字をかたどった池、区立図書館、核兵器廃絶を願う平和の灯がある「板橋区平和公園」（常盤台4丁目）など、緑豊かな公園も多く整備されています。

出典：板橋区｜板橋区の公園・緑地

板橋区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：成増第3シャトレ

東京メトロ有楽町・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩6分、東武東上線「成増」駅徒歩8分と2駅3路線利用可の好立地、専有面積40㎡台～110㎡台、エレベーター無し、5階建てのマンションです。

建物は築後41年が経過していますが、総戸数21戸で維持管理は比較的良好です。

成増第3シャトレの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格（万円）
面積：専有面積（㎡）、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格（万円）
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

②は4、5階のメゾネット住戸、86.49㎡南西向き、空室です。5階部分には81.76㎡の屋上テラスがあります。1月中旬に販売開始、月末に2850万円（坪単価109.0万円）で成約しています。

③は2階100.74㎡南西・南東・北東角、空室です。2018（平成30）年8月にフルリフォーム済、レインズ登録から約3か月後に3180万円（坪単価104.4万円）で成約しています。

成増第3シャトレの売却価格・相場のポイント

成増第3シャトレと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後41年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に一部ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年9月時点)

2021（令和3）年9月1日時点では、成増第3シャトレの売り出し中物件はありません。

成増第3シャトレの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：54.54㎡
• 階数：3階
• 方位：南西・北西角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年9月1日時点の概算価格となります。

板橋区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ユニーブル成増

東京メトロ有楽町・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩8分、東武東上線「成増」駅徒歩11分と2駅3路線利用可の好立地、専有面積50㎡台～60㎡台、8階建てのマンションです。

建物は築後31年が経過していますが、2016（平成28）年に大規模修繕工事実施済、総戸数54戸で維持管理は比較的良好です。

ユニーブル成増の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格（万円）
面積：専有面積（㎡）、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格（万円）
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

③は５階57.66㎡南東・南西・北西角部屋、空室、2011（平成23）年5月にフルリフォームしており、2020（令和2）年7月下旬にレインズ登録して3か月後に2880万円（坪単価165.2万円）で成約しています。

④は1階66.75㎡南東向き、買取業者がフルリフォーム済、2021（令和3）年6月下旬にレインズ登録して1か月以内に3600万円（坪単価178.3万円）で成約しています。

ユニーブル成増の売却価格・相場のポイント

ユニーブル成増と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年9月時点)

販売中の物件は2件あります。

①は2階65.38㎡南東向き居住中、2011（平成23）年にフルリフォーム済、2021（令和3）年8月上旬にレインズ登録しており、3230万円（坪単価171.0万円）で販売中です。販売して間もないタイミングで高値追求のチャレンジとして妥当な価格設定といえます。

②は3階65.38㎡南東向き居住中、①同様2011（平成23）年にフルリフォームしており、2020（令和2）年9月中旬にレインズ登録、3380万円（坪単価171.0万円）で販売中です。1階下で同間取りの①と比較して高い価格設定といえます。

ユニーブル成増の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：66.75㎡
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：2011（平成23）年リフォーム済

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年9月1日時点の概算価格となります。

板橋区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：ライネスハイム成増

東武東上線「成増」駅徒歩11分、東京メトロ有楽町・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩14分と2駅3路線利用可の好立地、専有面積60㎡台～90㎡台、7階建てのマンションです。

建物は築後21年が経過していますが、総戸数51戸で維持管理は比較的良好です。

ライネスハイム成増の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格（万円）
面積：専有面積（㎡）、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格（万円）
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

ライネスハイム成増の売却価格・相場のポイント

ライネスハイム成増と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近1年では1件の成約があります。

②は1階75.40㎡南向き、居住中です。

2018（平成30）年2月にフルリフォーム済、2021（令和3）年6月下旬に販売開始して約1か月後に4290万円（坪単価188.1万円）で成約しています。

販売中物件(R3年9月時点)

2021（令和3）年9月1日時点では、ライネスハイム成増の売り出し中物件はありません。

ライネスハイム成増の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：75.40㎡
• 階数：4階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年9月1日時点の概算価格となります。

板橋区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：ブリリア成増シーズンテラス

東京メトロ有楽町・副都心線「地下鉄成増」駅徒歩4分、東武東上線「成増」駅徒歩6分と2駅3路線利用可の好立地、専有面積60㎡台～90㎡台、10階建て、東京建物株式会社旧分譲の大規模マンションです。建物は築後13年が経過していますが、総戸数222戸で維持管理は良好です。

ブリリア成増シーズンテラスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格（万円）
面積：専有面積（㎡）、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格（万円）
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

ブリリア成増シーズンテラスの売却価格・相場のポイント

ブリリア成増シーズンテラスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近1年で成約になっている部屋は1件あります。

2020（令和3）年7月成約の⑩は1階74.80㎡庭付南西向き、空室です。

5800万円（坪単価256.4万円）で成約しています。

販売中物件(R3年9月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は8階70.50㎡南西向き、所有者居住中です。6300万円（坪単価295.5万円）で販売中です。5月から販売スタート、価格変更をしています。調査時点で同じマンションの販売中の物件はないことと、不動産売却相場が上昇傾向であることをふまえても、前述の7月成約物件⑩と比較すると割高な印象を受けます。

ブリリア成増シーズンテラスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：70.50㎡
• 階数：5階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年9月1日時点の概算価格となります。

板橋区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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