世田谷区のマンション売却相場と価格推移｜築年数別に徹底解説

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2025.10.22

世田谷区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2021年から2025年の5年間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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世田谷区のマンション売却相場（2025年度版）

平均売却相場

前年比と前月比の推移

世田谷区のマンション相場は、継続的に上昇傾向にあります。

売主物件の売却相場（2025年4～9月）

売主物件（不動産業者の売却物件）は、リフォームをしている分だけ高くなりますが、平均築年数が古いため平均単価は乖離が狭まる結果になりました。

世田谷区のマンション価格推移（2021～2025年）

5年間の価格推移

2020年度から2024年度の世田谷区のマンション相場（成約状況）と2025年4月から9月迄の相場価格の推移です。

世田谷区のマンション価格は、2021年以降、毎年5％前後の上昇をしています。

月別のマンション価格推移（2025年4～9月）

2025年4月から9月までの世田谷区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いています。

2025年度も城南地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しています。

世田谷区の中古マンション売却価格

2025年9月現在、世田谷区のマンション平均売却相場は6,921万円です。また、世田谷区における築年数別の代表マンションの価格は下記の通りになります。

世田谷区は、東京都の23区の南西部にあります。鉄道は私鉄3社7路線、バスは小型車両によるコミュニティバス路線を含む5社の交通網で都心へのアクセスも良好です。

区の人口は約92万人と23区内で一番多く、区の面積は23区最大の大田区に次ぐ58.05平方キロメートルで、5つの地域に分かれています。

世田谷地域

区の東部に位置しており、区内5地域で最も人口が多い地域です。20代から30代の単身世帯が多く、三軒茶屋など、駅を中心に発達している商店街では、にぎわいを見せています。

北沢地域

区の北東部に位置しており、南北に環状7号線が通っています。

鉄道も小田急線、京王線、京王井の頭線で都心に直結。東急世田谷線も通っており、交通の便がよい地域です。下北沢、明大前、下高井戸、豪徳寺等の駅周辺は、鉄道が交差する商業地として栄え、活気ある商店街となっています。

特に下北沢は、若者のまちとして人気です。下北沢駅周辺の小田急線はすでに地下化されましたが、現在も引き続き工事が進められています。

玉川地域

区の東南部に位置し、多摩川沿いの台地には、東京都指定遺跡の野毛大塚古墳（野毛1丁目）など、石器時代や古墳時代の遺跡が分布します。

また、東京都指定名勝の等々力渓谷をはじめ、多摩川や国分寺崖線など豊かな自然が残り、都市農地も比較的多く、緑の多い閑静な住宅地が広がる地域です。

近年では、二子玉川駅周辺で再開発事業が進められ、地域の中心的商業拠点、交流の拠点として、また、東京の西の玄関口として発展を続けています。

砧地域

区の西部に位置し、主に住宅地が広がる台地と、農地と住宅が混在する多摩川沿いの平地があり、台地と平地の境は、貴重な湧水や植物、樹林地を持つ国分寺崖線が広がっています。

緑と調和した住宅地が区の代表的なイメージを形成していますが、比較的古くから大学や映画撮影所があり、世田谷美術館（砧公園1丁目）など教育・文化施設も多く存在する地域です。

烏山地域

区の北西部、武蔵野台地南端に位置し、比較的平坦な台地となっています。人口は5地域の中では最も少ないですが、集合住宅が多く、増加の傾向が見られます。

東西に京王線が通っており、地域のほぼ中央にある千歳烏山駅周辺は賑わいが見られます。

「世田谷文学館」（京王線「芦花公園」駅徒歩5分：南烏山1丁目）は、東京23区では初の地域総合文学館として1995年に開館しました。

魅力あふれるコレクション展や企画展、広く文学全般をテーマとした講演会、コンサート、上映会などのイベントを定期的に開催しています。

また、区民が土に触れ、野菜づくりを楽しめる「北烏山ファミリー農園」（北烏山8丁目）などの区民農園や、気軽に収穫体験ができる農園が多くあり、好評を得ています。

出典：世田谷区公式ホームページ

豊かな緑、暮らしやすさ、都心へのアクセスの良さから人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、二子玉川駅及びその周辺にあるJR、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

二子玉川駅

二子玉川駅（玉川2丁目）は2024年度の1日平均輸送客数が8.9万人です。

東急田園都市線、東急大井町線の2路線が利用できます。駅前には玉川高島屋（玉川3丁目）がありましたが、2010年には二子玉川ライズのオークモール・バーズモール（玉川2丁目）が開業してショッピングエリアが広がりました。

さらに2015年には二子玉川エクセルホテル東急や109シネマズ二子玉川など残っていた施設も全てオープンしました。

同年8月には楽天が本社を移転し、職住近接需要も増えました。宅地としても人気のエリアで、周辺には高層マンションも立ち並んでいます。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

世田谷区を代表する高級住宅街といえば成城です。

関東大震災の被害が少ない郊外への学校移転がきっかけで学園都市として開発されました。現在も大学1校、高校4校、中学校3校、小学校3校があります。

1932年には映画の撮影所（現・東宝スタジオ：成城1丁目）ができ、名作の数々がこの地で撮影され、映画監督や俳優が居住するようになりました。

映画界、芸能界のみならず高いステイタスを誇り、閑静な住宅街には大きな邸宅が連なっています。

世田谷区内には他にも瀬田・上野毛エリア、等々力・尾山台エリア、桜新町・深沢エリア、下北沢エリアといった高級住宅街があります。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、二子玉川エリアの物件が高く、次いで成城エリアのマンション、東急東横線祐天寺駅エリアのマンション、東急田園都市線桜新町駅エリアのマンションが続きます。

緑の多い大規模公園

など多数整備されています。

世田谷区のマンション売却相場【築51年～】

調査対象：成城ハウス

小田急線「成城学園前」駅徒歩16分、専有面積80㎡台～90㎡台、6階建てのマンションです。

成城ハウスの売却価格推移

2021年以降で成約になっている部屋は2件あります。

①は6階81.78㎡南西向き、フルリフォーム済みです。4780万円（㎡単価58.4万円）で成約しています。

②は2階81.78㎡南西向き、2011年にフルリフォーム済みです。4280万円（㎡単価52.3万円）で成約しています。

販売中高価格＆低価格混在の理由

大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件
4. 買取業者の買取事例

成城ハウスの売却価格・相場算定のポイント

成城ハウス内でマンション価格を比較する場合は、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1、1階は―5％）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

成城ハウスの売却価格の算定例

最後に、成約価格から貴方がご所有の成城ハウスを売却する場合の机上査定価格を算出してみます。

前提条件

• 専有面積：66.56㎡
• 階数：4階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

マンション価格は、簡略的に直近の成約事例を採用します。

①事例は、フルリフォームなのでリフォーム費用を推定して価格を算定します。
4,780万円 - 700万円（推定リフォーム費用）=4,080万円（＠61.3万円/㎡）　

②上記の単価から対象の価格を算定します。
＠61.3万円/㎡×（1-0.02）× 66.56㎡ ≒ 4,000万円

※階数補正で-2％

⇒今回は直近の成約事例を採用しましたが、実際には周辺の事例を含めて総合的に勘案して価格を算出します。より精度の高い金額を知りたい場合は、マンション売却相談センターへご相談ください。

販売中物件(2025年10月時点)

2025年10月20日時点では、売り出し中物件はありません。

世田谷区のマンション売却相場【築41年～50年】

調査対象：パレ二子玉川

東急田園都市線、東急大井町線「二子玉川」駅徒歩6分、専有面積30㎡台～70㎡台、6階建てのマンションです。建物は築後39年が経過していますが、総戸数57戸で維持管理は比較的良好です。

パレ二子玉川の売却価格推移

①は6階42.88㎡西角、37㎡のルーフバルコニー付、2015年にフルリフォーム済みです。5200万円（㎡単価121.3万円）で成約しています。

②は6階45.35㎡西角、前回売却時にフルリフォーム済みです。4980万円（㎡単価109.9万円）で成約しています。

③は6階42.40㎡南西向き、2020年にフルリフォーム済みです。3900万円（㎡単価92.0万円）で成約しています。

販売中高価格＆低価格混在の理由

大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件
4. 買取業者の買取事例

パレ二子玉川の売却価格・相場算定のポイント

成城ハウス内でマンション価格を比較する場合は、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1、1階は―5％）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

パレ二子玉川の売却価格の算定例

最後に、成約価格から貴方がご所有のパレ二子玉川を売却する場合の机上査定価格を算出してみます。

前提条件

• 専有面積：40㎡
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

マンション価格ですが、直近の事例がルーフバルコニー付で変動要素が大きいので②の事例を採用します。

＠109.9万円/㎡×（1-0.05）× 40㎡ ≒ 4170万円

※階数補正で-2％、角部屋補正-3％、リフォームの残存価値は図面から判断してゼロとする

⇒今回は直近の成約事例を採用しましたが、実際には周辺の事例を含めて総合的に勘案して価格を算出します。より精度の高い金額を知りたい場合は、マンション売却相談センターへご相談ください。

販売中物件(2025年10月時点)

2025年10月20日時点では、売り出し中物件は1件あります。
42.40㎡南向き、2021年にフルリノベーション済み、4980万円（㎡単価117.5万円）で販売中です。

世田谷区のマンション売却相場【築31年～40年】

調査対象：パークハイム桜丘

小田急線「千歳船橋」駅徒歩12分、専有面積50㎡台～80㎡台、3階建てのマンションです。

パークハイム桜丘の売却価格推移

1階82.78㎡東向き、2014年にフルリフォーム済みです。7990万円（㎡単価96.6万円）で成約しています。

パークハイム桜丘の売却価格・相場算定のポイント

パークハイム桜丘内でマンション価格を比較する場合は、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1、1階は―5％）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

パークハイム桜丘の売却価格の算定例

最後に、成約価格から貴方がご所有のパークハイム桜丘を売却する場合の机上査定価格を算出してみます。

前提条件

• 専有面積：75㎡
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

マンション価格は、簡略的に直近の成約事例を採用します。

＠96.6万円/㎡×（1+0.09）× 75㎡ ≒ 7900万円

※階数補正で+7％、方位+2％、リフォームの残存価値は図面から判断してゼロとする

⇒今回は直近の成約事例を採用しましたが、実際には周辺の事例を含めて総合的に勘案して価格を算出します。より精度の高い金額を知りたい場合は、マンション売却相談センターへご相談ください。

販売中物件(2025年10月時点)

2025年10月20日時点では、売り出し中物件はありません。

世田谷区のマンション売却相場【築21年～30年】

エリア調査対象：セルテシティオ世田谷烏山

京王線「千歳烏山」駅徒歩21分、専有面積50㎡台～90㎡台、8階建てのマンションです。

セルテシティオ世田谷烏山の売却価格推移

販売中高価格＆低価格混在の理由

大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件
4. 買取業者の買取事例

※本事例は、バス便の物件ですが、築年数が古いパークハイム桜丘に比べても著しく安いためマンション買取業者の買取事例の可能性が高いです。

セルテシティオ世田谷烏山の売却価格・相場算定のポイント

セルテシティオ世田谷烏山内で価格を比較する場合は、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

セルテシティオ世田谷烏山の売却価格の算定例

最後に、成約価格から貴方がご所有のマンションを売却する場合の机上査定価格を算出してみます。

前提条件

• 専有面積：60㎡
• 階数：4階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

マンション価格は、簡略的に直近の成約事例を採用します。

＠61万円/㎡×（1+0.01）× 60㎡ ≒ 3700万円

※階数補正で+1％

⇒今回は直近の成約事例を採用しましたが、実際には周辺の事例を含めて総合的に勘案して価格を算出します。より精度の高い金額を知りたい場合は、マンション売却相談センターへご相談ください。

販売中物件(2025年10月時点)

2025年10月20日時点では、売り出し中物件はありません。

世田谷区のマンション売却相場【築5年～20年】

エリア調査対象：シティハウス二子玉川

東急田園都市線、東急大井町線「二子玉川」駅徒歩5分、専有面積40㎡台～80㎡台、5階建てのマンションです。

シティハウス二子玉川の売却価格推移

販売中高価格＆低価格混在の理由

大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件
4. 買取業者の買取事例

シティハウス二子玉川の売却価格・相場算定のポイント

シティハウス二子玉川内でマンション価格を比較する場合は、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

シティハウス二子玉川の売却価格の算定例

最後に、成約価格から貴方がご所有のマンションを売却する場合の机上査定価格を算出してみます。

前提条件

• 専有面積：66.56㎡（20.13坪）
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

マンション価格は、簡略的に直近の成約事例を採用します。

＠170.7万円/㎡×（1-0.01）× 66.56㎡ ≒ 1億1250万円

※階数補正で-1％

⇒今回は直近の成約事例を採用しましたが、実際には周辺の事例を含めて総合的に勘案して価格を算出します。より精度の高い金額を知りたい場合は、マンション売却相談センターへご相談ください。

販売中物件(2025年10月時点)

2025年10月20日時点では、売り出し中物件はありません。

世田谷区のマンション 今後の価格予測と売却タイミング

世田谷区のマンション相場は、 2021年以降継続的に上昇していますが、今後はどうなるのでしょうか？

ここでは、今後の価格予測と 最適な売却タイミングについてデータを用いて解説します。

2025年後半～2026年の価格予測

▼ 予測: 横ばい～緩やかな下落の可能性

現在の上昇トレンドは続いていますが、 以下の要因から、今後は横ばい～緩やかな下落の可能性があります。

価格下落の要因

1. 住宅ローン金利の上昇 2025年1月: 日銀が政策金利を0.25% → 0.5%に引き上げ ↓ 固定・変動金利ともに上昇傾向 ↓ 買主の「買える価格帯」が下がる ↓ 高価格帯の物件が売れにくくなる

2. 新築マンションの供給増

首都圏および23区内の新築マンションの供給数は、前年に比べて大幅に増加傾向

不動産の価格は需要と供給によって決まります。また、中古のマンションの価格は、新築マンションの価格に大きな影響を受けます。

従って、新築マンションの供給量が増える事で新築マンションの価格低下⇒中古マンションの価格低下につながる可能性があります。

3. 中古マンションストックの増加

このグラフが示す通り、築40年以上のマンションは、今後10年で現在の約2倍（293万戸）、20年で約3.3倍（482万戸）にまで急増すると見込まれています。

このデータより世田谷区内の築40年以上のマンションも供給増加が予想されます。 築古マンションについては下記の記事を参照ください。

築古マンション売却で後悔しない不動産会社3選と築40～50年の売却相場

価格上昇の要因

1. 世田谷区の人口増加数

世田谷区は23区内でも住宅地として人気があり、人口も微増ながら増加傾向にあり住宅需要は旺盛と言えます。

2. 城南エリアの成約件数

レインズの中古マンションレポートによると、城南地区（品川区・大田区・目黒区・世田谷区）の成約件数は、前年同月比で11か月連続で前年同月比でプラス、成約単価についても、5月を除いて前年比プラスになっています。

今が売り時である２つの理由

理由1: 価格の高止まりと局地的な上昇

現在、マンション価格は好調ですが、都心部が価格の上昇をけん引しています。

下記の表は都心３区（千代田区・中央区・港区）のマンション成約価格の推移になりますが、

前年同月比で平均+26％超と世田谷区を含む城南エリアを大きく上回っております。

理由2: 相続マンション×供給増による価格競争の激化

築40年以上のマンションは、上記の通り、今後大量供給されることが確定しています。

これらがすぐに売りに出る事はありません。しかし、高齢化社会の日本では、これらのマンションが相続マンションとして今度マーケットに徐々に供給されることは容易に想像できます。

【結論】売却タイミングの判断基準

こんな人は「今すぐ売却」がおすすめ

✓ 別に住まいを持ちかつ築40年以上のマンションを所有

✓ リフォームなしで売却したい

✓ 高値で確実に売却したい

✓ 売却後の資金計画が決まっている

こんな人は「売却」を検討

✓ 築40年以上の物件を所有している

✓ 子供が巣立って住まいが広すぎる

✓ 相続対策を考える年齢

✓ 老人ホーム等への転居を検討中

こんな人は「売却を延期」してもOK

✓ 今後も値上がりが確実なエリア（二子玉川駅前など）

✓ 子供も巣立っており終の棲家として考えている

✓ 築浅の物件

世田谷区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事：東京テアトルの直接買取

東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

マンションの売却をご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

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