目黒区のマンション売却価格相場と築年数

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2021.01.25

目黒区のマンション売却価格相場と築年数

目黒区の中古マンション売却をご検討されている売主様向けに、目黒区のなかで取引の多い代表的マンションの成約価格相場築年数別にまとめてみました。

2015(平成27)年から2020(令和2)年の6年間でどの程度中古マンション価格が変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、査定価格帯の高低幅が大きかったりして、結局実際の相場がよく分からないと感じられていると思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

目黒区の中古マンション価格相場

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 マンション第二恵比須苑 3150~4650万円
築31年~40年 セブンスターマンション第2青葉台 3280~4180万円
築21年~30年 クレッセント目黒青葉台 12000~12000万円
築5年~20年 パークナード目黒 7600~9200万円

目黒区といえば閑静な高級住宅街のイメージがあるエリアです。またどの街にもおしゃれなレストランやカフェ、ブティックなどが集まっており、ハイセンスなイメージも併せ持ち人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナルの目黒駅及びその周辺にあるJR、東京メトロ、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

目黒区の特徴とマンション売却傾向

目黒区は東京都の23区の南西部に位置しています。現在も多くの参拝客でにぎわう「目黒不動尊」瀧泉寺(りゅうせんじ、下目黒3丁目)は平安時代、808(大同3)年に創建したと伝えられ、目黒はこの「目黒不動尊」の門前町として栄えてきました。一説には「目黒」の地名がこの「目黒不動尊」に由来するとしています。

江戸時代になると鷹狩りの場としても利用されるようになりました。また、「目黒不動尊」の東を流れる目黒川には水車が並び、これを動力に農業および精米や製粉といった食品加工業も発展します。

水車の動力はガラスみがき、薬の精製、活版墨汁練りなど工業にも使われるようになり、明治時代には「目黒火薬製造所」や「日本麦酒醸造会社」(現在のサッポロビールの前身)など大工場も進出、目黒川は目黒の工業発展にも貢献しました。

(参考:目黒区役所|歴史を訪ねて 目黒の水車)

2019(令和元)年9月竣工の「シティハウス中目黒サウス」(目黒3丁目:JR山手線目黒駅徒歩14分)、2020(令和2)年2月に竣工した「グランドヒルズ目黒一丁目」(目黒1丁目:JR山手線目黒駅徒歩6分)、2022(令和4)年1月下旬竣工予定の「プラウド中目黒」(中目黒4丁目:東急電鉄東横線中目黒駅徒歩11分)など、マンション分譲はますます活発になっています。

目黒駅

ターミナルの目黒駅は2019年度の1日平均乗降客数が62万人、実は目黒区ではなく品川区内にあり、上大崎2丁目に位置しています。JR山手線、東急電鉄目黒線、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線の4路線が利用できます。このうち東急電鉄目黒線、東京メトロ南北線、都営地下鉄三田線の3路線は相互直通運転を実施しています。また東京メトロ南北線は、赤羽岩淵駅から埼玉高速鉄道線への直通運転を実施しています。

「SUUMO住みたい街ランキング2020 関東版」の住みたい街(駅)ランキングでは、目黒駅が5位にランクインしています。

参考記事:SUUMO|住みたい街(駅)ランキング2020 関東版

価格、人気の高い沿線、駅エリア

目黒区の高級住宅街の筆頭といえば青葉台です。目黒川から旧山手通りの斜面に広がっており、区画の大きな邸宅が連なっています。旧山手通りを境に渋谷区の神泉町・南平台町・鉢山町・猿楽町に隣接しており、このエリアも高級住宅街として有名です。目黒区内は自由が丘、八雲、柿の木坂、碑文谷、三田、駒場といったエリアも高級住宅街として知られています。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、自由が丘エリアの物件が高く、次いで東急田園都市線池尻大橋駅エリア、東急東横線都立大学駅エリア、JR山手線目黒駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

碑文谷公園(碑文谷6丁目)、駒場公園(駒場4丁目)、駒場野公園(駒場2丁目)、西郷山公園(青葉台2丁目)、菅刈公園(青葉台2丁目)、東山公園(東山3丁目)、中目黒公園(中目黒2丁目)、目黒区民センター公園(目黒2丁目)、目黒天空庭園(大橋1丁目)など多数整備されています。

目黒区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:マンション第二恵比須苑

マンション第二恵比須苑外観
建築年 1978年(昭和53年)
所在地 東京都目黒区中目黒1-1-17
最寄り駅・アクセス JR山手線「恵比寿」駅徒歩7分
総戸数 102戸
分譲 朝日建物㈱
施工 東海興業㈱

JR山手線「恵比寿」駅徒歩7分、東急東横線「代官山」駅徒歩6分の好立地、専有面積40㎡台~70㎡台、8階建てのマンションです。

建物は築後43年が経過していますが、2013(平成25)年にエレベーター改修工事を実施、2018(平成30)年には共用排水管の補修工事を実施しており、総戸数102戸で維持管理は比較的良好です。

マンション第二恵比須苑の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H28/12 3300 59.34 3 南西   183.9 専属
②R1/12 4400 53.44 7 南西   272.2 専任
③R2/2 4650 53.62 5 南東 過去 286.7 専任
④R2/2 3150 44.84 5 北東   232.3 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は2件あります。

③は5階63.70㎡南東向き、空室、2013(平成25)年にシステムキッチンとリビングの壁紙をリフォーム済みです。4650万円(坪単価286.7万円)で成約しています。

④は5階63.70㎡南東向き、居住中、リフォーム歴無しです。3150万円(坪単価232.3万円)で成約しています。

マンション第二恵比須苑の売却価格・相場のポイント

マンション第二恵比須苑と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後43年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R3年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/10 4880 56.32 4 南東   286.5 一般
②R2/11 6380 67.93 4 南西・北西角 過去 310.5 専属

 

販売中物件は2件あります。

①は4階56.32㎡南東向き、空室です。買取業者が4880万円(坪単価286.5万円)で販売中、10月から販売スタートしています。業者指定の工務店で別途フルリノベーション工事を1070万円で行うのを購入条件としています。6年前にフルリノベーション済みの②と比較しても高い価格設定といえます。

②は4階67.93㎡南西・北西角、居住中、2015(平成27)年にフルリノベーション済み、6380万円(坪単価310.5万円)で販売中です。11月に販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。妥当な価格設定といえます。

マンション第二恵比須苑の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:59.34㎡
  • 階数:4階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4940万円~4990万円(坪単価@275.2万円~@277.9万円)

売出価格:5190万円~5240万円(坪単価@289.1万円~@291.9万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月19日時点の概算価格となります。

目黒区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:セブンスターマンション第2青葉台

セブンスターマンション第2青葉台外観
建築年 1985年(昭和60年)
所在地 東京都目黒区青葉台1-29-12
最寄り駅・アクセス 東急東横線「中目黒」駅徒歩5分
総戸数 56戸
分譲 セブンスターマンション㈱
施工 安藤建設㈱

 東急東横線「中目黒」駅徒歩5分の好立地、専有面積30㎡~50㎡台、13階建てのマンションです。

建物は築後36年が経過していますが、総戸数56戸で維持管理は比較的良好です。

セブンスターマンション第2青葉台の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H28/2 3280 45.19 8 南西・北西角   240.0 専任
②H31/3 3700 40.16 7 南西 過去 304.6 専属
③R1/5 4180 48.61 10 南西・北西角 過去 284.3 専属
④R1/11 4150 47.65 4 南西   288.0 専任
⑤R2/10 4150 40.16 7 南西 過去 341.7 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は1件あります。

⑤は7階40.16㎡南西向き、居住中、2014(平成26)年7月にフルリノベーション済みです。4150万円(坪単価341.7万円)で成約しています。

セブンスターマンション第2青葉台の売却価格・相場のポイント

セブンスターマンション第2青葉台と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R3年1月時点)

2021(令和3)年1月19日時点では、セブンスターマンション第2青葉台の売り出し中物件はありません。

セブンスターマンション第2青葉台の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:45.19㎡
  • 階数:6階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4200万円~4250万円(坪単価@307.2万円~@310.8万円)

売出価格:4330万円~4380万円(坪単価@316.7万円~@320.4万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月19日時点の概算価格となります。

目黒区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:クレッセント目黒青葉台

クレッセント目黒青葉台外観
建築年 1997年(平成9年)
所在地 東京都目黒区青葉台1-24-2
最寄り駅・アクセス 東急東横線「中目黒」駅徒歩5分
総戸数 61戸
分譲 ㈱モリモト
施工 清水建設㈱

東急東横線「中目黒」駅徒歩5分、目黒川沿いの緑あふれる好立地、専有面積50㎡~90㎡台、9階建てのマンションです。

建物は築後24年が経過していますが、2012(平成24)年に大規模修繕工事を実施しており、総戸数61戸で維持管理は比較的良好です。

クレッセント目黒青葉台の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H30/3 12000 96.66 6 南東・北東角   410.5 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

クレッセント目黒青葉台の売却価格・相場のポイント

クレッセント目黒青葉台と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/12 9580 72.60 3 南西・北西角   436.3 専任
②R2/7 11370 86.18 3 南西・南東角 フルリ 436.2 売主

 

販売中物件は2件あります。

①は3階72.60㎡南西・北西角、居住中、リフォーム歴無し、9580万円(坪単価436.3万円)で販売中です。12月から販売スタート、②と比較すると少し高い価格設定といえます。

②は3階86.18㎡南西・南東角、買取業者が3月にリノベーション済み、7月から販売スタートし、1億1370万円(坪単価436.2万円)で販売中、妥当な価格設定といえます。

クレッセント目黒青葉台の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:61.78㎡
  • 階数:3階
  • 方位:北西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:7530万円~7580万円(坪単価@402.9万円~@405.5万円)

売出価格:7740万円~7790万円(坪単価@414.1万円~@416.8万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月19日時点の概算価格となります。

目黒区のマンション売却価格相場【築5年~20年】

エリア調査対象:パークナード目黒

パークナード目黒外観
建築年 2016年(平成28年)
所在地 東京都目黒区下目黒2-3-7
最寄り駅・アクセス JR山手線「目黒」駅徒歩6分
総戸数 121戸
分譲 パナホーム㈱
施工 ㈱安藤・間

JR山手線「目黒」駅徒歩6分、目黒川沿いの好立地、専有面積40㎡台~80㎡台、8階建てのマンションです。

建物は築後5年が経過していますが、総戸数121戸で維持管理は良好です。

パークナード目黒の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H28/5 8470 66.18 7 北東   423.1 専属
②H28/10 7600 58.72 6 北東   427.9 専任
③H29/9 8400 63.80 4 北東   435.3 専任
④H30/3 9200 70.63 5 北東   430.6 専任
⑤H30/5 8350 70.04 3 南西   394.2 専属
⑥R1/9 7930 58.72 4 北東   446.5 専任
⑦R1/11 8150 66.18 4 北東   407.2 専任
⑧R2/6 8980 70.39 4 南西・北西角   421.8 専任
⑨R2/10 8700 69.21 2 南西・南東角   415.6 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

パークナード目黒の売却価格・相場のポイント

パークナード目黒と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は1件あります。

⑧は4階70.39㎡南西・北西角、居住中、リフォーム歴無し、8980万円(坪単価421.8万円)で成約しています。

⑨は2階69.21㎡南西・南東角、空室、リフォーム歴無し、8700万円(坪単価415.6万円)で成約しています。

販売中物件(R3年1月時点)

2021(令和3)年1月19日時点では、パークナード目黒の売り出し中物件はありません。

パークナード目黒の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:63.80㎡
  • 階数:4階
  • 方位:北東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:8530万円~8580万円(坪単価@441.9万円~@444.5万円)

売出価格:8740万円~8790万円(坪単価@452.8万円~@455.4万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月19日時点の概算価格となります。

目黒区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

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 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。