品川区のマンション売却価格相場と築年数

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.01.15

品川区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、品川区のなかで取引の多い代表的マンションの成約価格・相場を築年数別にまとめてみました。

2015（平成27）年から2020（令和2）年の6年間でどの程度中古マンション価格が変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、査定価格帯の高低幅が大きかったりして、結局実際の相場がよく分からないと感じられていると思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

またそれぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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品川区の中古マンション価格相場

品川駅から東京駅まではJR横須賀線でおよそ7分、鉄道はもちろん道路、航空、船舶とあらゆる交通アクセスが良好で、品川駅周辺には複合商業施設やビジネス街のビルなども目立ち、都心の街といった印象が強いエリアです。「品川区アドレス」は人気も高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナルの品川駅及びその周辺にあるJR、東京メトロ、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

品川区の特徴とマンション売却傾向

品川区は東京都の23区の南部に位置し、古くは東海道五十三次の宿場の一つ、品川宿として栄えました。東海道の第一宿であり、中山道の板橋宿、甲州街道の内藤新宿、日光街道・奥州街道の千住宿と並んで江戸四宿と呼ばれていました。

明治になり品川はいち早く鉄道が敷設され、駅の東側は埋め立てられて鉄道車庫となります。近代工業の先駆けとなり、京浜工業地帯の発祥地として発展していきました。

昭和初期には鉄道車庫からさらに東側まで埋め立てられ、1936（昭和11）年12月、「東洋一の規模」と詠われた「東京市営芝浦と場」が開設されます。「と場」は、牛や豚を解体し食肉として出荷する施設で、東京各地にあったと場は順次閉鎖され、芝浦と場に業務が統合されていきました。その結果、品川駅の利用者は牛豚家畜関係者が増え、駅周辺には、こうした食肉関係者目当ての飲食店なども増えていきました。「東京市営芝浦と場」はその後も存続し、現在も「東京都中央卸売市場食肉市場」として食生活を支えています。

（参考：東京都中央卸売市場｜食肉市場の歴史）

終戦後は住宅や工場などが建ち、品川駅の東側には大きな繁華街もないまま、かなり長い間、「戦後から復興した昭和」の雰囲気を色濃く残していましたが、1990年代からの再開発によって大きく変わります。1992（平成4）年に開業した東京モノレール「天王洲アイル」駅を中心とした、ウォーターフロントの再開発エリア「天王洲アイル」（東品川2丁目）は、総面積約22haにも及ぶ敷地にオフィスビルや高層マンションのほか、高級ホテルや「銀河劇場」といった娯楽施設まで揃っています。旧国鉄操車場跡地の再開発も行われ、1998（平成10）年には「品川インターシティ」（港区港南2丁目・品川区北品川1丁目）、2004（平成16）年には「品川グランドコモンズ」（北品川1丁目）が竣工し、名だたる大企業が本社を構える近代的なオフィスビルや高層マンションが建ち並んでいます。

2018（平成30）年7月竣工の「品川イーストシティタワー」（東品川5丁目：東京モノレール羽田線「天王洲アイル」駅より徒歩5分）、2020（令和2）年3月に竣工した「シティハウス品川サウス」（東品川1丁目：京浜急行電鉄本線新馬場駅徒歩7分）、2022（令和4）年1月中旬竣工予定の「アトラス北品川」（北品川2丁目：京浜急行電鉄本線新馬場駅徒歩2分）など、周辺エリアのマンション分譲もますます活発になっています。

品川駅

ターミナルの品川駅は、実は品川区ではなく港区内にあり、高輪3丁目および港南2丁目に位置しています。JR東海道本線、JR京浜東北線、JR山手線、JR横須賀線、JR成田エクスプレス、JR東海道・山陽新幹線、京浜急行電鉄線の7路線が利用できます。京浜急行電鉄線は品川駅を経由し、都営地下鉄浅草線、京成電鉄、北総鉄道北総線、芝山鉄道芝山鉄道線まで最大で5社の相互直通運転を実施しています。さらに今後、2027（令和9）年開業予定のJR東海リニア中央新幹線の首都圏側始発駅になることが決まっています。

「SUUMO住みたい街ランキング2020 関東版」の住みたい街（駅）ランキングでは、品川駅が6位にランクインしています。

参考記事：SUUMO｜住みたい街（駅）ランキング2020 関東版

価格、人気の高い沿線、駅エリア

品川区の高級住宅街といえば、城南五山です。JR山手線「目黒駅」から「品川駅」にかけての高台、島津山、池田山、御殿山、花房山、八ツ山の総称で、豪邸が立ち並んでいます。港区に属する八ツ山を除く4つの高台が品川区内にあります。

「島津山」は東五反田1・3丁目付近で、旧島津公爵邸に因んでおり、同邸宅は現在清泉女子大学となっています。

「池田山」は東五反田1・3丁目付近で、備前岡山藩池田家の下屋敷に因みます。

「御殿山」は北品川3～6丁目付近で、徳川将軍家が鷹狩の休息所や茶会の場としていた品川御殿に由来します。

「花房山」は上大崎3丁目付近で、明治～大正期の外交官である花房義質の別邸があったことに由来します。花房山と目黒通りを挟んで隣接している「長者丸」と呼ばれる上大崎2丁目付近のエリアも閑静な高級住宅街として有名です。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、前述の上大崎2丁目付近、「長者丸」エリアの物件が高く、次いで東急目黒線武蔵小山駅エリア、JR山手線目黒駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

林試の森公園（小山台2丁目）、子供の森公園（北品川3丁目）、五反田公園（東五反田5丁目）、北浜公園（北品川2丁目）、しながわ区民公園（勝島3丁目）、大井ふ頭中央海浜公園（八潮4丁目）、東品川海上公園（東品川2丁目・3丁目）など多数整備されています。

品川区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：北品川サンハイツ

JR山手線線「品川」駅徒歩14分、京浜急行電鉄本線「北品川」駅徒歩3分の好立地、専有面積20㎡台～120㎡台、14階建てのマンションです。

建物は築後42年が経過していますが、2016（平成28）年に大規模修繕工事を実施、2019（令和元）年に全住戸の玄関ドアとサッシ（ペアガラス）を交換しており、総戸数202戸で維持管理は比較的良好です。

北品川サンハイツの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は1件あります。

5階63.70㎡南向き、買取業者によるフルリノベーション済みです。4980万円（坪単価258.5万円）で成約しています。

北品川サンハイツの売却価格・相場のポイント

北品川サンハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後42年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年1月時点)

販売中物件は3件あります。

①は4階42.09㎡北東向き、空室です。2012（平成24）年にリフォーム済み、2980万円（坪単価234.1万円）で販売中、昨年11月から販売スタートしています。妥当な価格設定といえます。

②は9階95.36㎡南西角、空室、リフォーム歴無し、6880万円（坪単価238.6万円）で販売中です。昨年12月に販売スタート、妥当な価格設定といえます。

③は最上階14階96.66㎡南西角、フルリノベーション中（3月完了予定）、7799万円（坪単価266.8万円）で昨年12月に販売スタート、妥当な価格設定といえます。

北品川サンハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：69.30㎡
• 階数：7階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年1月13日時点の概算価格となります。

品川区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ディアハイム北品川

 JR山手線「大崎」駅徒歩5分、専有面積40㎡～70㎡台、11階建てのマンションです。

建物は築後36年が経過していますが、総戸数90戸で維持管理は比較的良好です。

ディアハイム北品川の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は1件あります。

①は3階72.62㎡南西角、フルリノベーション済みです。6480万円（坪単価295.0万円）で成約しています。

ディアハイム北品川の売却価格・相場のポイント

ディアハイム北品川と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年1月時点)

販売中物件は1件あります。

①は2階72.62㎡南西角、居住中、リフォーム歴無し、6450万円（坪単価293.7万円）で販売中、昨年12月に販売スタートしたばかり、高値売却チャレンジを勘案して妥当な価格設定といえます。

ディアハイム北品川の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：67.99㎡
• 階数：6階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年1月13日時点の概算価格となります。

品川区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：シーフォートタワー

東武モノレール羽田線「天王洲アイル」駅徒歩1分、りんかい線「天王洲アイル」駅徒歩5分、専有面積60㎡～160㎡台、29階建て、24時間有人管理、コンシェルジュサービスのタワーマンションです。第一ホテルシーフォート、天王洲銀河劇場、レストラン、コンビニエンスストア、ドラッグストア、クリーニング店、郵便局、保育園、歯科医院、クリニック、エステサロン等がある複合施設「シーフォートスクエア」に隣接しています。

建物は築後29年が経過していますが、総戸数139戸で維持管理は比較的良好です。

シーフォートタワーの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は2件あります。

⑯は16階167.53㎡南西北角、居住中、リフォーム歴無しです。10000万円（坪単価197.4万円）で成約しています。

⑰は6階116.50㎡南向き、空室、2015（平成27）年4月にリビング24.2帖と洋室9.3帖の壁面クロスを貼り替え、浴槽とトイレを新規交換済みです。6300万円（坪単価178.8万円）で成約しています。

シーフォートタワーの売却価格・相場のポイント

シーフォートタワーと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年1月時点)

販売中物件は2件あります。

①は12階77.73㎡南向き、買取業者が昨年12月にリノベーション済み、5980万円（坪単価254.4万円）で1月から販売スタートしたばかり、妥当な価格設定といえます。

②は13階143.70㎡北東角、居住中、リフォーム歴無し、11500万円（坪単価264.6万円）で販売中です。昨年12月から販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。角部屋の優位性を勘案しても、フルリノベーション済みの①と比較すると高い価格設定ともいえますが、②はトイレ2か所、リビングは26.3帖の大空間で、一定以上のリビングの広さなどを求める購入希望者層の需要に応える希少価値を持つ物件として妥当な価格設定ともいえます。

シーフォートタワーの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：77.73㎡
• 階数：11～20階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年1月13日時点の概算価格となります。

品川区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

エリア調査対象：パーク・コート御殿山ジ・エスト

JR山手線「品川」駅徒歩13分、京浜急行電鉄本線「北品川」駅徒歩4分の好立地、専有面積50㎡台～110㎡台、13階建てのマンションです。

建物は築後18年が経過していますが、総戸数88戸で維持管理は比較的良好です。

パーク・コート御殿山ジ・エストの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

パーク・コート御殿山ジ・エストの売却価格・相場のポイント

パーク・コート御殿山ジ・エストと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年1月時点)

販売中物件は1件あります。

①は5階105.69㎡南西角、空室、リフォーム歴無し、10980万円（坪単価343.5万円）で販売中、昨年8月から販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。リビングは21帖の大空間で、前述の通り一定以上のリビングの広さを求める購入希望者層の需要に応える希少価値を持つ物件として妥当な価格設定といえます。

パーク・コート御殿山ジ・エストの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：66.54㎡
• 階数：7階
• 方位：北東角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年1月13日時点の概算価格となります。

品川区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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