渋谷区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.09.09

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の渋谷区の中古マンション相場とマンション価格の推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の渋谷区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

渋谷区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、渋谷区の代表的な中古マンションの成約価格＝相場価格を築年数別にまとめてみました。2015年（平成27年）から2020年（令和2年）の6年間でどの程度渋谷区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

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渋谷区のマンション相場と価格推移2020年度～21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の渋谷区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の渋谷区の中古マンション相場価格は、6575万円でした。

2020年度に売却された渋谷区のマンションの築年数は24.91年、専有面積は55.22㎡でした。

2021年4月から8月までの渋谷区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城西地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

渋谷区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

渋谷区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

渋谷区の中古マンション価格

渋谷区は、センター街を中心とした井の頭通りや渋谷109から東急百貨店本店への通り一帯の繁華街エリアの雰囲気から、「若者文化の中心地」のイメージが強いですが、渋谷ストリーム（渋谷3丁目）内にGoogleの日本法人が新オフィスを開設し、渋谷スクランブルスクエア（渋谷2丁目）内にはミクシィの本社やサイバーエージェントのヘッドオフィスがあり、現在も進行中の大規模な再開発プロジェクトによってビジネスの拠点にもなりつつあります。ターミナル駅から1～2駅離れると閑静な住宅街エリアがあり、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナル駅渋谷駅の周辺にある東京メトロ日比谷線などの駅の中古マンション相場を調査しています。

渋谷区の特徴とマンション売却傾向

渋谷区は新宿・池袋と並ぶ3大副都心の1つと呼ばれています。東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区は都心5区と呼ばれ、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。同じ23区内でも、都心エリアの物件は、居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

松濤、広尾、代官山、代々木上原、恵比寿エリアは高級住宅街として知られ、瀟洒な邸宅が立ち並んでいます。 2016（平成28）年2月に竣工した「THE CONOE代官山」（恵比寿西1丁目：東急東横線代官山駅徒歩1分）、2019（平成31）年3月竣工の「シティタワー恵比寿」（恵比寿1丁目：JR山手線恵比寿駅徒歩7分）、2020（令和2）年1月竣工の「THE COURT神宮外苑」（神宮前2丁目：東京メトロ銀座線外苑前駅徒歩8分）などのいわゆる「億ション」と呼ばれる価格帯のマンションをはじめとして、近年ではマンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

ターミナル駅の渋谷駅は1日の乗降客数が約334万人で、約353万人の新宿駅に次ぐ世界第2位です。JR山手線、JR埼京線、JR湘南新宿ライン、JR成田エクスプレス、京王井の頭線、東急田園都市線、東急東横線、東京メトロ銀座線、東京メトロ半蔵門線、東京メトロ副都心線の10路線が利用できます。駅周辺では2012（平成24）年4月に渋谷ヒカリエ（渋谷2丁目）が開業、2018（平成30）年9月に渋谷ストリーム（渋谷3丁目）が開業、2019（令和元）年11月には渋谷スクランブルスクエア（渋谷2丁目）が開業し、さらに再開発が進み、新しい街へと変貌しつつあります。

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、前述の東京メトロ銀座線外苑前駅や東急東横線代官山駅、東京メトロ銀座線表参道駅エリアの「億ション」、JR山手線恵比寿駅エリアのタワー「億ション」が高く、次いで同線渋谷駅や東京メトロ日比谷線広尾駅、小田急小田原線・東京メトロ千代田線代々木上原駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

代々木公園、明治神宮内苑（代々木神園町）、はるのおがわコミュニティパーク（代々木5丁目）、代々木大山公園（西原2丁目）、桜丘公園（桜丘町）、鍋島松濤公園（松濤2丁目）、恵比寿公園（恵比寿西1丁目）、恵比寿東公園（恵比寿1丁目）、広尾公園（広尾5丁目）など、緑豊かな公園も多く整備されています。

渋谷区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：幡ヶ谷ハウス

京王線「幡ヶ谷」駅徒歩6分、30㎡台～80㎡台のシングルタイプからファミリータイプの間取り構成のマンション。エントランスに至るアプローチの緑が印象的です。

2013（平成25）年には大規模修繕工事を実施。エレベーター2基もリニューアルされ、2020（令和2）年には共用部サッシを新規交換。建物は築後44年が経過していますが、総戸数123戸で維持管理は比較的良好です。

幡ヶ谷ハウスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

幡ヶ谷ハウスの売却価格・相場のポイント

幡ヶ谷ハウスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後44年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は1件あります。

3階38.34㎡北向き、空室です。2016（平成28）年にフルリフォーム履歴があり、3180万円（坪単価274.2万円）で成約しています。

販売中物件(R2年12月時点)

2020（令和2）年12月11日時点では、幡ヶ谷ハウスの売り出し中物件はありません。

幡ヶ谷ハウスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：68.67㎡
• 階数：4階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

渋谷区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：朝日広尾マンション

JR山手線「恵比寿」駅徒歩7分、専有面積10㎡～90㎡台、1R～3LDKの間取り構成でシングルからファミリーまで幅広く対応しています。明治通り沿いに立地していますが、前面は整備された広い歩道になっており、ベビーカーや車いすの移動もスムーズにできそうです。

建物は築後33年が経過していますが、2011（平成23）年に外壁の改修工事が行われ、総戸数303戸で維持管理は比較的良好です。

朝日広尾マンションの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

朝日広尾マンションの売却価格・相場のポイント

朝日広尾マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R2年12月時点)

2020（令和2）年12月11日時点では、朝日広尾マンションの売り出し中物件はありません。

朝日広尾マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：40.85㎡
• 階数：6階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

渋谷区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：幡ヶ谷ハイムグランシス

京王線「幡ヶ谷」駅徒歩7分、豊かな緑に囲まれた13階建てのマンションです。1LDK～4LDKでメゾネットタイプを含む多彩な間取り構成、全6基のエレベーターにより待ち時間の煩わしさを低減しています。オートロックで防犯面に配慮がなされ、宅配ロッカーも設置されているので留守にしがちな方でも安心です。歩車道を分離することで敷地内の安全性も高められています。北側道路の向かいには幡ヶ谷第二公園（幡ヶ谷3丁目）、エントランスを出てすぐに幡ヶ谷第三公園（幡ヶ谷3丁目）があります。

建物は築後22年が経過していますが、2013（平成25）年に大規模修繕工事が行われ、総戸数123戸で維持管理は比較的良好です。

幡ヶ谷ハイムグランシスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

幡ヶ谷ハイムグランシスの売却価格・相場のポイント

幡ヶ谷ハイムグランシスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R2年12月時点)

販売中の物件は1件あります。

9階93.59㎡南西向き、所有者居住中です。7980万円（坪単価281.9万円）で販売中です。10月から販売スタート、価格を見直して変更しており、妥当な価格設定といえます。

幡ヶ谷ハイムグランシスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：78.85㎡
• 階数：5階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

渋谷区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：広尾ガーデンフォレスト

東京メトロ日比谷線「広尾」駅徒歩9分、東に広尾ガーデンヒルズ、南に日本赤十字社医療センター、総敷地2.9万㎡の森に抱かれた閑静な高台に建つハイグレードマンションです。８つの棟から構成されており、A・B棟（桜レジデンス）、C・D棟（楓レジデンス）、E・F棟（白樺レジデンス）、G・H棟（椿レジデンス）に分かれています。各棟に設置しているフロントでは、共用施設利用の受付、レンタカー予約やケータリング紹介など、さまざまなコンシェルジュサービスを提供しています。

広尾ガーデンフォレストの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

広尾ガーデンフォレストの売却価格・相場のポイント

広尾ガーデンフォレストと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近3か月の成約事例3件

2020（令和2）年の直近3か月以内では、10月1件と11月2件で合計3件の成約があります。

10月の1件㉓はB棟6階104.38㎡西向き、居住中です。1億5000万円（坪単価475.1万円）で成約しています。

11月の1件㉔はA棟15階108.03㎡北向き、空室です。宅建業者と思われる売主が直接レインズに登録して販売しています。仲介業者を介さない直接取引になるため、仲介手数料（（売買価格×3％+6万円）+消費税=約566万円）がかかりません。1億6980万円（坪単価519.6万円）で成約しています。

11月のもう1件㉕はD棟3階93.30㎡南西角、空室です。1億5900万円（坪単価563.4万円）で成約しています。

販売中物件(R2年12月時点)

販売中の物件は4件あります。

①はC棟8階106.86㎡西向き、居住中です。1億8800万円（坪単価581.6万円）で販売中です。6月スタートからの長期戦の構えと推察しますが、直近の成約事例3件及び同年7月成約の㉒と比較して、当該物件のバルコニーが少し北側にも伸びている希少性も勘案すると難しいところですが、少し高い印象です。

②はA棟15階108.03㎡南向き、空室です。1億7000万円（坪単価520.3万円）で販売中です。8月から販売をスタートしています。直近の成約事例、A棟15階108.03㎡北向きの売主物件㉔と比較して、妥当な価格設定といえますが、階が違うが収納を除いてほぼ同じ間取りの③、7階でバルコニー形状が異なるがほぼ同じ専有面積の④が、現在競合している状況といえるので、「比較対象物件の③や④が売れるまで売れない」というケースもありえます。競合物件があると、販売期間が長くかかってしまうことがあるということをご留意下さい。

③はA棟14階108.03㎡南向き、空室です。1億6980万円（坪単価519.6万円）で販売中です。10月から販売をスタートしています。②と同様、直近の成約事例のA棟15階108.03㎡北向きの売主物件㉔と比較しても、妥当な価格設定といえます。

④はA棟7階108.27㎡南向き、空室です。1億6800万円（坪単価513.0万円）で販売中です。11月から販売をスタートしています。②や③と違い、バルコニーが2か所に分かれておらず中央に広くレイアウトされている物件です。直近の成約事例のA棟15階108.03㎡北向きの売主物件㉔との比較においては、当該物件のバルコニー形状の②や③への優位性を勘案しても、妥当な価格設定といえます。

広尾ガーデンフォレストの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：84.32㎡
• 階数：5階
• 方位：西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

渋谷区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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