江東区のマンション売却価格相場と築年数

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2020.10.20

江東区のマンション売却価格相場と築年数

江東区の中古マンション売却をご検討されている売主様向けに、江東区の中古マンションの成約価格相場築年数別にまとめてみました。

2015年(平成27年)から2020年(令和2年)の6年間でどの程度江東区の中古マンション価格相場が動いているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、価格高低幅が大きかったりで、結局実際の相場がよく分からないと感じられている方も多いのではと思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

江東区内の取引の多いマンションのリアルな成約価格とその価格推移を確認することで相場感を掴んでいただければと思います。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

江東区の中古マンション価格相場

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 東陽町住宅 1800~2840万円
築31年~40年 ファミリータウン東陽 2900~4140万円
築21年~30年 ライオンズプラザ東陽町 2300~4780万円
築11年~20年 オーベル東陽町サウシア 4720~6780万円

江東区は都心への交通アクセスが良好なので昔から高い人気を保っています。

今回は、東西線の快速が停車する人気駅東陽町周辺の中古マンション相場を調査しています。

東陽町駅の築浅物件は、アベノミクスにより価格が上昇を続け、現在の販売価格は7000万円台~9000万円台と普通のサラリーマンには手が届き難い価格帯になっています。

新築、築浅物件が値上がりした江東区では、築古物件でも活発に取引がされています。

江東区の特徴とマンション売却傾向

前述したように江東区は、鉄道路線が9路線あり交通アクセスは極めて良好、大きな公園なども整備されていてファミリーが暮らしやすいエリアです。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、ゆりかもめの有明駅、有楽町線豊洲駅など湾岸エリアが一番高く、門前仲町駅、東陽町駅、木場駅など東西線沿線が続きます。

半蔵門線清澄白河駅、新宿線住吉駅などが次に位置して、京葉線越中島駅、新宿線大島駅などが続くイメージです。

緑の多い大規模公園

清澄庭園(清澄二丁目、三丁目)、木場公園(木場四丁目、平野四丁目)、猿江恩賜公園(毛利二丁目)、仙台堀川公園(北砂六丁目、七丁目)、亀戸中央公園(亀戸八丁目)、辰巳の森海浜公園(辰巳二丁目)など

江東区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:東陽町住宅

東陽町住宅
建築年 1973年(昭和48年)
所在地 東京都江東区東陽4丁目12-20
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩7分
総戸数 390戸
分譲 東京都住宅供給公社
施工 前田建設

東京メトロ東西線、東陽町駅徒歩7分の好立地、日本橋駅へは4駅11分、大手町駅へは5駅13分と都心オフィス街へのアクセスは極めて良好です。

建物は築後47年が経過していますが、総戸数390戸で維持管理は比較的良好です。

東陽町住宅の売却価格推移

年月成約面積方位リフォーム坪単価取引
①H27/4249059.2214フルリ139.0売主
②H27/8239059.2214フルリ133.5売主
③H27/12205060.165112.7専属
④H28/1225059.2211125.6専任
⑤H28/3238059.227過去132.9専属
⑥H28/5255059.227フルリ142.4専任
⑦H28/8258059.225フルリ144.1売主
⑧H28/11268059.229フルリ149.7一般
⑨H29/2238059.2213過去132.9専属
⑩H29/4225059.223過去125.6一般
⑪H29/10235059.2214過去131.2専任
⑫H31/4210059.223過去117.3専属
⑬H31/4233060.169128.1専属
⑭R2/1180059.2211100.5専任
⑮R2/5284059.2211フルリ158.6売主
⑯R2/9220059.2213122.9専属
年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

東陽町住宅の売却価格・相場のポイント

東陽町住宅と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後47年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にマンション買取再販業者のリフォーム済み物件が目立ちます。また過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋も目立ちます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の有無によって価格に大きな差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴無し成約事例
  • 旧所有者が数年~10年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R2年10月時点)

年月価格面積方位リフォーム坪単価取引
R2/10318059.2212過去177.5専任
R2/10329060.169フルリ180.7売主

直近(令和2年)、成約になっている部屋は3件あり、その3つの成約事例と比較すると上記販売中物件はかなり割高な価格ということになります。

その証拠として、3290万円の部屋は2019年8月にリフォームが完成しているのに1年2ヶ月経っても売れていません。

3180万円の部屋も少なくとも4月から既に6ヶ月売れずに時間が経過しているようです。

東陽町住宅の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:59.22㎡
  • 階数:7階
  • 方位:東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2060万円~2130万円(坪単価@115.0万円~@118.9万円)

売出価格:2380万円~2480万円(坪単価@132.8万円~@138.4万円)

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:ファミリータウン東陽

ファミリータウン東陽
建築数 1982年(昭和57年)
所在地 東京都江東区東陽2丁目3-2~6
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩5分
総戸数 777戸
分譲 竹中工務店、鹿島建設、横河橋梁
施工 竹中工務店、鹿島建設

ファミリータウン東陽は、東京メトロ東西線、東陽町駅徒歩5分の好立地です。

竹中工務店や鹿島建設という日本を代表するスーパーゼネコンが施工、分譲(売主)という極めて信頼性の高いマンションです。

建物は築後38年を経過していますが、下記のようなA棟~N棟、総戸数777戸という都内では希少性の高い大規模マンションです。

ファミリータウン東陽

ファミリータウン東陽の売却価格推移

比較し易いように南向き棟のA棟、B棟、F棟(E棟左)、I棟(J棟右)K棟、M棟、L棟の成約事例を掲載します。

年月成約面積方位リフォーム坪単価取引
①H27/8F328071.589過去151.5専任
②H27/11L313071.002145.8専属
③H28/5K348075.441152.5一般
④H28/6K328075.441143.8一般
⑤H28/7313071.5810過去144.6専属
⑥H28/11A389074.905フルリ171.7売主
⑦H29/7414081.134過去168.7専属
⑧H30/1K320071.582147.8専属
⑨H30/3305081.132124.3専任
⑩H30/6295074.903130.3専属
⑪H30/9378071.583フルリ174.6専任
⑫H30/7338075.448148.2専属
⑬H30/12335079.895138.7専任
⑭R1/7318071.584146.9専属
⑮R1/9290075.442127.1専属
⑯R2/1L400075.442フルリ175.3専任
⑰R2/8A378074.903フルリ166.9専任
年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

ファミリータウン東陽の売却価格・相場のポイント

ファミリータウン東陽と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述してますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

成約単価のレンジ

  1. 坪単価@130万円~@140万円台(②③④⑧⑨⑩⑫⑬⑭⑮)
  2. 坪単価@140万円~@160万円台(①⑤⑦)
  3. 坪単価@170万円台(⑥⑪⑯⑰)

坪単価120万円台。低価格の理由

他の物件と比べると安い(低い)坪単価@120万円台という成約事例⑨⑮があります。

よっぽど事情があって売り急いでいたと推察できるのが1件、マンション買取業者の買取と推察できるのが1件です。

⑮はリフォーム後、再販され⑯がその成約価格と推察されます。

販売中物件(R2年10月時点)

年月価格面積方位リフォーム坪単価取引仲介
R2/10C387064.8911過去197.2一般三井
R2/10C387064.8911過去197.2一般住友
R2/10H338070.872過去157.7専任オークラヤ

ファミリータウン東陽の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • L棟
  • 専有面積:75.44㎡
  • 階数:中層階
  • 方位:南
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:3280万円~3420万円(坪単価@143.7万円~@150.0万円)

売出価格:3380万円~3580万円(坪単価@148.1万円~@156.8万円)

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:ライオンズプラザ東陽町

ライオンズプラザ東陽町
建築年 1973年(昭和48年)
所在地 東京都江東区千石2丁目4-1
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩14分
総戸数 140戸
分譲 大京
施工 多田建設

徒歩14分の東京メトロ東西線、東陽町駅から日本橋駅へは4駅11分、大手町駅へは5駅13分と都心オフィス街へのアクセスは極めて良好です。少し歩きますが、都営新宿線住吉駅も利用が可能です。

ライオンズプラザ東陽町の売却価格推移

年月成約面積方位リフォーム坪単価取引
①H27/3230056.491134.6専属
②H27/12415075.728南角181.2専任
③H28/1265056.491155.1専属
④H28/3328063.602西過去170.5専任
⑤H28/5288056.495西168.6専属
⑥H28/10343063.502西178.6専属
⑦H29/8275056.494西161.0専属
⑧H29/10308056.492西180.3専属
⑨H30/3340063.605176.8専任
⑩H30/8478075.349南角フルリ209.8売主
⑪H30/10275056.492161.0専任
⑫R1/6398063.906フルリ205.9売主
⑬R1/9335063.606174.2専任
⑭R1/10355063.909183.7専属
年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

ライオンズプラザ東陽町の売却価格・相場のポイント

ライオンズプラザ東陽町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

坪単価160~180万円前半が多数

東側隣地の駐車場や建物からの目線等が気になる東向き1階は坪単価が割安となっています。

平成27年以降、1階とリノベ済み売主物件を除くと、坪単価@160万円台~@180万円前半のレンジでの成約単価となっています。

そろそろ内装や設備の限界を迎える年数の本物件は、内装や設備の状態の良し悪しで価格が上下することになります。

内装や設備の状態にもよりますが、平成30年以降の成約坪単価は180万円前後で推移してします。

販売中物件(R2年10月時点)

10月16日時点では、ライオンズプラザ東陽町の売り出し中物件はありません。

ライオンズプラザ東陽町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:63.90㎡
  • 階数:中層階
  • 方位:南
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:3450万円~3500万円(坪単価@178.2万円~@181.1万円)

売出価格:3580万円~3680万円(坪単価@185.2万円~@190.3万円)

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:オーベル東陽町サウシア

オーベル東陽町サウシア
建築年 2007年(昭和19年)
所在地 東京都江東区新砂1丁目7-28
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「東陽町」駅 徒歩5分
総戸数 175戸
分譲 有楽土地
施工 長谷工コーポレーション

東京メトロ東西線、東陽町駅へ徒歩5分の好立地。

総戸数175戸、地震に強い安心・信頼の免震構造を採用した20階建て高層マンションです。24時間有人管理、IC認証ダブルオートロック採用などセキュリティも万全です。

オーベル東陽町サウシアの売却価格推移

年月成約面積方位リフォーム坪単価取引
①H27/11525069.1613251.0専任
②H28/7518069.1618クロス247.6専任
③H29/2498074.1713222.0専属
④H29/3490071.0013228.2専属
⑤H29/3518071.0011クロス241.2専任
⑥H29/5625079.3810南角260.3専属
⑦H29/7472071.002219.8専属
⑧H30/5545070.9216254.1専属
⑨H30/5608079.3816南角253.3専任
⑩H30/11528070.9210246.2専任
⑪R1/9498069.163238.1専任
⑫R1/12603077.3918257.6専任
⑬R2/3678085.8014南角261.3専属
年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

オーベル東陽町サウシアの売却価格・相場のポイント

オーベル東陽町サウシアと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

免震構造の高層マンションで人気、相場よりやや割高

オーベル東陽町サウシアは、周辺の築年数が近いマンションと成約価格を比較すると、高層階ということもあり、10%~15%程度割高な成約価格となっています。

成約マンション名価格徒歩面積方位坪単価
R1/12オーベル60305分77.3918257.6
R2/3オーベル67805分85.8014261.3
R2/5シティハウス53003分76.091230.3
R2/6シティハウス52303分73.034236.8
R2/7シティハウス44303分63.543230.5
R2/4メロディー45401分74.152202.5
R2/9メロディー46201分74.046206.3
オーベル:オーベル東陽町サウシア(築2007年)
シティハウス:シティハウス東陽町プロッシモ(築2005年)
メロディー:メロディーハイム南砂町フェイシア(築2005年)

販売中物件(R2年10月時点)

10月16日時点では、オーベル東陽町サウシアの売り出し中物件はありません。

オーベル東陽町サウシアの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:70.92㎡
  • 階数:中層階
  • 方位:南
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:5280万円~5300万円(坪単価@246.2万円~@247.0万円)

売出価格:5380万円~5480万円(坪単価@250.7万円~@255.4万円)

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

前述しましたが成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
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