マンション買取にかかる費用(仲介の費用と比較)

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2020.06.16

マンション買取で売却する際にかかる費用について解説します。

マンションを売却する方法として、下記の2つの売却方法があります。

  • 仲介:不動産会社(仲介会社)に物件の販売活動を依頼して購入検討者を探してもらう方法
  • 買取:不動産会社(マンション買取業者)に物件を買い取ってもらう方法

テレビで大手仲介会社がCMを流しているので、皆さんがマンションを売却すると考えた時に最初に思い浮かぶのは、仲介会社の仲介の方ではないかと想像します。

ここでは、馴染みの薄いマンション買取業者に買い取ってもらう売却方法である買取でかかる費用と仲介でかかる費用、両方について詳しく解説をします。

仲介買取でかかる費用の差を理解すれば、売却後最終的に手元に残る金額(手取り金額)が分かります。

仲介買取にはそれぞれメリット、デメリットがありますので、最終的に費用を差し引いた手元に残る手取り金額を比較できれば、どちらが本当に自分に合った売却方法なのかを選ぶことができると考えます。この記事を読んで、どちらで売却するかの判断材料として役立てて頂きたいと思います。

マンションを“仲介で売却“と“買取で売却“それぞれにかかる費用を比較

一番大きな費用である仲介手数料

マンションを売却する際、不動産会社(仲介会社)に仲介での売却を依頼するのであれば、仲介手数料の支払いが必要となります。

仲介会社に仲介での売却の依頼をしないで、不動産会社(マンション買取業者)に直接買い取ってもらう買取での売却であれば、仲介手数料の支払いは不要です。(仲介会社に仲介で買取業者を探してもらうと買取でも仲介手数料が必要となります)

仲介手数料は、売却金額の3%+6万円+消費税になります。(売却金額が400万円超のケース)

売却金額が3000万円の場合、仲介手数料は105.6万円(税込み)です。

仲介でかかる費用、買取でかかる費用

仲介、買取でかかる費用は下記の通りです。

【仲介会社の仲介で売却する際かかる費用】

  1. 仲介手数料
  2. 売買契約書貼付印紙代
  3. 登記費用(抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記)
  4. リフォーム費用ハウスクリーニング費用
  5. 住宅ローン一括返済費用(手数料)
  6. 不用品処分費用
  7. 引っ越し費用

「3.登記費用」から「7.引っ越し」までは、該当する場合のみ費用が発生します。

「1.仲介手数料」と「2.売買契約書貼付印紙代」は、必ず発生する費用です。

【マンション買取業者の買取で売却する際かかる費用】

  1. 売買契約書貼付印紙代
  2. 登記費用(抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記)
  3. 住宅ローン一括返済費用(手数料)
  4. 引っ越し費用

仲介と同様に「2.登記費用」から「4.引っ越し費用」までは、該当する場合のみ費用が発生します。

買取の場合、仲介手数料、リフォーム費用、クリーニング費用、不用品処分費用がかかることはありません。

仲介会社が間に入らず、マンション買取業者が直接買い取るケースでは、仲介手数料は不要です。

リフォームやハウスクリニングは、マンション買取業者が、買い取った後に自社でリフォームやクリーニングをするので、売主様が実施する必要は無く費用も発生しません。

同様に不用品処分も買主であるマンション買取業者が買い取って後に処分をするので、実施する必要は無く、費用も発生しません。

売却金額 − 売却にかかる費用 = 手取り金額

売却金額から売却にかかった費用を差し引いた金額が手取り金額になります。

一般的には、マンション買取業者の買取金額より、仲介で売却する売却金額の方が高いと言われています。

注意をしなければならないのは、既に説明してきたように仲介での売却には仲介手数料やリフォーム費用、ハウスクリーンング費用などがかかるということです。

売却金額から、売却にかかった費用を差し引いた手取り額で比べると、一般的に言われているほどの差が無いことがあります。

仲介か買取かを選ぶ時、手取り額での比較で正しく判断することが必要です。

買取は、売却にかかる費用を少なく済ませたい方におすすめ

売却にかかる費用で一番大きい費用である仲介手数料やリフォーム費用の発生が無い買取は、手持ちの現金をなるべく使いたくない方にはおすすめの売却方法です。

「2.登記費用」から「4.引っ越し費用」に該当がなければ、手持ちの現金は、売買契約貼付印紙代しか使わないで売却できます。

後ほど詳しく説明しますが、仲介と買取にはそれぞれメリット・デメリットがあります。

お客様の売却理由や何を重視して売却したいかなどのニーズによって仲介か買取かを正しくお選びください。

マンションを買取で売却するときの具体的費用をシミュレーション

1.売買契約書貼付印紙代

マンション(不動産)の売買契約書は、印紙税法で定められた課税文書に該当するので印紙税が課税されます。

契約書の記載金額によって税額が決定します。印紙税の納付は規定の印紙を購入して契約書に貼り、消印することで完了します。

租税特別措置法により不動産の譲渡に関する契約書について、印紙税の軽減措置が講じられ、税率が引き下げられています。平成26年から令和4年3月31日までの間に作成される契約書が対象になります。具体的には下記の金額になります。

不動産売買契約金額本則税率軽減税率
100万円超500万円以下2千円1千円
500万円超1000万円以下1万円5千円
1千万円超5千万円以下2万円1万円
5千万円超1億円以下6万円3万円
1億円超5億円以下10万円6万円
※100万円未満、5億円超は記載を省略しています。

(参考:国税庁|不動産の譲渡・消費貸借等に関する契約書)

2.登記費用(抵当権抹消登記、住所・氏名変更登記)

抵当権抹消登記

住宅ローンを一括返済しても、抹消登記をしなければ抵当権の設定登記が登記事項証明書(登記簿謄本)の乙区に残ったままになります。

マンションを売却する際、抹消登記をしないで抵当権の登記が残っていると住宅ローンが完済されているか第三者には分かりません。このようなマンションを買おうとする人は極めて稀なので、抵当権抹消登記をする必要があります。

抵当権の抹消登記の費用の項目は下記の通りです。

  • 登録免許税(不動産の数(1筆)×1000円)
  • 事前調査費用(抹消前登記事項証明書の取得費用600円+報酬)
  • 抹消登記完了後登記事項証明書取得費用(取得費600円+報酬)
  • 司法書士報酬(一般的なマンションの抹消登記10000〜50000円)

抵当権抹消登記の登録免許税は、1つの不動産につき1,000円かかります。
区分建物であるマンションの場合、土地と建物は別々の不動産としてカウントされるため、土地1筆のマンションとその専有部分である区分建物1部屋の抵当権を抹消する場合は、下記が必要です。
1,000円×2(建物1+土地1)=2,000円

敷地権化されていないマンションの場合は、費用が高くなる場合があります。
マンションの土地は、一つの大きな土地に見えますが、登記簿上では、数個の土地に分かれて登記されている場合があります。
数個の土地が敷地権化されていない場合には、その全ての土地に対して課税されますので、敷地である土地と専有部分である区分建物1部屋部分を別々にカウントして、登録免許税を支払います。

例えば敷地が10の筆に分かれている場合は、敷地である10の土地と専有部分である区分建物1部屋部分をそれぞれカウントしますので、
1,000円×11(建物1+土地10)=11,000円
となります。
敷地が複数の場合には、少し費用がかかってしまいますが、この登録免許税は登記申請時に必ず必要となります。

住所・氏名変更登記

マンションの所有者が、引っ越しや婚姻(離婚)などで住所や氏名が変わっても、登記記録上の住所や氏名が自動的に変更はされません。

変更登記の申請は義務ではありませんが、売却による所有権移転登記をする場合には、その前に住所や氏名が変わった変更登記の申請が必要です。

  • 登録免許税(不動産の数(1筆)×1000円)
  • 登記記録事前調査費用(登記事項証明書の取得費用600円+報酬)
  • 登記完了後登記事項証明書取得費用(取得費600円+報酬)
  • 司法書士報酬(変更登記10000〜50000円)

3.住宅ローン一括返済費用(手数料)

住宅ローンといっても、メガバンク、大手銀行、ネット銀行、フラット35など様々な金融機関がサービスを提供しています。

売却するために住宅ローンを一括返済する時、金額は様々ですが繰上返済手数料がかかります。

【りそな銀行】

全額繰上返済手数料

  • 変動金利型及び全期間固定金利型 11,000円
  • 固定金利選択型特約期間中 33,000円
  • 保証料返戻手続きの保証会社手数料 11,000円

りそな銀行は、利用している金利タイプにより手数料が異なるようです。保証料の返戻手続き手数料を含めて22,000円〜44,000円の一括返済手数料がかかります。

完済手数料・繰上手数料は、保証会社の手数料を含めては一万数千円から数万円が相場のようです。

4.引っ越し費用

単身の引越しの場合、繁忙期であれば、4万円〜6万円、通常期であれば3万円〜が相場と言えそうです。

3人世帯が同一県内に引っ越した場合(50km未満)、繁忙期であれば、平均相場は11万円程度、通常期であれば8万円程度です。

SUUMO引越し見積もり

荷物量や距離、時期季節、依頼する引っ越し業者によって実際の金額は変わりますが、目安としては上記の金額が相場のようです。

3000万円で売却、仲介と買取の費用差はいくら?

  • 仲介手数料:売却金額3000万円×3%+6万円+消費税
  • 売買契約書印紙代:1千万円超5千万円以下(売却金額3000万円)
  • 登記:抵当権抹消登記費用(敷地権、抵当権1)
  • ローン:りそな銀行(固定金利選択型特約期間中)の完済手数料
  • リフォーム:洋室クロス張り替えとキッチンCFシート張り替え
仲介印紙登記ローンリフォーム引越費用計
仲介105.61.02.74.415.011.0139.7
買取不要1.02.74.4不要11.019.1
※単位:万円
※売却費用の概算です。振り込み手数料等少額の費用計算は省略しています。
※引越し費用は、概算金額です。

買取による売却は、マンション買取業者に直接売却するので仲介手数料が不要です。リフォームもマンション買取業者が買い取った後に実施するので不要です。

上記表の通り、買取でかかる費用は、仲介でかかる費用と比べて低額で済みます。

マンションを仲介で売却、買取で売却それぞれのメリット・デメリット

仲介のメリット

  • 不動産市場の相場価格で売却できる可能性があります

仲介のデメリット

  • 購入検討者の部屋の見学立ち会いなど手間と時間がかかる
  • いつ、いくらで売れるか分からないのでスケジュールがたてにくい
  • 売却まで購入検討者の見学が続くので人との接触、ストレスが多い
  • 広告で購入検討者を探すため、売却まで時間がかかることがある
  • 販売活動のためにリフォームなどが必要なことがある
  • 販売活動にために部屋の掃除や荷物の処分が必要なことがある
  • 売却後の欠陥や不具合に一定期間責任を負わなければならない

買取のメリット

  • 売却(契約から決済)が短期間で完了
  • 購入検討者の部屋の見学など販売活動は無し
  • 販売活動が無しなので人との接触、ストレスが少ない
  • お部屋そのまま、リフォームやハウスクリーニングは不要
  • お部屋そのまま、部屋の片付け、荷物の処分は不要
  • 売却後の故障不具合のトラブル無し
  • 仲介手数料が不要

買取のデメリット

  • 仲介に比べて、売却金額が低くなることがあります

メリット・デメリットのまとめ

買取は、仲介に比べて売却金額が低くなることがあります。但し、買取は仲介手数料が不要なので、手取り金額で比較するとその差は小さくなります。

買取は短期間で売却(契約から決済)が完了できる、販売活動が無いので人との接触やストレスが少ないなどのメリットがあります。

この記事を見て、売却金額と手取り金額、メリットとデメリットを正しく理解して、ご自分に合った売却方法を選択していただければ幸いです。

関連記事:直接買取の強み

マンション買取での売却はこんな方にお勧めです!

買取がお勧めの方

  • 売却前の部屋の掃除、片付け、荷物の処分などが煩わしい方
  • 購入検討者の見学立ち会いなど販売活動が煩わしい方
  • 決まった日時までに物件の現金化が必要な方
  • 売れるかどうかの心配をしたくない方
  • 売却前のリフォームやハウスクリーニング費用をかけたくない方
  • 広告無しでご近所に知られず売却したい方
  • 契約日時、契約場所、引渡し日などを自分のペースで決めたい方
  • 売却後の故障、不具合によるクレームを避けたい方

関連記事:お客様の声

仲介がお勧めの方

  • 時間をかけてじっくり高値で売却したい方
  • 市場価格にチャレンジするため、たくさんの購入検討者に部屋を見学して欲しい方
  • 物件を現金化する期限が差し迫っていない方
  • 築浅、駅近、ブランド立地など一般的に人気で売り易い物件を売却する方