マンションを早く売却する
カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2019.11.15
早く売却する方法
結論
マンションを早く売却するには、販売価格を相場より割安にすることが最重要ポイントであり、最善の方法ということになります。
東京テアトル社有物件販売のケース
弊社は、弊社売主物件の販売をするとき、一定の期間が経過しても売れなければ販売する価格を自動的に下げます。
すると相場と比べて割安になった瞬間に突然問い合わせが急増するということが良くあります。先週までは、部屋の内覧見学が１件だったのに割安になった週は一気に内覧見学が５件ということあります。
そしてすぐに購入申し込みが入り契約に至るということが多数あります。マンションを早く売却する方法として、割安な価格設定に勝るものはありません。
売却の流れの中でどこを早く出来る？
マンション売却準備から売却完了までどんな流れ？
- 仲介会社の選定
- 仲介会社に査定依頼
- 仲介会社と媒介契約
- 仲介会社が販売活動
- 買主と売買契約
- 買主より残代金受領、買主へ物件引渡し
どこを早くすることが出来る？
１．仲介会社の選定や２．査定依頼は、早くすることが出来ます。以前は１社１社調べて問い合わせをして、各社に査定をしてもらうなど手続きに時間と手間がかかっていました。
一括査定サイトを利用すれば、複数社に一括で査定を依頼することができます。１社１社探して問い合わせるなどの手間は省けます。
一括査定のネック
一括査定は、複数社に査定を一括で依頼することになります。査定をする営業マンは、少しでも高い査定金額を出してとりあえず振り向いてもらおうと考えます。せっかく査定をするのに、競合する他社より低い査定金額を出して負けたくないので、とりあえず高い査定金額を提案することになります。このような一括査定のデメリット話しはネット検索をするとたくさん記事があるので、そちらを読んでみてください。
高い査定金額で販売活動を始めると、早く売却する方法の結論と真逆のことをすることになります。結果として売却を早く出来ないこととなります。早い売却をご希望であれば、顔の見えない一括査定ではなく、信頼のできる仲介会社に事情を説明相談されることをお薦めします。
４．仲介会社が販売活動
４．仲介会社が販売活動する期間は、チラシSUUMOなどに物件を掲載して購入検討者の問い合わせを待つことになります。この期間は、購入希望者の反響を待ったり、購入申し込みを待ったりするという相手がある話しなので、任意で期間を短く早くということは難しいと考えます。
販売活動をする期間を短く早くするには、割安な販売価格で売り出すのが一番効果的です。
５．売買契約と６．残代金受領、物件引渡し
売買契約から残代金受領と物件引渡しの期間は、売買契約の条件を決める段階で 売主買主がお互いの希望条件を調整をして任意で定めることになります。調整の実務は仲介会社の営業マンが担います。
この期間で買主は住宅ローンの申し込みや借入れの手続き、諸費用の準備、引越しの段取りなどをします。
早い売却の完了を希望するのであれば、極力この期間を短くする交渉を仲介会社の営業マンに依頼しましょう。
仲介で売る場合のマンション売却期間
一般的な売却期間
ネットで「マンション売却期間」と検索すると下記のような検索結果が出てきます。実際の日数などのデータが付いている記事を探してみましたがなかなか見つかりませんでした。
どの記事も概ね３か月から半年くらいという裏付けデータないものばかりでした。
オークラヤ住宅：平均的な売却期間は３ヶ月から半年
住友不動産販売：売り出し価格を高め設定は長くなり、早く売却なら低めに設定
オウチーノ：売却の平均期間は大体３カ月と言われています
仲介で早く売れない物件
購入検討者は、たくさんの物件のなかから条件の良い物件を探すことになります。当然条件の良い物件から売れることになるので、悪い条件が重なる物件は売れ残る確率（早く売れない）が高くなります。
- 売り出し価格が高い
- 部屋が汚い、荷物が多い
- 築年数が古い（給水排水管まで経年劣化）
- バス便、エレベーター無し、１階など住戸条件が悪い
- 事件事故物件（自殺、孤独死、雨漏り水漏れ等）
逆に価格が割安、部屋が綺麗、築年数が新しい。駅近、眺望が良いなどの良い条件（プラス評価）が多い物件は早く売れる確率が高くなります。
仲介営業マンのモチベーション
仲介会社の営業マンは、売買契約が成立しなければ自分の成績である仲介手数料を受領することが出来ません。
従って早く売れる確率の高い物件の販売活動を優先します。逆に売れ残る確率の高い悪い条件が重なる物件の販売活動は先送りにすることになります。
悪い条件が重なる物件を早く売るためには、売れ残る確率を低くして営業マンがやる気を出してくれるよう、割安な価格設定が必要になります。
特に大規模なリフォームが必要となる築年数の古い物件は、リフォーム会社を選定したり、見積もりを複数取得したりと購入検討者が購入意思を固めるまでの時間がかかります。リフォーム予算が高くて予算に合わないので契約が出来なかったりと、結果的に築古物件は売却までの時間が長くなる傾向があります。
不動産会社の直接買取
仲介⇔直接買取の違い
- 買主：個人⇔不動産会社
- 販売活動：必要⇔不要
- 部屋の内覧見学：多数⇔１回（弊社の場合）
- 故障不具合のリフォーム：必要⇔不要
- 荷物の片づけ撤去：必要⇔不要
- 売買契約までの時間：長い⇔短い
- 売買契約後の期間：１ヶ月程度⇔最短５日間（弊社の場合）
- 仲介手数料：有り⇔無し
- 手取り金額：少し多い⇔少し少ない
直接買取なら早く売れる
仲介での売却と違い、直接買取は内覧見学１回、販売活動不要なので早く売却が出来ます。弊社の直接買取なら最短５日で現金化が可能です。
故障不具合のリフォームや荷物の片づけや撤去も不要なので、売却前に費用や手間をかける必要もありません。
たくさんの時間と手間をかけて販売をするので、仲介の方が買取より高く売れると一般的には言われています。但し、直接買取なら仲介手数料は無し、リフォームや荷物の撤去も原則不要なので売却にかかる費用は少なく済みます。結果的に手取り額で比較すると、一般的に言われている程は差は出ないことになります。
