マンション管理会社の調べ方と役割、仕事内容

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2021.11.01

マンション管理会社の調べ方と役割、仕事内容

相続などで住んでいないマンション管理会社に連絡したいけど遠方だし一体どこの会社なのかわからない、どうすればいい?とお困りの方に管理会社の調べ方を解説します。また不動産業界における管理会社の役割や仕事内容、管理会社ランキングの30年間の推移から見る管理業界変遷の一覧もご紹介します。

マンションの管理会社情報がわからないときの調べ方

マンションの管理会社がわからないときの調べ方について解説していきます。現地確認はどの方法でもわからなかった場合の最後の手段として挙げていますが、鍵を忘れてしまうとオートロックのマンションで管理員が巡回中または勤務時間外などでマンションに入館できない場合もあることにご注意ください。

重要事項説明書や区分所有者変更届の写しをチェック

マンションを購入すると、契約関連書類をはじめ様々な書類一式を保管することになります。手元にこれらの書類がある場合、まずはこの中から管理会社の連絡先を確認できる「重要事項説明書」を探しましょう。

重要事項説明書抜粋

その中の「管理組合の名称および管理の委託先」などと記されている欄に、管理の委託先として管理会社の名称と所在と電話番号が明記されています。

管理組合加入退会届

確認できるもう一つの書類は「区分所有者変更届」の写しです。マンションを購入して新しい区分所有者となることを管理組合に届け出る書類で、「管理組合加入・退会届」などともいいます。送付先やお問い合わせ窓口として管理会社の連絡先が記入されていることが多いので、確認してみて下さい。

注意点は、いずれも購入した際の情報であるため、管理会社が変更されていて、電話に出た旧管理会社の人にもわからないケースもあるということです。

「マンション名 管理会社」で検索

マンションによっては、インターネット上の「SUUMO」「HOME’s」といった不動産総合ポータルサイトや、不動産情報サイト「マンションレビュー」などの情報が検索結果に表示され、管理会社の情報も合わせて閲覧可能なことがあります。戸数の多い大規模マンションやグレードの高いマンションは特に、情報を公開していることが多いです。「マンション名 管理会社」と検索してみましょう。

管理組合宛へお手紙または現地マンションで確認

大半の分譲マンションは管理組合ポストを設置していますので住所がわかっていれば、当該マンション管理組合宛または理事長様宛てで「○○○号室の区分所有者△△△の親族ですが至急管理会社と連絡をとりたいです。(連絡先電話番号)」といった内容のお手紙を出す方法もあります。もし現地のマンションに行くことが可能であれば、管理員や居住者、エントランスの掲示板等から管理会社を確認できる場合もあります。

マンション管理会社の役割

分譲マンションにおける管理会社の役割は、一言で言ってしまえば「管理組合から委託されたマンション管理業務の受託・代行」ですが、管理組合と管理会社の関係性とともに、管理会社が実際にはどのくらいのマンション管理に携わっているのか、役割の重要性についても解説します。

管理組合と管理会社の違い

管理組合は、マンションの建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体で、マンションを管理する当事者です。「建物の区分所有等に関する法律」の定めに従い、マンションの区分所有者全員で組織されます。年に1度は区分所有者全員で総会が開催され、理事長などの役員の選任や重要な議案について決議します。日常業務については役員による理事会が定期的に開催され、諸問題について話し合いのもとで意思決定を行います。

管理会社は、マンションの維持や管理を専門に行うプロフェッショナルで、その業務を管理組合から請け負う立場です。

出典:国土交通省|マンション標準管理規約(単棟型)

管理業務をしてもらうには管理委託契約の締結が必要

管理組合が管理会社に管理業務を委託するには、組合員に向けた理事会によるアンケートのとりまとめなどを経て、最終的に総会での決議で承認されたうえで「管理委託契約」を締結します。管理業務の具体的な内容や、一部を委託するのか(一部委託)それとも全部を委託するのか(全部委託)についても、当然管理組合での決議を経た総意に基づいた契約内容となります。区分所有者である組合員がいつでも確認できるように、総会資料や管理規約集の中に最新の管理委託契約書の写しを入れる管理組合もあります。

出典:国土交通省|マンション標準管理委託契約書

マンション管理会社の受託戸数は年々増加の一途

分譲マンションストック戸数

日本全国で過去に建築され、現在も存在している分譲マンションの戸数を国土交通省が調査しています。折れ線をご覧いただくと、2020(令和2)年末時点で約675.3万戸となっています。また、総務省が集計した2020(令和2)年の国勢調査によると1世帯あたりの平均人員は2.27人となっており、675.3万戸に2.27人を掛け算すると約1532万人、国民の1割超が分譲マンションに住んでいる推計です。

縦棒が示す新規供給戸数はここ数年10万戸前後で横ばい傾向ではありますが、分譲マンションの戸数は年々増加し続けており、マンション管理業界の事業規模も年々拡大してきたといえます。このうち、管理会社が携わるマンションはどれくらいなのでしょうか?

 マンション管理会社の業界団体である一般社団法人マンション管理業協会の調査によると、2021(令和3)年4月1日時点で会員管理会社が受託しているマンションはなんと約626.7万戸、前述の日本全国のマンション戸数675.3万戸の9割以上です。ほとんどのマンションで管理会社が管理に携わっていることから、管理会社が担う役割の重要性もお分かり頂けると思います。

出典:国土交通省|分譲マンションストック戸数

出典:総務省|令和2年国勢調査 結果の要約

出典:一般社団法人マンション管理業協会|令和2年マンション管理受託動向調査結果概要

マンション管理会社の仕事内容

管理会社が請け負う業務の具体的な内容は、以下の通りです。

【事務管理業務】

管理組合の月次会計報告などを含む収入および支出の調定や、管理費・修繕積立金の徴収等をはじめとする出納業務、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整、理事会や総会の支援業務があります。

【管理員業務】

受付等の業務、点検業務、外注した専門業者による作業などへの立会業務、報告連絡業務があります。

【清掃業務】

共用部分の日常清掃に加え雑排水管清掃や植栽の剪定、マンションによっては年に1度から数度の頻度で共用部分の特別清掃を行います。

【建物・設備管理業務】

建物の外観点検、エレベーターや電気設備、浄化槽やポンプなどの給排水設備、消防設備、機械式駐車場等の各種設備の保守・点検を行います。

管理会社へのクレーム内容

実際に管理会社に来るクレームにはどういったものがあるのでしょうか。まず挙げられるのは、生活音を含む騒音に関するクレームです。当人は問題ないと感じていても、他人にとっては騒音に聞こえることは多々あります。それぞれ我慢できる限度(受忍限度)も違いますから、なかなか折り合いがつきません。中には騒音を感じた側もお互いさまとばかりにうるさくするといった悪循環も生まれやすく、エスカレートして長期的なトラブルに発展することもあります。

漏水についてのクレームもたいていは管理会社に寄せられます。洗濯機のホースが外れたといったものから、給湯器などの取付不良、接続部分を含むサッシ枠の劣化、さらには建物の躯体の劣化によるものまで原因は様々です。建物発生状況から原因が特定できる場合とできない場合があり、大がかりな調査が必要になる場合もありますので、管理会社のフロント担当者には迅速かつ的確な対応が求められます。

エレベーターや駐車場などの諸設備設備の不具合のクレームも多く寄せられます。LED照明が普及したため、点灯していないとのクレームは減ったかもしれません。エレベーターが故意に汚されている、他人の駐車エリアに駐車しているなどの例があるようです。

ペットを飼育できるマンションでは、飼育者が規約や細則に違反しているとのクレームが寄せられることもありますし、開けた窓からのたばこの副流煙が入ってのクレーム、他の居住者があいさつをしないといったクレーム、その他様々なクレームがあり、フロント担当者が主な窓口となっています。

管理会社にはマンション管理のプロとしての知識とともに、寄せられたクレームについての問題解決への提案力も求められます。しかしながら、多くの管理組合を受け持つフロント担当者であれば特に、個人の資質のみでは納得できる対応が難しい場面もあると思います。このようなときこそ管理会社の組織による対応力が重要で、管理会社としての腕の見せどころであり、管理組合にとっては評価の分かれ目です。問題が発生した際に組織的な動きが見られる管理会社はクレームの適格な対応によっても実績をあげています。

マンション管理会社ランキング大手企業の30年推移一覧

分譲マンションの供給戸数は、およそ30年で3倍以上に増加しました。200万戸を突破した1990(平成2)年から5年ごとの受託戸数ランキング大手企業15社の30年間の推移をご覧頂きながら、管理業界の変遷について解説します。

1990年のマンション管理会社大手15社

1990(H2) 管理会社 受託戸数
1 団地サービス(現:日本総合住生活) 180,868
2 大京管理(現:大京アステージ) 107,324
3 東急コミュニティー 102,000
4 日本ハウズイング 74,618
5 長谷工コミュニティ 69,934
6 ベニー管理サービス(現:三菱地所コミュニティ) 46,500
7 大成サービス(現:大成有楽不動産) 32,937
8 コスモスライフ(現:大和ライフネクスト) 31,147
9 互光建物管理 30,215
10 野村ビル総合管理(現:野村不動産パートナーズ) 28,559
11 三井不動産住宅サービス(現:三井不動産レジデンシャルサービス) 28,497
12 住友不動産建物サービス 26,180
13 ダイア管理(現:東急コミュニティー) 24,990
14 浪速管理 23,434
15 藤和コミュニティ(現:三菱地所コミュニティ) 22,070

※各年とも3月31日時点の管理受託戸数、社名は当時の名称、括弧内は現在の名称。出典:マンション管理新聞

1990(平成2)年当時の分譲マンションストック戸数は約216万戸で、2021(令和3)年現在の約32パーセントでした。ランキング上位の団地サービス(現:日本総合住生活)、大京管理(現:大京アステージ)、東急コミュニティーはいずれも受託戸数10万戸を超え、3社合計で約39万戸とシェアの約18%を占め、上位15社で約38パーセントの市場シェアとなっていました。

・1990(平成2)~1994(平成6)年のトピック

「ベニー管理サービス」、1990(平成2)年に「ベニーエステートサービス」へ社名変更

旧公団住宅を中心に管理する「団地サービス」、1993(平成5)年に「日本総合住生活」へ社名変更

1995年のマンション管理会社大手15社

1995(H7) 管理会社 受託戸数
1 日本総合住生活 214,157
2 大京管理(現:大京アステージ) 186,268
3 東急コミュニティー 133,315
4 日本ハウズイング 120,010
5 長谷工コミュニティ 107,110
6 ベニーエステートサービス(現:三菱地所コミュニティ) 60,319
7 ダイア管理(現:東急コミュニティー) 51,039
8 三井不動産住宅サービス(現:三井不動産レジデンシャルサービス) 46,504
9 大成サービス(現:大成有楽不動産) 45,155
10 コスモスライフ(現:大和ライフネクスト) 42,728
11 住友不動産建物サービス 38,433
12 藤和コミュニティ(現:三菱地所コミュニティ) 36,903
13 野村住宅管理(現:野村不動産パートナーズ) 36,124
14 互光建物管理 33,780
15 浪速管理 33,669

1995(平成7)年当時の分譲マンションストック戸数は約295万戸と5年で79万戸増加し、2021(令和3)年現在の約43パーセントでした。この5年でランキング上位3社の順位は変わらずも、大京管理(現:大京アステージ)が8万戸台の受託増と他2社の3万戸台に比べ大幅に受託戸数を増やしており、新築マンションの分譲戸数が増えるほど、親会社が建設業といった「デベロッパー系管理会社」の管理受託戸数増につながることが推察されます。上位15社では約40パーセントの市場シェアとなっていました。

2000年のマンション管理会社大手15社

2000(H12) 管理会社 受託戸数
1 大京管理(現:大京アステージ) 260,281
2 日本総合住生活 214,685
3 日本ハウズイング 190,008
4 東急コミュニティー 184,793
5 長谷工コミュニティ 134,449
6 ベニーエステートサービス(現:三菱地所コミュニティ) 90,428
7 ダイア管理(現:東急コミュニティー) 76,993
8 住友不動産建物サービス 76,717
9 三井不動産住宅サービス(現:三井不動産レジデンシャルサービス) 73,608
10 藤和コミュニティ(現:三菱地所コミュニティ) 72,633
11 コスモスライフ(現:大和ライフネクスト) 70,884
12 野村住宅管理(現:野村不動産パートナーズ) 58,596
13 合人社計画研究所 46,031
14 MMSマンションマネージメントサービス 44,354
15 大成サービス(現:大成有楽不動産) 43,030

2000(平成12)年当時の分譲マンションストック戸数は約386万戸と5年で91万戸増加し、2021(令和3)年現在の約57パーセントでした。この5年でランキング上位が変わりました。1位の大京管理(現:大京アステージ)は7万4千戸台の受託増に対し2位の日本総合住生活は受託戸数増えず、3位にデベロッパー系ではなく管理業務を専門に行う「独立系管理会社」である日本ハウズイングが約7万戸の受託増で台頭してきました。

同じく独立系管理会社の合人社計画研究所もこの年に13位に初ランクイン。当初は環境土木関連のコンサルタント会社で、広島市内に三井不動産が開発した住宅団地での汚水処理施設の管理実績を買われ、1983年にマンション管理業務を受託、分譲マンション管理事業に進出しています。

上位15社では約42パーセントの市場シェアとなっていました。2000年代以降、管理会社の合併などが増え、業界再編の動きが活発になります。

・2000(平成12)~2004(平成16)年のトピック

「イトーピアシステムサービス」と「伊藤忠ハウジング管理」が2000(平成12)年に合併、「伊藤忠アーバンコミュニティ」に

「野村住宅管理」、2001(平成13)年に「野村リビングサポート」へ社名変更

2005年のマンション管理会社大手15社

2005(H17) 管理会社 受託戸数
1 日本ハウズイング 284,786
2 大京管理(現:大京アステージ) 268,555
3 東急コミュニティー 259,952
4 日本総合住生活 168,274
5 長谷工コミュニティ 161,544
6 住友不動産建物サービス 123,057
7 三井不動産住宅サービス(現:三井不動産レジデンシャルサービス) 117,840
8 コスモスライフ(現:大和ライフネクスト) 105,167
9 合人社計画研究所 102,257
10 藤和コミュニティ(現:三菱地所コミュニティ) 95,730
11 ダイア管理(現:東急コミュニティー) 90,526
12 ベニーエステートサービス(現:三菱地所コミュニティ) 83,558
13 野村リビングサポート(現:野村不動産パートナーズ) 82,969
14 伊藤忠アーバンコミュニティ 55,020
15 大成サービス(現:大成有楽不動産) 50,086

2005(平成17)年当時の分譲マンションストック戸数は約485万戸と5年で99万戸増加し、2021(令和3)年現在の約71パーセントでした。この5年でまたランキング上位が変わり、1位は日本ハウズイングで9万4千戸台の受託増、2位の大京管理(現:大京アステージ)はわずかに8千戸台の受託増、3位の東急コミュニティーは9万4千戸台の受託増でした。4位の日本総合住生活は受託戸数を4万6千戸ほど減らしています。

5年前同様、上位15社では約42パーセントの市場シェアとなっていました。

・2005(平成17)~2009(平成21)年のトピック

「三菱地所コミュニティーサービス」と「藤和コミュニティ」が2006(平成18)年に合併、「三菱地所藤和コミュニティ」に

「大京管理」、2007(平成19)年に「大京アステージ」へ社名変更

「ベニーエステートサービス」、2007(平成19)年に「丸紅コミュニティ」へ社名変更

合人社計画研究所の関連会社のランドマーク(後に合人社シティサービスに吸収合併)、2008(平成20)年に日本ハウズイングの株式を11.77%保有する筆頭株主となる

「ダイア管理」、2008(平成20)年に「ダイアコミュニティサービス」へ社名変更、2009(平成21)年に「コミュニティワン」へ社名変更

「コスモスライフ」、2009(平成21)年に大和ハウス工業へ株式が譲渡され、大和ハウスグループ入り

2010年のマンション管理会社大手15社

2010(H22) 管理会社 受託戸数
1 日本ハウズイング 353,171
2 大京アステージ 346,313
3 東急コミュニティー 287,869
4 長谷工コミュニティ 214,228
5 三井不動産住宅サービス(現:三井不動産レジデンシャルサービス) 163,988
6 日本総合住生活 162,673
7 三菱地所藤和コミュニティ(現:三菱地所コミュニティ) 161,103
8 住友不動産建物サービス 150,611
9 合人社計画研究所 143,187
10 大和ライフネクスト 129,213
11 野村リビングサポート(現:野村不動産パートナーズ) 109,778
12 コミュニティワン(現:東急コミュニティー) 105,716
13 丸紅コミュニティ(現:三菱地所コミュニティ) 98,042
14 伊藤忠アーバンコミュニティ 73,620
15 ダイワサービス(現:大和ライフネクスト) 67,894

2010(平成22)年当時の分譲マンションストック戸数は約571万戸と5年で86万戸増加し、2021(令和3)年現在の約84パーセントでした。この5年でランキング上位3社の順位は変わらず、1位の日本ハウズイングは6万8千戸台の受託増、2位の大京アステージは7万7千戸台の受託増、3位の東急コミュニティーは2万7千戸台の受託増でした。

上位15社では約45パーセントの市場シェアとなっていました。

・2010(平成22)~2014(平成26)年のトピック

「コスモスライフ」、2010(平成22)年に「大和ライフネクスト」へ社名変更

「三菱地所藤和コミュニティ」、2011(平成23)年に「三菱地所コミュニティ」へ社名変更

「野村ビルマネジメント」と「野村リビングサポート」が2012(平成24)年に合併、「野村不動産パートナーズ」に

大京が2013(平成25)年に穴吹工務店グループの全株式を取得、大京の100%子会社に

「コミュニティワン」、2013(平成25)年に親会社の「ユナイテッドコミュニティーズ」が「東急コミュニティー」の完全子会社となり、東急不動産グループとなる。2014(平成26)年に「コミュニティワン」が親会社の「ユナイテッドコミュニティーズ」を吸収合併、「東急コミュニティー」の直接の子会社となる

「丸紅コミュニティ」、2014(平成26)年に「三菱地所コミュニティ」と共同株式移転を行い、持株会社三菱地所コミュニティホールディングスを設立。その完全子会社となる。同時に「三菱地所丸紅住宅サービス」へ社名変更

2015年のマンション管理会社大手15社

2015(H27) 管理会社 受託戸数
1 大京アステージ 424,717
2 日本ハウズイング 410,948
3 東急コミュニティー 318,263
4 長谷工コミュニティ 253,620
5 大和ライフネクスト 240,250
6 三井不動産レジデンシャルサービス 191,171
7 三菱地所コミュニティ 182,897
8 合人社計画研究所 182,326
9 住友不動産建物サービス 173,396
10 日本総合住生活 155,721
11 コミュニティワン(現:東急コミュニティー) 141,324
12 野村不動産パートナーズ 138,748
13 三菱地所丸紅住宅サービス(現:三菱地所コミュニティ) 108,519
14 穴吹コミュニティ 101,414
15 グローバルコミュニティ 80,239

2015(平成27)年当時の分譲マンションストック戸数は約623万戸と5年で52万戸増加し、2021(令和3)年現在の約92パーセントでした。大京アステージが7万8千戸台の受託増で1位になり、2位の日本ハウズイングは5万7千戸台の受託増、3位の東急コミュニティーは約3万戸の受託増でした。

上位15社では約50パーセントの市場シェアとなっていました。

・2015(平成27)~2019(令和1)年のトピック

「大和ライフネクスト」と「ダイワサービス」が2015(平成27)年に合併、社名は「大和ライフネクスト」

「三菱地所コミュニティ」を存続会社として「三菱地所丸紅住宅サービス」を2016(平成28)年に吸収合併

オリックスが2019(令和1)年に大京の全株式を取得、大京は上場廃止となり、「大京アステージ」も大京とともにオリックスの完全子会社となる

2020年のマンション管理会社大手15社

2020(R2) 管理会社 受託戸数
1 日本ハウズイング 459,551
2 大京アステージ 429,576
3 長谷工コミュニティ 366,793
4 東急コミュニティー 341,041
5 三菱地所コミュニティ 335,980
6 大和ライフネクスト 273,011
7 合人社計画研究所 217,075
8 三井不動産レジデンシャルサービス 209,421
9 住友不動産建物サービス 173,147
10 野村不動産パートナーズ 164,126
11 日本総合住生活 161,162
12 コミュニティワン(現:東急コミュニティー) 160,377
13 穴吹ハウジングサービス 127,990
14 穴吹コミュニティ 108,757
15 伊藤忠アーバンコミュニティ 106,680

2020(令和2)年の分譲マンションストック戸数は約675万戸と5年で52万戸増加、1位の日本ハウズイングは4万8千戸台の受託増、2位の大京アステージは4千戸台の受託増、3位の長谷工コミュニティーは11万3千戸台の受託増でした。上位15社では約53パーセントの市場シェアとなっています。30年前は上位15社で約38パーセントでしたので、徐々に寡占化が進んで来たこともお分かりいただけます。

・2020(令和2)~2021(令和3)年のトピック

「東急コミュニティー」を存続会社として「コミュニティワン」を2021(令和3)年10月に吸収合併

マンション管理会社の調べ方と役割、仕事内容のまとめ

住んでいないマンション、管理会社の調べ方は?

契約関連書類で管理会社の記載があるものを確認する、ネットで検索する、管理組合宛に手紙を投函するといった方法があります。

詳細はこちらをご覧ください。

管理会社の仕事内容は?

おおまかに挙げると事務管理業務、管理員業務、清掃業務、建物・設備管理業務の4種類の業務があります。

詳細はこちらをご覧ください。

管理会社にはどんなクレームが来る?

生活音を含む騒音のクレーム、漏水や設備の不具合のクレーム、その他にも開けた窓からのたばこの副流煙へのクレームなど、様々なクレームがあり、管理会社のフロント担当者は的確な対応が求められます。

詳細はこちらをご覧ください。

マンション管理会社の大手はどこ?

マンション管理受託戸数の大手15社ランキングを1990年から2020年まで5年ごとの推移で紹介、管理業界の30年間の変遷もご覧いただけます。

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森田学
(執筆)
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

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