マンション管理会社とは？調べ方や役割、仕事内容

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2023.06.02

マンションの管理会社はマンションの管理に欠かせない存在です。

ですが、「そもそも、管理会社とは何をする会社で不動産業界ではどんな役割を担っているのか？」といった疑問を持っている方も多いのではないでしょうか。

今回は、管理会社の役割や、相続などで管理会社がわからないときの調べ方や仕事内容を解説。さらに管理会社ランキングの30年間の推移から見る管理業界変遷の一覧もご紹介します。

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この記事でわかること

マンション管理会社に業務をしてもらうために必要なこと
委託先の管理会社が不明な場合はどうすればいいか
マンション管理会社がしてくれる4つの業務
クレーム対応力がある管理会社の特徴
1990年代以降5年ごとのマンション管理会社ランキング

マンションの管理会社とは？

マンションの管理会社とは、住人が安全に暮らせるよう、建物や設備を良好な状態で維持するための業者です。

管理会社が行ってくれる業務内容は以下の3つの業務（委託）方式によって変わります。

自主管理

マンションの管理業務について、管理会社に頼らず管理組合のみで行う業務方式が「自主管理」です。

一部受託

一方、管理組合が管理費の徴収などマンション管理業務の一部を管理会社に委託するのが「一部委託」です。

全部受託

管理組合がマンション管理の業務全般を管理会社に委託する方式が「全部委託」です。

後述しますが、実際には「一部受託」か「全部受託」のいずれかの方式で管理会社に業務を委託しているマンションが大半を占めています。管理組合から委託されたマンション管理業務を受託・代行するのが管理会社です。

マンション管理会社の役割

分譲マンションにおける管理会社の役割は、前述の通り「管理組合から委託されたマンション管理業務の受託・代行」です。

では、管理組合と管理会社の関係性や違い、管理会社が実際にはどのくらいマンション管理に携わっているのか、役割の重要性について解説します。

管理組合と管理会社の違い

管理組合は、マンションの建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体で、マンションを管理する当事者です。

「建物の区分所有等に関する法律」の定めに従い、マンションの区分所有者全員で組織されます。

年に1度は区分所有者全員で総会が開催され、理事長などの役員の選任や重要な議案について決議します。日常業務については役員による理事会が定期的に開催され、諸問題について話し合いのもとで意思決定を行います。

管理会社は、マンションの維持や管理を専門に行うプロフェッショナルで、その業務を管理組合から請け負う立場です。

出典：国土交通省｜マンション標準管理規約（単棟型）

管理業務をしてもらうには管理委託契約の締結が必要

管理組合が管理会社に管理業務を委託するには、組合員に向けた理事会によるアンケートのとりまとめなどを経て、最終的に総会での決議で承認されたうえで「管理委託契約」を締結します。

管理業務の具体的な内容や、一部を委託するのか（一部委託）それとも全部を委託するのか（全部委託）についても、当然管理組合での決議を経て決定します。

区分所有者である組合員がいつでも確認できるように、総会資料や管理規約集の中に最新の管理委託契約書の写しを入れる管理組合もあります。

出典：国土交通省｜マンション標準管理委託契約書

マンション管理会社の受託戸数は年々増加の一途

日本全国の分譲マンション戸数は、2020年（令和2年）末時点で約675.3万戸となっています。また、総務省が集計した2020年（令和2年）の国勢調査によると、1世帯あたりの平均人員は2.27人となっており、675.3万戸に2.27人を掛け算すると約1532万人、国民の1割超が分譲マンションに住んでいる推計です。

縦棒が示す新規供給戸数はここ数年10万戸前後で横ばい傾向ではありますが、分譲マンションの戸数は年々増加し続けており、マンション管理業界の事業規模も年々拡大してきたといえます。

管理組合の役員も仕事などで多忙かつ専門知識も乏しい場合が多いため、ほとんどのマンションで管理会社が管理に携わっています。

一般社団法人マンション管理業協会の調査によると、2021年（令和3年）4月1日時点で会員管理会社が受託しているマンションはなんと約626.7万戸、前述の日本全国のマンション戸数675.3万戸の9割以上です。

出典：国土交通省｜分譲マンションストック戸数

出典：総務省｜令和2年国勢調査　結果の要約

出典：一般社団法人マンション管理業協会｜令和2年マンション管理受託動向調査結果概要

マンションの管理会社情報がわからないときの調べ方

相続などで住んでいないマンションの管理会社がわからないときの調べ方について解説していきます。

管理会社が分からないときの主な調べ方は、

・重要事項説明書や区分所有者変更届の写しをチェック
・「マンション名　管理会社」で検索
・管理組合宛へお手紙または現地マンションで確認

の3つです。

1つずつ解説していきます。

重要事項説明書や区分所有者変更届の写しをチェック

マンションを購入すると、契約関連書類をはじめ様々な書類一式を保管することになります。手元にこれらの書類がある場合、まずはこの中から管理会社の連絡先を確認できる「重要事項説明書」を探しましょう。

その中の「管理組合の名称および管理の委託先」などと記されている欄に、管理の委託先として管理会社の名称と所在と電話番号が明記されています。

確認できるもう一つの書類は「区分所有者変更届」の写しです。マンションを購入して新しい区分所有者となることを管理組合に届け出る書類で、「管理組合加入・退会届」などともいいます。送付先やお問い合わせ窓口として管理会社の連絡先が記入されていることが多いので、確認してみて下さい。

注意点は、いずれも購入した際の情報であるため、管理会社が変更されていて、電話に出た旧管理会社の人にもわからないケースもあるということです。

「マンション名　管理会社」で検索

マンションによっては、インターネット上の「SUUMO」や「HOME’s」といった不動産総合ポータルサイトや、不動産情報サイト「マンションレビュー」などで管理会社の情報が閲覧可能なことがあります。

戸数の多い大規模マンションや、グレードの高いマンションは情報を公開していることが多いです。「マンション名　管理会社」と検索してみましょう。

管理組合宛へお手紙または現地マンションで確認

大半の分譲マンションは管理組合ポストを設置していますので、住所がわかっていれば、当該マンション管理組合宛または理事長様宛てで「○○○号室の区分所有者△△△の親族ですが至急管理会社と連絡をとりたいです。（連絡先電話番号）」といった内容のお手紙を出す方法もあります。

もし現地のマンションに行くことが可能であれば、管理員や居住者、エントランスの掲示板等から管理会社を確認できる場合もあります。

現地確認はどの方法でもわからなかった場合の最後の手段として挙げていますが、鍵を忘れてしまうとオートロックのマンションで管理員が巡回中または勤務時間外などでマンションに入館できない場合もあることにご注意ください。

マンション管理会社の仕事内容

管理会社が請け負う業務の具体的な内容は、以下の通りです。

事務管理業務

管理組合の月次会計報告などを含む収入および支出の調定や、管理費・修繕積立金の徴収等をはじめとする出納業務、マンションの維持または修繕に関する企画または実施の調整、理事会や総会の支援業務があります。

管理員業務

受付等の業務、点検業務、外注した専門業者による作業などへの立会業務、報告連絡業務があります。

清掃業務

共用部分の日常清掃に加え雑排水管清掃や植栽の剪定、マンションによっては年に1度から数度の頻度で共用部分の特別清掃を行います。

建物・設備管理業務

建物の外観点検、エレベーターや電気設備、浄化槽やポンプなどの給排水設備、消防設備、機械式駐車場等の各種設備の保守・点検を行います。

管理会社へのクレーム内容

実際に管理会社に来るクレームには、以下のようなものがあります。

・生活音を含む騒音に関するクレーム
・漏水についてのクレーム
・エレベーターや駐車場などの諸設備の不具合のクレーム
・他の住人が規約や細則に違反しているとのクレーム

そのほか、開けた窓からのたばこの副流煙が入ってのクレーム、他の居住者があいさつをしないといった小さく細かなクレームから、設備不良のクレームまでさまざまですが、基本的に管理会社や管理組合役員のフロント担当者が対応することになります。

こんな時、管理組合のフロント担当者のみでは納得できる対応が難しい場面もあります。

このようなときこそ管理会社の組織による対応力が重要です。問題が発生した際に組織的な動きが見られる管理会社はクレームの的確な対応によっても実績をあげています。

マンション管理会社ランキング大手企業の30年推移一覧

分譲マンションの供給戸数は、およそ30年で3倍以上に増加しました。200万戸を突破した1990年（平成2年）から5年ごとの受託戸数ランキング大手企業15社の30年間の推移をご覧頂きながら、管理業界の変遷について解説します。

1990年のマンション管理会社大手15社

1990（H2）	管理会社	受託戸数
1	団地サービス（現：日本総合住生活）	180,868
2	大京管理（現：大京アステージ）	107,324
3	東急コミュニティー	102,000
4	日本ハウズイング	74,618
5	長谷工コミュニティ	69,934
6	ベニー管理サービス（現：三菱地所コミュニティ）	46,500
7	大成サービス（現：大成有楽不動産）	32,937
8	コスモスライフ（現：大和ライフネクスト）	31,147
9	互光建物管理	30,215
10	野村ビル総合管理（現：野村不動産パートナーズ）	28,559
11	三井不動産住宅サービス（現：三井不動産レジデンシャルサービス）	28,497
12	住友不動産建物サービス	26,180
13	ダイア管理（現：東急コミュニティー）	24,990
14	浪速管理	23,434
15	藤和コミュニティ（現：三菱地所コミュニティ）	22,070

※各年とも3月31日時点の管理受託戸数、社名は当時の名称、括弧内は現在の名称。出典：マンション管理新聞

1990年（平成2年）当時の分譲マンションストック戸数は約216万戸で、2021年（令和3年）現在の約32％でした。

ランキング上位の団地サービス（現：日本総合住生活）、大京管理（現：大京アステージ）、東急コミュニティーはいずれも受託戸数10万戸を超え、3社合計で約39万戸とシェアの約18％を占め、上位15社で約38％の市場シェアとなっていました。

1990年（平成2年）~1994年（平成6年）のトピック
・「ベニー管理サービス」、1990年（平成2年）に「ベニーエステートサービス」へ社名変更
・旧公団住宅を中心に管理する「団地サービス」、1993年（平成5年）に「日本総合住生活」へ社名変更

1995年のマンション管理会社大手15社

1995（H7）	管理会社	受託戸数
1	日本総合住生活	214,157
2	大京管理（現：大京アステージ）	186,268
3	東急コミュニティー	133,315
4	日本ハウズイング	120,010
5	長谷工コミュニティ	107,110
6	ベニーエステートサービス（現：三菱地所コミュニティ）	60,319
7	ダイア管理（現：東急コミュニティー）	51,039
8	三井不動産住宅サービス（現：三井不動産レジデンシャルサービス）	46,504
9	大成サービス（現：大成有楽不動産）	45,155
10	コスモスライフ（現：大和ライフネクスト）	42,728
11	住友不動産建物サービス	38,433
12	藤和コミュニティ（現：三菱地所コミュニティ）	36,903
13	野村住宅管理（現：野村不動産パートナーズ）	36,124
14	互光建物管理	33,780
15	浪速管理	33,669

1995年（平成7年）当時の分譲マンションストック戸数は約295万戸と5年で79万戸増加し、2021年（令和3年）現在の約43％でした。この5年でランキング上位3社の順位は変わらずも、大京管理（現：大京アステージ）が8万戸台の受託増と、他2社の3万戸台に比べ大幅に受託戸数を増やしており、新築マンションの分譲戸数が増えるほど、親会社が建設業といった「デベロッパー系管理会社」の管理受託戸数増につながることが推察されます。上位15社では約40％の市場シェアとなっていました。

1995年（平成7年）~1999年（平成11年）のトピック
・大京管理（現：大京アステージ）、1998年（平成10年）のマンション管理受託戸数ランキングにて4,670棟231,286戸でトップに

2000年のマンション管理会社大手15社

2000（H12）	管理会社	受託戸数
1	大京管理（現：大京アステージ）	260,281
2	日本総合住生活	214,685
3	日本ハウズイング	190,008
4	東急コミュニティー	184,793
5	長谷工コミュニティ	134,449
6	ベニーエステートサービス（現：三菱地所コミュニティ）	90,428
7	ダイア管理（現：東急コミュニティー）	76,993
8	住友不動産建物サービス	76,717
9	三井不動産住宅サービス（現：三井不動産レジデンシャルサービス）	73,608
10	藤和コミュニティ（現：三菱地所コミュニティ）	72,633
11	コスモスライフ（現：大和ライフネクスト）	70,884
12	野村住宅管理（現：野村不動産パートナーズ）	58,596
13	合人社計画研究所	46,031
14	MMSマンションマネージメントサービス	44,354
15	大成サービス（現：大成有楽不動産）	43,030

2000年（平成12年）当時の分譲マンションストック戸数は約386万戸と5年で91万戸増加し、2021年（令和3年）現在の約57％でした。
この5年でランキング上位が変わり、1位の大京管理（現：大京アステージ）は7万4千戸台の受託増に対し2位の日本総合住生活は受託戸数が増えず、3位にデベロッパー系ではなく管理業務を専門に行う「独立系管理会社」である日本ハウズイングが約7万戸の受託増で台頭してきました。
同じく独立系管理会社の「合人社計画研究所」もこの年に13位に初ランクイン。
当初は環境土木関連のコンサルタント会社で、広島市内に三井不動産が開発した住宅団地での汚水処理施設の管理実績を買われ、1983年（昭和58年）にマンション管理業務を受託、分譲マンション管理事業に進出しています。
上位15社では約42パーセントの市場シェアとなっていました。2000年代以降、管理会社の合併などが増え、業界再編の動きが活発になります。

2000年（平成12年）~2004年（平成16年）のトピック
・「イトーピアシステムサービス」と「伊藤忠ハウジング管理」が2000年（平成12年）に合併、「伊藤忠アーバンコミュニティ」
・「野村住宅管理」、2001年（平成13年）に「野村リビングサポート」へ社名変更

2005年のマンション管理会社大手15社

2005（H17）	管理会社	受託戸数
1	日本ハウズイング	284,786
2	大京管理（現：大京アステージ）	268,555
3	東急コミュニティー	259,952
4	日本総合住生活	168,274
5	長谷工コミュニティ	161,544
6	住友不動産建物サービス	123,057
7	三井不動産住宅サービス（現：三井不動産レジデンシャルサービス）	117,840
8	コスモスライフ（現：大和ライフネクスト）	105,167
9	合人社計画研究所	102,257
10	藤和コミュニティ（現：三菱地所コミュニティ）	95,730
11	ダイア管理（現：東急コミュニティー）	90,526
12	ベニーエステートサービス（現：三菱地所コミュニティ）	83,558
13	野村リビングサポート（現：野村不動産パートナーズ）	82,969
14	伊藤忠アーバンコミュニティ	55,020
15	大成サービス（現：大成有楽不動産）	50,086

2005年（平成17年）当時の分譲マンションストック戸数は約485万戸と5年で99万戸増加し、2021年（令和3年）現在の約71％でした。
この5年でまたランキング上位が変わり、1位は日本ハウズイングで9万4千戸台の受託増、2位の大京管理（現：大京アステージ）はわずかに8千戸台の受託増、3位の東急コミュニティーは9万4千戸台の受託増でした。4位の日本総合住生活は受託戸数を4万6千戸ほど減らしています。
5年前同様、上位15社では約42パーセントの市場シェアとなっていました。

2005年（平成17年）~2009年（平成21年）のトピック
・「三菱地所コミュニティーサービス」と「藤和コミュニティ」が2006年（平成18年）に合併、「三菱地所藤和コミュニティ」に
・「大京管理」、2007年（平成19年）に「大京アステージ」へ社名変更
・「ベニーエステートサービス」、2007年（平成19年）に「丸紅コミュニティ」へ社名変更
・合人社計画研究所の関連会社のランドマーク（後に合人社シティサービスに吸収合併）、2008年（平成20年）に日本ハウズイングの株式を11.77%保有する筆頭株主となる
・「ダイア管理」、2008年（平成20年）に「ダイアコミュニティサービス」へ社名変更、2009年（平成21年）に「コミュニティワン」へ社名変更
・「コスモスライフ」、2009年（平成21年）に大和ハウス工業へ株式が譲渡され、大和ハウスグループ入り

2010年のマンション管理会社大手15社

2010（H22）	管理会社	受託戸数
1	日本ハウズイング	353,171
2	大京アステージ	346,313
3	東急コミュニティー	287,869
4	長谷工コミュニティ	214,228
5	三井不動産住宅サービス（現：三井不動産レジデンシャルサービス）	163,988
6	日本総合住生活	162,673
7	三菱地所藤和コミュニティ（現：三菱地所コミュニティ）	161,103
8	住友不動産建物サービス	150,611
9	合人社計画研究所	143,187
10	大和ライフネクスト	129,213
11	野村リビングサポート（現：野村不動産パートナーズ）	109,778
12	コミュニティワン（現：東急コミュニティー）	105,716
13	丸紅コミュニティ（現：三菱地所コミュニティ）	98,042
14	伊藤忠アーバンコミュニティ	73,620
15	ダイワサービス（現：大和ライフネクスト）	67,894

2010年（平成22年）当時の分譲マンションストック戸数は約571万戸と5年で86万戸増加し、2021年（令和3年）現在の約84％でした。この5年でランキング上位3社の順位は変わらず、1位の日本ハウズイングは6万8千戸台の受託増、2位の大京アステージは7万7千戸台の受託増、3位の東急コミュニティーは2万7千戸台の受託増でした。

上位15社では約45％の市場シェアとなっていました。

2010年（平成22年）~2014年（平成26年）のトピック
・「コスモスライフ」、2010年（平成22年）に「大和ライフネクスト」へ社名変更
・「三菱地所藤和コミュニティ」、2011年（平成23年）に「三菱地所コミュニティ」へ社名変更
・「野村ビルマネジメント」と「野村リビングサポート」が2012年（平成24年）に合併、「野村不動産パートナーズ」に
・大京が2013年（平成25年）に穴吹工務店グループの全株式を取得、大京の100%子会社に
・「コミュニティワン」、2013年（平成25年）に親会社の「ユナイテッドコミュニティーズ」が「東急コミュニティー」の完全子会社となり、東急不動産グループとなる。2014年（平成26年）に「コミュニティワン」が親会社の「ユナイテッドコミュニティーズ」を吸収合併、「東急コミュニティー」の直接の子会社となる
・「丸紅コミュニティ」、2014年（平成26年）に「三菱地所コミュニティ」と共同株式移転を行い、持株会社三菱地所コミュニティホールディングスを設立。その完全子会社となる。同時に「三菱地所丸紅住宅サービス」へ社名変更

2015年のマンション管理会社大手15社

2015（H27）	管理会社	受託戸数
1	大京アステージ	424,717
2	日本ハウズイング	410,948
3	東急コミュニティー	318,263
4	長谷工コミュニティ	253,620
5	大和ライフネクスト	240,250
6	三井不動産レジデンシャルサービス	191,171
7	三菱地所コミュニティ	182,897
8	合人社計画研究所	182,326
9	住友不動産建物サービス	173,396
10	日本総合住生活	155,721
11	コミュニティワン（現：東急コミュニティー）	141,324
12	野村不動産パートナーズ	138,748
13	三菱地所丸紅住宅サービス（現：三菱地所コミュニティ）	108,519
14	穴吹コミュニティ	101,414
15	グローバルコミュニティ	80,239

2015年（平成27年）当時の分譲マンションストック戸数は約623万戸と5年で52万戸増加し、2021年（令和3年）現在の約92％でした。大京アステージが7万8千戸台の受託増で1位になり、2位の日本ハウズイングは5万7千戸台の受託増、3位の東急コミュニティーは約3万戸の受託増でした。

上位15社では約50％の市場シェアとなっていました。

2015年（平成27年）~2019年（令和1年）のトピック
・「大和ライフネクスト」と「ダイワサービス」が2015年（平成27年）に合併、社名は「大和ライフネクスト」
・「三菱地所コミュニティ」を存続会社として「三菱地所丸紅住宅サービス」を2016年（平成28年）に吸収合併
・オリックスが2019年（令和1年）に大京の全株式を取得、大京は上場廃止となり、「大京アステージ」も大京とともにオリックスの完全子会社となる

2020年のマンション管理会社大手15社

2020（R2）	管理会社	受託戸数
1	日本ハウズイング	459,551
2	大京アステージ	429,576
3	長谷工コミュニティ	366,793
4	東急コミュニティー	341,041
5	三菱地所コミュニティ	335,980
6	大和ライフネクスト	273,011
7	合人社計画研究所	217,075
8	三井不動産レジデンシャルサービス	209,421
9	住友不動産建物サービス	173,147
10	野村不動産パートナーズ	164,126
11	日本総合住生活	161,162
12	コミュニティワン（現：東急コミュニティー）	160,377
13	穴吹ハウジングサービス	127,990
14	穴吹コミュニティ	108,757
15	伊藤忠アーバンコミュニティ	106,680

2020年（令和2年）の分譲マンションストック戸数は約675万戸と5年で52万戸増加、1位の日本ハウズイングは4万8千戸台の受託増、2位の大京アステージは4千戸台の受託増、3位の長谷工コミュニティーは11万3千戸台の受託増でした。上位15社では約53％の市場シェアとなっています。30年前は上位15社で約38％でしたので、徐々に寡占化が進んで来たこともお分かりいただけます。

2020年（令和2年）~2021年（令和3年）のトピック
・「東急コミュニティー」を存続会社として「コミュニティワン」を2021年（令和3年）10月に吸収合併