借地権付きのマンションは売却できる？

Q: 借地権付きマンションのデメリットは？

地代（借地料）を毎月支払う必要があり、土地価格が上昇すると地代も上昇する可能性があります。詳細は こちら をご覧ください。

Q: 借地権付きのマンション、売却での注意点は？

借地権付きのマンションを売却する場合、地主の承諾が必要となるケースがあります。詳細は こちら をご覧ください。

カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2021.07.21

借地権付きのマンションを売却したいけど所有権のマンションに比べて売りづらいのではないかとお悩みの方に向けて、借地権とは一体どういうことなのか、借地権の種類、メリット・デメリット、売却する際のリスクや注意点、流通している借地権マンションの仲介成約事例、さらに弊社が実際に買い取らせて頂いた実例もご紹介しつつ解説します。

借地権とは

借地権とは、建物の所有を目的とする「地上権」または「土地の賃借権」のことです。

「地上権」とは、工作物又は竹木を所有するため他人の土地（地下又は空間を含む。）を使用収益することを目的とした民法第265条《地上権の内容》に規定されている「物権」のひとつで、「物を直接的かつ排他的に支配する権利」であり、地主は地上権の登記に応じなければならず、登記により第三者に対しても主張できます。地上権は直接、土地に対して権利を持つものとされ、地主の承諾なく建物の建築や増改築、建て替え、第三者に売却したり転貸したりすることもできます。

「土地の賃借権」とは、土地を借りて利用できる権利です。民法で規定される「債権」のひとつで、地主との契約で得た権利なので、契約の当事者である地主に対して主張できます。地主の承諾なく建物の建築や増改築、建て替え、第三者に売却したり転貸したりすることはできません。

所有権のマンションを購入した場合は、土地も建物もマンション住戸の所有者全員の共有で「私たちのもの」となり、一般的に住戸の所有権とともに、土地についても一部を共有持分として所有することになりますが、借地権のマンションを購入しても、土地の所有権は「他人のもの」であるという違いに注意しましょう。

・所有権マンション
→土地も建物も全区分所有者の共有（所有権あり）

・借地権マンション
→土地は地主が所有（所有権なし）
　建物は全区分所有者の共有（所有権あり）

出典：総務省｜e-Gov法令検索　民法　第二百六十五条（地上権の内容）

出典：総務省｜e-Gov法令検索　借地借家法　第一条（趣旨）

借地権の種類一覧

ここでは、借地権の種類を一覧にまとめ、所有権マンションとの比較もして頂くことができます。一覧の下部に種類ごとの借地権を解説しておりますので、併せてご覧ください。

	旧法借地権	新法借地権	定期借地権	所有権
土地の権利	借地権（地上権または　土地の賃借権）の準共有			所有権の共有
土地の税金を払う人	土地の所有者			マンションの区分所有者
契約期間	木造→20年鉄筋造・鉄筋コンクリート造 →30年	30年以上	50年以上	-
更新後の存続期間	木造→20年鉄筋造・鉄筋コンクリート造 →30年	最初の更新 →20年以上 2回目以降 →10年以上	-	-
借地契約の更新	可	可	不可	-
借地契約が終了したら	建物買取請求権あり	建物買取請求権あり	マンションの全区分所有者が更地にして返還	-
弊社が買取可能なマンション	○	○	×	○

旧法借地権

旧法借地権とは、大正10年（1921年）に建物の所有を目的とする土地の契約期間などを定めた「旧借地法」という法律に基づく借地権です。平成4年（1992年）８月より以前に土地を借りた場合は、この旧法借地権が該当します。新たに締結することはできなくなりましたが、更新を続けることで旧法借地権の内容を引き継ぐことができるため、世の中に存在する多くの借地権にはそのように旧法借地権を引き継いだものもあります。

堅固な建物（鉄筋造または鉄筋コンクリート造）の契約期間は30年以上、非堅固の建物（木造）の契約期間は20年以上の期間を定めないといけないとされています。契約書に定めがなかった場合の存続期間は、鉄筋造または鉄筋コンクリート造は60年、木造は30年となり、この存続期間内もしくは更新時に、地主から借地人に対しての明け渡し請求については、正当事由が無いと認められませんでした。この正当事由については戦時立法で、戦争に出ている家主の家族を守るために制定されたという背景があります。これにより、バブル時に土地の有効利用が借地では出来ず、旧借地法の改定（新借地借家法の制定）につながったと言われています。旧法借地権は借主にとって非常に有利な借地権といえます。

新法借地権

新法借地権とは、平成4年（1992年）８月に新たに制定された「借地借家法」で定める借地権です。契約更新を前提としている借地権で、地主は正当事由がなければ契約を更新しなければなりません。また、契約期間と建物の構造が関係ないのも旧法借地権と異なる点です。借地権の存続期間は当初は30年で、更新後第1回目は20年、それ以降は10年と期間が徐々に短くなります。

旧法借地権も新法借地権も、存続期間が満了して契約の更新がないとき、借地権者は地主に対し、建物その他借地権者が権原により土地に附属させた物を時価で買い取ることを請求することができます。その権利を「建物買取請求権」といいます。

出典：総務省｜e-Gov法令検索　借地借家法　第十三条（建物買取請求権）

定期借地権

旧法借地権や新法借地権では、正当な事由がない限り、貸主のほうから更新を断ることはできません。万が一土地の契約の更新ができなければ、借主は建物を撤去しなければならず、負担があまりにも大きいため、権利が保護される仕組みです。一方、貸主の立場が弱くなってしまう面があるため、借地借家法では普通借地権以外の選択肢も設けられました。それがあらかじめ契約期間を明確に定める「定期借地権」です。定期借地権は、契約期間の延長を定めないことが特徴です。契約の更新がなく、終了後は更地にして土地の持ち主に返還しなければなりません。

定期借地権は更新ができないものの、最初の契約期間が50年以上と長いのも特徴です。「土地の譲渡はしたくないが、有効に土地活用をしたい」という地主の方が利用する借地権といえます。

借地権付きマンションのメリット

土地に対する税金が課税されない

借地権付きのマンションの土地は地主が所有しているため、土地に関わる「固定資産税」や「都市計画税」といった税金も当然地主に支払義務があります。しかしながら、建物を取得する際の「不動産取得税」や、建物に関わる「固定資産税」や「都市計画税」はかかるので注意しましょう。また、「相続税」、「贈与税」も課税対象となります。「相続税」については、更地での評価額に対して、地域ごとに決められた借地権割合を乗じた金額が借地権の評価となり、税額が決定します。

土地の価格が所有権に比べて安価

土地の価格が所有権に比べて安い「借地権価格」であることが大きなメリットです。同じ予算でも立地などでより条件のよい物件に住むことができます。

契約の更新により継続して土地を借りることも可能

借地権付きのマンションを購入する側にとっては、いつかは土地を地主に返還しなければならないのではという不安をお持ちかもしれません。借地契約は期限付きですが、定期借地権以外は更新をすることで継続できます。一般的に借地契約の地主側からの更新拒絶は、地代の不払いや建物の老朽化などといった、正当な事由がなければ認められません。なお、地主が更新を拒絶する際は、地主が多額の立退料を支払わなければならないといったケースもあります。

借地権付きマンションのデメリット

毎月発生する地代は土地価格上昇に伴って上がる

借地契約に基づいて、毎月決められた金額の地代（借地料）を支払わなくてはなりませんが、土地価格が上昇している局面であれば、土地価格上昇に伴って地代の支払額も上昇する可能性があります。借地借家法では、「土地に対する租税その他の公課の増減」、「土地の価格の上昇若しくは低下その他の経済事情の変動」、又は「近傍類似の土地の地代等に比較して不相当」となったときに地代の見直しができると定めています。

出典：総務省｜e-Gov法令検索　借地借家法　第十一条（地代等増減請求権）

借地契約更新時に更新料の支払いが発生

毎月決められた金額の地代（借地料）とは別に、借地契約の更新のたびに更新料を支払わなくてはならないケースもあります。借地権の更新料の支払い義務については法的には根拠が明確となってはいませんが、気をつけなければならない点として、

契約書に明記されている
明記されていなくても両者に支払の合意がある
過去に支払がされた実績がある

といったような場合に、更新料の不払いを理由に賃借契約を解除された判例もあります。

借地権マンション売却時に譲渡承諾料の支払いが発生

借地権付きマンションの場合、売却時に地主へ連絡するだけでなく、許可とともに譲渡承諾料（名義書き換え料）の支払いが必要になる場合もあります。一般的に大都市圏では借地権価格の5％～10％が相場で、地方ではこれよりも低いケースも多いようです。

住宅ローンが利用しにくい

借地権が付いたマンション物件の場合は、土地の所有権がないので金融機関が抵当権を設定できず住宅ローンが利用できかったり、利用できたとしても借地契約期間（残存期間）内でのローン契約になるなど条件が付くこともあります。さらに、借地権が「土地の賃借権」ではなく、「地上権」が登記されている場合は住宅ローンが利用できるケースもありますので、借入先候補の金融機関に確認しておきましょう。

借地権付きマンションの売却時におけるリスクと注意点

借地権付きマンションを売却する際にはどんなリスクがあるのでしょうか？注意すべきポイントとともに解説します。

契約の更新ができない借地権がある

「借地契約の更新」が可能かどうかということは大きなポイントです。旧法借地権と新法借地権のマンションは借地契約の更新がありますが、定期借地権のマンションは契約の更新がないので、契約期限がきたら住めなくなってしまいます。さらに、契約期限までの残存期間が少ないほど、住めなくなるリスクが大きい、イコール価値が下がるということになります。

借地権が敷地全体なのか一部なのかで土地価格が変わる

土地の価格が所有権に比べて安い「借地権価格」であることをメリットとして前述しましたが、借地権が敷地全体に及ぶのか、あるいは敷地の一部だけなのかで土地の価格は異なります。敷地全体が借地権のマンションは、敷地の一部が借地権のマンションよりも土地価格が安く、借地権になっている敷地の割合が少ないほど土地価格は高くなります。

地主の承諾が必要なケースがある

借地権付きマンションを売却するにあたっては、地主の承諾が必要なケースがあります。

借地権とは？で前述した通り、「地上権」の場合は地主の承諾なく建物の建築や増改築、建て替え、第三者に売却したり転貸したりすることもできますが、「土地の賃借権」の場合、地主の承諾なく建物の建築や増改築、建て替え、第三者に売却したり転貸したりすることはできませんので、基本的に地主の承諾を得てから行います。

ちなみに、「地上権」の場合でも、契約書に「地主に報告する」などの内容があるなら、地主に報告する義務があります。

借地契約では、地代を数年〜数十年にわたって支払っていくため、地主にとっては借地人が十分に地代を支払っていけるかどうかは重要な問題です。承諾なく「土地の賃借権」付きマンションを売却してしまった場合、無断譲渡を理由として借地契約を解除される可能性もありますのでご注意ください。

流通している定期借地権マンション

借地契約の更新がなく、期限がきたら更地にして地主に返還しなければならないのが定期借地権付きマンションですが、2000年代以降、特に都心部を中心に、好立地や生活の利便性を追求しつつ土地価格を抑えた存続期間の長い高層のタワーマンションが竣工しており、現在も需要が落ち込むことなく活発に流通しています。ここでは2つの代表例を挙げ、直近1年の仲介での成約事例とともに解説致します。

シティタワー品川

シティタワー品川は、港区港南４丁目に2008年4月に竣工した、存続期間72年（2080年10月31日）の定期借地権マンションです。分譲会社は住友不動産、設計・施工・監理は竹中工務店です。

ＪＲ山手線品川駅から徒歩10分、43階建て、総戸数828戸。専有面積は約73～114㎡で、分譲価格帯は2,247万～4,347万円、最多価格帯は3,200万円台、平均分譲価格は3,060万円、平均分譲坪単価はおよそ120万円です。

都心部の不動産売却市場をみると、マンション価格も2013年以降上昇を続けており、都心3区（千代田区、中央区、港区）のマンション価格相場は2021年4～6月の平均坪単価で約452万円です。一般的に存続期間が長期の定期借地権マンションの価格は所有権の70％程度と言われているので､仮に所有権の坪単価を452万円としたら定期借地権だと坪単価でおよそ316万円という価格が導き出されます。結果論になりますが、分譲時の平均坪単価120万円はその半分以上、6割引き程度に安かったということになります。2008年9月5日に行われた抽選の申込者は14.279件に及び、抽選倍率は最高378倍、平均17.65倍で即日完売しました。

過去1年分の仲介での成約坪単価は約250～297万円です。⑥の物件は令和3年1月に成約、43階建ての40階部分、89.86㎡の3LDK、リビングダイニングは20.2帖と富裕層にも訴求力のある間取りで、室内やバルコニーからレインボーブリッジを望むことができる北東向き住戸です。都心3区のマンション相場での2021年4～6月の平均坪単価452万円のおよそ55％～65％で成約しています。

年月	成約	面積	階	方位	坪単価	取引
①R2/7	6281	82.77	5	南東	250.9	専任
②R2/8	6433	80.09	21	南	265.6	専任
③R2/9	6681.56	82.77	25	北東	266.9	専属
④R2/10	6501	84.26	28	西	255.1	専任
⑤R2/11	6308.32	73.89	28	北	282.3	専属
⑥R3/1	8080	89.86	40	北東	297.3	一般
⑦R3/2	7718	88.43	36	南東	288.6	専任
⑧R3/2	7627	89.18	27	南西	282.8	専任
⑨R3/3	7180	80.09	23	南	296.4	専任
⑩R3/5	6436	73.89	21	北	288.0	専任
⑪R3/7	8000	89.86	20	北東	294.4	専属

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
坪単価：1坪あたりの価格、価格の単位：万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

銀座タワー

銀座タワーは、中央区銀座１丁目に2003年8月に竣工した存続期間50年（2053年8月31日）の定期借地権マンションです。分譲会社は三菱地所、施工は鹿島建設です。

東京メトロ有楽町線銀座一丁目駅から徒歩4分、25階建て、総戸数180戸。専有面積は約54～188㎡で、分譲価格帯は2,880万～33,360万円、最多価格帯は3,000万円台（1,000万円単位・43戸）、平均分譲価格は6,281万円、平均分譲坪単価はおよそ252万円です。

前述の通り都心3区（千代田区、中央区、港区）のマンション価格相場は2021年4～6月の平均坪単価で約452万円、一般的に期間が長期の定期借地権マンションの価格は所有権の70％程度と言われており､所有権の坪単価を452万円としたら定期借地権だと坪単価でおよそ316万円、これも結果論となりますが、分譲時の平均坪単価はおよそ252万円、ほぼ2割引の価格です。2002年1月と2月に行われた抽選の申込者は1,504件に達し、抽選倍率は最高51倍、平均8.35倍で即日完売しました。

過去1年分の仲介での成約坪単価は約262～376万円です。銀座1丁目という立地の希少性に加え、③の成約物件は高層階の角部屋という眺望の良さもあり、都心3区のマンション相場での2021年4～6月の平均坪単価452万円のおよそ60％～80％台で成約しています。

年月	成約	面積	階	方位	坪単価	取引
①R2/10	7179.8	83.55	13	南東	284.8	専任
②R2/11	4533	57.06	8	南東	262.7	専任
③R3/4	9390	82.57	21	北東・北西角	376.0	専任

出典：三菱地所株式会社｜「銀座タワー」全180戸完売

借地権マンションの弊社買取事例

定期借地権以外は買取実績あり

前項で解説しましたが、旧法借地権や新法借地権のマンションであれば、借地契約の契約期間が終了しても更新することができる一方、定期借地権では契約の更新ができません。そのため弊社では定期借地権のマンションは買取対象外なのですが、それ以外の借地権マンションについては買取実績があります。ここでは、その買取事例をご紹介いたします。

住所	ﾏﾝｼｮﾝ名	面積	地主	種類	割合	地代
大田区	田園ﾏﾝｼｮﾝ	32.37	個人	旧法借地権	全部	3,646
世田谷区	ｳﾞｨﾙﾇｰﾌﾞﾀﾜｰ駒沢	76.65	宗教法人	地上権	全部	–
目黒区	ﾆｭｰ中目黒ﾏﾝｼｮﾝ	32.68	個人	旧法借地権	全部	23,000
墨田区	ﾆｼｼﾞﾏﾊｳｼﾞﾝｸﾞ	47.91	個人	新法借地権	全部	–
足立区	ｼﾃﾇｰﾌﾞ北千住30	62.81	管理組合	旧法借地権	一部	–

都内各地でも数多くの借地権マンションが供給されていますが、借地権物件が多いエリアに関しては、寺社などの所有地で、代々手放さなかった土地であるため、利便性や住環境に優れているということが多くあります。好立地で借地権が多いのは、代々寺社などの所有地といった土地の特徴によるものです。

上記のうち、地代が書いていないマンションは、管理費に含まれており、管理組合がまとめて支払っているので、直接地代としての支払いがない物件です。世田谷区のマンションは、1699年（元禄12年）創建のお寺（宗教法人）の所有地に建つ地上権のマンションで、地代月額約5,228円は管理費に含まれています。また、足立区のマンションは全敷地の一部、5％ほどの面積を管理組合が所有しており、管理組合への地代月額77円の支払いが管理費に含まれるといった軽微な内容となっています。