マンション売却にリフォームは必要か？費用やそのまま売却できるかを解説

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2025.02.03

　マンション売却にあたって、リフォームしないと売れないのでは？と考えている人も多いと思います。ご安心してください。リフォームをしなくてもマンションは売却可能です。但し、リフォームをした方が早く売れる・高く売れる場合もあります。

この記事では、マンションをリフォームせずにそのまま売却できるか悩んでいる方、リフォームをしないと売れないのではないか、またリフォームで付加価値を付けて少しでも高く売りたいと悩んでいる方に対してその疑問を解決していきたいと思います。

マンション売却とリフォーム

まず、「リフォーム」について改めて解説します。

ウィキペディアでは居住の改築や改装のことを指し、主なものとして雨漏りなどの修繕、外壁の取り替え、住宅設備の取り替え、補修などと説明されています。あるいは「老朽化した建物を新築の状態に戻すこと」というように、住居を現状回復することをリフォームと定義することが多いようです。

最近よく使われているリノベーションとの対比としてリフォームを説明する場合は、「原状回復のための修繕・営繕、不具合箇所への部分的な対処」となります。

ちなみにリノベーションは、「機能、価値の再生のための改修、新築の状態よりも向上させること」という定義になっています。

従って、リフォームをしたから高く売れたという話がある場合は、「修繕」を指すリフォームなのか、「改修」を指すリフォーム（リノベーション）なのか内容をしっかり把握しておく必要があります。

マンション売却とリフォーム費用

　マンション売却を検討している方は、リフォームしないと家が売れないと考えていたり、リフォームして家に付加価値を付けて少しでも高く売却したいと考えている方もいらっしゃると思います。

　マンションをリフォームして売った方が良い場合とは、リフォームした家の価値が上がる必要があります。そこで、まずリフォームした家の価値について説明します。そのあとに、リフォームした家の価値に重要な影響を与えるリフォーム費用の相場について解説します。

リフォームで家の価値は上がる？

リフォームした家の価値はどれくらい上がると思いますか？良いリフォームしたら付加価値が付くと言われています。逆に悪いリフォームをして購入希望者が気に入らず付加価値が付かなければ、リフォームした時間と費用が無駄になります。そこで、付加価値について考えてみましょう。

①時間短縮

②トータルバランス

③費用面

大きく考えるとリフォームの付加価値はこの3つだと思います。

①については、リフォームをする場合は打ち合わせが何度も繰り返されるため、その打ち合わせ時間が価値として考えられます。

②はリフォームをしたことがない方にはピンと来ないかもしれません。リフォームはトータルバランスが非常に重要です。１部屋だけすごく素敵でも、他の部屋がイマイチだと付加価値は付きません。

③は最も重要でどんなに素晴らしいリフォームをしてもそれに見合う以上のリフォーム費用を支払った場合は、当然付加価値は付きません。

マンション買取業者は長年の経験の中で物件ごとのトータルバランスを考えてリフォームをしており、年間複数の物件を扱う事で工事業者との間でリフォーム費用も一般人が行うよりも安くできます。従って、付加価値が高いリフォームを行うことができます。

では、個人の方は、付加価値を付けたリフォームができないのかというと、室内の状況によっては、付加価値を付けられる場合もあります。

次の章で付加価値の重要な要素である費用面について解説していきます。

マンションのリフォーム相場

マンションのリフォームは部分リフォームとフルリフォームに分かれます。リフォーム費用は、幅がありますが、築浅の物件は比較的にリフォーム費用を安く抑えられます。一方、古いマンションは、ひと手間加わるケースが多いため、費用は高くなる傾向になります。

部分リフォーム費用の目安

部分リフォームにかかる費用の目安を以下の通りです。

悪徳リフォーム業者がネットやチラシで提示するおとり価格は、上記でご紹介した弊社費用（目安）より大幅に安いものがあります。

下記の関連記事のようなトラブルが発生していますので、検索をした際に上位に表示されたとしても、くれぐれもご注意ください。

関連記事：水回り修理、検索上位でも業者とトラブル多発、国民生活センターが注意喚起

フルリフォーム費用の目安

フルリフォームは部屋全体が綺麗になっているイメージがありますが、実は、スケルトンリフォームとフルリフォームの２つに分けられます。フルリフォーム費用を調べる場合は、スケルトンリフォームなのか否かについて確認する必要があります。

スケルトンリフォームとは、一旦室内をスケルトン状態にして間取り、内装、住設機器、給排水管などすべてを新しくするリフォーム方法です。

フルリフォーム（スケルトンでないフルリフォーム）とは、間取り変更を最小限にすることで壁や天井を残してコストダウンし、内装や住設機器などは全て新しくするリフォーム方法です。

一般的なスケルトンリフォームの費用は、概ね12,000円／㎡～15,000円／㎡とされています。

【大規模リフォーム費用】

付加価値を付けるなら部分リフォーム

マンションの築年数や工事内容によりますが、大規模リフォームは600-800万円、部分リフォームは25-150万円となります。金額が大きくなるほどプロであるマンション買取業者との比較で不利になることから、個人の売主がマンションに付加価値を付けたい場合は、総額の小さい部分リフォームで付加価値を付ける事をおすすめします。

マンション売却にリフォームは必要か？

前章で説明した通り、リフォームした家の価値はリフォーム費用が大きな影響を与えます。マンション売却にリフォームは必要か否かは、リフォーム費用の観点から判断する事ができます。

そこで、リフォーム費用の面から、中古物件をリフォームして売るのが良いケース、中古物件をリフォームなしで売るのが良いケースについて解説していきます。

リフォームして売るのが良いケース

個人のマンション所有者が中古物件をリフォームして売るのが良い場合としては、築年数が浅い割に汚れているが、少額のリフォーム費用で購入希望者の想定を超えるようなマイナスを是正できる場合です。

過去に私が担当したお客様の例を１つ挙げたいと思います。

ヘビースモーカーの売主様が住む部屋は、リビングダイニングや寝室などの壁・天井のクロスが築年数が新しいにもかかわらず、想定を超える黄色（タバコのヤニ等）に変色していました。

この物件は、販売価格（売却価格）は適正であったのに全く売れず、最後は、相場価格よりもだいぶ安い価格になってしまいました。悪い第一印象によって、売れるまでの時間がかかったのだと思います。

このように、購入希望者の想定を超えるような汚れ等がある場合、第一印象が極端に悪くならないようにするクロス張替え等のリフォームは、コスパの良いリフォームになります。

但し、築古の物件にクロスだけ交換してしまうとクロスが悪目立ちをしてしまうので「築年数が浅い」という条件を付ける必要があります。

リフォームなしで売るのが良いケース

マンションリフォームなしで売却すべき場合は上記の「中古物件をリフォームして売るのが良い場合以外と言えるでしょう。大きく分類すると下記の２つになります。

①築年数の経過した古いマンション

②築浅でも室内の痛みが酷いマンション

①の場合は、部分リフォームではなくフルリフォームが必要になりますが、個人の売主がトレンドを押さえた一般受けするリフォームをする事は難しく、リフォーム費用もマンション買取業者に比べて割高になる事からおすすめできません。

②の場合は、フルリフォームの場合は①同様にリフォームする事はおすすめできません。

また、痛みが酷い場合は、部分リフォームでも、トータルバランスを考える必要があるため、付加価値の難易度は高くなると言わざるを得ません。

①、②に該当するマンションの場合は、リフォームなしでそのまま売却することをおすすめします。

マンションはそのまま売却できるのか

前章の通り、マンションの室内状況によっては、リフォームせずにそのまま売却する事が良いのですが、

①汚い家でもそのまま売却できるか
②残置物や家具があってもそのまま売却できるか
③古いマンションでそのまま売却できない場合はどうするか

について不安に思われている方もいらっしゃると思いますので詳しく解説していきます。

汚い家でも売却できる

まず、汚い家でもマンションはそのまま売却はできます。

マンション売却するにあたって重要な事は、第一印象をよくするという事です。

古いマンションの内装や設備が経年劣化して汚れていたり、故障や不具合のあることは当然であり、古いマンションの価格・相場は、そのことを織り込んだ金額となっています。

想定範囲の汚さや故障不具合であれば、購入検討者は価格が安いことで内装設備のマイナスを了承して、購入後に自分でリフォームをする前提で購入します。

ただし、人間には最初に提示された情報が後の印象形成や判断に大きな影響を与える、「初頭効果」と呼ばれる心理的な傾向があります。つまり、第一印象が最重要ということです。

そのため、想定を超える汚さや不具合などは、判断に重要な第一印象を極めて悪くします。その後の情報を受け容れにくくして、「なんとなくこの物件は気に入らない」という方向の判断になってしまう可能性があるのです。

従って、売却を検討しているマンションが一般的に考えて想定を超えない範囲内の汚い家であればそのままでも問題なく売却する事は可能です

一方、想定を超えるような汚れがある場合は、クリーニングをしたりクロスの交換をした方が良いケースもありますので売却を依頼している不動産会社に相談してみる事をおすすめします。

家具処分なしでも売却できる

マンション売却にあたって、家具処分なしても売却はできます。

購入者は、上記の通り、購入後に発生する費用を織り込んだ価格でマンションを購入します。従って、家具処分をせず、現状のまま売却をする事は問題ありません。

しかし、内見の際に、家具や残地物が多いと第一印象が悪くなります。また、家具で見えない場所がある場合は、不安を覚えて購入に二の足を踏むお客様もいらっしゃいます。

従って、家具撤去費用以上にマンション価格を下げないと売れないケースも多々あるため、家具処分については、お手間でもご自身で業者を手配して処分してから売却活動を進める事をおすすめいたします。

ずっと売れない場合は売却方法を検討

古いマンションで建物の汚れがあった場合でも、購入者の予想の範囲内であれば売却は可能です。

しかし、上記で挙げたヘビースモーカーのお客様の例のような場合のように、ご所有のマンションが客観的に考えて想定を超えるような汚れやキズがあり販売活動をしていても売れない場合はマンション買取業者への売却検討をおすすめします。

マンション買取業者への売却メリット

一般に、通常の購入者は、リフォームする手間暇を求めておらず、リフォームをしたいというお客様の数は限定されます。更に、想定を超えるような汚れの場合は、本当に綺麗になるのか不安になり、物件購入に対して及び腰になります。

いざ購入を考えても、リフォーム業者とリフォーム費用の折衝があり、さらにリフォームローンは住宅ローンに比べて審査が厳しく銀行との折衝もあるため、実際に古いマンションをリフォームして購入しようとするのはハードルが高いものです。

一方、マンション買取業者は中古物件をリフォームして売る会社になります。従って、どんなに建物が汚れていてもリフォームして新しくなった室内を想像する事ができます。本業としているため、資金もあることから、内見から売却決済までの流れが非常にスムーズです。

以上のことから、古いマンションで売れない場合は、マンション買取業者に相談してみる事をおすすめいたします。

マンションのリフォームをしないとどうなる？

将来的にマンションの売却を考えているため、リフォーム費用が勿体ないのでリフォームしないでそのまま住むか悩んでいる方もいらっしゃると思います。その際に問題になるのは、老朽化したマンションのリフォームをしないとどうなるか、何かデメリットはないかです。

そこで、現在、保有しているマンションをリフォームしない場合デメリット２つとリフォームしない方が良いケースについて解説いたします。

設備の劣化による漏水リスク

水回りの設備は、経年劣化とともに老朽化していきます。排水管や給水・給湯管はヒビ割れリスクはあるものの、かなり古いマンションでない限り、そこまで頻繁に起こるものではありません。しかし水栓金具のゴムパッキンは劣化がしやすく漏水の原因にもなるので、リフォームをしない場合は、漏水リスクが上がります。

生活の質向上の機会損失

生活利便性の向上とは、例えば食洗器のないキッチンに食洗器を導入するとか、浴室に浴室乾燥機を設置する、リビングに床暖房を設置する等が考えられます。費用対効果の高いリフォームを行わずに、長期間同じ部屋に住む場合は、生活の質の向上の機会損失になる事を理解しておきましょう。

リフォームをしないほうがいいケース

リフォームをしない方がいいケースとは、マンション売却する事が近い将来で決まっている場合になります。この場合は、フルリフォームも部分リフォームもおすすめできません。

フルリフォームは上記で説明した通り個人の方が行うには難易度が高いためです。

部分リフォームについても、すぐに売却する場合は有効ですが、一定期間居住する場合は汚れてしまうため、部分リフォームをした意味が無くなってしまうからです。

マンション売却でリフォーム費用は確定申告できるか？

マンション売却を行った際に、リフォーム費用は確定申告の費用として計上できるか関心があると思います。そこで、リフォーム費用を確定申告できるかについて解説したいと思います。

マンション売却と確定申告

そもそも、マンション売却をした場合は、確定申告が必要になるのでしょうか？

給与所得者である会社員は、原則、確定申告をおこないません。しかしマンションを売却して「譲渡所得」が発生した場合、確定申告が必要となります。譲渡所得とは、「マンションの売却益」のことです。

一方、譲渡損失（マンションの売却損失）が発生した場合は確定申告は不要です。そのため「譲渡所得が発生すれば確定申告が必要」、「譲渡損失が発生すれば確定申告は不要」となります。

ただし、マンション売却時の税金控除や税制の特例を利用する場合には確定申告です。税金の還付が受けられる特例は、譲渡損失が発生したときに利用できる制度です。

従って、譲渡損失が発生しても税金還付が受けられる特例を利用したい場合は、確定申告が必要になります。

詳細については、マンション売却と確定申告。必要書類や書き方をご覧ください。

譲渡所得の求め方

譲渡所得（損失）の求め方は、国税庁のHPによると下記の通りになります。

収入金額 - （ 取得費 ＋ 譲渡費用） - 特別控除額 ＝ 課税譲渡所得金額

つまり、譲渡所得の費用は「取得費」と「譲渡費用」に分けられます。

取得費・譲渡費用としてのリフォーム費用は限定される

リフォーム費用は、全て譲渡所得の費用として計上可能かというと答えはNoになります。

リフォーム費用は、どんな目的・内容でリフォームをしたかにより取得費、譲渡費、修繕費等に分けられます。

取得費：所有時のリフォーム費用

譲渡費：売却目的のリフォーム費用

修繕費：壊れた設備の修繕や維持をするためのリフォーム費用

修繕費に該当するリフォーム費用は、譲渡所得の費用として認められませんので注意が必要です。

リフォーム費が取得費なら減価償却が可能

リフォーム費用が取得費扱いであれば、減価償却が可能になります。

取得費の算定方法は、下記の通りです。

取得費 ＝ 土地購入価額 ＋建物購入額 +リフォーム費用－ 減価償却費

減価償却費は、建物購入額とリフォーム費用それぞれの減価償却費になります。

取得費扱いのリフォーム費用は売却時に発生しないので、リフォーム費用の領収書等を紛失しがちですので、領収書の取り扱いには充分気を付けてください。

譲渡所得・取得費用の計算でリフォーム費用の領収書が紛失している場合

リフォーム費用は譲渡所得を算定する際に、費用として計上する事が可能という事は解説してきました。

しかし、譲渡費用や取得費用の支出が発生したタイミングと確定申告のタイミングはずれが生じます。そのため、リフォーム費用の領収書を紛失するというケースがあります。

領収書を紛失した場合でも確定申告でリフォーム費用を譲渡費用や取得費用として計上は可能です。領収書を紛失した場合の対処方法について解説していきます。

相手先への確認

リフォームを行った建築業者に、請負契約書、請求書、領収書等の控えの保管がないか確認してください。保存期間は法令に基づき通常10年です。請負契約書や領収書のコピ－が手に入れば、実額法で計算できます。

請負契約書・領収書以外の証明資料

請負契約書等がない場合は、現金等の支払いの事実を証明する関係資料がないかを確認してみましょう。基本的には、①支払先②日付③金額④支払内容が記載されている書類であれば領収書の代用品として使えます。請負契約書・領収書以外の証明資料の例としては、下記の通りです。

• 工事代金として支払った金額の記載のある通帳等（振込先の記載があれば、リフォーム工事の請負先、日付、金額が確認できます）
• 工事代金借入金の入金、支払の記載がある通帳等
• 工事代金借入金の金銭消費貸借契約書、借入金償還予定表、借入申込書等

概算取得費として処理

請負契約書・領収書以外の証明資料も見つからない場合は、実際にリフォームした金額から取得費を計算することは認められず、概算取得費（譲渡収入金額×５％）で取得費を計算することになります。

※税金の計算は、諸条件により異なることから専門家に相談する事をおすすめいたします。

マンション売却にリフォームは必要か？でよくある質問

マンション売却におけるリフォームについてよくある質問をまとめます。

中古物件をリフォームして売るときの注意点

中古物件をリフォームしてから売ることを考えている場合は、全体のバランスを考える事が重要ですが、特殊、個性的過ぎるリフォームを実施した場合も市場流通性が非常に鈍くなるので注意が必要です。

例えば、

• 70㎡3LDKを広いワンルームにリフォーム
• 浴室を無くしてシャワーブースのみにリフォーム
• 大理石の廊下や無垢材のフローリング
• 防音室

といった個性的、特殊なリフォームは、かけたリフォーム費用の残存価値相当をそのまま査定に反映するのが難しいことがあるため注意が必要です。

リフォーム済みのマンションを売却する会社は儲かる？

リフォームをしただけで100％売れるマンションになるというわけではありませんが、リフォーム済みのマンションが売れる理由として、以下の3つが挙げられます。

1. お客様のニーズに合わせたリフォームを行ったため
2. アフターサービス保証付きで安心なため
3. リフォーム以外に売れる理由があるため

これらの理由を踏まえたリフォームを実施できるのが、マンション買取再販業者です。

マンション売却でリフォーム費用の妥当額は？

買主が決まる前に高額な費用をかけて大規模リフォームをしたとしても、費用に見合うようなメリットは得られない可能性が高いです。

設備の故障や不具合などがない限りは、リフォームを行うとしても費用は30～50万円に抑えておくのが良いでしょう。

気になる所をすべてリフォームする前に、弊社を含めた不動産会社に相談をしてみましょう。

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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