マンション売却と即金・現金化｜絶対やってはいけないことも解説
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2025.07.17
「急な転勤で時間がない」、「相続した実家の管理が大変」、「近所に知られずに売却したい」…。
マンションを早く、確実に現金化したいという切実な悩みをお持ちではありませんか？
通常の「仲介」では、いつ売れるか分からない不安が常につきまといます。しかし、不動産会社があなたのマンションを直接買い取る「買取」なら、最短数日で売却を完了させることが可能です。
ただし、その手軽さの裏には、相場より不当に安く買い叩かれるという大きなリスクが潜んでいます。
知識がないと、数百万円単位で損をするケースも少なくありません。
この記事では、あなたが後悔しないために、まず「マンション売却即金化の２つの方法」と「絶対にやってはいけないこと」からお伝えします。その上で、買取のメリット・デメリットを正しく理解し、信頼できる優良業者を見抜くための具体的な方法まで、専門家が徹底解説します。
目次
マンション売却即金化の2つの方法を徹底比較
マンション売却即金化の2つの方法は「買取」と「仲介」という2つの方法があります。売却方法を選ぶ際の判断材料として、買取と仲介の違いを表でまとめました。
| 比較項目 | 買取 | 仲介 |
|---|---|---|
| 売却期間 | 最短数日〜2ヶ月 | 3〜6ヶ月 |
| 売却価格 | 市場価格の7〜8割 | 市場価格と同等 |
| 仲介手数料 | なし（直接取引の場合） | 売却価格×3%+6万円 |
| 内覧対応 | 不要の場合もあり | 必ず必要（土日中心に複数回） |
| 契約不適合責任 | 免責 | 売主が負担 |
| 広告活動 | なし（近所に知られない） | あり |
| 売却の確実性 | ほぼ100% | 買主次第（ローン審査等のリスク） |
| リフォーム | 不要 | 場合により必要 |
マンションの売却即金化は仲介と買取どちらを選ぶべき？
- 3ヶ月以内に現金が必要 → 買取
- 少しでも高く売りたい → 仲介
- 近所に知られたくない → 買取
- 手間をかけたくない → 買取
このように、時間や手間をかけたくない人にとって、買取はまさに「救世主」のような存在です。
なぜ、買取価格は「安く」なるのか？
しかし、この圧倒的なメリットと引き換えに、買取には「売却価格が仲介よりも安くなる」という、避けては通れない側面があります。
なぜなら、買取業者はあなたのマンションを買い取った後、リフォームなどを施して付加価値をつけ、再販売することで利益を得るビジネスモデルだからです。買取価格は、その再販売価格からリフォーム費用や業者の利益などを差し引いて算出されるため、必然的に市場価格よりも低くなります。
問題は「不当な買い叩き」をどう見抜くか
価格が市場より安くなること自体は、買取の仕組み上、仕方のないことです。
本当に恐ろしいのは、その「安さ」のレベルが妥当な範囲を超え、不当に買い叩かれてしまうことです。悪質な業者は、売主の知識のなさに付け込み、本来の価値よりも数百万円も安い価格を平然と提示してきます。
だからこそ、この記事では、まずあなたが絶対にやってはいけない「失敗の罠」から解説していきます。これを読むだけで、あなたが不当な損失を被るリスクは劇的に下がるはずです。
マンション売却の即現金化で"絶対にやってはいけないこと"
買取を検討する前に、まずは不動産売却における共通の失敗例を知っておきましょう。特に以下の3つの罠は、多くの人が陥りがちです。
失敗例①【価格の罠】：1社の査定だけで売却先を決めてしまう
これは最もよくある失敗です。最初に相談した不動産会社の査定額を基準に考えてしまい、他の会社の選択肢を検討しないケースです。不動産の査定額は、会社によって数十万〜数百万円の差がつくことも珍しくありません。必ず複数の会社から査定を取り、客観的な相場を把握することが鉄則です。
失敗例②【業者の罠】：根拠のない「高額査定」を鵜呑みにする（悪質業者の手口）
悪質な業者は、まず電話やメールの段階で相場より高い査定額を提示して売主の気を引きます。そして、いざ売買契約を結ぶ直前や、現地調査の後になってから「給湯器が古いので交換費用がかかる」「見えない部分に欠陥があった」などと、次々に理由をつけて減額を要求してくるのです。「なぜその査定額になるのか」という具体的な根拠を丁寧に説明しない業者には注意が必要です。
失敗例③【税金の罠】：短期売却の税金リスクを知らずに契約する
特に「マンション 購入後すぐ売却」を考えている人は要注意です。マンションを所有していた期間が5年以内の場合、売却して得た利益（譲渡所得）にかかる税率が所得税と住民税併せて約39%と非常に高くなります（5年超なら約20%）。この「短期譲渡所得」の仕組みを知らずに売却を進めると、想定外の税金に手元に残る現金がほとんどない、という事態になりかねません。
マンション売却即金で「買取」を選ぶ6つのメリット
売却価格が安くなる可能性や税金のリスク。これらを理解した上で、それでも「買取」が選ばれるのには、価格以上の強力なメリットがあるからです。
不動産買取を選ぶべき6つのメリット
1. 圧倒的なスピード:最短数日で現金化が可能。
2. 契約不適合責任の免責: 売却後に物件の欠陥が見つかっても、売主は責任を問われない。
3. 内覧対応が不要:買主候補者の内覧に立ち会う手間や、それに伴う清掃・準備が一切不要。
4. プライバシーの確保:*広告活動を行わないため、近所に売却を知られることがない。
5. 現状のままで売却可能: リフォームやハウスクリーニングは不要。荷物が残っていても相談可能。
6．仲介手数料が無料：売主と直接取引をする場合は仲介手数料が無料になります。
唯一にして最大のデメリット「売却価格はなぜ安くなるのか？」
買取のデメリットは、売却価格が仲介に比べて低くなること、この一点に尽きます。
買取業者は、買い取った物件にリフォームなどを施して再販売することで利益を得ます。そのため、買取価格は「再販売価格 − 諸経費（リフォーム代、税金、利益など）」で算出されます。
買取価格は相場の7〜8割が目安｜価格の妥当性をどう判断するか
一般的に、買取価格は仲介市場価格の7〜8割程度が目安と言われています。もちろん物件の状態やエリアによって変動しますが、この水準を大きく下回る査定額を提示された場合は、その根拠を詳しく確認する必要があります。
【具体的な買取価格例】
例えば、仲介なら3,000万円で売却できるマンションの場合：
・標準的物件（築15年程度）：買取価格 約2,400万円（8割）→ 600万円の差
・売りづらい物件（築古等）：買取価格 約2,100万円（7割）→ 900万円の差
この差額分で、「時間」「確実性」「手間の省略」を買うのが買取です。年収に匹敵する金額差になることも多いため、本当に急ぎでない限りは仲介との比較検討をおすすめします。
マンション買取相場をプロが解説！買取価格はマンション売却相場の何割か？
マンション売却即金・現金化で買取を選ぶべき人
以下のような具体的な状況に置かれている人にとって、買取は非常に有効な解決策となります。
「買ってすぐ引っ越したい…」購入後の後悔がある人
「周辺環境が思ったのと違った」、「家族構成が変わり手狭になった」など、マンション購入後に「買ったけど引っ越したい」と考える人は少なくありません。次の住まいへスムーズに移るため、スピーディーに売却できる買取が向いています。
「ローン返済が厳しい…」住宅ローンが残っている人
収入の減少などにより住宅ローンの返済が困難になった場合、競売を避けるための「任意売却」が有効な選択肢です。この手続きでは、返済が滞っている状況のため、ご自宅を迅速かつ確実に売却する必要があります。個人の買主を探すよりも、不動産買取業者へ直接売却する方が、この「スピード」と「確実性」の双方を満たしやすいでしょう。任意売却はできないケースがありますので詳細は下記の記事を参考にしてください。
「とにかく手間が嫌…」多忙・遠方にお住まいの人
仕事が忙しくて内覧対応の時間が取れない方や、親の不動産を相続したけど物件から遠い場所に住んでいる方にとって、立ち会い不要で手続きが進む買取は大きなメリットがあります。
「近所に知られたくない…」プライバシーを重視する人
離婚を理由にご自宅を売却される際、「周囲には知られずに手続きを進めたい」と考える方は少なくありません。不動産買取であれば、広告活動を行わずに売却できるため、プライバシーを守りながら売却を進めたい場合に適した方法です。
マンション売却即金で不動産買取業者を選ぶための5つの鉄則
買取の成功は、9割が業者選びで決まります。信頼できるパートナーを見つけるために、以下の5つの鉄則を守ってください。
鉄則①：複数社の査定は「お守り」として必須
繰り返しになりますが、これが最も重要です。不動産買取業者は、最低でも２社以上の査定額を比較しましょう。これにより、あなたのマンションの客観的な価値を把握でき、不当に買い叩かれるリスクを回避できます。
鉄則②：大手と地元業者の違いを知り、自分に合った方を選ぶ
- 大手業者: 全国対応で実績が豊富。取引の安心感や資金力に強み。
- 地元業者:そのエリアの不動産市場に精通。大手が見逃すような地域の特性を評価してくれる可能性も。
どちらが良いとは一概に言えません。両方のタイプの業者から査定を取り、比較検討するのが理想です。
鉄則③：その会社の「買取実績」と「口コミ」を必ず確認する
会社の公式サイトで、年間の買取件数や、特にマンションの買取実績が豊富かを確認しましょう。また、Googleマップの口コミやSNSなどで、実際にその業者を利用した人の評判を調べることも重要です。
鉄則④：「査定の根拠」を具体的に説明できるかで見極める
「なぜこの金額なのか？」という問いに対し、周辺の取引事例や物件の評価点などを基に、納得できる説明をしてくれる担当者は信頼できます。逆に、説明が曖昧だったり、契約を急かしたりする業者は要注意です。
鉄則⑤：悪質なトラブル事例から身を守る方法
「不動産買取 トラブル」で検索すると、強引な契約や不当なキャンセル料請求などの事例が見つかります。こうしたトラブルを避けるためにも、契約書の内容を隅々まで確認することが大切です。特に以下の点は必ずチェックし、少しでも疑問があれば署名・捺印をしないでください。
- 契約不適合責任が「免責」になっているか
- 聞いていなかった費用が諸経費として計上されていないか
- 契約解除の条件や違約金の額は妥当か
- 残代金の決済日（入金日）はいつになっているか
また、国土交通省では、高齢者の自宅の売却トラブルにご注意ください！（押し買い）について注意喚起をしています。特に年配者の方はご注意ください。
マンション売却即金に強い不動産買取業者ランキングTOP３
ここでは、全国の不動産買取業者の中から、特におすすめできる会社をランキング形式でご紹介します。
はじめに：このランキングの選定基準について
基準① 対応スピード: 「最短〇日で現金化」など、公式サイトで明示されているスピード
基準② 買取実績: 全国での年間買取件数や、マンション買取の専門性
基準③ 対応エリア: 全国対応か、主要都市に強いかなど
基準④ 信頼性: 資本金、設立年、口コミや評判
【1位】東京テアトル株式会社｜スピードと実績を最重視する人
| 項目 | 詳細 |
| 社名 | 東京テアトル株式会社 |
| 住所 | 東京都新宿区新宿1-1-8 |
| 資本金 | 45億5,264万円 |
| 設立 | 1946年6月28日 |
| 上場 | 東証スタンダード |
| 営業 | 10：00～18：00 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 電話 | 0120-900-881 |
- 選定理由：基準１～4を全て満たす。
- 特徴： 最短5営業日で現金化。東京と関西に店舗を構え首都圏・関西をカバー。北海道や愛知での取引実績もあり。映画興行・配給事業も手掛ける、東証スタンダード上場のユニークな不動産会社です。マンションの直接買取と再販事業を専門としており、特に築古物件の扱いに強みを持っています。平均買取築年数は38年以上。他社で断られがちな、エレベーター無しの物件や、室内が片付いていない状態でも現状のままスピーディーに買い取ります。売主のプライバシーを重視し、広告活動を行わないため、近隣に知られることなく売却を進められる点も大きなメリットです。
- 口コミ
兄からも既に入金が有ったと連絡を貰っております。（早いと、びっくりしてました）こんなに、スムーズに、また期間もこんなに早く手続きが完了するとは、ご連絡させて頂いた2月はじめには全く想像しておりませんでした。[出所: お客様の声]
とにかく予想以上に短期間で済んだということに尽きます。え？もう終わり？というのが正直な感想です。最初から最後までノンストレスで完了し、本当に助かりました。 [出所: お客様の声]
【2位】東急リバブル｜大手ならではの安心感を求める人
| 項目 | 詳細 |
| 社名 | 東急リバブル株式会社 |
| 住所 | 東京都渋谷区道玄坂1-9-5 |
| 資本金 | 13億9,630万円 |
| 設立 | 1972年3月10日 |
| 上場 | 東証プライム |
| 営業 | 10：00～18：00 |
| 定休日 | 火曜日・水曜日（店舗による） |
| 電話 | 0800-111-0999（代表的な番号例） |
- 選定理由： 基準２～4を満たす
- 特徴： 東急不動産ホールディングスの一員として、全国に広がる店舗網と高いブランド力が強みの大手不動産会社です。不動産売買仲介で豊富な実績を持ちつつ、買取サービスも充実させています。最大の特長は「リバブルあんしん仲介保証」。一定期間、仲介で売却活動を行い、もし売れなかった場合には事前に約束した価格で東急リバブルが直接買い取るため、「高く売れる可能性に挑戦しつつ、最終的な売却の保険もかけておきたい」という堅実なニーズに応えます。大手ならではのコンプライアンス体制と、顧客の状況に合わせた柔軟な提案力で、安心して任せることができます。
- 口コミ
オリンピック前に早く売りたいと思っていましたので短期に売れるようにお願いしましたので結果的には3ヶ月で買取してくれることができて助かったと思いました。出所：おうちの語り部
売却の時期に関しては、特に急いでいなかったのですが、こちらが想定していたより早くに売却してくださり、助かりました。 出所：おうちの語り部
【3位】カチタス｜地方や郊外の物件を売りたい人
| 項目 | 詳細 |
| 社名 | 株式会社カチタス |
| 住所 | 群馬県桐生市広沢町6-324-1 |
| 資本金 | 37億8,380万円 |
| 設立 | 1978年9月 |
| 上場 | 東証プライム |
| 営業 | 9：00～18：00 |
| 定休日 | 水曜日 |
| 電話 | 0120-595-055 |
- 特徴：基準2～4を満たす
- 特徴：中古住宅の買取再生事業において、全国No.1の実績を誇るリーディングカンパニーです。カチタスの最大の強みは「家財や荷物をそのままの状態で買い取る」というサービス。売却前の面倒な片付けや清掃、不用品の処分が一切不要なため、「相続した実家が遠方で片付けに行けない」「急な住み替えで荷物を整理する時間がない」といった方に最適なソリューションを提供します。買い取った住宅は自社で丁寧にリフォームして再販売するため、物件の状態を問わず、その価値を最大限に引き出した買取価格を提示できるのが特徴です。
- 口コミ
父の不動産整理でお願いしました。家財そのままお願いできてとても助かりました。 出所：Googleマップクチコミ
持ち家を売ってカチタスさんの販売している中古物件を購入しました。売り買いがとてもスムーズに行えたので本当に良かったです。 出所：Googleマップクチコミ
ランキングはあくまで参考！成功の鍵は「複数社の比較」にある
このランキングはあくまで参考情報です。あなたの物件の特性や状況によって、最適な業者は異なります。成功の鍵は、必ずあなた自身で複数社の査定を比較し、担当者と話をして、最も信頼できると感じたパートナーを選ぶことにあります。
相談から入金まで｜全7ステップと必要書類と売却費用
買取のプロセスは非常にシンプルです。
各ステップの期間の目安
1. 査定依頼（1日目）: Webや電話で査定を依頼。
2. 物件調査（2〜3日目）:業者が物件の状況を現地で確認。
3. 査定額の提示（2〜4日目）:各社から買取価格が提示される。
4. 売却先の決定・交渉（4〜5日目）: 依頼する業者を決め、引き渡し日などの条件を交渉。
5. 売買契約の締結（5〜6日目）:重要事項説明を受け、売買契約を結ぶ。手付金（売却価格の5〜10%）を受け取る。
6. 決済・引き渡し（14日目〜）:残代金を受け取り、鍵を渡して物件を引き渡す。
7. 入金完了
※上記は最短のスケジュール例であり、実際の期間は物件の状況や交渉内容によって変動します。お急ぎの場合は、売買契約と決済を同日に行うことも可能ですので、ご相談ください。
事前に準備しておくとスムーズな書類一覧
- 登記済権利証または登記識別情報
- 身分証明書、実印、印鑑証明書
- 固定資産税納税通知書
- マンションの管理規約や使用細則
- 購入時のパンフレットや図面集
知らないと困る！マンション売却でかかる費用一覧
マンション売却では、売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。事前に必要な費用を把握しておきましょう。
売却する場合の費用
| 費用項目 | 金額 | 支払時期 |
|---|---|---|
| 仲介手数料 | 売却価格×3%+6万円+消費税 | 契約時50%、決済時50% |
| 印紙税 | 1,000円〜6万円（売却価格により変動） | 契約時 |
| 抵当権抹消費用 | 1〜2万円（司法書士依頼時） | 決済時 |
| 譲渡所得税 | 利益×20%または39%（所有期間により変動） | 翌年確定申告後 |
| 引越し費用 | 10〜30万円（距離・荷物量による） | 引越し時 |
| ハウスクリーニング | 5〜15万円（任意） | 売却前 |
売却価格3,000万円の場合の費用例
- 仲介手数料：105.6万円（税込）
- 印紙税：1万円
- その他費用：約20万円
- 合計：約127万円 → 手取り2,873万円
買取の場合の費用
買取では仲介手数料（105.6万円）が不要になるため、その分費用を抑えられます。ただし、売却価格自体が2,400万円程度になるため、総合的な手取り額は仲介より少なくなるケースが多いです。
マンション売却即金のよくある質問（Q&A）
マンション売却即金でよくある質問について回答いたします。
Q. 築年数が古くても、室内が汚くても大丈夫？
A. はい、全く問題ありません。買取業者はリフォームを前提としているため、どのような状態でも買い取ってもらえます。現状のままで査定を依頼してください。
Q. 税金の詳細な計算方法を知りたいのですが…
A. 短期売却は税率が高くなるリスクがあります。売却によって利益が出る場合の詳細な税金計算は非常に複雑です。専門的な知識が必要になるため、税理士に相談するか、税金計算を専門に解説した下記の記事をご参照ください。
Q. 査定は何社に依頼するのがベストですか？
A. 多ければ良さそうですが色々な意見を聞いて考えがブレるのでおすすめしません。まず2社に依頼して、イマイチであればもう1社追加する程度で大丈夫です。複数業者に依頼するのはセカンドオピニオンという感じで考えれば良いと思います。
Q. 査定を依頼した後、断っても大丈夫？しつこくされない？
A. はい、全く問題ありません。査定額に納得できなければ、メール一本で「今回はご縁がなかったということでお願いいたします」と伝えるだけで大丈夫です。 複数の業者を比較検討するのは当然の行為であり、優良な業者であれば、断られたからといってしつこい営業をかけてくることはありません。
まとめ：マンション売却で即金化は可能！
マンションの即金化は、「買取」という方法を使えば十分に可能です。
しかし、そのメリットばかりに目を向けるのではなく、「価格が安くなるリスク」や「悪質な業者の存在」を正しく理解し、信頼できるパートナーを見つけることが何よりも重要です。
この記事で解説した「業者選びの5つの鉄則」を参考に、ぜひあなたの希望を叶える売却を実現してください。
🏢 当社も、マンションの直接買取を行っています。
「売却が初めてで不安」「時間がなくて困っている」という方も、お気軽にご相談ください。
👉 買取サービスの詳細はこちら（東京テアトルのマンション買取）
東京テアトルは、中古マンションの高値買取に自信があります。
- ・最短5日、期限までに確実に現金化可能
- ・不要な家具はそのままで手軽に売却
- ・売却後のトラブルの心配ゼロ
マンションの買取なら東京テアトルまでご相談ください！
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マンションのご売却は大きなイベントです。わからないことだらけで不安とご心配の皆様のお役に立てるよう、業務で身に着けた知識と経験を活かし、丁寧にお話をお伺いいたします。何なりとご相談ください。 弊社は、マンション専門に年間270件超、平均築年数39.2年の築古マンションを買い取ります。築浅物件はもちろんのこと、築古物件でも弊社独自メソッドによる査定で高値買取致します。 「このマンション、売れるかな…」とお悩みなら、まずはご相談ください。 運営会社：東京テアトル株式会社 |
