不動産買取業者は悪質？詐欺的な騙しの手口、不当に安く買い取る手口を解説

カテゴリ：マンション買取
投稿日：2025.05.11

本記事は、不動産買取業者の悪質な手口、不当に安く買い取る手口、不動産買取がトラブルになり裁判で争われた事例などを紹介、解説していきます。

また不動産悪徳業者の一覧の調べ方、不動産買取業者のおすすめの選び方なども解説します。

不動産買取業者の悪質な手口を知り、ご紹介するような悪徳な不動産業者からご家族やご本人の大切な不動産を守って頂ければ幸いです。

不動産買取業者が悪質とされた裁判

実際に裁判で争われた不動産買取業者の悪質な不動産買取、不動産買取の売買契約に関わるトラブルの事例をご紹介します。

不合理な説明と囲い込みが詐欺｜悪徳業者①

【裁判】

売主が居住していたマンションを買い取った不動産業者は、売主から詐欺を理由に部屋の引き渡しを拒絶されたため、違約金の支払いを求めて提訴しました。

【ポイント】

売りの専任媒介を依頼された不動産業者は、結局自らが買主となって仲介すべき売買価格の70％強程度の価格でマンションを買い取りします。

売主は、専任媒介契約締結のわずか12日後、希望する1,650万円より相当安い価格で業者の不動産買取提案に応じる決断をしています。

詳細は割愛しますが、不動産業者は、不合理な理由を付けてマンションが1,000万円以上では売れないと説明、一般購入希望者からの内覧希望などを隠し（所謂「囲い込み」）低額で自社に売るように仕向けています。この行為が詐欺成立の要件を備えているとしてマンションの買取契約の取り消しが認められています。

売主は、引っ越し先の賃貸業者から下記2点を聞き、騙され低額で売らされたと気がつきます。引越しを中止して部屋を引渡さないという強硬手段に出たことから裁判となりました。

• 最近同じ間取りの住戸が1,650万円で売れた
• 購入検討客を案内しない囲い込みの事実

出所：不動産適性取引推進機構（RETIO55-087）

不動産仲介業者、不動産買取業者の囲い込みの詳しくは、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産買取する仲介業者の囲い込み

関連記事：専任媒介の囲い込み構図、手数料２倍

仲介業者の不動産買取は不法行為｜悪徳業者②

【裁判】

不動産の売主の子は、不動産を買い取った同日に転売して、差額の600万円を利得した不動産業者に対して600万円（及び遅延損害金）の支払いを求めて提訴しました。

【ポイント】

売却の依頼を受けた不動産業者は、当該不動産を隣地所有者が2,100万円で購入すること知ったうえ、当該不動産を1,500万円で買い取り、同日隣地所有者に2,100万円で転売をして多額の利益を上げています。

不動産業者は、仲介（媒介契約）による売却を依頼されていたにもかかわらず、600万円の利益を得るために、仲介ではなく不動産を直接買い取る売買契約を締結しています。

詳細は割愛しますが、不動産業者が不動産を仲介ではなく、直接買い取る取引においては、仲介（媒介契約）ではなく直接買い取りする（売買契約する）合理的根拠を具備する必要がある、具備しない場合は、買取ではなく仲介による取引にするべき義務があると結論付けています。

出所：不動産適性取引推進機構（RETIO89-072）

訪問翌日に高齢者から不動産買取｜悪徳業者③

【裁判】

高齢な母親の所有するマンションを不動産業者が買い取った売買契約は、意思能力欠如に乗じて不動産を奪取したものとして、法定代理人である長男が共同不法行為等に基づく損害賠償を請求する訴えを不動産を買取りした業者と司法書士に対して起こしました。

【ポイント】

不動産を所有する高齢者を訪問した不動産業者は、訪問の翌日には親族の立ち会いも無いままマンションを700万円で買い取る売買契約を締結、およそ1か月後には不動産業者A社に1,350万円で転売して利益を上げています。

本件取引は、87歳と高齢であり、認知症も発症していた売主の理解力・判断力が乏しいことに乗じた売買契約だとして、長男の損害賠償請求を裁判所は認めました。

当該マンションは、都市部に立地する面積42.36㎡の物件であり、本来の相場価格は少なくとも2,000万円を下らないと認定されています。不動産買取業者は、2,000万円を超える物件を700万円で手に入れたといえます。

月額14万3千円で第三者に賃貸しており、転売の1ヶ月後に不動産業者A社から賃貸借契約の賃貸人の地位を承継して欲しいとの申し出があり、おそらくこの時点で長男はマンションが売買されていたと認識したと思われます。

本件は、4月28日に新聞などで報道され、数年前から被害が拡大しているとされる自宅の「押し買い」と非常に近い、不動産買取業者の悪質な事例です。本件は賃貸中のマンション、押し買いは自宅マンションと若干状況は異なりますが、悪徳な不動産買取業者が高齢者を狙い不当に利益を得ている点、本人が騙されたことを気づいていない点などは同質です。

押し買いの詳細は、次項で解説します

出所：不動産適性取引推進機構（RETIO100-120）

著しく低額の契約は公序良俗違反

【裁判】

売主は、所有する自宅マンションを著しく安い価格で売却させられたことは、公序良俗に反し無効であるとして、買主に対して所有権移転登記の抹消などを求め提訴しました。

【ポイント】

高齢な売主（82歳）は、売買代金350万円を受領、受領した350万円から登記手続き費用として31万円を支払い所有権移転登記をしました。

固定資産税評価額の3割、取引想定価格の2割にも満たない売買価格350万円は、著しく低額であり、買主が負担するのが一般的な登記費用も負担させられていることも勘案すると、不当に安い価格での取引であったとしています。

最近増えている不動産買取業者の悪質手口

2025年4月新聞やテレビに取り上げられるなど被害が広がっている「押し買い」や数年前から国民生活センターなどが注意喚起している「リースバック」は、コロナによる人間関係の希薄化と高齢化社会到来により被害が増加している不動産買取トラブルです。

不動産の押し買い（訪問購入）

昨今、下記の通り高齢者の不動産の押し買い被害が増加しているとした新聞記事やテレビ番組での報道がなされています。

【被害急増】自宅を失う「押し買い」巧妙な手口と契約の落とし穴 契約解除で高額解約料請求も…／出所：めざましmedia

都心マンションで急増"押し買い" 狙われる高齢者 悪質不動産業者の手口／出所：テレ朝news

都心マンション高齢者ねらう「押し買い」に要注意　相談が急増／出所：朝日新聞

業者が自宅を訪問して貴金属などを安く買い叩く「押し買い」「訪問購入」は、2000年代後半から苦情や相談が増加、2010年度には苦情・相談が2,420件にのぼり、2012年には特定商取引法が改正され、訪問購入・消費者が売主となる取引は、クーリングオフが可能となりました。

一方、宅建業法に基づくクーリングオフは、自宅の不動産業者への売却では適用されません。その為、押し買いにより不動産売買契約を締結してしまうと、契約解除には手付金の倍返しや違約金などの多額の金銭の支払いが必要になってしまいます。

下記の通り第二東京弁護士会の公式サイトでは、2023年に注意喚起のコラム記事を掲載しています。

一人暮らしの高齢者を狙った自宅の「押し買い（訪問購入）」被害が増えています。「押し買い」とは、買取相談・査定相談を受けていないにもかかわらず、不動産業者（以下「業者」といいます。）が自宅へ訪問して強引に買い取ることをいいます。全国の消費生活センターには、６０歳以上の高齢者の自宅売却に関する相談が２０１８年から年間６００件以上も寄せられています。

引用元：第二東京弁護士会公式サイト

国民生活センターのサイトには以下のような具体的な被害の事例が掲載されています。

要介護認定を受け一人暮らしをしている。不動産業者から「住宅について有利な話がある」と電話があり訪問を承諾した。すぐに営業員二人が訪ねて来て、「自宅マンションを1千万円で買い取る。その後は家賃13万円で住み続けられ、管理費や固定資産税もかからない」と言われた。一人では決められないと断ったが「早く決めないと売れなくなる」とせかされ、夜11時頃まで勧誘され、契約書にサインしてしまった。解約したい。（80歳代　女性）

引用元：深刻な事態にも！　強引な自宅の買い取りに注意／国民生活センター公式サイト

一人暮らしの自宅に突然、不動産業者が2人で訪ねて来た。住んでいるマンションを売らないかと勧められ、とにかく売れ売れと夜9時半まで居座られた。翌日も2人で訪ねてきて朝10時から夜7時頃まで居座られた。「マンションを売ったら入所できる施設は探してあげる」と言われ、新型コロナウイルスの感染状況等で気が弱くなっていたこともあり、結局売ることになってしまった。何か書面に署名押印したが、業者からは会社案内のパンフレットしかもらっていない。買い手が待っていると言われたが、契約をなかったことにしてほしい。

引用元：高齢者の自宅の売却トラブルに注意－自宅の売却契約はクーリング・オフできません！内容をよくわからないまま、安易に契約しないでください／国民生活センター公式サイト

前述した通り、自宅の売却契約はクーリングオフできませんので、押し買いをされても安易に契約しないよう注意が必要です。

手付金の意味、相場や契約解約の時の手付金の取り扱いなどは、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：マンション売却の手付金。意味、相場、授受のタイミング

高齢者を狙うリースバック

最初に申し上げますが、リ－スバックは、ご自身のニーズに合っていて、納得しての利用であれば、決して悪質な取引ではありません。一部の悪徳不動産業者が、特に高齢者を狙って、しつこい勧誘や売却を煽るセールストークで契約に誘因していることが問題です。

リースバックとは、自宅を不動産業者に売却して代金を受け取り、同時に賃貸借契約を締結して、その後は家賃を払いながら同じ住宅に住み続けることができるというサービス・不動産取引です。

自宅を売却して賃貸借することから「セール・リースバック」「セール・アンド・リースバック」とも呼ばれる場合もあります。

前述した国民生活センターの被害の事例の一つ目が典型的なセール・リースバックのトラブル事例です。

リースバックの難しさは、同じタイミングで売る（セール）と借りる（リースバック）両方の取引条件に目を配る必要があることです。

1. 自宅の買取代金は不当に安くないか？
2. 賃料は相場より不当に高くないか？
3. 売却代金で何年賃料を支払えるか？
4. 売却代金で住み続けたい年数分賄えるか？
5. 賃貸借契約は普通借家か定期借家か？

一部の悪徳不動産買取業者は、不動産を不当に安く買い取ったり、賃料を相場より高く設定したりなど、悪質なリースバックを行いますので注意が必要です。

前述したように、一度売却（セール）の売買契約を締結してしまうと、その解約には多額の金銭の支払いが必要になります。

リースバックの注意点などの詳細は、下記関連記事をご覧ください。

自宅を売っても住み続けられる？　リースバックは慎重に検討して！／国民生活センター

住宅のリースバックに関するガイドブック／国土交通省

不動産悪徳業者一覧の調べ方

この記事で具体的な不動産悪徳業者を一覧でご紹介することはできませんが、その代わりとして行政処分などを受けた不動産業者の検索方法をご紹介します。

不動産悪徳業者を検索

国土交通省の「ネガティブ情報等検索サイト」では、国土交通省所管の事業者等の過去の行政処分歴等を検索することが出来ます。

不動産悪徳業者の検索結果一覧

下記の「処分等の種類」ごとに処分を受けた不動産業者を一覧で検索できます。

• 免許取消
• 業務停止
• 指示
• 行政指導

上記検索結果は、2024年1月～12月の1年間、全国で免許取消となった不動産業者の事業者名などです。15件がヒットして10件ごと一覧表示され、処分内容の概要や詳細が閲覧できます。

行政処分が必ずしも悪徳にはつながりませんが、一つの参考基準として使ってみてはいかがでしょうか。

不動産買取業者の選び方

不動産売却を失敗しないため、不動産買取業者の正しい選び方・基準、不動産買取業者選びの注意点を解説していきます。

最初にこの記事のテーマである「不動産買取業者の悪質な手口」に遭遇しないよう、優良不動産買取業者の選び方を２つご紹介します。

東証に上場する不動産大手を選ぶ

前述しましたが、悪徳不動産買取業者の悪質な取引、不動産買取のトラブルは後を絶ちません。

そこで悪徳不動産買取業者を避ける選び方として、東証などに上場する不動産会社をおすすめしています。

上場企業であれば、社員のコンプライアンス意識が高く、悪質な不動産取引事例に取り上げたような取り引きの可能性は極めて低いといえます。

具体的なおすすめ不動産買取業者は、下記関連記事からご覧ください。

関連記事：不動産買取業者ランキング！エリア別おすすめとマンション買取のランキング

不動産買取業者は専門性、実績で選ぶ

不動産買取業者には「何でも買い取ります」と謳う業者と下記のような物件を主力・専門とする業者に分かれます。

ピッカピカの不動産ならどの不動産買取業者でも買い取ってくれますが、下記のような不動産は、専門性が高い不動産買取業者を選ぶことをおすすめします。

• 築古物件
• 事件・事故物件
• 地方都市の空き家・古家
• 古アパート（居抜き）
• 底地、借地権…etc

続いては、前述したリースバックに対応する不動産買取業者の選び方やおすすめなどを解説します。

住みながら売却できる業者を選ぶ

マンションや戸建てを売却・現金化した後も住み続けたいとご希望であれば、リースバックです。

リースバックは、不動産買取業者によって対応する不動産が異なるため、注意が必要です。

マンション、戸建て共に対応する業者、マンションのみに対応する業者などがあります。

またリースバックの期間や賃料設定などの条件もリースバック事業者ごとに様々です。

前述したようにリースバック事業者選びは、不当に安い買取価格と相場より高い賃料設定によりあっという間に手元資金が尽き、自宅を追い出されるようなことにならないよう業者選びには細心の注意が必要です。

前述した東証に上場する大手不動産会社を選ぶにつながりますが、上記のような東証上場或いはそのグループ会社が提供・運営するサービスなら安心感が違います。

不動産買取で手数料不要な業者を選ぶ

不動産買取は、仲介手数料がかからない直接買取に対応する業者を選ぶことがおすすめです。

不動産買取業者の直接買取は、下記を基準に対応の善し悪し判定することがおすすめです。

• 問い合わせはフリーダイヤル
• 土日・祝日営業している
• ホームページに直接買取・手数料不要の記述
• 不動産を売却したお客様アンケートなど有り…etc

オーナーチェンジ物件を買い取る業者を選ぶ

不動産買取業者のなかには、ワンルーム（30㎡未満）やオーナーチェンジは買い取らないという業者もあります。

オーナーチェンジ物件、賃貸中ワンルームの売却は、投資用不動産の買取実績が豊富な不動産買取業者を選ぶことをおすすめします。

上記以外の賃貸中ワンルームマンションやオーナーチェンジ物件の買取に強みを持つ不動産買取業者は、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産買取業者ランキング！エリア別おすすめとマンション買取のランキング

不動産買取、一括査定で業者を選ぶ

不動産買取する業者を一括査定サイトを使って探し、選ぶという方法があります。

一括査定を使う際に注意しなければならないのは、不動産買取の際の仲介手数料についてです。

一括査定で探した不動産会社が、仲介業者の場合、不動産買取に仲介手数料がかかります。

不動産買取を謳っていても、いろんな理由を付けて買い取らず、結局仲介にされてしまい手数料を損することになるため注意が必要です。仲介業者の「買取します」は、仲介獲得の為のセールストークの可能性が高いといえます。

不動産買取を謳っているけど、実際の買取実績は乏しい仲介業者に注意です。

仲介業者に依頼しない直接買取で手取り額が200万円アップの詳細は、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：マンション買取業者おすすめ11選！ランキングやマンション買取価格を解説

不動産買取業者は沿線大手を選ぶ

大手電鉄系不動産会社は、親会社の鉄道沿線に店舗展開して不動産事業を行います。

地域密着、沿線の不動産情報に精通しているため、沿線の不動産買取なら電鉄系不動産会社がおすすめです。

不動産買取業者の選び方をご紹介してきました。不動産買取の注意点などの詳細は下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産買取の注意点は？悪質買取業者のトラブル事例を使って分かり易く解説

最後に不動産買取と不動産仲介の違いなどを解説していきます。

不動産買取と仲介の違い

不動産買取か仲介か正しく選択していただくために買取と仲介の違いについて解説をします。

不動産買取

不動産買取は、不動産会社が自ら買主となり土地や建物などの不動産を買い取ります。

不動産買取を主力事業とする不動産会社が不動産買取業者です。

不動産買取をおこなう不動産会社には、下記２つがあります。

❶不動産買取を専門におこなう

❷不動産仲介をメインとして買取もおこなう

一般的には❶の方が、築年数が古い、駅から遠いなど条件の悪い不動産でも幅広く買い取ります。

不動産仲介

不動産仲介は、不動産会社が売主と買主の間に立って交渉をおこない、売買契約を成立させます。

不動産仲介を主力事業とする不動産会社が不動産仲介業者です。

不動産仲介業者は、自ら不動産を買取らず、チラシなどの広告や物件への内覧同行など売却活動をおこないます。

仲介業者は、売却活動で主に個人の買主を探し、買主が見つかり売買契約が成立すると売主様、買主から仲介手数料を受領します。

不動産買取と仲介の違い一覧

不動産買取と仲介には、前述した買主以外に下記のような違いがあります。

不動産買取は、多少売却価格が安くなっても手間なく早く売却したい方に向いています。

不動産仲介は、売却までの時間がかかっても売却価格が最優先という方に向いています。

不動産買取業者は悪質でよくある質問

不動産買取業者は悪質に関連してよくある質問と回答をご紹介します。

優良不動産買取業者のランキングは？

リフォーム産業新聞社の【買取再販年間戸数ランキング】から1位～10位をご紹介します。

不動産買取業者の大手、実績豊富なおすすめ不動産会社です。

不動産買取の注意点は？

不動産買取の注意点は下記の7点です。

1. 不動産買取は仲介で売却するより安い
2. 不動産を即転売する買取業者
3. 仲介業者の不動産買取
4. 仲介で売れない不動産を買取ります
5. 不動産買取の査定・相談
6. 不動産買取業者の選び方・基準
7. 購入検討客を案内しない囲い込み

不動産買取の注意点の詳細は、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産買取の注意点は？悪質買取業者のトラブル事例を使って分かり易く解説

不動産買取が安い理由は？

不動産買取が仲介での売却より少し安くなることが多い理由は以下の通りです。

• どんな物件でも短期間で契約・現金化できる
• 築古、広大土地など個人に売り難い物件でも売れる
• 周囲に知られず売却可能など仲介には無いメリットがある

メリットと少し安いは、トレードオフの関係です。前述してきた悪質な不動産買取業者の不当な安値買取でなければ、メリットと少し安いを天秤にかけてご自身に合った売却方法を選んでください。

不動産買取が少し安いの詳しくは、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産買取の注意点は？悪質買取業者のトラブル事例を使って分かり易く解説

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