安いマンションの理由とは？後悔しない判断ポイントや注意点を解説
カテゴリ：買い替え・住み替え
投稿日：2024.05.20
「安いマンションは何か裏があるんじゃないの？」と不安に思ったことはありませんか？
確かに低価格のマンションには、思わぬ落とし穴が潜んでいることも少なくはありません。
一方で、しっかりと物件を見極めれば、希少な好立地の物件や投資物件として安く仕込める可能性があります。せっかくの物件購入が後悔の種にならないよう、今回は安いマンションの理由を徹底解説し、後悔しない判断ポイントや注意点をお伝えします。
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- 販売価格が安いマンションには、立地や近隣環境、物件の状態などの理由がある
- 同じ地域のマンションの相場を確認したり査定サイトを活用したりすることで、安いかどうかの的確な判断ができる
- マンションが安い理由は、ライフスタイルによっては大きな問題にならないこともある
- ただし、安いからといって詳細を吟味せずに購入するのは危険
- 安いマンションの購入を検討するときは、専門家に相談すれば安心
目次
安いマンションの理由とは？
安いマンションの中で、理由もなく安く売られている物件はごくわずかです。格安物件には、安い価格で売られている相応の理由があるため、相場よりも安い金額になっています。
ただし、生活リズムや希望条件によっては、マイナス部分が気にならない場合もあります。物件の状況を十分に確認し、自分の生活スタイルに合っているかどうかを見極めることが重要です。
マンションの価格が安い理由はさまざまですが、以下でそれぞれの要因を詳しく解説していきます。
利便性が低い立地にある
マンション価格が安い理由の一つに立地の利便性が低いことが挙げられます。都心から離れた郊外や交通の便が悪い場所に立地するマンションは、職場への交通アクセスが悪かったり、買い物などの生活利便性が低くなるためです。
具体的には、以下のようなエリアに立地するマンションで価格が安くなる傾向があります。
- 最寄り駅から徒歩15分以上の場所
- 丸の内や新宿等のオフィス街から通勤圏内1１時間を超える地域
- スーパーやコンビニが遠い場所
- 繁華街が離れており買い物や医療機関などの施設が少ない
利便性の低い立地では、通勤・通学や日常の買い物などが大変になるため、需要が低く安いマンション価格になりがちです。
数年後に近隣で建築計画がある
数年後に近隣で大規模な建築が予定されている場合は、工事期間中の騒音や振動・資材の搬入による交通渋滞など、一時的に生活環境が悪化する可能性があります。さらに、完成後は日陰の増加や眺望の悪化・人口密集による治安の懸念など、マンションの資産価値が下がるリスクもあるでしょう。
また、現在マンションの隣が駐車場や空き地である場合も、将来的に売却や新しい建物の建設が行われる可能性があるため注意が必要です。隣地に新しい建物が建てられれば、日照や眺望・プライバシーの面で悪影響が出る可能性があります。
周辺環境が悪い立地にある
マンションが低価格で売り出される理由の一つに、周辺環境が悪い立地にあるケースが挙げられます。具体的には以下のような例が考えられます。
- 騒音が大きい場所(空港や工場周辺、線路沿いなど)
- 治安が悪い地域
- 大気汚染や悪臭のある場所の近く
- 景観が損なわれている場所
このような周辺環境の悪い立地にあるマンションは、人気が低く価格が安くなる傾向にあります。また、居住環境の質を犠牲にした安いマンションを購入した場合、将来的にさらなる資産価値の下落リスクが高くなります。
物件の状態が悪化している
マンションは年数を重ねるごとに、建物の各所で劣化が進行します。例えば、以下のような劣化が見られます。
| 共用部分 | 専有部分 |
| 外壁のひび割れや剥がれ | 床や壁の傷み |
| 階段の手すりのサビ | キッチンの古さ |
| エレベーターの古さ | バスルームの設備の劣化 |
| 配管の劣化による水漏れ | サッシの開閉の悪さ |
マンションの劣化が進行すると修繕費用がかさみ、資産価値が下がってしまうため価格が安くなる傾向にあります。
災害リスクが高い立地にある
災害リスクが高い立地のマンションを購入する場合、リスクを十分に理解した上で判断する必要があります。具体的には、以下のような立地が該当します。
- 河川の氾濫が予想される水害常習地域
- 液状化の危険性が高い地盤の上
- 地滑りのリスクが高い地域
- 原子力発電所から一定距離以内
災害リスクのある立地では、災害が発生した際に甚大な被害を受ける可能性があり、最悪の場合、命に関わることもあり得ます。そのため、通常の価格よりも割安に設定されていることが多いのです。地震、洪水、津波など、立地している地域がハザードマップにかかっている場合は注意が必要です。
定期借地権付き分譲マンションである更地にして返す契約になっている
定期借地権付き分譲マンションの場合、土地について地主と期間限定で土地賃貸契約を締結してから建てられています。契約期間は異なるものの、定期借地権は契約終了後の更新はできず、更地にして返す契約となる場合が多いです。つまり、期間限定でしかマンションを所有することができないため、安価で販売されることが多いのが特徴です。
定期借地権付き分譲マンションは安価ですが、土地の借地権および建物の所有権といった資産価値が一定期間で消滅することを認識する必要があります。
面積を狭くして販売している
新築の分譲マンションは価格が高騰しているため、価格を抑えるために部屋の面積広さを狭くして販売する場合があります。 部屋の面積がは狭いと、総額的には安いマンション価格になります。ただし、狭い部屋は限られた空間での生活になるため、収納スペースや動線の確保や室内に明るさが届きにくいなどの問題もあります。面積が狭いマンションは総額的に割安感はありますが、生活の快適性に満足できない場合もありますので、自分のライフスタイルや家族構成にあったマンション選びが大切です。
売主の事情が関係している
売主がマンション売却を急いでいる場合、マンションが安く売り出されるケースがあります。例えば、住宅ローンが残っている状態で住み替える場合、マンションを売却しないと次の住宅ローンが組めません。他にも以下のようなケースが考えられます。
- 転勤や離婚などで急遽売却する必要がある
- 相続した物件を早期に処分したい
- 投資用の物件を売却して資金を確保したい
売主は早期売却を優先するため、希望売値を下げざるを得ない状況に陥ります。そのため、通常の市場価格よりも割安な価格設定になることがあります。
さらに、売主が焦っている場合は安値で売りたがる一方、買主側からすると物件の状況が不透明で、トラブルに巻き込まれるリスクもあるため注意が必要です。マンションの価格が安い背景にはさまざまな売主の事情が潜んでいる可能性があります。
安いマンションを購入検討するときの判断ポイント
先述したように、安いマンションは価格が魅力的な一方でさまざまなリスクが潜んでいます。後悔しないマンション選びのために、しっかりと情報収集を行うことが重要です。
安いマンションを購入検討する際は、失敗を防ぐために以下のような判断ポイントを押さえておきましょう。慎重に検討して賢明な購入判断を心がけてください。
同じ地域の中古マンションの相場を知る
地域によって中古マンション価格は大きく異なり、同じ東京23区内でも立地により価格は大きく変動します。そのため、安いマンションを購入検討する際は、同じ地域の中古マンションの価格相場を事前に把握しておくことが重要です。同じ地域の中古マンション相場価格を知ることで、提示された価格が適正水準なのかを判断できるでしょう。相場より大幅に安い価格は、何らかの理由があると考えられ、慎重に検討する必要があります。
中古マンション価格の相場は、不動産会社のホームページやポータルサイトで簡単に調べられます。また、一括査定サービスを利用すれば、無料で最新の相場を知ることも可能です。同じ地域の中古マンション価格相場を押さえることで、安いマンションを賢く選べるでしょう。
中古マンション価格査定サイトを活用する
安いマンションを検討する際は、中古マンション価格査定サイトを活用するのがおすすめです。価格査定サイトでは、対象物件の立地・間取り・専有面積・築年数などの条件から、簡単に査定価格を算出できます。
マンション価格は立地や物件の状態によって大きく変動するため、一概に安いと判断するのは危険です。サイトを利用して、対象物件の適正価格を事前に把握しておくことが重要です。
物件探しの際は価格だけでなく、立地や設備、周辺環境などから総合的に判断することが賢明な選択につながります。
安いマンションを購入する際の注意点
せっかくの物件購入が後悔の種にならないよう、安いマンションを購入する際は以下のような注意点を把握しておきましょう。
- 見えない部分の老朽化を確認する
- 将来の資産価値を考慮する
- リノベーションができるか注意する
- ベランダからの景色を確認する
- 避難経路やマンションの防災対策を確認する
- 築年数が古い場合は融資が下りるか確認する
- 事故物件や競売物件などの事実を確認する
- 最終的には専門家に相談する
以下で各項目を詳しく解説します。
見えない部分の老朽化を確認する
マンションの外観だけでなく、内部の老朽化状況の確認が重要です。内装やエントランスなどが綺麗でも建物内部に劣化がある場合があります。 築年数の経過した古いマンションでは、特に給水・排水管の劣化に注意が必要です。また、共有部分は管理組合、専有部分はオーナーが定期的にメンテナンスしているか確認しておきましょう。
目に見えない部分の劣化状況は、マンション管理組合の修繕履歴や専門家による建物診断を通じて確認してください。老朽化が進行していれば、今後の修繕費用の負担が重くなる可能性があるためです。
将来の資産価値を考慮する
マンションの購入を検討する際は、将来的な資産価値の推移を見据えることが重要です。将来、物件を売る可能性がある人は特に意識すべきです。例えば、利便性が低いマンションは資産価値も低く値下がりしやすいでしょう。 資産価値が低いと売却額と手持ちの資金を合わせてもローン残債が支払えないことも考えられます。
マンションは一般的に新築時が最も価値が高く、経年による老朽化で価値が下がっていきます。しかし、立地条件や周辺環境の変化によっては、中古マンションでも価値が上がることもあります。マンション購入時には将来の資産価値を見据えた上で、慎重に判断する必要があります。
リノベーションができるか注意する
安いマンションを購入する際、リノベーションができるかどうかの確認も重要です。特に管理組合の規約やマンションの構造によっては、リノベーションに制限がある場合があります。
マンションの構造は「ラーメン構造」と「壁式構造」の2種類があります。 壁式構造は撤去できる壁がある場合があるため、将来リノベーションを考えているならラーメン構造が向いているでしょう。
また、以下のような理由でリノベーションが制限される可能性もあります。
- 耐震基準が旧基準のため、大規模なリノベーションができない
- 隣接住戸の要望によりリノベーションが制限される場合
- 水回りが躯体で囲まれており、大がかりな工事が必要になる
上記のように安いマンションはリノベーションに制約が出る場合もあります。しかし、中にはリノベーションを前提に販売されている物件も存在します。リノベーションの可否は、資産価値を左右する大きな要因です。購入を検討する際は管理組合に確認しましょう。リノベーション自体に費用がかかることも忘れずに、トータルコストを見積もることが賢明です。
ベランダからの景色を確認する
ベランダからの景色は、マンションの資産価値を左右する大きな要因です。陽当たりの良さや眺望、プライバシーなど、景色は生活の質に直結するからです。
景色の良し悪しは個人の価値観によりますが、少なくとも以下の点は確認しましょう。
- 高架や線路に隣接していないか
- 陽当たりや通風は十分か
- プライバシーは確保できるか
景色は、マンション購入時に妥協せざるを得ない点の一つです。景色の悪さが極端な場合は、生活の質が低下する可能性が高いので注意が必要です。
避難経路やマンションの防災対策を確認する
災害の安全性は、マンションを購入する上で非常に重要な要素です。災害リスクに備えた設備や体制が整っているかを入念に確認しておきましょう。防災面での安全性を疎かにしてはいけません。
| 主な防災対策 | 確認事項 |
| 避難経路 | 避難階段の設置数や幅・非常口の有無など、スムーズに避難できる環境が整っているか |
| 防災設備 | スプリンクラーや消火器の設置状況・防火扉の有無など、火災時の初期対応が適切にできるかどうか |
| 地震に備えた設備 | 免震構造や制震構造 |
加えて、マンション管理組合による防災訓練の実施状況なども気にかけましょう。定期的に訓練を行っているかどうかで、防災意識の高さがうかがえます。
また、利便性を優先してハザードマップにかかる地域を選んだ場合は、ハザードマップの浸水深を確認し、1～3階は避けるなどの対策を行ってください。
築年数が古い場合は融資が下りるか確認する
マンションの築年数が古いと、金融機関から融資を受けられない可能性があります。老朽化などマンションの管理状況も確認してください。
安いマンションを検討する際は、事前に金融機関に相談して、自身の条件でローンが組めるかどうかを確認してください。ローンが組めないと資金計画が立たず、最悪の場合は購入そのものができなくなります。
事故物件や競売物件などの事実を確認する
物件を購入する際は、事故物件や競売物件かどうかを確認しましょう。
事故物件とは、過去に居住者が事件や事故で亡くなった賃貸物件のことです。一方、 競売物件はローンを滞納して金融機関に差し押さえられ、強制的に売却される物件です。
通常の中古物件より価格が安く設定されていることが多いですが、事故物件の場合、精神的苦痛を感じる人もおり、将来の資産価値が下がる可能性があります。
競売物件は購入時に入居者がいる場合があり、立ち退き交渉などのトラブルに巻き込まれるというリスクが考えられます。
事故物件や競売物件には、一般の中古物件にはないさまざまなデメリットがあるため、慎重に検討する必要があります。専門家に相談するなどして、リスクを確実に把握した上で判断するべきでしょう。
最終的には専門家に相談する
安いマンションを購入する際は、価格面だけでなく物件の状態や立地条件など、さまざまな観点から総合的に判断する必要があります。中古マンションの建物の状態や管理規約の内容、修繕計画など自身だけで判断するのは難しいです。そのため、最終的には専門家に相談してリフォームが叶うかどうかも総合的にチェックしてもらいましょう。
自身で判断できる部分は可能な限り対応しつつ専門家にも相談すると、購入後のトラブルリスクを最小限に抑えられます。
安いマンションについてよくある質問
最後に、安いマンションについてよくある質問と回答をまとめました。安いマンションに感じる疑問点が解消できれば幸いです。
老後に安いマンションを購入するのは危険？
老後の生活を見据えたマンションの購入は賢明な選択肢と言えます。ただし、安いだけで判断するのは危険です。高齢になると足腰が弱くなり、思うように動けないことも多くなります。 そのため、スロープの設置・段差がないなど、バリアフリー化でき、快適に過ごせるマンションがおすすめです。また、高齢になればなるほど、日常生活の利便性が重視されます。 マンションの立地次第では、買い物や通院に不自由を来す可能性があるでしょう。
単に安いだけでなく、さまざまな視点から総合的に判断する必要があります。物件選びの際は、専門家に相談するなどして、慎重に検討してください。
老後の住み替えについては『老後の住み替え先・物件ごとのメリットとデメリット』の記事でも紹介していますので、本記事とあわせてご覧ください。
マンションの価格と住民マナーは比例する？
一般的に、マンションの価格が高ければ高いほど、マンション住民マナーが高くなる傾向があると言われていますが、絶対的な法則ではありません。
価格だけでなく土地の歴史・住民の年齢層・職業など、さまざまな要因がマンション住民マナーに影響します。
マンションの住民マナーなどが知りたい場合は、内見に積極的に参加したり、ゴミ捨て場の状態を確認したりといったリサーチを実施することが効果的です。
まとめ
今回は安いマンションの理由や後悔しない判断ポイントや注意点をお伝えしました。安いマンションを購入する際は、さまざまな観点から十分に検討する必要があります。 一見価格が魅力的に見えても立地条件や物件の状態によっては将来的に大きな損失を被るリスクがあるからです。
例えば、災害リスクの高い地域や周辺環境が悪い立地のマンションは、価格が安くても購入を控えるべきでしょう。 また、築年数が経過しているマンションでは、見た目以上に老朽化が進んでいる可能性があります。 リノベーションの費用や資産価値の下落リスクなども考慮に入れる必要があります。安価なマンションを検討する場合は、さまざまな観点から慎重に判断し、最終的には不動産の専門家に相談して、客観的なアドバイスを仰いでください。
東京テアトルは中古マンションの再生販売と賃貸事業を展開しています。マンションの売却などご検討中の方は、ぜひ、お気軽にお問い合わせください。
