マンション買取の注意点、仲介の60%は誤り？手数料０円が可能

カテゴリ：マンション買取
投稿日：2022.10.20

マンションの売却方法には、不動産仲介業者の「仲介」と不動産買取業者の「買取」の二つの方法があります。

記事では、一般的には馴染みの薄いマンション買取と仲介の違い、主に買取の注意点について詳しく解説をします。

「買取は仲介市場価格の60％～70％」というネット上の俗説に惑わされて安売りにならないように、適正な買取価格について弊社買取実績も使い掘り下げて説明をします。

無駄な費用をかけないようマンション買取で仲介手数料「0円買取」になる「直接買取」を解説します。

その他マンション買取で注意したい３つのポイントも解説していきます。

記事後半では仲介と買取の違い、おすすめの買取業者、おすすめの仲介会社などをご紹介します。

マンションン買取の注意点は５つ

最初にマンション買取の注意点５つをご紹介します。

マンション買取の注意点が「住宅ローンの完済」などと当たり前のことをお伝えするのではなく、本当に重要な注意点をご紹介します。

マンション買取の注意点、仲介手数料

マンション買取には仲介手数料「かかる買取」と「0円買取」がある。

マンション買取の注意点、一括査定

マンションの買取査定を不動産一括査定サイトで依頼すると損になることも。

マンション買取の注意点、本当の買取価格

マンションの買取価格は、ネットで言われている市場価格の60％～70％まで低くない。

一般的な価格帯のマンションなら60％は安売りし過ぎ。

マンション買取の注意点、転売業者

マンションの買取とマンションの転売は別物、転売業者なら60％もあり得る。

マンション買取の注意点、メリットとデメリット

マンション買取は、時間がかかっても高値売却希望の売主様には不向き。

少々専門的で難しい内容ですが、後ほど①～⑤の詳細を説明していきます。

注意点の前に予備知識として買取と仲介の違いを解説します。

仲介の買主は個人、買取は不動産会社が買主

マンション買取業者が自ら買主

マンション買取は、マンション買取業者（不動産会社）に中古マンションを買い取ってもらう売却方法です。

【買取による売却】

仲介会社が広告等で買主を探す

仲介は、仲介会社（不動産会社）にマンションなど不動産売却を依頼して、主に個人の購入検討者（買主）を探してもらう売却方法です。

仲介会社は、チラシやSUUMO掲載など広告・販売活動をおこないます。

仲介手数料は売買金額×3％＋6万円＋消費税。

【仲介による売却】

関連記事：マンション売却の仲介手数料。相場は？値引きできる？

マンション買取の注意点、仲介手数料の有無

仲介手数料が「かかる買取」

売主様が仲介会社に依頼してマンション買取業者（不動産会社）を探してもらい、見つかったマンション買取業者と売買契約を締結すると・・・。

【仲介経由の買取】

買取だけど仲介会社に仲介手数料を支払う

買主である不動産会社（マンション買取業者）も仲介手数料を支払います。

直接買取は、手数料が「0円の買取」

売主様が直接マンション買取業者に買取を依頼して売買契約を締結する場合、仲介手数料は不要。

【直接買取】

仲介手数料が「0円買取」の注意点

仲介手数料「0円買取」にする注意点は、仲介会社に買取を依頼せず、マンション買取業者に直接買取を依頼することです。

直接買取なら仲介手数料がかからないため、売却金額から仲介手数料を差し引いた手取り額も増えてお得です。

「直接買取を依頼するといっても、どのマンション買取業者に依頼すれば良いか分からない」などとお悩みの方には、記事後半の「直接なら手数料無し、おすすめ買取業者」をご確認ください。

マンション買取の注意点、一括査定の利用

一括査定サイトの提携会社の多くが仲介業者

不動産一括査定サイトは、必要な情報を入力するとサイト運営会社が提携している不動産会社に査定依頼が送信されます。複数の不動産会社から査定額が提示されます。

サイト運営会社は提携不動産会社から紹介料を受領します。

一括査定サイトの提携している不動産会社の多くは、下記のような仲介をメインとする不動産仲介会社です。

売主様は、一括査定で見つけた仲介会社Aに売却を依頼、売買契約が成立すると仲介会社Aに仲介手数料を支払うことになります。

一括査定サイトに大手マンション買取業者がいない

大手マンション買取業者が一括査定サイトで査定をしている話しを聞いたことがありません。

断定的に言えるのは、少なくとも弊社東京テアトルと最大手であるインテリックスさんは一括査定サイトと提携していません。

記事後半でご紹介する「おすすめのマンション買取業者8社」も提携をしていないと記憶しています。

仲介業者に査定を依頼するということは・・・

前述したように多くの不動産一括査定サイトは、仲介業者が査定します。

マンション買取業者の買取査定を希望しているのに仲介業者に査定依頼することになります。このミスマッチは、以下の①と②に注意が必要です。

注意点①：仲介手数料「かかる買取」となり損
注意点②：仲介査定は必ず売れる金額ではない

「仲介手数料をかけず手取り額を増やしたい」「早く確実売れる買取査定価格を知りたい」という売主様のご希望とはミスマッチになります。

注意点①や注意点②の詳しくは、下記関連記事をご覧ください。

関連記事：マンションの買取は一括査定サイトで出来る？

マンション買取の注意点、本当の買取価格

買取で失敗しない注意点、本当に市場価格の60～70%なのか？

ネット記事でまことしやかに言われている「マンション買取価格は市場価格の60％～70％」を弊社の買取実例なども交え検証してみます。

ネット記事の60％～70％を真に受けて下記のような失敗をしないように、本当は市場価格の何パーセントなのかチェックが必要です。

◆記事の60～70％を信じて、安過ぎる買取価格で売却、安売りで損をした

◆仲介では期限に間に合わないので買取希望、低いとされる買取価格で躊躇

◆部屋を片付けられないので販売活動の無い買取希望、でも買取価格が心配

一括査定サイトは、売主様の「マンション売却情報」を仲介会社に売って収益を得ています。

従って、売主様の買取の選択肢を排除、仲介の査定に誘導したいという意図で買取価格を実態より低く見えるようにしているかもしれません？！

買取は、相場の何％？仲介の何％？

中古マンションの市場価格、相場は様々な要因により金額が上下に幅があります。

部屋の使い方、リフォームの有無、売却理由などによって同じようなマンションでも価格に大きく差が出ます。

相場に幅があるため、買取価格を市場価格、相場の何％という表現するのは難しいと言えます。

尚、マンションの所在地（エリア）、価格帯、築年数、専有面積、駅距離、お部屋の使用状態、リフォームの有無などによってパーセントは上下します。

買取価格と相場価格の乖離率を検証

マンションの価格を決める要素は、専有面積、所在階、方位などが主要な価格決定要素です。（他に角部屋、バルコニー広さ、前建て等ありますが割愛します）

原則、専有面積大きい、階数上層階、方位南向きの価格を高く評価します。一般的には「広くて眺めが良くて日当たりの良い部屋」を購入したいと考えるお客様が多いのでこのように評価します。

実績①と実績②の分析は、同じマンション内の他の住戸との比較なので、駅距離や築年数などは価格決定要素として使いません。

【買取住戸：実績①】

• 所在地：東京都江戸川区清新町
• 最寄駅：東京メトロ東西線／西葛西駅10分
• 専有面積：57.17㎡（17.29坪）
• 所在階：21階
• 築年月：S58年5月
• 方位：西
• 買取価格：2200万円
• 買取坪単価：127.2万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

推定相場は、成約価格を元に成約住戸と買取住戸の評価を比較補正し推計した買取住戸の相場価格

「推定相場」欄に記載の金額が、弊社の【買取住戸：実績①】の推定相場価格（市場価格）となります。

「乖離率」欄に記載の数値が「買取価格÷推定相場価格」です。

成約年H30年の相場乖離率76.0%は乖離が大きく見えますが、大規模リフォームが成約価格に影響しています。過去のリフォームにより当該成約価格が相場を上回った価格となっているため、このような結果となっています。

【買取住戸：実績②】

• 所在地：埼玉県さいたま市浦和区東岸町
• 最寄駅：JR京浜東北線／南浦和駅
• 専有面積：72.00㎡（21.78坪）
• 所在階：5階
• 方位：南西
• 買取価格：2850万円
• 買取坪単価：130.8万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

推定相場は、成約価格を元に成約住戸と買取住戸の評価を比較補正し推計した買取住戸の相場価格

こちらも【買取住戸：実績①】と同様の結果となっています。

104.3％は、成約した部屋が90.47㎡と大きいので値が張り、一般的には売り難くいので割安な成約価格になっています。この割安な成約価格から推定相場を算出しているので相場価格より買取価格が高いという異常値になっています。

現在の中古マンション市場は、価格の上昇局面にあるので相場価格との乖離率が小さい、このような結果になっています。

築古、低価格帯の乖離率は大きい

昭和40年代～50年代に郊外で分譲された築年数が相当古く価格の安い物件は、買取価格と市場価格との乖離率が大きくなるケースがあります。

大規模なリフォームの費用は、価格が低い物件も高い物件もさほど変わりません。むしろ浴室が在来だったり、エアコンの先行配管が必要だったり、給排水管の交換が必要だったりと、古い物件の方がリフォーム費用が高くなります。

弊社は、契約不適合責任や居住性能向上を考えて、低価格帯の物件でもほとんど大規模リフォームをします。

弊社買取実績のなかで、物件価格が低いケースを具体的に分析してみましょう。

築年数が古く、低価格帯の物件は、所有者のリフォーム実施時期や実施内容によって買取価格に差が出ますので注意が必要です。

【買取住戸：実績③】

• 所在地：相模原市相武台団地
• 最寄駅：小田急小田原線／相武台前駅15分
• 専有面積：49.37㎡（14.93坪）
• 所在階：3階
• 築年月：S42年12月
• 方位：南
• 買取価格：200万円
• 買取坪単価：13.4万円／坪

【同じマンションの他住戸成約価格】

推定相場は、成約価格を元に成約住戸と買取住戸の評価を比較補正し推計した買取住戸の相場価格

【実績③】乖離率は、40％台～70％台と幅があります。乖離率の幅が大きいのは、前述した通りリフォームの時期と費用の差によるものです。

築古・低価格帯物件は【実績①】や【実績②】と比べると乖離率が大きくなることがご理解頂けたと思います。

マンション買取の注意点、買取と転売は別物

不動産買取業者は、出口（売却する相手）の違いによって「買取再販業者」と「不動産転売業者」に分類することができます。

買取再販業者とは

買取再販業者は、下記の図のように買い取った建物や室内のリノベーションをしたり、買い取った土地に建物を建設した後、売主としてエンドユーザーに販売、分譲します。

不動産転売業者・サンタメ業者とは

不動産転売業者は、買い取った不動産にリノベーションや建物を建築するなど付加価値を上げるひと手間を行わず、主に同業の買取業者などに転売をします。

転売先が個人（エンドユーザー）でなく、同業の買取業者に即日転売しているケースは、相当安く買い取っているものと想像できます。ネットの記事にある、買取は仲介の売却相場の60％になってしまうというのは、このような不動産転売業者の買取のケースを指しているのかもしれません。

前述したバリューアップをして再販をする、例えばマンション買取再販業者であれば相場の60％ということは通常ありません。

三為（サンタメ）業者と呼ばれ、さんため契約という売却方法を駆使する不動産転売業者がいます。三為とは「第三者のため（為）にする契約」が語源です。三為業者・さんため契約についての詳細は下記記事をご覧ください。

関連記事：三為とは？（新）中間省略登記とは？ 基本を簡単に解説します（関口法律事務所）

この記事の関口先生も書かれていますが、さんため契約の買主が個人の場合は買主がカモにされているケースも多いようです。買主が買取業者のケースは、全てではありませんが売主がカモにされていることも多いと想像されます。

適正な買取相場価格での売却を希望するなら転売業者、三為（サンタメ）業者は避けた方が良いでしょう。

不動産の買取転売そのものは違法ではありませんが、合理的根拠が無いのに転売目的として業者を介在させたりすると信義誠実義務に反すると判断されることはあります。詳しくは下記関連記事をご覧ください。

関連記事：不動産の媒介契約の依頼主から、対象不動産を廉価で買取ったうえ、即日転売したことが、不法行為に当たるとして、転売によって得た利益の範囲で請求を認めた事例／RETIO. 2015. 1 NO.96

買取再販業者がおすすめ

不動産買取業者には、下記のような2種類の業者が存在します。

• 買取りした不動産をひと手間かけてバリューアップ後に販売する買取再販業者
• 買取りした不動産をそのままの状態で転売する不動産転売業者

売主様に特殊な事情があったり、転売業者との特殊な関係性などがあったり、納得をして不動産転売業者に売却をしているケースもあります。

全てが該当するわけではありませんが、そのままの状態で右から左に即転売できるような価格はかなり割安な価格で買い取っていると推測できます。

転売業者と買取再販業者の違いを正しく知って優良な買取再販業者を選ぶことが、買取の相場価格で売却を成功させる近道です。

マンション買取の注意点、メリットとデメリット

買取と仲介にはそれぞれにメリット、デメリットがあります。

マンション買取は、時間がかかっても高値売却の優先順位が高い売主様には不向きです。

メリット、デメリットをご理解頂きご自身に合った売却方法をお選びください。

「仲介」のメリット・デメリット

「仲介」のメリット

• 不動産市場の相場価格で売却できる可能性があります。

「仲介」のデメリット

• 販売活動のために、汚れや故障の補修やリフォーム、荷物や家具の処分が必要となる場合があります。
• 売却後の欠陥や不具合の契約不適合責任を一定期間負わなければなりません。
• 購入検討者を探すため、広告や販売活動が必要で、売却まで時間がかかることがあります。
• 販売活動では、買主が現れるまで多数の購入検討者に部屋を見学してもらう必要があるので、人との接触機会が多くなります。
• 購入検討者を仲介会社が部屋に案内するときの立ち会いなど手間がかかります。
• 買主がいつ、いくらで現れるか分からないので、売却時期や金額の見通しが立てにくくなります。

「仲介」はこんな方におすすめ

【売却金額が最優先の売主様】

1. 時間をかけてじっくり高値で売却したい。
2. 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい。
3. 現金化する期限が差し迫っていない。
4. 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する。

「買取」のメリット・デメリット

「買取」のメリット

ウィズコロナの時代になり、マンションの売却についてもできるだけ人との接触が少ない売却方法を希望する売主様が増えていると思います。

下記のように「買取」はそんなウィズコロナ時代の売主様のご希望にも合った売却方法となります。

• 内見は不動産会社の一度だけ、購入検討者の案内などは無いので、販売活動によるストレスや人との接触はほとんどありません。
• 故障、不具合、汚れ、経年劣化などの修理補修の必要がありません。
• リフォーム・ハウスクリーニングや荷物・家具の処分が必要ないので、売却前のコストが少なく済みます。
• 直接の買取なら仲介手数料が不要です。
• 販売活動が不要で、手間なく早く売却ができます。
• 不動産会社に売るので、売却後の不具合などのトラブルが無く安心です。
• 売主様の希望に沿った契約日時や決済日時で進めることが可能なのでスケジュールがたて易く、必要な日に確実に現金化ができます。

「買取」のデメリット

• 仲介に比べて、売却価格が低くなることがあります

「買取」はこんな方におすすめ

【売却金額の優先順位が最上位でない売主様】

1. 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売却をしたい方。
2. 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
3. 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
4. 売れるかどうかの心配をしたくない方。
5. 決まった日時までに現金化が必要な方。
6. 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
7. 広告無しで、ご近所に知られず売却したい方。
8. 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
9. 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。

仲介と買取の違い、注意点

マンションを仲介で売却の注意点

前述しましたが、仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋（物件）への案内など販売活動が必要です。

住み替えで次の住宅の支払い時期が決まっている、相続税の支払い期限が迫っている、借金返済の期限が決まっているなど、急いで売却しなければならない場合には注意が必要です。

仲介の販売活動の期間は何ヶ月？

公益財団法人東日本不動産流通機構（東日本レインズ）の2019年度首都圏不動産流通市場の動向に下記のようなデータがあります。

【登録から成約に至る日数】

2019年度中古マンションの日数は82.4日、これが約3ヶ月の根拠だと思われます。年々成約に至る期間が長期化しています。

【仲介でマンション売却】

関連記事：マンション売却の期間、平均期間や長期化し易い物件

買取は販売活動が不要、即売却可能

販売活動が必要ないため、早期・手間無し売却が可能になります。

おすすめマンション買取業者

おすすめの買取業者に売却相談、査定依頼をする

前述してきたように「買取」のメリットはたくさんあります。

前述したように仲介業者を間に入れない直接買取なら仲介手数料が不要、その分手取り金額が多くなります。

マンション買取をご希望であれば、仲介業者に買取会社を探してもらうのではなく、マンション買取をする買取業者に直にご相談されることをおすすめします。

おすすめのマンション買取業者

■東京テアトル（東証一部、映画やビル賃貸事業も行っている買取業者）

■インテリックス（東証一部、リノベーションマンションの先駆者）

■エフステージ（東京都内を中心にリノベーション事業を展開）

■シンプレックス・リアルティ（高い施工能力で高付加価値物件を販売）

■タイセイハウジーリバース（一都三県で一時取得者向けの物件を販売）

■JPM（築年数が古い物件も積極的に仕入れをして販売）

■マイプレイス（設計、施工、販売を自社グループ内で完結）

■リビタ（1棟マンションのリノベーション、区分は高価格帯が中心）

上記「おすすめのマンション買取業者」は、東京テアトルの独自基準で選んでいます。

「直接買取」をご検討であれば、弊社東京テアトルを含めた上記「おすすめ買取業者」にご相談してみてはいかがでしょうか？

32,500戸もの中古住宅が買取

株式会社矢野経済研究所が、中古住宅買取再販市場を調査しています。

2018年の市場規模は成約件数ベースで32,500戸と推計しています。この32,500戸は中古戸建と中古マンションの合計戸数です。

参考記事：中古住宅買取再販市場に関する調査を実施（矢野経済研究所）

買取業者というと、少し胡散臭いとお考えの方もいらっしゃるかもしれませんが、販売戸数が32,500戸あるということは、32,500戸の売主さんが買取業者に売却したということになります。

買取と仲介迷っている方におすすめ仲介会社

仲介会社への売却の相談

仲介会社に売却の相談や査定依頼をするといっても、たくさんの仲介会社があり、どこが良いか迷ってしまうと思います。

仲介会社はどのような会社があるのかを、成り立ち背景、規模、信用力、営業力などの観点からご説明致します。

仲介会社の種類、選び方

■大手リテール仲介会社

マンション分譲会社の系列仲介会社。研修やOJTが行き届いているので、総じて営業マンの能力は高いといえます。

ブランド力を活かし高額物件の媒介が中心なので、築古、低価格物件の所有者様からは”敷居が高そう”という感想も聞かれます。

三井のリハウス、東急リバブル、住友不動産販売、野村の仲介＋、大成有楽不動産販売、三菱地所ハウスネット、大京穴吹不動産など（順不同、ブランド名と社名混在）

■フランチャイズ系仲介会社

ブランドや看板、販促や営業ノウハウなどをフランチャイズ本部から提供を受けて営業している、地元中小仲介会社。

フランチャイズ本部が実施する営業研修などを受けているので、営業マンの知識やノウハウはある程度のレベルが保たれています。

ピタットハウス、センチュリー２１、ハウスドゥ、LIXIL不動産ショップ、イエステーションなど（売買仲介の件数が多いフランチャイズ）

■電鉄系仲介会社

親会社の沿線の駅前を中心に展開している仲介会社。

沿線中心でゴリゴリに拡大という社風でないので、比較的ゆったりとした営業マンが多い印象です。

京急不動産、京成不動産、小田急不動産、京王不動産、東武不動産、相鉄不動産販売など（順不同）

■信託銀行系仲介会社

信託銀行の系列子会社。ガバナンスは一番厳しいので、取引上の事故、間違いなどを起こす営業マンは極めて少ない印象です。

みずほ不動産販売、三菱UFJ不動産販売、三井住友トラスト不動産

■地域特化中規模仲介

一定の地域で多店舗展開をしている中規模仲介会社。地域に特化することで、地域での信用力、ブランド力を高める戦力で営業を行っている。大手仲介会社にはブランド力で劣りますが、強い営業力で契約を獲得しているイメージです。

三春情報センター（横浜）、西武開発（埼玉・東京西部）、藤和ハウス（東京西部）等

どの仲介会社を選ぶか、おすすめは

それぞれの会社に一長一短があるので、どこに相談するのが正解と決めるのは難しいと思います。少し専門的な話しになってしまいますが、売却の依頼を受けた物件の情報はレインズ（REINS）という売却物件の情報交換のためのオンラインシステムに登録を義務付けられています(一般媒介を除く)。

このオンラインシステムによって売却物件情報は、全ての仲介会社の購入希望のお客様に紹介ができます。どこの仲介会社に依頼しても同じオンラインに登録されます。仲介会社間の情報共有という視点では、どこに依頼しようと一緒ということになります。

営業マンが重要

営業マンとは、売却相談から販売活動、売買契約から残代金決済と長い時間付き合うことになります。なのでフィーリングが合って、信頼できる営業マンをみつけることが重要です。

関連記事：東京テアトルの仲介サービス

関連記事：マンション売却相談センターの相談員

弊社のリノベーション済みマンションを売ってくれている仲介会社は？

弊社が2017年度に売主として販売したマンションは212戸、販売実績は下記の通りです。

上記の「仲介会社の種類、選び方」では取り上げていない地場中小仲介会社も多くの実績があります。

• 大手リテール仲介51件（24.0％）
• フランチャイズ系仲介12件（5.7％）
• 電鉄系仲介2件（1％）
• 信託銀行系仲介8件（3.8％）
• 地域特化中規模仲介35件（16.5％）
• 地場中小仲介68件（32.0％）
• 東京テアトル自社販売36件（17.0％）

地域密着でがんばって営業されている中小の仲介会社さんに、たくさんのお客様をご紹介してもらっています。ご参考にしてみてください。

マンション買取の注意点のまとめ

マンションの買取価格は、市場価格の60％～70％なの？

マンションの買取価格すべてが、市場価格の60％～70%ではないので注意が必要です。

マンション買取が市場価格の何％なのかなど詳しくはこちらをご覧ください。

仲介手数料「かかる買取」と「0円買取」があるの？

マンションの買取には、仲介手数料が「かかる買取」と「0円買取」があるので注意が必要です。

どうすれば仲介手数料が0円になるかなど詳しくはこちらをご覧ください。

買取は、時間かけ高値売却を狙う方には不向き

買取は、じっくり時間や手間をかけて高値売却を狙う方には不向きな売却方法なので注意が必要です。

買取、仲介の「メリット・デメリット」や「こんな方におすすめ」など詳しくはこちらをご覧ください。

古い物件は、買取価格と市場価格の差が大きくなる

価格の安い古い物件は、リフォーム費用が大幅にかかることもあり、買取価格と市場価格の乖離率が大きくなります。既にリフォームしてあれば、時期と内容によっては買取価格のアップが見込めます。

詳しくはこちらをご覧ください。

マンションの買取査定を一括査定でする際の注意点は？

不動産一括査定サイトで査定をするのは主に不動産仲介業者です。

マンション買取業者が買取査定をする一括査定サイトは極めて少ないためいろいろ注意が必要です。

詳しくはこちらをご覧ください。

東京テアトルのトップメッセージ、会社概要はこちら

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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