任意売却と競売の違いは？競売と任意売却はどちらが得でおすすめなの？

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.08.28

インターネット上では様々な意見が溢れていますが実際は任意売却と競売はどっちがお得なのでしょうか？任売と競売について解説した後に、任売と競売はどちらがお得なのか私の見解を述べたいと思います。

任意売却とは

任意売却とは、下記の２つの要件を同時に満たしているときに成立する売却方法です。

任意売却の流れは、まず住宅ローン債務が支払えず滞納が続いている状況で、債務者と任意売却業者で媒介契約を締結します。そのあと、任意売却業者は、債権者と任売の条件について交渉しながら、買主を探します。債権者が任売の同意をして買主も見つかれば、任意売却は成立します。債務者は買主から受け取った売却代金を債権者に支払って、自宅を買主に引き渡します。

任意売却のメリット

任意売却のメリットは次の２つです。

1. 債権者等の関係人と事前交渉が可能
2. 相場価格で売り出し可能

①債権者等の関係人と事前交渉が可能

任意売却の場合は、事前に債権者や任意売却専門業者である仲介会社、買主と交渉が可能です。これらの関係人と事前に交渉することで、「任意売却物件を売却した後に残った債務についての返済方法や期間・期限」や「リースバックの可否」について自分に有利な条件を引き出すことができます。

②相場価格で売り出し可能

任意売却物件は、通常売却と同様に不動産会社間で情報のやり取りがされるため、一般の買主も購入可能です。室内が綺麗な状態であれば、市場価格で売却することも可能になります。競売は一般に不動産業者が購入する価格になるため市場価格の20-30％減となります。市場価格で売れることで任意売却と競売に価格差が生じると言われる理由です。

任意売却のデメリット

任意売却には大きなデメリットはありませんが、任意売却の成立を妨げる2つデメリットがあります。

1. 任意売却ができなケースがある
2. 悪徳業者が多い

①任意売却ができないケースがある

任意売却ができないケースは下記の４つです。主な原因は、債権者や関係人からの同意が得られないケースです。その他に、不動産を売却する条件が満たされないため任意売却ができない場合も考えられます。

• 抵当権者・債権者の同意が得られない
• 連帯保証人の同意が得られない
• 共有名義人・相続人の同意が得られない
• 任意売却の買い手がつかない・売れない

詳細については、任意売却できないケースとは？任意売却で買い手がつかない場合も解説をご覧ください。

②悪徳業者が多い

不動産会社の中には、精神的に困窮している債務者の事情を見て、高額な手付金を要求したり、虚偽の説明をしたり、安く買い叩く為に嘘の不動産査定書を提出したりする悪徳業者もいます。従って、複数の不動産業者と面談をして信頼できる任意売却の専門業者に依頼をする必要があります。

競売とは

競売とは、担保として設定していた不動産が、入札にかけられて強制的に売却される手続きになります。具体的な流れとしては、債務者が住宅ローンの返済ができなくなった時に、銀行から債権を譲り受けた保証会社等の債権者が裁判所に競売の申し立てをして、裁判所が債務者の財産を差押さえます。差押さえられた不動産のうち抵当権が設定されている不動産は、競売物件として官報やインターネットに公開され、入札期間に最高価格を提示した個人・法人が落札者となります。売却代金は、裁判所から債権者に納付されて、債務者は落札者に不動産を引き渡します。

競売のメリット

競売のメリットは主に２つです。

1. 売却の手間がかからない
2. 明け渡し猶予制度がある

①売却の手間がかからない

競売は、債権者が裁判所に申し立てを行い、裁判所が債務者の財産を差し押さえる事で、競売手続きが進んでいきます。債務者は競売開始決定通知が届く事で競売の申し立てが行われた事を知りますが、特段何かをやる必要はありません。開札日に新所有者が決まります。なお、債務者は新所有者と家の明け渡し日等について交渉をすることになります。

②明け渡し猶予制度がある

明け渡し猶予制度とは、開札により落札者が決定しても、6か月間は建物を買受人に明け渡さなくても良いとする法的制度です。従って、任意売却に比べて6か月間は長く自宅に住むことが可能です。但し、債務者は、建物の所有権が既に変更されていることから、買受人に対して賃料相当額を支払う義務があります。

競売のデメリット

競売のデメリットは主に４つです。

1. 売却相場に比べて安くなる可能性が高い
2. 所有物件の情報が世間に出る
3. 自己破産になる可能性が高い
4. 強制的に立ち退きを迫られる

①売却相場に比べて安くなる可能性が高い

競売は、期間入札という形式で不動産を購入する取引方法になります。競売は、入札の段取りが複雑な上、入札保証金として売却基準価額の１０分の２以上の現金を事前に用意しなければなりません。従って、一般の買主は参入しづらく不動産買取業者のマーケットになります。不動産業者は、経費と転売利益を考慮して入札価格を決めているため売却相場に比べてが安くなりがちです。

②所有物件の情報が世間に出る

競売開始決定の手続きが行われると官報やBITとという不動産競売物件情報サイトに自宅の情報が公開されて、誰でも閲覧することが可能になります。室内の写真についても一部ですが公開されます。競売は、不特定多数の人に室内を見られたり、経済状況が芳しくないことを知られたりします。また、家族の方が嫌がらせや嘲笑を受けるリスクもあります。

③自己破産になる可能性が高い

競売の売買代金からローン残額を差し引いても残債務が残る場合は、債権者は債務者に対して原則として残債務の一括返還請求をします。競売になる場合は余剰資金がない事が予想されるため、債務整理の１つである自己破産の手続きを進めていく事を検討しなければなりません。

債権者によっては、分割返済を認めてくれる場合もありますが、競売後の残債務に対して高い金利が設定されるため、月々の支払いは非常に困難となります。

④強制的に立ち退きを迫られる

競売のメリットとして明け渡し猶予制度について説明しましたが、この猶予期間を超えて債務者が建物から立ち退かない場合、不動産の新所有者は建物明け渡しの強制執行の手続きを実行して、強制的に債務者を不動産から立ち退かせます。債務者の残置物は、手持ちで持ち出した物以外全て処分をされてしまいます。

任意売却と競売の違い

任意売却・競売について違いを表でまとめたあとに、両者の違いについて不動産取引の原則論を踏まえてわかりやすく説明していきます。

任意売却・競売の比較表

相談先

土地や一戸建てを売却する場合は、自分で不動産会社に問い合わせをして、媒介契約を締結して売買価格やその他条件を決定します。通常売却は不動産の知識があれば問題がないため、不動産会社選びに苦労する事はほとんどありませんが、任意売却や競売の場合は大きく異なります。

任意売却

任意売却は不動産取引の基礎知識に留まらず、民法等の法律に関する専門知識が必要であることから、信頼できる相談先選びが重要です。相談先は、債務者の経済状況によりますが、不動産業者、弁護士が考えられます。どちらの相談先を選ぶにしてもインターネットで検索したり信頼できる人物から紹介をしてもらい依頼をする必要があるため、手間暇がかかります。

競売

競売は、債務者が協力的に動かなくても自動的に成立するため相談先は不要ですし、手間暇はかかりません。但し、競売の開札後は、相談者がいない状況で買受人と直接交渉をする必要があります。相手の話を鵜呑みにはできませんが、全部拒否をしていると建物明け渡しの強制執行により強制的に退去させられてしまいますので注意が必要になります。

引っ越し費用

通常売却の場合、引っ越し費用は売主が負担します。

任意売却

引っ越し費用について、銀行も以前は引っ越し費用を認めていましたが、現在は認めておりません。しかし、実務上は、必ずではありませんが、任売専門業者の力量次第で債務者の引っ越し費用は捻出されております。

競売

競売落札者との交渉になります。競売落札者が転売を目的とする不動産業者の場合は、債務者に早く立ち退く事を望んでいる事から、引越し費用については前向きに検討してくれます。但し、強制執行による立ち退きになった場合は、引越し費用の交渉は難しいので、引越し費用と明け渡し猶予の権利放棄を天秤にかけることになります。

いつまで住めるか

不動産の退去日は原則として売却決済日となります。売却決済日については、不動産売買契約を締結してから1か月前後です。

任意売却

任意売却は任意売却物件を購入した買主といつまで住めるか交渉します。通常は上記の通り、売却決済日までとなりますが、買主との契約の中で引き渡し猶予（最大１週間程度）を設ける場合もあります。なお、任意売却は競売の開札日直前までに纏める必要があることから、実質的な居住期間は、競売より短くなります。

競売

競売は競売落札者といつまで住めるか交渉します。競売落札者は不動産業者の場合が多く早期売却を目的としていることから、早めの退去を要求してきます。但し、競売の場合は、明け渡し猶予制度があることから、競売の開札後6か月の猶予はあります。

リースバック

リースバックとは、第三者に所有不動産を売却すると同時に賃借する取引方法です。

詳細については、「任意売却後のリースバックはやめた方がいい？注意点とポイントを詳しく解説」をご覧ください。

任意売却

任意売却の場合は、事前に買主と交渉ができるため、リースバックを条件に不動産を売却することも可能です。なお、注意点としては、リースバックの条件として、家賃は周辺の賃料相場より割高であったり、賃貸借期間が定期契約であったりする場合がありますので契約書類の確認は必須です。

競売

競売の場合も、買主とリースバックの交渉は可能ですが、競売になってしまった事による信用度の問題からリースバックについて了承してくれる買主は稀と考えられます。

売却後の残債金額

マイホーム売却後の残債金額は、売買代金からローンの残債や諸経費を控除した金額になるため、売買代金次第になります。では任意売却と競売どちらが高く売れるのかを下記で解説します。

任意売却

任意売却は上記の通り、売却相場並みの価格で売却も可能です。但し、室内が築年数よりも傷んでいる場合や現況調査に協力的ではない場合等、一般人が検討しにくい不動産は不動産業者が買主となるため、売却相場はもちろん下手をしたら競売よりも安くなるケースがあります。

競売

競売は、原則的に不動産業者のマーケットのため売却相場に比べて安くなります。但し、近年では落札価格が高騰しており、買取業者は競売を常に注目している事から、任意売却で買取業者が購入するケースよりも高い金額で落札されることもあります。

残債の返済方法

住宅ローンが滞った場合は、原則、遅延損害金を含めて一括での住宅ローン返済請求がされます。

任意売却

任意売却は、事前に債権者と交渉を進める事により、任意売却後の残債支払い方法について相談可能です。

相談内容としては、①一括請求か分割請求か、②これまでの遅延損害金の軽減や全額免除の可否、③月々の返済額、④返済金利等について話し合いがされます。全ては債権者との交渉になりますが、任意売却の場合はこれらの内容について前向きな回答がもらえます。

競売

債権者との交渉はできないため、原則的には、遅延損害金も含めて残債について一括請求されます。仮に分割請求が認められたとしても、遅延損害金は免除されずに、高い貸出金利で月々の返済額もかなり大きなものになることが予想されます。

任売と競売のその後

オーバーローンの場合は、不動産売却後も残債が残りますが債務の免除はありません。債務者は残債を返済していく必要があります。

※オーバーローンとは住宅ローンの残債が不動産の売却代金を上回っている状態のことです。

任意売却

任意売却は事前に債権者と返済計画について確認しており、通常は生活に支障がない範囲の返済額で話が纏まっているため、継続的な労働収入があれば自己破産する可能性は低いです。

競売

競売は、一括返済が要求されるため自己破産を視野にいれなければなりません。万が一、分割返済を認められた場合も、高い金利や残債が遅延損害金を含むため、月々の返済額は膨大となり、結果としては自己破産を選択せざるを得なくなります。

精神的負担

借金返済が滞るという事は、生活に何か支障があったことが推察されます。任意売却と競売ではプライバシーや関係人との対応が違うため、精神的負担も異なります。

任意売却

任意売却は通常売却と同じ販売活動になるため、販売方法については売主の意向が反映されます。任意売却の成立について、いつまでに売らなければならないという気を揉む場面はあるかもしれませんが、比較的精神的負担は少ないと思いまます。

競売

競売は、上記の通り自分の意思に関係なく売却の情報が官報やネットに掲載されるため、近所の方や知り合いにも住宅ローン破綻をして競売になっている状況が知られてしまいます。また、落札後は買受人との交渉になりますが、コンプライアンスを重視した会社が落札すれば問題ないですが、酷い会社の場合はドアに張り紙を張ったり、立ち退き交渉のために夜中でも訪問したりもあります。所有者本人だけならともかく配偶者や両親、お子様を不安にさせてしまうという精神的なプレッシャーは相当なものとなります。

競売と任意売却はどちらが得？

競売と任意売却の違いをメリット・デメリットの観点から説明してきましたが、結局ローンの支払いに困窮した場合は、競売と任意売却のどちらを選べば良いのかを解説していきます。

不動産業者のおすすめ

インターネット上の口コミを見ると任売業者は悪徳業者ばかりで、競売の方が任意売却より物件を高く売れるという話があります。また、競売は、任意売却に比べて長く自宅に住めるため、任意売却より競売のほうが得という書き込みもあります。任意売却と競売はどちらがおすすめなのでしょうか？

結論から言うと債務者の経済状況や生活環境によるとしか言えません。ただし、一般的なケースでお答えするならば、私は下記の理由より、任意売却をおすすめします。

1. 物件が高く売れるかは関係ない
2. 長く住める事は大きなメリットではない
3. 競売は連帯保証人に迷惑をかける

①物件が高く売れるかは関係ない

まず、ご自身が自己破産を選択するかを考えてみてください。

つまり、任売か競売を検討するにあたって、物件がいくらで売れるかは関係ないのです。

但し、アンダーローンになる売却方法があるならば、そちらを選択する事をおすすめいたします。

※アンダーローンとは住宅ローンの残債が不動産の売却代金を下回っている状態のことです。

②長く住める事は大きなメリットではない

自宅に長く住みたいというお気持ちは分かりますが、長い目で見たときに大きなメリットではないからです。競売後も住み続けた場合は、落札者次第ではありますが、立ち退き圧力は強く、また、今後の生活についての悩みを考えると精神的なプレッシャーは相当なものとなります。また、ギリギリまで住み続けた場合は、自分で引っ越し費用を捻出する必要があります。生活が困窮している中で引っ越し費用を捻出するのは困難なため、実際には必要最低限の物以外は持っていけない事になるかと思います。思い出の場所に精神的なプレッシャーを抱えながらわずかな期間住める代わりに、思い出の品をほとんど持って行けないことは、私には大きなメリットとは思えません。

次に任意売却、競売どちらを選べばよいか解説します。

任意売却がおすすめな人

任意売却がおすすめな人はアンダーローンかオーバーローンで条件が分かれます。

アンダーローンの場合

直ぐに任意売却をして新しい生活を始めることをおすすめします。滞納の期間が長引くほど残債が増えたり、不動産価格の下落によりオーバーローンになって任売成立が困難になる可能性があるからです。

オーバーローンの場合

安定収入がありかつその収入で任意売却物件売却後の残債の返済の目途が立つ場合は、任意売却後に自己破産になる可能性が低いため、任意売却をおすすめします。

競売がおすすめな人

競売がおすすめな人は、「自己破産しても生活に支障がない方」や「残債が大きく一生ローンを払えるる可能性が低い方」になります。自己破産のデメリットは下記の通りですが、4.連帯保証人が借金を肩代わりするについては個人の話にとどまらず連帯保証人にも迷惑をかけてしまう事から、競売に向いてる方は限られるのではないかと思います。

任意売却および競売のよくある質問

任意売却と競売でよくある質問をまとめてみました。

任意売却と通常売却の違い

不動産の通常売却とは、所有者の意思で不動産を売却する方法で、売却後に住宅ローンを完済できるのが特徴です。任意売却は、売却の流れは通常売却と変わりませんが、通常売却に比べて下記の違いがあります。

• 売却価格の決定に債権者の同意が必要
• 売却後にも残債が残る場合がある

任意競売と強制競売の違い

任意競売とは、抵当権や根抵当権に基づいて行われる抵当権の実行による競売を指します。一方、強制競売とは、抵当権を持たない債権者が行う競売になります。強制競売は、担保権が設定されている不動産の場合、実行することができません。従って、強制競売ができる不動産は、ローン完済済みの不動産や相続により取得して抵当権が設定されていない不動産になります。

任売は売却費用の持ち出しないの？

通常売買では、抵当権抹消費用や印紙代、仲介手数料等の売却活動にかかる費用が発生するために別途現金を用意する必要があります。任意売却では、売却金額からこれらの費用が差し引かれるため、別途現金で用意する必要はありません。つまり、任意売却の制度を利用しても売却費用が免除される訳ではありませんので注意が必要です。

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