北区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2021.10.18

北区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の北区の中古マンション相場とマンション価格推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の北区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

北区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、北区の代表的な中古マンションの成約価格=相場価格を築年数別にまとめてみました。2015年(平成27年)から2020年(令和2年)の6年間でどの程度北区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

北区のマンション相場と価格推移2020年度~21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度(4月~3月)1年間の北区のマンション相場(成約状況)と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の北区の中古マンション相場価格は、3989万円でした。

2020年度に売却された北区のマンションの築年数は17.74年、専有面積は60.07㎡でした。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 3989 66.41 60.07 17.74 350
2021年4月 4460 72.36 61.63 15.71 28
2021年5月 4672 71.62 65.22 16.93 29
2021年6月 4540 77.89 58.29 16.65 17
2021年7月 4260 71.01 59.99 20.14 21
2021年8月 4283 73.46 58.30 12.56 16
2021年9月 4176 71.39 58.50 19.96 24
2021年上期 4413 72.61 60.77 17.16 135
出所:2020年度東日本不動産流通機構資料/2021年度東日本レインズ成約事例を弊社が集計

2021年4月から9月までの北区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城北地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

北区のオーナーチェンジ物件相場価格(成約価格)

北区のオーナーチェンジ(賃貸中)物件の成約価格などを集計しました。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 1864 57.48 32.42 22.42 31
2021年上期 1738 60.39 28.78 22.48 21
出所:東日本レインズ成約事例を弊社が集計、作成

北区の中古マンション価格

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 日商岩井赤羽マンション 3300万円
築31年~40年 ジェム赤羽アドバンスドシティ 4000~4180万円
築21年~30年 ライオンズタワー赤羽 3280~5480万円
築11年~20年 プラウド赤羽 5680~6280万円

北区は、区内にあるJRの駅数が11駅と23区中で最も多く、区内のほとんどの住宅地が駅からの徒歩圏内にあり、都心への交通アクセスが良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、赤羽駅を中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

出典:北区公式ホームページ|北区の地勢

北区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り北区は鉄道路線が8路線あり交通アクセス良好、また大きな公園や緑地帯も整備されており、ファミリーに人気のエリアです。

2019(平成31)年1月に竣工した500戸のビッグコミュニティ「ザ・パークハウスオイコス赤羽志茂」(志茂3丁目:東京メトロ南北線志茂駅徒歩6分)、2020(令和2)年12月竣工の「クレヴィア赤羽ステーションテラス」(赤羽2丁目:JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン赤羽駅徒歩8分)、2022(令和4)年1月竣工予定の「シティテラス赤羽」(神谷2丁目:JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン赤羽駅徒歩8分)など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

赤羽駅西口徒歩10分圏内で高台を擁する赤羽西1丁目、バラ園で知られる旧古川庭園近くの西ヶ原1丁目、約90本の桜並木が美しい西が丘1丁目が高級住宅地として知られています。築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、赤羽駅エリアが高く、次いで駒込駅エリア、王子駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

飛鳥山公園(王子1丁目)、名主の滝公園(岸町1丁目)、西ヶ原公園(西ヶ原4丁目)、音無親水公園(王子本町1丁目)、滝野川公園(西ヶ原2丁目)、浮間つり堀公園(浮間5丁目)をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

北区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:日商岩井赤羽マンション

日商岩井赤羽マンション外観
建築年 1979年(昭和54年)
所在地 東京都北区赤羽南1-15-20
最寄り駅・アクセス JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩6分
総戸数 46戸
分譲 日商岩井㈱
施工 不二建設㈱

京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩6分、東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道線「志茂」駅徒歩8分、5路線利用可の好立地、7階建て、30㎡台~90㎡台のシングルタイプからファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後43年が経過していますが、2016(平成28)年3月に大規模修繕工事を実施しており、総戸数46戸で維持管理は比較的良好です。

日商岩井赤羽マンションの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/8 3300 45.42 3 フルリ 240.2 売主

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

①日商岩井赤羽マンション成約

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は1件あります。

3階45.42㎡東向き、買取業者がフルリノベーション済、3300万円(坪単価240.2万円)で2020(令和2)年8月に成約しています。

日商岩井赤羽マンションの売却価格・相場のポイント

日商岩井赤羽マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後43年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R3年10月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/9 4880 58.45 2 北・東角 フルリ 276.1 売主
②R3/9 4180 55.15 3 北・西角 過去 250.6 専任

販売中の物件は2件あります。

日商岩井赤羽マンション販売中①①は2階58.45㎡北・東角部屋、買取業者がフルリノベーション済です。9月下旬に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

日商岩井赤羽マンション販売中②②は3階55.15㎡北・西角部屋、居住中、2012(平成24)年6月にフルリノベーションしています。9月下旬に販売スタート、競合物件①が新規フルリノベーション済みである優位性を考慮した妥当な価格設定と言えます。

日商岩井赤羽マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:60.23㎡
  • 階数:4階
  • 方位:北・東角
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4140万円~4190万円(坪単価@227.2万円~@230.0万円)

売出価格:4330万円~4380万円(坪単価@237.7万円~@240.4万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年10月14日時点の概算価格となります。

北区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:ジェム赤羽アドバンスドシティ

ジェム赤羽アドバンスドシティ外観
建築年 1990年(平成2年)
所在地 東京都北区赤羽1-44-4
クセス 東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道線「赤羽岩淵」駅徒歩3分
総戸数 29戸
分譲 上新建業㈱
施工 前田建設工業㈱

JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩6分、東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道線「赤羽岩淵」駅徒歩3分、5路線利用可の好立地、9階建て、専有面積40㎡~80㎡台のマンションです。

建物は築後31年が経過していますが、総戸数29戸で維持管理は比較的良好です。

ジェム赤羽アドバンスドシティの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R1/6 4180 65.22 4 南西・南東角 フルリ 211.9 売主
②R2/8 4000 55.35 2 南西・南東角 フルリ 239.0 売主

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は1件あります。

ジェム赤羽アドバンスドシティ成約②2階55.35㎡南西・南東角部屋、買取業者がフルリノベーション済、4000万円(坪単価239.0万円)で2020(令和2)年8月に成約しています。

ジェム赤羽アドバンスドシティの売却価格・相場のポイント

ジェム赤羽アドバンスドシティと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R3年10月時点)

2021(令和3)年10月14日時点では、ジェム赤羽アドバンスドシティの売り出し中物件はありません。

ジェム赤羽アドバンスドシティの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:55.35㎡
  • 階数:5階
  • 方位:南西・南東角
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:3750万円~3800万円(坪単価@223.9万円~@226.9万円)

売出価格:3970万円~4020万円(坪単価@237.1万円~@240.1万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年10月14日時点の概算価格となります。

北区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:ライオンズタワー赤羽

ライオンズタワー赤羽外観
建築年 1999年(平成11年)
所在地 東京都北区赤羽西1-33-3
最寄り駅・アクセス JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩4分
総戸数 147戸
分譲 ㈱大京
施工 三井建設㈱

JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩4分、3路線利用可の好立地、専有面積40㎡~80㎡台、20階建てのタワーマンションです。

建物は築後22年が経過していますが、総戸数147戸で維持管理は比較的良好です。

ライオンズタワー赤羽の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/10 3280 47.74 2 南東   227.2 専任
②R2/12 5480 73.08 10 南西・北西角   247.9 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は2件あります。

①ライオンズタワー赤羽成約①は2階47.74㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、3280万円(坪単価227.2万円)で10月に成約しています。

②ライオンズタワー赤羽成約②は10階73.08㎡南西・北西角部屋、居住中、リフォーム歴無し、5480万円(坪単価247.9万円)で12月に成約しています。

ライオンズタワー赤羽の売却価格・相場のポイント

ライオンズタワー赤羽と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年10月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/9 7280 73.08 10 北西・南西角 フルリ 329.4 売主
②R3/9 7980 74.17 19 南東・南西角   355.7 専任

販売中の物件は2件あります。

ライオンズタワー赤羽販売中①①は10階73.08㎡北西・南西角部屋、空室です。前述の成約物件②を買取業者が取得、対面キッチンにして利便性を高めた間取りに変更しフルリノベーション済、7280万円(坪単価329.4万円)で販売中です。9月末から販売スタート、価格を見直して変更しています。

ライオンズタワー赤羽販売中②②は19階74.17㎡南東・南西角部屋、空室、リフォーム歴無し、7980万円(坪単価355.7万円)で販売中です。9月から販売スタート、高層階の希少性、売却相場の上昇局面をふまえた価格設定の妥当性はありながら、新規フルリフォーム済の競合物件①との比較では割高な印象です。

ライオンズタワー赤羽の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:73.08㎡
  • 階数:11階
  • 方位:南東・南西角
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:6250万円~6300万円(坪単価@282.7万円~@285.0万円)

売出価格:6580万円~6630万円(坪単価@297.6万円~@299.9万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年10月14日時点の概算価格となります。

北区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:プラウド赤羽

プラウド赤羽外観
建築年 2008年(平成20年)
所在地 東京都北区赤羽南2-21-1
最寄り駅・アクセス JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩7分
総戸数 84戸
分譲 野村不動産㈱
施工 木内建設㈱

JR京浜東北線・埼京線・湘南新宿ライン「赤羽」駅徒歩7分、東京メトロ南北線・埼玉高速鉄道線「志茂」駅徒歩12分、5路線利用可の好立地、専有面積30㎡~90㎡台、野村不動産旧分譲、12階建てのマンションです。

建物は築後13年が経過していますが、総戸数84戸で維持管理は比較的良好です。

プラウド赤羽の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H30/9 5680 78.86 4 北東・南東角   238.2 専任
②R3/5 6280 78.86 3 北東・南東角   263.3 専任
③R3/5 5800 73.02 4 南東   262.6 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は2件あります。

②プラウド赤羽成約②は3階78.86㎡南東・北東角部屋、空室、リフォーム履歴無し、6280万円(坪単価263.3万円)で2021(令和3)年5月に成約しています。

③プラウド赤羽成約③は4階73.02㎡南東向き、空室、リフォーム歴無し、5800万円(坪単価262.6万円)で2021(令和3)年5月に成約しています。

プラウド赤羽の売却価格・相場のポイント

プラウド赤羽と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年10月時点)

2021(令和3)年10月14日時点では、プラウド赤羽の売り出し中物件はありません。

プラウド赤羽の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:70.21㎡
  • 階数:7階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:5840万円~5890万円(坪単価@275.0万円~@277.3万円)

売出価格:5990万円~6040万円(坪単価@282.0万円~@284.3万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年10月14日時点の概算価格となります。

北区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。