中野区のマンション売却価格相場と築年数

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2021.05.14

中野区のマンション売却価格相場と築年数

中野区の中古マンション売却をご検討されている売主様向けに、中野谷区のなかで取引の多い代表的マンションの成約価格相場築年数別にまとめてみました。

2015(平成27)年から2020(令和2)年の6年間でどの程度中古マンション価格が変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、査定価格帯の高低幅が大きかったりして、結局実際の相場がよく分からないと感じられていると思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

中野区のマンション売却価格相場

 

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 東中野ハイム 2780~4160万円
築31年~40年 葵レジデンス 4200~5180万円
築21年~30年 エフズエマナンス 3550~3980万円
築5年~20年 コンセール中野 4910~6480万円

中野区の特徴とマンション売却傾向

中野区は、東京都の23区の西部にあります。区の人口は約32万人、区の面積15.59平方キロメートルです。鉄道はJR、東京メトロ、西武鉄道、東京都交通局の4社6路線、バスは5社の交通網で都心へのアクセスも良好、新宿駅からJR中央線で5分の近さの割に賃料相場がお手頃なこともあって単身世帯が多く、2015(平成27)年国勢調査では、全世帯数の61.9パーセントを占めています。

出典:中野区ホームページ|中野区の人口と世帯

暮らしやすさに加え、職住近接需要もあり人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

2020(令和2)年7月に竣工した「プレミスト中野通り」(新井5丁目:西武新宿線新井薬師前駅徒歩4分、JR中央・総武線、東京メトロ東西線中野駅徒歩17分)、2022(令和4)年1月竣工予定の「リビオ東中野ヒルトップ」(東中野1丁目:JR中央・総武線、都営大江戸線東中野駅徒歩3分)、2022(令和4)年6月竣工予定の「シティテラス中野」(中野6丁目:都営大江戸線東中野駅徒歩9分、JR中央・総武線東中野駅徒歩10分)など、マンション分譲はますます活発になっています。

今回は、中野駅及びその周辺にあるJR、東京メトロ、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

中野駅

中野駅(中野5丁目)は、JR中央・総武線の各駅停車の一部と東京メトロ東西線とで相互直通運転を行っており、2019年度の1日平均輸送客数合計は約46万人です。中野駅北口広場に直結しているのが中野サンモール商店街で、ほぼ真北へ延びるアーケードは全長224メートル、約110店舗が営業し、多くの人でにぎわっています。突き当たりには約300店舗が集まる「サブカルチャーの聖地」、中野ブロードウェイ(中野5丁目)があります。ここ数年は、ベンチャービジネスの起点としても注目を浴びており、ビットコイン、3Dプリンターなど、新しい業態の店舗も増えています。ファッションビルなどの商業施設を展開している株式会社丸井を擁する持株会社、株式会社丸井グループ(中野4丁目)は中野駅前が創業の地であり、現在も中野区に本社があります。

出典:中野区商店街連合会 中野区商店街ナビ|中野サンモール商店街振興組合

出典:中野ブロードウェイ公式ウェブサイト|中野ブロードウェイってどんなところ?

中野駅の北側の一帯にはかつて、生類憐れみの令で有名な5代将軍徳川綱吉が1695年(元禄8年)に設けた野犬保護施設である「お囲い」がありました。中野4丁目の旧名「囲町」の町名の由来となっています。現在の中野区役所付近を中心として現在の中野四季の都市を含む約30万坪の広大な施設で、殺生が禁じられた野犬を保護していました。5代将軍綱吉の死去によって1709年(宝永6年)に廃止され、その後8代将軍徳川吉宗の時代になると、お囲い跡の一部に桃の木が植えられ、江戸の人々に親しまれました。

出典:中野区公式観光サイト「まるっと中野」|【中野の歴史-近世編3-】 5代将軍綱吉とお犬様

明治時代にはこの一帯に陸軍の施設が建てられます。1897(明治30)年に陸軍の鉄道隊・電信隊・気球隊が、後に交通兵団司令部も置かれ、鉄道隊・気球隊が千葉県に移って第一電信連隊が置かれたのち、1939年(昭和14)年に陸軍中野学校が移転・開設されました。

戦後、跡地は警察大学校と警視庁警察学校になりましたが、それらの施設が2001(平成13)年に府中市へ移転後、跡地の再開発がなされ、2012(平成24)年3月23日に区画道路が開通し、オフィスビルや大学施設、防災公園、病院などが建ち並ぶエリア、「中野四季の都市(まち)」(中野4丁目)へと変貌を遂げました。

緑豊かな中野四季の森公園と、最新オフィスビルの中野セントラルパークイースト、中野セントラルパークサウスがあり、テナントにはキリンホールディングス株式会社や東映アニメーション株式会社など、多くの著名な企業が名を連ねています。また大学も進出しており、明治大学中野キャンパス、帝京平成大学中野キャンパス、早稲田大学国際コミュニティプラザがあります。公園の緑を眺めながらの食事やティータイムを楽しめるテラス席があるお店も営業しており、新しい中野の顔となっています。

出典:中野セントラルパーク公式サイト

価格、人気の高い沿線、駅

中野区内の高級住宅街といえば、中野3丁目エリアが挙げられます。明治から大正時代にかけて、正則予備校(現在の正則高等学校)を設立し日本キリスト教青年会(YMCA)の創立に協力、ローマ字運動を起こし速記術を広めるなど日本の英語教育に尽力した神田乃武(かんだないぶ)の約10,000坪に及ぶ屋敷跡が分譲されたことにより、高級住宅地となりました。中野駅の南西に位置する小高い一角には瀟洒な邸宅が建ち並んでいます。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、中野5丁目のタワーマンション物件が高く、次いで南台2丁目のマンション、新井4丁目のマンション、江古田3丁目のマンションが続きます。

緑の多い大規模公園

江古田の森公園(江古田3丁目)、平和の森公園(新井3丁目)、哲学堂公園(松が丘1丁目)、中野四季の森公園(中野4丁目)、中野上高田公園(上高田5丁目)、妙正寺川公園(松が丘1丁目)、本五ふれあい公園(本町5丁目)、広町みらい公園(弥生町6丁目)、新井薬師公園(新井4、5丁目)、南台いちょう公園(南台1丁目)など多数整備されています。

中野区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:東中野ハイム

東中野ハイム外観
建築年 1974年(昭和49年)
所在地 東京都中野区東中野5-23-6
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「落合」駅徒歩7分
総戸数 202戸
分譲 兼松江商㈱
施工 ㈱長谷川工務店

東京メトロ東西線「落合」駅徒歩7分、JR総武・中央線「東中野」駅徒歩9分、都営大江戸線「東中野」駅徒歩10分、3路線2駅利用可能の好立地、専有面積20㎡台~70㎡台、14階建てのマンションです。

建物は築後47年が経過していますが、総戸数202戸で維持管理は比較的良好です。

東中野ハイムの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/4 2780 53.47 2 南西・北西角   171.9 専任
②R2/8 3350 70.59 8 南東   156.9 専任
③R3/2 4160 53.08 9 南西 フルリ 259.1 売主

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は2件あります。

②は5階64.50㎡南東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、5180万円(坪単価265.5万円)で成約しています。

③は6階64.94㎡南東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、5298万円(坪単価269.7万円)で成約しています。

東中野ハイムの売却価格・相場のポイント

東中野ハイムと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後47年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R3年5月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/2 2980 38.00 14 南西   259.3 専属
②R3/2 4480 55.04 12 南東 フルリ 269.1 専任

2021(令和3)年5月13日時点では、売り出し中物件は2件あります。

①は14階38.00㎡南西向き、空室、リフォーム歴無し、2980万円(坪単価259.3万円)で販売中です。2月に販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。妥当な価格設定といえます。

②は12階55.04㎡南東向き、居住中、2017年8月に内装フルリノベーション済み、4480万円(坪単価269.1万円)で販売中です。妥当な価格設定といえます。

東中野ハイムの売却価格相場

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:64.94㎡
  • 階数:4階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4590万円~4640万円(坪単価@233.6万円~@236.1万円)

売出価格:4730万円~4780万円(坪単価@240.7万円~@243.3万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年5月10日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:葵レジデンス

葵レジデンス外観
建築年 1988年(昭和63年)
所在地 東京都中野区新井2-46-21
最寄り駅・アクセス JR総武・中央線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩10分
総戸数 10戸
分譲 ㈱三明
施工 太平工業㈱

JR総武・中央線「中野」駅徒歩10分、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩10分、2路線利用可能の好立地、専有面積50㎡台~80㎡台、3階建て、エレベーター無しのマンションです。

建物は築後33年が経過していますが、総戸数10戸で維持管理は比較的良好です。

葵レジデンスの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H31/1 5180 88.84 3   192.8 専属
②R2/9 4200 65.59 2 南西角   211.7 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は1件あります。

②は2階65.59㎡南西角、リフォーム履歴無し、4200万円(坪単価211.7万円)で成約しています。

葵レジデンスの売却価格・相場のポイント

葵レジデンスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R3年5月時点)

2021(令和3)年5月13日時点では、葵レジデンスの売り出し中物件はありません。

葵レジデンスの売却価格相場

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:65.59㎡
  • 階数:2階
  • 方位:南西角
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:4450万円~4550万円(坪単価@224.2万円~@229.3万円)

売出価格:4620万円~4750万円(坪単価@232.8万円~@239.4万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年5月13日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:エフズエマナンス

エフズエマナンス外観
建築年 1991年(平成3年)
所在地 東京都中野区中野5-20-5
最寄り駅・アクセス JR総武・中央線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩7分
総戸数 18戸
分譲 ㈱田村工務店
施工 ㈱田村工務店

JR総武・中央線「中野」駅徒歩8分、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩7分、2路線利用可能の好立地、専有面積40㎡台~50㎡台、4階建てのマンションです。

建物は築後30年が経過していますが、総戸数18戸で維持管理は比較的良好です。

エフズエマナンスの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/7 3550 45.34 2 北西・北東角 一部 258.9 一般
②R3/2 3980 49.07 3 南西   268.2 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は2件あります。

①は2階45.34㎡北西・北東角、システムキッチンとトイレ以外をリフォーム済です。3550万円(坪単価258.9万円)で成約しています。

②は3階49.07㎡南東向き、空室です。リフォーム履歴無し、3980万円(坪単価268.2万円)で成約しています。

エフズエマナンスの売却価格・相場のポイント

エフズエマナンスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年5月時点)

2021(令和3)年5月13日時点では、エフズエマナンスの売り出し中物件はありません。

エフズエマナンスの売却価格相場

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:49.07㎡
  • 階数:2階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:3950万円~4050万円(坪単価@266.1万円~@272.8万円)

売出価格:4150万円~4200万円(坪単価@279.5万円~@282.9万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年5月13日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場【築5年~20年】

エリア調査対象:コンセール中野

コンセール中野外観
建築年 2002年(平成14年)
所在地 東京都中野区中野3-47-7
最寄り駅・アクセス JR総武・中央線、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分
総戸数 53戸
分譲 大彌商事㈱、ニチモ㈱
施工 大成建設㈱

JR総武・中央線「中野」駅徒歩5分、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分、2路線利用可能の好立地、専有面積30㎡台~100㎡台、5階建てのマンションです。

建物は築後19年が経過していますが、総戸数53戸で維持管理は比較的良好です。

コンセール中野の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/4 4910 56.78 1   285.9 専任
②R2/8 6400 66.59 3   317.8 専任
③R3/2 6480 66.59 2   321.7 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

コンセール中野の売却価格・相場のポイント

コンセール中野と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

直近(2020(令和2)年以降)で成約になっている部屋は2件あります。

②は3階66.59㎡南向き、居住中、リフォーム歴無し、6400万円(坪単価317.8万円)で成約しています。

③は2階66.59㎡南向き、居住中、リフォーム歴無し、6480万円(坪単価321.7万円)で成約しています。

販売中物件(R3年5月時点)

2021(令和3)年5月13日時点では、コンセール中野の売り出し中物件はありません。

コンセール中野の売却価格相場

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:66.59㎡
  • 階数:3階
  • 方位:南
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:6750万円~6800万円(坪単価@335.0万円~@337.5万円)

売出価格:6950万円~7000万円(坪単価@345.0万円~@347.5万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年5月13日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。