足立区のマンション売却価格相場と築年数(エリアで比較編)

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2021.01.08

足立区のマンション売却価格相場と築年数(エリアで比較編)

足立区の中古マンション売却をご検討されている売主様向けに、足立区のなかで取引の多い代表的マンションの成約価格相場築年数別に、そして今回はエリアの比較も交えてご説明致します。

2015(平成27)年から2020(令和2)年の6年間でどの程度中古マンション価格が変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、査定価格帯の高低幅が大きかったりして、結局実際の相場がよく分からないと感じられていると思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

足立区の中古マンション価格相場

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 グリーンコーポ千寿2号棟 2180~2520万円
竹の塚マンション 1050~1780万円
築31年~40年 エンゼルハイム千住 2580~3080万円
竹の塚パークホームズ 1980~2450万円
築21年~30年 レックス北千住 2755~3750万円
モア・ステージ竹ノ塚 2280~2280万円

都心に近く、上野東京ラインで北千住から東京までおよそ15分、千代田線で北千住から大手町へも15分程度と、短い通勤時間でアクセスできることもあり、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナルの北千住駅エリアと竹ノ塚駅エリアを比較しつつ、両駅及びそのエリア内にあるJR、東京メトロ、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

足立区の特徴とマンション売却傾向

足立区は東京都の23区の北東に位置し、隅田川と荒川に挟まれた千住地区と、面積の大半を占める荒川以北の地区とに分かれています。

千住地区は、江戸時代には日光街道と奥州街道の宿場町「千住宿」があり、古くから賑わっていました。現在はターミナルの北千住駅を中心に、区内随一の繁華街となっています。2006(平成18)年に東京藝術大学のキャンパス(千住1丁目)が設置されてからは大学の開校・移転が相次ぎ、2007(平成19)年に東京未来大学(千住曙町)が開校、2010(平成22)年に帝京科学大学(千住桜木2丁目)が移転、比較的静かだった東口にも東京電機大学が2012 (平成24)年に東京千住キャンパス(千住旭町)を開校、学生街としても活気が出てきました。

2000年代以降は北千住駅徒歩圏エリア等、利便性の良い立地のタワーマンションの建設も進み、 2004(平成16)年1月に竣工した「アトラスタワー北千住」(千住3丁目:東京メトロ千代田線北千住駅徒歩3分)、 2008(平成20)年10月に竣工した「ライオンズ北千住マークレジデンス」(千住1丁目:東京メトロ千代田線北千住駅徒歩6分)、2019(平成31)年3月竣工の「パークホームズ北千住アドーア」(千住2丁目:東京メトロ千代田線北千住駅徒歩1分)、2020(令和2)年12月下旬竣工予定の「千住ザ・タワー」(千住1丁目::東京メトロ千代田線北千住駅徒歩3分)など、近年ではマンション分譲が活発になっています。

北千住駅

ターミナルの北千住駅は1日の乗降客数が約160万人で、新宿駅、渋谷駅、池袋駅、大阪・梅田駅、横浜駅に次いで世界第6位の規模です。JR常磐線、東京メトロ千代田線、東京メトロ日比谷線、首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス、東武スカイツリーライン(東武伊勢崎線)の5路線が利用できます。東武スカイツリーラインは東京メトロ日比谷線以外にも、押上駅・渋谷駅を経由し、東京メトロ半蔵門線及び東急田園都市線との直通運転も行っています。東京メトロ千代田線は小田急線に直通して箱根をダイレクトに結ぶ特急ロマンスカーや、東武スカイツリーラインには、日光・鬼怒川方面の特急があり、日本有数の温泉地である箱根温泉、鬼怒川温泉へのアクセスも良好です。

駅の西口は再開発が完了し、2004(平成16)年に開業した千住ミルディス(千住3丁目)を中核とした商業施設が並び、バスターミナルは多くのバス路線が設定され発着しています。東口には情緒ある商店街が続き多くの買い物客で賑わっています。北千住駅は交通の利便性が高く、かつ、商業施設が多いのが特徴です。

近年、北千住は複数の「住みたい街」や「穴場だと思う街」のランキングの上位になり、話題になっています。

参考記事:SUUMO|住みたい街ランキング2020 関東版 ~その他(穴場だと思う街、住みたい沿線)のランキング~

竹ノ塚駅

竹ノ塚駅は足立区北部や、隣接する埼玉県草加市・川口市・八潮市にまたがる広範な通勤圏を擁しており、その中心地として発達しています。通勤圏に属する花畑・保木間・伊興・古千谷の地域も、まとめて「竹ノ塚」と呼ぶ場合が多いようです。

2019年度の1日平均乗降人員は72,689人で、東武スカイツリーラインの駅では北千住駅、新越谷駅、とうきょうスカイツリー駅(押上駅を含む)、草加駅に次ぐ第5位です。東武鉄道全線中、普通列車のみ停車する駅としては乗降人員が最多で、急行停車駅である隣の西新井駅より多いです。

長らく問題となっていた付近の踏切をなくす高架化を進めており、2020(令和2)年9月26日から上り急行線を高架線に切り替えました。これにより、複々線のうち急行線が上下とも高架化されます。2022(令和4)年3月には駅の高架化が完成予定、2023(令和5)年度には 連続立体交差事業が完了する予定です。線路で分断されていた駅の東西交通がスムーズになり、魅力も一気に向上するかもしれません。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、前述の北千住駅徒歩圏エリアの物件が高く、次いで東武スカイツリーライン西新井駅エリア、東京メトロ千代田線綾瀬駅・北綾瀬駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

足立区の区立公園合計面積は2,309,324㎡で、23区内第1位です。元渕江公園(保木間2丁目)、東綾瀬公園(東綾瀬3丁目)、見沼代親水公園(舎人4丁目)、舎人公園(古千谷1丁目)、しょうぶ沼公園(谷中2丁目)など多数整備されています。

参考:足立区|足立を知る「数字で見る足立」

足立区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

北千住駅エリア調査対象:グリーンコーポ千寿2号棟

グリーンコーポ千寿2号棟
建築年 1980年(昭和55年)
所在地 東京都足立区千住関屋町17-15-2
最寄り駅・アクセス 東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩12分
総戸数 218戸
分譲 大和ハウス工業㈱
施工 ㈱熊谷組・戸田建設㈱共同企業体

東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩12分、京成電鉄本線「京成関屋」駅徒歩7分、東武スカイツリーライン「牛田」駅徒歩7分と3路線利用可能な好立地、専有面積60㎡台~70㎡台、14階建てのマンションです。

建物は築後41年が経過していますが、2005(平成17)年に大規模修繕工事を実施しており、総戸数218戸で維持管理は比較的良好です。

グリーンコーポ千寿2号棟の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H27/10 2280 69.01 2 南東・北東角 過去 109.3 専属
②H30/3 2450 72.04 12   112.5 専任
③H30/3 2520 79.82 10   104.4 専任
④R2/2 2180 69.01 6 南西・南東角   104.5 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年)で成約になっている部屋は1件あります。

6階69.01㎡南西・南東角、リフォーム無しです。2180万円(坪単価104.5万円)で成約しています。

グリーンコーポ千寿2号棟の売却価格・相場のポイント

グリーンコーポ千寿2号棟と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後41年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R3年1月時点)

2021(令和3)年1月5日時点では、グリーンコーポ千寿2号棟の売り出し中物件はありません。

グリーンコーポ千寿2号棟の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:69.01㎡
  • 階数:6階
  • 方位:南東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2370万円~2420万円(坪単価@113.7万円~@116.0万円)

売出価格:2500万円~2550万円(坪単価@119.7万円~@122.2万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

竹ノ塚駅エリア調査対象:竹の塚マンション

竹の塚マンション
建築年 1974年(昭和49年)
所在地 東京都足立区保木間1-2-7
最寄り駅・アクセス 東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩15分
総戸数 153戸
分譲 小松地所㈱
施工 ㈱長谷川工務店

東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩15分、専有面積40㎡台~70㎡台、12階建てのマンションです。

建物は築後47年が経過していますが、2016(平成28)年に耐震改修工事を、2019(平成31)年には大規模修繕工事を実施しており、総戸数153戸で維持管理は比較的良好です。

竹の塚マンションの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H27/10 1350 64.99 2 フルリ 68.7 専任
②H28/6 1460 58.43 9 西 フルリ 82.7 代理
③H29/12 1100 64.99 5   56.0 専任
④H30/1 1300 58.43 5 西 過去 73.6 専属
⑤H30/7 1200 58.43 11 西   67.9 専任
⑥H30/10 1080 58.43 11 西   61.2 専任
⑦H30/12 1780 64.99 5 フルリ 90.6 売主
⑧H31/4 1380 58.43 9 西 過去 78.1 専任
⑨R1/7 1050 65.81 2 東北角   52.8 専任
⑩R2/11 1660 43.92 9 西 フルリ 125.0 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年)で成約になっている部屋は1件あります。

⑩は9階43.92㎡西向き、昨年11月にフルリノベーション済み、1660万円(坪単価125.0万円)で成約しています。

竹の塚マンションの売却価格・相場のポイント

竹の塚マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/12 1680 43.92 9 西 フルリ 126.5 売主
②R2/10 1980 58.43 8 西 過去 112.1 一般
③R3/1 2190 59.17 5 西北角 フルリ 122.4 売主
④R2/12 2380 64.99 12 フルリ 121.1 代理

 

販売中物件は4件あります。

①は9階43.92㎡西向き、空室です。昨年11月にリノベーション済み、1680万円(坪単価126.5万円)で販売中、昨年12月から販売スタートしています。43.92㎡の住戸は各階に1つしかなく、9階を1660万円で昨年11月に成約した上記⑩の購入者が売主として販売していると推察されます。販売中の4物件のうち3物件がフルリノベーション済みですが、階数と広さ、画像で確認できるレベルでの浴室や洗面台等設備のグレードなども勘案して、妥当な価格設定といえます。

②は8階58.43㎡西向き、居住中、過去にリフォーム履歴があり1980万円(坪単価112.1万円)で販売中です。10月に販売スタート、この物件だけが過去にリフォーム済の物件です。フルリノベーション済みの3物件との比較では、過去にリフォームした設備の残存価値をどの程度で見るかがポイントとなります。次の③との比較で詳しく説明致します。

③は5階59.17㎡西北角、空室、フルリノベーション実施中で2190万円(坪単価122.4万円)で販売中です。1月に販売スタートしたばかり、妥当な価格設定といえます。

③のフルリノベーション費用を550万円と仮定して、前述の②と③を比較してみます。③のリフォームなしの想定価格は2190-550=1640万円(坪単価91.6万円)、②に当てはめると階数が+3、角部屋比較(西VS.西北角)が-3でプラスマイナスゼロ、②のリフォームなしの想定価格は1619万円(坪単価91.6万円)となり、②の過去にリフォームした設備の残存価値は1980-1619=361万円となります。画像で確認できるレベルでの設備状況を勘案して、②は妥当な価格設定とはいえますが、機能とデザイン及び使用感の有無や程度などを詳細に現地確認することが必要です。

④は12階64.99㎡東向き、空室、フルリノベーション済み、2380万円(坪単価121.1万円)で昨年12月に販売スタート、妥当な価格設定といえます。

竹の塚マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:64.99㎡
  • 階数:6階
  • 方位:東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:1760万円~1810万円(坪単価@89.5万円~@92.0万円)

売出価格:1850万円~1900万円(坪単価@94.1万円~@96.6万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

売却価格相場【築41年~50年】2エリアの比較

マンション名(築年) 徒歩 面積 方位 査定 坪単価
グリーンコーポ千寿2号棟(1980(昭和55)年) 北千住 12 69.01 6 南東 2370~2420 113.7~116.0
竹の塚マンション (1974(昭和49)年) 竹ノ塚 15 64.99 6 1760~1810 89.5~92.0

面積:専有面積(単位㎡)、階:物件所在階、査定:査定価格(単位万円)、坪単価:1坪あたりの価格(単位万円)

上記の2件とも築年数や駅距離、階数等に大きな違いはありませんが、単純に比較しても、北千住エリアが竹ノ塚エリアよりも坪単価で約24万円ほど高く、仮に60㎡のマンションとしたらおよそ430万円ほど高いということが見て取れます。

※各物件ともリフォーム歴無しでの査定結果で、上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

足立区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

北千住駅エリア調査対象:エンゼルハイム千住

エンゼルハイム千住
建築年 1985年(昭和60年)
所在地 東京都足立区千住橋戸町94-25
最寄り駅・アクセス 東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩11分
総戸数 130戸
分譲 日榮建設工業株式会社
施工 日榮建設工業株式会社

東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩11分、京成電鉄本線「千住大橋」駅徒歩5分、専有面積50㎡~80㎡台、11階建てのマンションです。

建物は築後36年が経過していますが、総戸数130戸で維持管理は比較的良好です。

エンゼルハイム千住の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/6 2780 61.60 9 過去 149.2 専属
②H30/8 3080 71.68 1 南東角   142.1 専任
③R2/10 2580 61.60 9   138.5 一般

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年)で成約になっている部屋は1件あります。

③は9階61.60㎡南向き、居住中です。2580万円(坪単価138.5万円)で成約しています。

エンゼルハイム千住の売却価格・相場のポイント

エンゼルハイム千住と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R3年1月時点)

2021(令和3)年1月5日時点では、エンゼルハイム千住の売り出し中物件はありません。

エンゼルハイム千住の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:61.60㎡
  • 階数:6階
  • 方位:南
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2500万円~2550万円(坪単価@134.3万円~@136.8万円)

売出価格:2620万円~2670万円(坪単価@140.6万円~@143.3万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

竹ノ塚駅エリア調査対象:竹の塚パークホームズ

竹の塚パークホームズ
建築年 1991年(平成3年)
所在地 東京都足立区伊興1-6-5
最寄り駅・アクセス 東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩13分
総戸数 90戸
分譲 三井不動産㈱
施工 東海興業㈱

東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩13分、専有面積50㎡~80㎡台、7階建てのマンションです。

建物は築後30年が経過していますが、2015(平成27)年に大規模修繕工事を実施しており、総戸数90戸で維持管理は比較的良好です。

竹の塚パークホームズの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/11 2220 68.90 1 西 過去 106.6 専任
②R1/8 2450 71.99 4 南東北角   112.6 専任
③R2/6 2450 67.43 4 西 過去 120.2 売主
④R2/12 1980 67.43 3 西 過去 97.1 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年)で成約になっている部屋は2件あります。

③は4階67.43㎡西向き、2016(平成28)年3月にリノベーション済みです。2450万円(坪単価120.2万円)で成約しています。

④は3階67.43㎡西向き、2010(平成22)年1月にリノベーション済みです。1980万円(坪単価97.1万円)で成約しています。

竹の塚パークホームズの売却価格・相場のポイント

竹の塚パークホームズと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

スキップフロア型のマンションとは

上記の2件とも築年数や駅距離、階数等に大きな違いはありませんが、補正なしで単純に比較しても、北千住エリアが竹ノ塚エリアよりも坪単価で約40万円ほど高く、仮に60㎡のマンションとしたらおよそ720万円ほど高いということが見て取れます。

竹の塚パークホームズはスキップフロア型のマンションです。

スキップフロア型とは、エレベーターが各階に止まらず、例えば10階建てで1、4、7、10階だけに停止し、2、3、5、6、8、9階は非停止階となるので最寄りのエレベーター停止階から1階分、階段で上り下りするタイプのマンションを指します。奇数階のみ停止したり、最上階以外に停止するタイプのマンションもあるようです。

建物のバリアフリーやアクセシビリティが重視されるようになり、2006(平成18)年12月20日から「高齢者、障害者等の移動等の円滑化の促進に関する法律」(バリアフリー新法またはバリアフリー法)が施行されました。

下記の<建築物移動等円滑化基準チェックリスト> には、エレベーターについて「かごは必要階(利用居室または車いす使用者用便房・駐車施設のある階、地上階)に停止するか」という項目が設けられています。バリアフリー新法施行以降、スキップフロア型の新築マンションを見かけることはほとんどなくなりました。

参考:国土交通省|高齢者、障害者等の円滑な移動等に配慮した建築設計標準 2.6 エレベーター、エスカレーター

建物の形状やエレベーター等のレイアウトにもよるので一概には言えませんが、エレベーター非停止階には外廊下がないことで部屋の両側にバルコニーを設置する「両面バルコニー」が可能になり、「両面バルコニー」は窓の外を人が通ることがないので、気兼ねなく両側の窓を全開にすることができるというメリットがあります。

前述のメリットもあるため、エレベーター停止階とエレベーター非停止階との比較は難しいところですが、「同一マンションの成約価格の評価ポイント」に以下の項目を加えました。一例としてご覧ください。

  • エレベータ停止階と非停止階との差(停止階±0、非停止階-5)

エレベーター各階停止のマンションで4階と9階を比較する際は階数(眺望)の+5のみですが、エレベーターが1、4、7、10階停止のマンションで4階と9階を比較する際は階数(眺望)の+5に(停止階と非停止階の差)の-5が加味されプラスマイナスゼロとなります。

販売中物件(R3年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/12 2390 58.05 5 西 フルリ 136.2 売主
②R2/11 2850 71.20 2   132.4 一般

 

販売中物件は2件あります。

①は5階58.05㎡西向き、リノベーション済み、2390万円(坪単価136.2万円)で販売中、昨年12月から販売スタート、妥当な価格設定といえます。

②は2階71.2㎡西向き、空室、リフォーム歴無し、2850万円(坪単価136.2万円)で販売中です。①と比較して高い価格設定といえます。

竹の塚パークホームズの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:67.43㎡
  • 階数:4階
  • 方位:西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2050万円~2100万円(坪単価@100.5万円~@102.9万円)

売出価格:2150万円~2200万円(坪単価@105.4万円~@107.8万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

売却価格相場【築31年~40年】2エリアの比較

マンション名(築年) 徒歩 面積 方位 査定 坪単価
エンゼルハイム千住(1985(昭和60)年) 北千住 11 61.60 6 2500~2550 134.3~136.8
竹の塚パークホームズ (1991(平成3)年) 竹ノ塚 13 67.43 4 西 2050~2100 100.5~102.9

面積:専有面積(単位㎡)、階:物件所在階、査定:査定価格(単位万円)、坪単価:1坪あたりの価格(単位万円)

上記の2件とも築年数や駅距離、階数等に大きな違いはありませんが、単純に比較しても、北千住エリアが竹ノ塚エリアよりも坪単価で約34万円ほど高く、仮に60㎡のマンションとしたらおよそ620万円ほど高いということが見て取れます。

※各物件ともリフォーム歴無しでの査定結果で、上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

足立区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

北千住駅エリア調査対象:レックス北千住

レックス北千住
建築年 1999年(平成11年)
所在地 東京都足立区千住関屋町1-2
最寄り駅・アクセス 東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩14分
総戸数 70戸
分譲 兼松㈱
施工 西松建設㈱

東京メトロ千代田線「北千住」駅徒歩14分、京成電鉄本線「千住大橋」駅徒歩8分、専有面積60~80㎡台、10階建てのマンションです。

建物は築後22年が経過していますが、維持管理は比較的良好です。

レックス北千住の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H28/3 3750 80.35 9 東南西角   154.3 専任
②H28/5 2755 75.07 4 東北西角 過去 121.4 一般
③H30/2 2980 66.01 2 過去 149.3 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

レックス北千住の売却価格・相場のポイント

レックス北千住と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/12 3380 70.13 8   159.4 専任
②R2/10 2980 70.13 1   140.5 専属

 

販売中物件は2件あります。

①は8階70.13㎡東向き、居住中、リフォーム歴無し、3380万円(坪単価159.4万円)で販売中、昨年12月から販売スタート、高値売却チャレンジしたいところですが②と比較すると高い価格設定という印象です。

②は1階70.13㎡東向き、15.40㎡の専用庭付き、空室、リフォーム歴無し、昨年10月から販売スタートして11月にルームクリーニングを実施、2980万円(坪単価140.5万円)で販売中、妥当な価格設定といえます。

レックス北千住の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:66.01㎡
  • 階数:5階
  • 方位:東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2840万円~2890万円(坪単価@142.2万円~@144.7万円)

売出価格:2980万円~3030万円(坪単価@149.2万円~@151.7万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和2)年1月5日時点の概算価格となります。

竹ノ塚駅エリア調査対象:モア・ステージ竹ノ塚

ブリリアタワー池袋外観
建築年 1994年(平成6年)
所在地 東京都足立区伊興4-11-18
最寄り駅・アクセス 東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩12分
総戸数 95戸
分譲 ㈱長谷工不動産
施工 ㈱長谷工コーポレーション

東武スカイツリーライン「竹ノ塚」駅徒歩12分、日暮里・舎人ライナー「舎人公園」駅徒歩18分、専有面積50㎡~80㎡台、7階建てのマンションです。

建物は築後27年が経過していますが、総戸数95戸で維持管理は比較的良好です。

モア・ステージ竹ノ塚の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H30/11 2280 68.85 3   109.5 専任
②R1/12 2280 66.30 6 東北西角   113.7 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

モア・ステージ竹ノ塚の売却価格・相場のポイント

モア・ステージ竹ノ塚と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年1月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/12 2490 64.90 1 フルリ 126.9 売主
②R2/11 2500 57.00 4 一部 145.0 一般
③R2/12 3399 65.56 5 フルリ 171.4 売主

 

販売中物件は3件あります。

①は1階64.90㎡南向き、昨年8月に買取業者がフルリノベーション済み、販売価格を見直して価格変更しており2490万円(坪単価126.9万円)で販売中、妥当な価格設定といえます。

②は4階57.00㎡東向き、空室、トイレをリフォームしてルームクリーニングを実施、2500万円(坪単価145.0万円)で販売中ですが、フルリノベーション済みの①と比較して高い価格設定といえます。

③は5階65.56㎡南向き、昨年10月に買取業者がフルリノベーション済み、3399万円(坪単価171.4万円)で販売中ですが、①と比較して高い価格設定といえます。

モア・ステージ竹ノ塚の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:64.90㎡
  • 階数:4階
  • 方位:東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2080万円~2130万円(坪単価@105.9万円~@108.4万円)

売出価格:2180万円~2230万円(坪単価@111.0万円~@113.5万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

売却価格相場【築21年~30年】2エリアの比較

マンション名(築年) 徒歩 面積 方位 査定 坪単価
レックス北千住(1999(平成3)年) 北千住 11 61.60 6 2500~2550 134.3~136.8
モア・ステージ竹ノ塚 (1994(平成6)年) 竹ノ塚 12 64.90 4 2080~2130 105.9~108.4

面積:専有面積(単位㎡)、階:物件所在階、査定:査定価格(単位万円)、坪単価:1坪あたりの価格(単位万円)

上記の2件とも築年数や駅距離、階数等に大きな違いはありませんが、単純に比較しても、北千住エリアが竹ノ塚エリアよりも坪単価で約28万円ほど高く、仮に60㎡のマンションとしたらおよそ500万円ほど高いということが見て取れます。

※各物件ともリフォーム歴無しでの査定結果で、上記机上査定価格は、2021(令和3)年1月5日時点の概算価格となります。

足立区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事:東京テアトルの直接買取

東京テアトル マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

マンションの売却をご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル マンション売却相談センター 0120-900-881


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。