豊島区のマンション売却価格相場と築年数

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2020.12.24

豊島区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、豊島区のなかで取引の多い代表的マンションの成約価格・相場を築年数別にご説明致します。

2015（平成27）年から2020（令和2）年の6年間でどの程度中古マンション価格が変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

ネットの自動査定は、平均値だったり、査定価格帯の高低幅が大きかったりして、結局実際の相場がよく分からないと感じられていると思います。

一般の方には分かり難いですが、成約価格といってもいろいろな成約があるので、平均値では分かり難いですし、どうしても高低の幅が大きくなってしまいます。何故そうなるかなどの理由なども記事で解説をしていきます。

またそれぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、所有するマンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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豊島区の中古マンション価格相場

豊島区は、ターミナルの池袋駅と隣接する西武百貨店や東武百貨店、東口より超高層ビル「サンシャイン60」（東池袋3丁目）に至る通りを中心とした繁華街エリアの雰囲気から、「駅袋」、「巨大な百貨店とサンシャイン」というイメージが昭和の時代から続いていました。

埼玉県への列車が多く発着することから「東京の埼玉」などとも言われ、近年では渋谷や品川、湾岸地区の隆盛で存在感が薄くなり、東京メトロ副都心線の開業以降は埼玉県民も通過して新宿や渋谷へ流れてしまうことで池袋の商業エリアとしての地盤地下が危惧されるなか、2014（平成26）年5月には、日本創生会議が打ち出した「消滅可能性都市」として東京23区内で唯一、豊島区が選ばれてしまいます。

「消滅可能性都市」とは、具体的には20～39歳の女性の数が2010（平成22）年から40年にかけて５割以下に減るなどの基準にあてはまる「少子化や人口移動などが原因で将来消滅する可能性がある自治体」のことで、全国の市区町村の半分にあたる896の自治体を指定して、早急な人口対策を促しました。

これを受けた豊島区は持続発展都市を目指して新たな取り組みを進め、翌2015（平成27）年に「豊島区国際アート・カルチャー都市構想」を策定し、2016（平成28）年には「まち全体が舞台の誰もが主役になれる劇場都市」を基本コンセプトとして定めます。

「豊島区役所」は2015（平成27）年に移転しましたが、旧「豊島区役所」の跡地では隣接する「豊島公会堂」跡地と合わせて、再開発が進められました。この再開発エリアは「Hareza（ハレザ）池袋」と名付けられ、「池袋」駅から徒歩3分、明治通りに面する好立地を生かした地上33階地下2階のオフィス棟「ハレザタワー」のほか、新ホール棟と「豊島区新区民センター」の3つの建物が竣工し、2020（令和2）年7月1日にグランドオープンしました。

参考：豊島区｜「持続発展都市を目指して」

JR山手線目白駅及び東京メトロ副都心線雑司が谷駅周辺や、JR山手線駒込駅周辺には閑静な住宅街エリアがあり、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナル駅池袋駅及びその周辺にあるJR山手・埼京線、東京メトロ有楽町線などの駅の中古マンション相場を調査しています。

豊島区の特徴とマンション売却傾向

池袋は新宿・渋谷と並ぶ3大副都心の1つと呼ばれています。東京都の23区のうち千代田区、中央区、港区、渋谷区、新宿区、豊島区、文京区は都心7区とも呼ばれており、不動産業界では、データの分析や市場動向の調査に活用されています。同じ23区内でも居住用不動産、事業用不動産を問わずステータスが高いイメージがあります。

目白エリアは古くから高級住宅街として知られ、瀟洒な邸宅が立ち並び、学習院大学（目白1丁目）、川村学園女子大学（目白3丁目）や東京音楽大学（南池袋3丁目）、立教大学（西池袋3丁目）にも近く、都内屈指の文教地区ならではの落ち着いた雰囲気を漂わせています。学習院大学の裏手にある2006年3月竣工、総戸数396戸、11階建ての「目白ガーデンヒルズ」（目白1丁目：JR山手線目白駅徒歩5分）が代表格のマンションです。

2000年代以降は池袋駅徒歩圏エリアなど利便性の良い立地のタワーマンションの建設も進み、 2015（平成27）年2月に竣工した「グランドミレーニア」（南池袋1丁目：JR山手線池袋駅徒歩6分）、同年3月竣工の「ブリリアタワー池袋」（南池袋2丁目：東京メトロ有楽町線東池袋駅徒歩1分）、2019（令和元）年2月竣工の「プラウドタワー東池袋」（東池袋5丁目：東京メトロ有楽町線東池袋駅徒歩5分）などのいわゆる「億ション」と呼ばれる価格帯のマンションをはじめとして、近年ではマンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

ターミナル駅の池袋駅は1日の乗降客数が約264万人で、約353万人の新宿駅、約334万人の渋谷駅に次ぐ世界第3位です。JR山手線、JR埼京線、JR湘南新宿ライン、JR成田エクスプレス、西武池袋線、東武東上線、東京メトロ丸ノ内線、東京メトロ有楽町線、東京メトロ副都心線の9路線が利用できます。

駅周辺では2019（令和元）年4月に旧西武鉄道本社ビルを建て替えた賃貸オフィスビル「ダイヤゲート池袋」（南池袋1丁目）が開業、2020（令和2）年7月に前述の「Hareza（ハレザ）池袋」（東池袋1丁目）が開業し、オフィスが増えたことで「働きやすい街」としても進化を遂げつつあります。

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、前述の池袋駅徒歩圏エリアのタワー「億ション」が高く、次いで東京メトロ丸ノ内線新大塚駅エリアの低層プレミアム住戸、JR山手線大塚駅や同線巣鴨駅、東京メトロ副都心線雑司ヶ谷駅エリアが続きます。

小規模な公園・児童遊園が多数

豊島区には大規模な都市公園がなく、区民ひとり当たりの公園面積は23区中最低である一方、小規模な公園・児童遊園が多数あり、面積当たりの公園数では23区でもトップクラスに入ります。南池袋公園（南池袋2丁目）、西池袋公園（西池袋3丁目）、東池袋公園（東池袋3丁目）、噴水と彫刻の公園から新たな劇場公園「GLOBAL RING」として2019（令和元）年11月にリニューアルオープンした池袋西口公園（西池袋1丁目）なども整備されています。

公園内の設備リニューアルとともに、新たな公園活用に向けた試みも始めています。豊島区と株式会社良品計画は、2017（平成29）年11月にまちづくりに関するパートナーシップ協定を締結し、おもに区内の中小公園を対象に、マルシェ開催や定期的な地域との意見交換の場づくり等を通じてコミュニティ再生を目指した協働プロジェクトをすすめています。

新たな試みとして、豊島区の公園を楽しくする車、PARK TRUCK（パークトラック）の試験運行もはじめています。コーヒーなどのドリンクや焼き菓子を提供するほか、図書館の本や絵本を搭載しており、公園内で自由に読むことができます。また、簡単な遊具の貸し出しも行っています。

参考：豊島区｜としまScope「小さな公園活用プロジェクト」

豊島区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：東建池袋要町マンション

東京メトロ有楽町線「千川」駅徒歩2分の好立地、専有面積30㎡台～50㎡台、13階建てのマンションです。

2015（平成27）年には大規模修繕工事及び共用部玄関扉・サッシ更新工事を実施。建物は築後49年が経過していますが、総戸数185戸で維持管理は比較的良好です。

東建池袋要町マンションの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

東建池袋要町マンションの売却価格・相場のポイント

東建池袋要町マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後49年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は2件あります。

1件目は3階48.60㎡南西向き、マンション買取業者によるフルリフォーム済です。3480万円（坪単価236.8万円）で成約しています。

2件目は4階48.60㎡南西向き、2016（平成28）年にフルリノベーション履歴あり、2880万円（坪単価195.9万円）で成約しています。

販売中物件(R2年12月時点)

販売中物件は2件あります。

①は1階㎡南東向き、所有者居住中です。2880万円（坪単価195.9万円）で販売中です。昨年12月から販売スタート、価格を見直して変更しており、妥当な価格設定といえます。

②は4階38.88㎡北東向き、空室、フルリノベーション実施中で2999万円（坪単価255.0万円）で販売中です。先月販売スタートしたばかり、販売中2件のうちフルリノベーションをしている優位性と高値売却チャレンジを勘案して妥当な価格設定といえます。

東建池袋要町マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：48.60㎡
• 階数：5階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

豊島区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：グランドメゾン池袋

JR山手線「池袋」駅徒歩9分、専有面積40㎡～80㎡台、7階建てのマンションです。マンションの1階にコンビニエンスストアがあり、お買い物をはじめ銀行ATMや公共料金の支払い等のサービスが近くで済むのは大きなメリットです。

建物は築後38年が経過していますが、総戸数36戸で維持管理は比較的良好です。

グランドメゾン池袋の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

グランドメゾン池袋の売却価格・相場のポイント

グランドメゾン池袋と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

直近（2020（令和2）年）で成約になっている部屋は1件あります。

6階72.13㎡南向き、フルリフォーム済です。5180万円（坪単価233.8万円）で成約しています。

販売中物件(R2年12月時点)

販売中物件は3件あります。

①は2階72.13㎡南向き、空室です。5300万円（坪単価243.0万円）で販売中です。11月から販売スタート、高値売却チャレンジを勘案しても少し高い価格設定といえます。

①は2階85.11㎡南西角、空室です。6500万円（坪単価252.5万円）で販売中です。11月から販売スタート、高値売却チャレンジを勘案しても少し高い価格設定といえます。

③は6階38.88㎡南向き、買取業者のフルリノベーション済みで5799万円（坪単価265.8万円）で販売中です。9月に販売スタートし、価格を見直して変更しています。販売中3件のうちフルリノベーションをしている優位性を勘案して妥当な価格設定といえます。

グランドメゾン池袋の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：72.13㎡
• 階数：4階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

豊島区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：シスナブ池袋本町

JR埼京線「板橋」駅徒歩7分、19階建て、563戸のビッグコミュニティマンションです。専有面積50～90㎡台、1LDKから4LDKの間取り構成で、24時間有人管理、パーティールームや集会室、チャイルドケアルームなど共用施設も充実しています。

建物は築後23年が経過していますが、維持管理は比較的良好です。

シスナブ池袋本町の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

シスナブ池袋本町の売却価格・相場のポイント

シスナブ池袋本町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R2年12月時点)

2020（令和2）年12月11日時点では、シスナブ池袋本町の売り出し中物件はありません。

シスナブ池袋本町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：70.27㎡
• 階数：9階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

豊島区のマンション売却価格相場【築5年～20年】

調査対象：ブリリアタワー池袋

豊島区新庁舎や商業施設が一体となった432戸のビッグコミュニティ、中間免震構造の地上49階建てタワーマンションです。地下2階は東京メトロ有楽町線「東池袋」駅に直結。11階からの住宅フロアへは、1階のメインエントランスのほか、地下2階のエントランス・コーチエントランス・1階の自転車用エレベーターと4ヵ所の入口があり、各所ともセキュリティが設置され、高い利便性とともに安全性とプライベートも確保。ホテルライクな内廊下、コンシェルジュカウンターをはじめ、スカイテラス、ビューラウンジ、フィットネスルームやパーティールーム、ヒーリングルーム、キッズルームなど多彩な共用施設が揃っています。

ブリリアタワー池袋の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

ブリリアタワー池袋の売却価格・相場のポイント

ブリリアタワー池袋と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

2020（令和2）年では、1月と4月と9月で合計3件の成約があります。

1月の⑲は15階42.99㎡南向き、空室です。6600万円（坪単価507.6万円）で成約しています。

4月の⑳は34階76.13㎡西向き、居住中です。1億3200万円（坪単価573.2万円）で成約しています。

9月の㉑は39階84.01㎡南向き、居住中です。1億3900万円（坪単価547.0万円）で成約しています。

販売中物件(R2年12月時点)

2020（令和2）年12月11日時点では、ブリリアタワー池袋の売り出し中物件はありません。

ブリリアタワー池袋の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：78.84㎡
• 階数：20～29階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020（令和2）年12月11日時点の概算価格となります。

豊島区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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