不動産を相続する際の手続き。流れと注意点を解説

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2022.07.12

相続が発生すると、様々な書類を取得し、それに基づき様々な面倒な相続手続きを多くの時間を割いて進めていく必要があることは想像に難くないと思われます。

とりわけ、被相続人（亡くなられた方）の相続財産に土地や建物、マンションといった不動産がある場合には、相続人間での遺産分割協議、不動産の評価や相続税、さらにどのように不動産の名義変更の登記をするのかなど、気になるところです。

今後、相続登記が義務化されることを考えても、不動産の相続手続きの流れを理解しておくことは有用なことです。

そこで、不動産を相続する手続きの流れや方法のほか、相続登記、相続税、遺産分割協議に触れながら解説していきたいと思います。

不動産の相続をするにはどんな手続きが必要？

不動産の相続手続きのゴールは、管轄法務局への相続登記と管轄税務署への相続税の申告といえます。

かかる手続きには司法書士・税理士という相続手続きの代理をする専門家がいます。

彼らは相続手続きにおいて、遺言書の有無の確認をするとともに、相続人や相続財産を特定します。そのうえで遺産分割協議書の作成など手続き上必要となる書類を作成して各種申請手続きを行います。

不動産を相続するまでの流れと手続き

相続登記や相続税の申告を司法書士や税理士など専門家に依頼すると自ら手続きを進めるよりも相続財産が残る場合もありますが、手続きの概要も知らず、すべてを専門家に丸投げすることはお勧めできません。

ここでは、不動産の相続手続きにおける相続登記や相続税申告までの流れを理解しておきましょう。

遺言書の確認

相続が発生したら、まずは遺言書を探し、その有無を確認しましょう！

遺言書があるのであれば、原則、遺言書の記載内容に従って相続財産を分配することになります。

遺言書の記載内容によっては、相続人間での遺産分割協議が一切不要となります。

この点、遺言は法定の要件を満たす有効なものであることが必要です。

とりわけ、自筆証書遺言の場合には、専門家のチェックがないと無効な遺言書であることもあり得ます。

無効な遺言では相続手続きを進めていくことはできません。

また、兄弟姉妹を除く相続人には、遺留分と言って相続人を保護するための相続財産の最低限の取り分を保障する制度があります（民法１０４２条）。

この遺留分を侵害されている相続人へのケアーが必要となる場合もあります。

なお、遺産分割協議をした後に遺言書が見つかったような場合ですが、遺産分割協議が遺言書があることを前提に協議をしたわけではないため、遺言書が優先されるものと考えます。

もっとも、遺言書があっても、相続人全員が遺言書とは異なる遺産分配を希望し、遺言にかかる利害関係者の利益を害しないのであれば、そのような遺産分割協議は有効と考えられます。

相続人の確定

遺産分割協議には、すべての相続人が参加し、協議内容につき合意形成をすることが必要です。

通常のご家庭だと、誰が相続人かはお分かりかと思いますが、法務局や税務署など第三者にも誰が相続人かを客観的に証明しなければなりません。

そのため、被相続人の本籍地のあった役所において出生から死亡までの連続した戸籍謄本を取得し、客観的に相続人を確定する必要があります。

ときには、家族の知らないところで被相続人が認知していた子供が発覚することもあります。

被相続人の認知したこどもや前妻との子どもも相続人であるため、新たな相続人が後から発覚したような場合には、基本的に遺産分割協議は無効であり、やり直しが必要となるため間違いのない迅速な相続人の確定調査が必要となります。

財産目録の作成

戸籍収集による相続人の確定とともに、被相続人の財産の範囲を特定する必要があります。

被相続人が不動産を所有していたかどうかは、市区町村から不動産の所有者宛に４月ごろに届く固定資産税の納税通知書を確認すると便利です。

もっとも、不動産を共有で所有している場合や課税されていない土地の場合には、納税通知書では確認できない場合もあります。

そのため、納税通知書を発行した市区町村の役所にて「名寄帳」を取得することにより、当該市区町村で被相続人が所有する不動産の情報一覧で確認することも必要です。

また名寄せにも記載されない不動産を確認するために、不動産の売買契約書、権利証（登記識別情報通知）、法務局で公図や共同担保目録付きの登記簿謄本（登記事項証明書）を取得し調査・確認の上、相続不動産すべてを特定する必要があります。

相続不動産を含む相続財産を特定できた際には、財産目録を作成することにより相続財産の全体像が把握しやすくなり、公平な相続手続きを実現する一助となり得ます。

遺産分割協議書の実施

遺言書があれば原則として、遺言書の内容に従って相続手続きを進めていくことになります。

遺言がない場合には、相続人全員で遺産分割協議を行うことになります。

遺産分割協議は、誰が何をどのように引き継ぐにかを相続人全員で協議し合意する手続きです。

相続人の全員が、協議内容に合意するのであれば、どのように分配しようとも自由です。

基本的には、相続人と相続財産の範囲を確定し、遺言書の有無・内容の確認、相続財産の評価、特別受益や寄与分の検討を経て、相続財産の分配を検討することになります。

相続人間で合意した協議内容は、相続人全員が署名・捺印をした遺産分割協議書を作成し、相続手続きを進める資料として、法務局や税務署などに提出します。

不動産の名義変更（相続登記）

相続人や相続財産を特定し、遺言がないような場合には、遺産分割協議をすることになります。

遺産分割協議の結果、特定の相続人が土地・建物やマンションなど不動産を相続することになった場合には、その権利を被相続人から当該相続人への相続登記が必要となります。

相続登記とは、相続を登記原因とする不動産の所有権移転登記のことです。

遺産分割協議や相続人が遺言により不動産を相続する場合には、不動産を取得する相続人は、管轄の法務局へ他の相続人の関与なく単独で登記申請をすることができます（不動産登記法６３条２項）。

相続税の申告と納付

相続税の申告は、全ての相続人に必要というものではありません。

相続税を申告しなければならないのかの基準として、「３０００万円＋６００万円×法定相続人の数」によって算出する遺産にかかる基礎控除額があります（相続税法１５条）。

「相続財産の合計額≦基礎控除額」の場合には相続税はかからず申告も必要ありません。

もっとも、注意しなければならないのは、税務上の特例等（例：小規模宅地等の特例）の活用により、相続税が０円でも相続税の申告が不要となるわけではないということです。

相続税の申告書を提出しなければならない相続人は、被相続人が亡くなり相続が発生したことを知った日の翌日から１０か月以内に、被相続人の住所地を管轄する税務署に税務申告書を提出しなければなりません。

また、税務申告書を提出し納税が必要な場合には、相続税の申告期限までに納税も済ませなければなりません。

納税自体は、金融機関や税務署で行うことができます。

最近では、税務署から事前にバーコード付きの納付書を発行してもらうことによりコンビニエンスストアでの納税（納税額の上限：３０万円以下）も可能となりました。

また、国税クレジットカード支払いサイトからは、手数料併せて１０００万円未満という制限はあるものの、クレジットカードでの支払いができます。

これにより、２４時間いつでも支払いができ、実質的に分割払いも可能となり、支払日も引落期日まで伸ばすことができるメリットがあります。

不動産を相続するためにかかる費用

不動産を相続するとそこには、不動産や相続人を特定する際の実費、さらに相続税や相続登記をする際の登録免許税、併せて司法書士や税理士などの相続の専門家に手続きを依頼した際には、報酬費用も発生します。

相続税

相続税は、被相続人が残した相続財産の課税対象財産（正味の遺産額）が基礎控除額を超えるような場合に、納税が必要となります。

相続税の計算方法

相続税の額を計算する流れの概要は次のとおりです。

【相続税の課税対象財産（正味の遺産額）の特定】

まずは、相続税の課税対象財産（正味の遺産額）を特定します。

不動産・預貯金・現金・株式等相続の対象となるプラス財産を洗い出します。

相続税の課税対象とならないお墓やみなし相続財産（生命保険金・死亡退職金等）の非課税財産を除きます。

被相続人の借金・未払い金・葬式費用等も控除します。

相続開始前3年以内の贈与財産と相続時精算課税制度の活用の対象となった贈与財産がある場合には、贈与時の金額をもって加算します。

以上をもって算出したのが相続税の課税対象財産（正味の遺産額）です。

【基礎控除額の算出】

相続が発生した場合、相続税の課税対象財産（正味の遺産額）すべてに対して相続税が課されるわけではありません。

税法上、相続人の今後の生活を考慮し、基礎控除の枠が設けられています。

基礎控除額の範囲内であれば、相続税はかかりません。

基礎控除額を超えた部分である課税遺産総額が課税対象となります。

【相続税の計算】

では、基礎控除額を超えた課税遺産総額に対してどのように相続税が課税されるのでしょうか？

その計算方法を見ていきましょう！

実際に取得した正味遺産額の割合に基づき各人に割り振られた相続税額から、配偶者・未成年者・障がい者等の税額控除が該当する場合には、それぞれに応じた控除を行うこととなります。

ちなみに、配偶者の控除においては、配偶者が被相続人から遺産分割又は遺贈により取得した相続財産（正味遺産額）が、配偶者の法定相続分相当額又は１億６０００万円以下のいずれか多い金額までは、相続税が課税されません（相続税法１９条の２）。

配偶者の２次相続を見据えた賢い節税対策がポイントとなります。

登録免許税

相続不動産において、被相続人の名義から新たに相続人名義に変更するには、不動産の所在する管轄の法務局へ相続登記を申請することが必要となります。

その際にかかる税金が、登録免許税です。

登録免許税の計算方法

相続が発生したことによる不動産の名義変更をする際に考えられる登記の原因は「相続」・「遺贈」さらに「遺産分割」です。

いずれの原因でも、相続人が不動産を承継する場合の登録免許税は、不動産固定資産評価額に対して4/1000を乗じた金額となります。

例えば、被相続人が所有するマンションの専有部分1部屋を相続人が相続するケースで考えてみます。

通常、マンションを購入すると、マンションの専有部分１部屋たる区分所有権と同時に敷地権（敷地利用権）も所有することになります。

敷地権とは、マンションなどの区分所有建物と敷地をセットで取引できるようにするため、建物と一体化した土地に対する権利のことです。

マンションの相続登記の登録免許税を考える際には、敷地権の割合に基づく土地の評価額を算出する必要があります。

まず、土地全体の価格に敷地権割合を乗じます。

この所有する敷地権の価格に建物の専有部分の価格を加算します。

この１１００万円が専有するマンションの登録免許税を算出する課税評価額となります。

次に、登録免許税の税率4/1000を乗じます。

よって、登録免許税は、４万４０００円となります。

司法書士へ委託する場合の依頼料

司法書士に何を依頼するかで当然費用は変わってきます。

相続登記のみの依頼の場合は、戸籍等の収集・相関図の作成、遺産分割協議書の作成等が依頼内容として考えられるため、報酬１５万円～２０万円＋実費が費用となるかと思われます。

実費として考えられるのは、消費税・登録免許税や戸籍・登記事項証明書等の収集費用です。

他方、戸籍の収集、遺産分割協議書の作成や相続登記、さらに金融機関などでの相続手続き全般を依頼する場合は、相続財産の評価額に対して段階的に費用が設定されていることが多いと思われます。

不動産登記・名義変更は自分でもできる？

相続登記は、司法書士に依頼せずに相続人本人が相続登記を管轄の法務局に申請することも当然にできます。

親が亡くなり子供が不動産を相続するような場合であれば、相続人本人が相続登記関係書類を作成し、管轄法務局に申請をすることも十分に可能です。

もっとも、相続したマンションなどの不動産を売却する予定があったりすると、誰が相続するかで税金や手残り金額が変わってくることもあります。

単なる相続登記に留まらない場合は、まずは専門家と連携している不動産会社や専門家に相談することをお勧め致します。

また、ご本人で相続登記を試みて途中で断念し、司法書士に依頼するケースがあります。

ケースによっては、最初から司法書士に任せた方が良いときもあります。

税金は不動産の評価額によって大きく変わる

相続した土地や建物は、不動産そのものの属性に加えて、その利用状況によって評価額が異なります。

土地の属性において、土地の評価方法には「路線価方式」と「倍率方式」の2つの方法がありますが、「路線価方式」では、その土地が面している道路に対して１平方メートルあたりの価額を基準として、土地の評価額を算出します。

この路線価方式では、その土地が道路に面している状況（奥行や角地など）や形状などによって補正され、評価額が加減されます。

土地の持っているポテンシャルによって同じ地域で同じ地積でも評価額が変わるということです。

また、土地の利用状況においては、小規模宅地の特例によると最大８０％減の評価、アパート経営をしている場合などには、小規模宅地の特例による最大５０％減と併せて、貸家建付地により条件によりますが約１８％減となり、大きな評価減が期待できます。

さらに、建物に関しても、アパートのように誰かに貸しているのであれば評価額は下がります。

つまり、不動産の属性や活用の仕方によって、相続財産の評価額が増減し、相続税にも大きな影響を与えるものといえます。

不動産を遺産分割する４つの方法

相続が発生し、被相続人が遺言書を作成していないような場合は、法定相続人がひとりでない限り、遺産分割協議が原則、必要となります。

この点、相続財産が現金や預貯金だけであれば１円単位で相続人間で公平に分割して相続することも可能です。

しかし、マンションなど不動産が相続財産に含まれると公平に分割することは難しくなります。

遺産分割をするうえで、代償分割・換価分割などテクニカルな分割手段を検討する必要があります。

ちなみに、法定相続人がひとりの場合は、遺産分割協議は当然に不要で、法に従い不動産を相続人ひとりが単独で相続することができ、とてもシンプルです。

ここからは、４種類の遺産分割方法について見ていきましょう。

現物分割

現物分割とは、不動産などの相続財産をそのまま現物で相続する方法です。

たとえば、自宅マンションを長男が相続し、不動産小口化商品は長女が相続する場合などです。

土地の場合などは、複数に土地を「分筆」して各法定相続人が分筆後の土地をそれぞれ取得するのも現物分割といえます。

土地を不要とする相続人にとっては、分筆後の土地を売却し現金化することもできます。

なお、「分筆」とは、1筆の土地を複数の土地に分けて複数の土地にする手続きです。法務局への申請手続きが必要となります。

代償分割

代償分割とは、特定の相続人が分割するのが困難な相続財産である不動産などを相続し、他の相続人には、一定の代償財産となる現金を特定の相続人から交付する方法です。

相続財産における不動産の割合が大きいときや、不動産の現物分割よりも現金で相続したいという相続人がいる場合に、有効な方法といえます。

また、代償分割は、相続税の節税スキームとなることもあります。

ポイントは、代償金を支払う相続人に相応の資金力が必要となることです。

換価分割

換価分割とは、相続した不動産を売却し、その売却代金から諸経費を控除した残代金を複数の相続人間で分割する方法です。

自宅マンションの現物では公平な分割は難しいですが、現金化によって分割が容易になります。マンションなどの不動産への居住の予定や収益化する予定がないのであれば、有効な分割方法といえます。

ポイントは、遺産分割協議書の記載方法と分割が贈与とみなされないようにすることです。

共有分割

共有分割とは、相続財産である不動産を複数の相続人の共有名義のままで相続する方法です。

不動産を共有で相続するので、相続人間で問題が生じることがないと言える場合には、共有分割による方法も無きにしも非ずです。

ただし、後にマンションなど不動産を売却する際には、共有者全員の合意が必要であり、一人でも反対者がいると売却はできなくなります。

また、共有者の相続の発生で不動産をめぐる権利関係が複雑になったり、相続税の節税が薄れることもあり得ます。十分な覚悟が必要といえます。

【不動産の種類別】相続の注意点

土地の相続

土地を相続する際には、土地の評価基準をどうするのか、さらに、どのように遺産分割をするのかがポイントとなります。

遺産分割協議の際に、土地の評価について、固定資産税評価額・路線価・実勢価格など何を基準とするかは自由です。

この点、遺産分割協議をする際に、実勢価格を基準とする場合、相続人が思っている不動産価値が本当にあるのかはとても重要です。

土地は、所在や接している道路の種類、間口、奥行き、土地の形状、地積、近隣施設、ライフライン状況等により価値が変わってきます。

相続人間で遺産分割をする際には、事前に売却が可能な金額を不動産の専門家に確認しておくことで相続人間の不要な争いごとは軽減できます。

また、土地の分筆を検討している場合には、分筆後の土地の建築条件などの検討も必要なため、不動産や相続の専門家に相談することをお勧めします。

戸建ての相続

戸建てを相続する際は、そこに今後住む相続人がいるのかがポイントとなります。

戸建てに居住する相続人がいる場合には、その者が戸建てを相続する現物分割が好ましいといえます。

しかし、遺産分割協議で、そのような結果がまとまるかは分かりません。配偶者居住権を考慮しても現物分割では公平な相続は難しいからです。

被相続人としては、戸建ての居住者となる相続人の安心を守るためには、配偶者居住権も考慮した遺言書の作成が必要となります。

マンションの相続

マンションにおいても、相続後、マンションに居住する相続人がいる場合には、戸建ての相続と同じ注意点があります。

また、マンションにおいては、築年数が古いと満足する価格での売却が難しくなります。その背景には、新築マンションの供給が続いているということがあります。

固定資産税や修繕積立金・管理費の負担を考慮すると、居住の予定が無いのであれば可能な限り早く売却することを念頭に入れるべきといえます。

まとめ

相続財産に占める不動産の割合は、４０％と言われております（国税庁の「令和２年分相続税の申告事績の概要」より）。どのご家庭でも相続に不動産はつきものといえます。

ここまで、不動産相続にまつわる流れ・税金・遺産分割の方法や注意点について見てきました。

相続を経験したことのある方は、選択した方法とは異なる相続手続きの方法があったのかもと思われたかもしれません。

また、これからの相続に備えて知識を得たいと思われた方には、検討すべき事項が多く不安に思われたかもしれません。

相続にまつわる不動産の不安や問題点は、これまで見てきたことを参考に相続に強い不動産会社や専門家に相談してみてください。きっと不安は解消されると思います。

（監修）
木下敦子税理士事務所
税理士　木下　裕紀

（執筆）
司法書士　岡山　司

人生設計や人生の節目をサポートする会員制の「ひだまり俱楽部」を運営。

相続・税務・保険・不動産・ＦＰと「暮らしの安心・安全」を提案し解決するアドバイザー。

近年は、お部屋の整理収納や妊婦さん・高齢者・離婚のカウンセリングなど暮らしにおけるカスタマーサービスの充実を図っております。

認知症対策として注目される「民事信託」をはじめ、多数の「相続・遺言」セミナーの講師として活躍中！

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