マンション売却の注意点、ケースごとに徹底解説!

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.11.27

マンション売却の注意点、ケースごとに徹底解説!

マンションの売却をご検討される際には、本当に売却したほうがいいのか、売るとしたら期間はどれくらいかかるのか、仲介を依頼する不動産会社はどこにすればいいのかなど、わからないことがたくさんあり、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

ここでは、売却活動前と売却活動中の2つのタイミングに分け、不動産会社選びや接し方、また売却活動におけるさまざまなケースや体験をふまえたマンション売却の注意点をご紹介いたします。

マンション売却活動前の注意点

マンション売却活動前の段階では、「自分のマンションがいったいいくらで売れるのか、自分が思っている値段で売れるのか」を確認するために、インターネットや投函されるチラシ、さらに不動産会社への物件売却査定依頼などで売却相場の情報収集を行い、仲介を依頼する不動産会社を選んで媒介契約を締結するなど、売却活動の準備をする必要があります。

マンションの売却活動にあたっては、「自分のマンションはどのくらいの期間で売れるのか」ということが特にご心配かと思います。一般的には売却活動をスタートしてから引渡しまでに3~6か月かかると言われていますが、かかる期間はケースバイケースで異なりますので、十分余裕をもったスケジュールを立ててマンション売却に取り組むのがおすすめです。

売却するか賃貸に出すか、どっちが得?

マンションは売る、貸す、どっちが得?メリットデメリット、注意点

マンション売却にあたり、「賃貸に出すという選択肢もあるけどどうしようか」と検討なさっている方に、賃貸と売却それぞれのメリット、デメリットを表にまとめ、押さえておくべき注意点を申し上げます。

  メリット デメリット
マンション賃貸

・入居者から家賃収入が得られる

・固定資産税などを経費計上できる

・借家契約は一度締結すると簡単にはやめられない

・空室リスク

・メンテナンス費用がかかる

・マンション管理の手間

・事故物件になるリスク

マンション売却

・まとまった収入が手に入る

・不動産所有の税金や管理費用が発生しない

・売却に関する諸費用や税金が発生
賃貸で継続的に家賃収入があればいいのですが、空室が続いた場合のリスクが大きく、加えて事故物件になるリスク賃貸経営に関する手間などを考えると、売却のほうが「損失の可能性が少ない」分、得であるといえます。

下記記事で詳細に解説しております。ぜひご覧ください。

関連記事:マンションは売る、貸す、どっちが得?メリットデメリット、注意点

家具・遺品整理はどうすればいい?

マンション売却の家具・遺品整理における注意点

マンションを売却したいけど、まず残された家具などの遺品を整理しなければならなくなった、いったい何から始めたらよいのか、どのように進めたらよいのか、といったお悩みを解決するための遺品整理の注意点を3点にまとめました。

・遺品整理のタイミングは少し時間を置き、一人ではなく複数人と一緒に

・不動産関係の書類はまとめておき、仕分けして保管

・大きい遺品がある・量が多い・遠方など、整理が大変なら遺品整理業者に依頼

遺品整理業者にお願いする際の料金の相場や、弊社がおすすめする遺品整理業者のご紹介など、遺品整理についての詳細は下記記事をご覧ください。

遠方のマンション、どうやって売却すればいい?

遠方のマンションを売却する際の注意点

相続や転勤などのご事情で、お住まいから遠方のマンションを売却する際の注意点を申し上げます。

テレビのCMでよく見るような大手のほうがすぐに買い手が付きそうなイメージもあると思いますが、地元の不動産会社にもそのエリアの不動産事情に精通している強みがあります。そこで、「売却予定のマンションが首都圏を含む大都市圏なら大手、それ以外の地方なら地元の不動産仲介会社」を中心に探すことをお勧め致します。

・売却予定のマンションの立地で仲介会社を選びましょう

首都圏を含む大都市圏なら→大手仲介会社を中心に

それ以外の地方なら→地元の不動産仲介会社を中心に

室内を見せるとなると鍵が必要になりますので、まずは簡易的な方法で査定する机上査定を依頼して、数社に絞りこみます。もし現地に出向くことができるのであれば、机上査定でピックアップした地元の不動産会社を訪問し、話しを聞いて情報収集するのも良いでしょう。

現地立会いが難しく、ご家族等代わりの方の立会いも難しい場合は、鍵を不動産会社に郵送してお部屋の中を見てもらう必要があります。信頼できる会社かしっかりと判断して、訪問査定をお願いしましょう。

・訪問査定でどうしても現地立会いが難しい場合、

「鍵の郵送による訪問査定をしてもらえるか」

を不動産会社に確認してみましょう

不動産売買では通常、売主と買主、不動産仲介会社が同席して売買契約や決済(残代金の支払いと物件の引渡し)の手続きを行いますが、どうしても都合がつかない場合には、以下の2つの方法で行うこともできます。

1つ目は、不動産仲介会社が直接、契約書を持って売主と買主の元に出向くか、郵送のいずれかで買主と売主から署名・捺印をもらって売買契約を成立させる方法「持ち回り契約」です。

2つ目は、家族や親戚などを代理人に選任して委任状を作成し、売買契約時や決済時に代わりに立ち会ってもらうという方法「代理人による契約」です。

遠方のマンションで立会いが難しい場合の売買契約の方法

→「持ち回り契約」と「代理人による契約」

持ち回り契約の場合は、買主が不安に思って応じてもらえない場合もあること残代金決済・物件引渡しの際は売主である本人が出向く必要があることを留意してください。

代理人による契約の場合は、委任状などの必要書類をすべて間違いなく揃えて持っていくという点に気をつけましょう。不動産仲介会社に相談しながら進めてください。

下記関連記事では遠方のマンションを仲介で売却する際の具体的な流れ、出張契約などでさらに手間なくご売却可能な直接買取の流れをご確認いただけます。ぜひご覧ください。

関連記事:遠方のマンションを売却する際の注意点

周囲に知られずストレスなくマンション売却したい

周囲に知られずストレスなくマンション売却する際の注意点

マンションの売却を周囲には内緒にしたい方でも、ストレスなくマンションを売却できる方法についての注意点をご紹介致します。

不動産会社に相談して買い手を探してもらう売却方法を「仲介」といい、媒介契約を締結後、仲介会社がチラシやインターネットなどの広告で物件情報を公開して買主を探す販売活動を行います。不動産の査定や内覧のたびに仲介会社の担当者や購入検討客がマンションを出入りするため、その様子が人目に付きやすくなります。

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「仲介」の場合、広告や内覧ごとの出入りなど、販売活動で人目に付いてしまう恐れがあります。

販売活動で購入希望者を募る「仲介」以外にも、不動産買取会社が直接買主となって、マンションを買い取ってくれる「買取」という売却方法があります。

最初から買主が決まっているので、広告や内覧などの販売活動はもちろん不要です。そのため、ご近所に知られることなく売却することが可能です。

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弊社東京テアトルの場合、ご希望日時を調整させて頂き、ご訪問は1回だけで買取査定価格をご提示致します。不特定多数の購入希望者がマンションを見学に来たりすることもありませんので、ご近所の方々にも知られずに、最短5日でマンションを売却することも可能です。

東京テアトルの直接「買取」なら訪問1回、周囲に知られず、最短5日でマンションを売却可能!

他にもお伝えしたい「買取」の特徴など、詳細は下記記事をご覧ください。

ペットを飼っているマンションを売却したい

ペット飼育中のマンションを売却する際の注意点

ペットを飼っているマンションの売却をご検討なさっている方の多くは、ペットを飼っていることでマンションが売れないのではないか、売却価格が下がってしまわないかとご心配かと思います。

ペットを飼っていたという理由だけで不動産査定価格が下がることはありませんが、注意点としては、ペットを飼っていたことによる室内の劣化状況、具体的には「ニオイ」と「傷や汚れ」がマイナスポイントとなり、不動産査定価格が下がってしまう、ということになります。

不動産査定価格はペット飼育に起因する室内の劣化状況によって変わる!

・「ニオイ」による劣化

・「傷、汚れ」による劣化

築浅のマンションで飼い始めて間もないというような場合でも、クリーニングを特にせず、粗相した状態を放置してしまってニオイが壁や床に染み付いた、といった状況では査定価格が下がることは防げません。

逆に、築年数もかなり経っているマンションで、大きな犬を5年以上飼っていたというような場合でも、しっかりクリーニングや劣化状況対策をしてニオイも傷も目立っていない状況であれば、査定価格がそれほど下がることはありません。

ニオイは人によって感じ方が異なりますので、前述の通り、不動産仲介会社に実際に訪問してもらい、マンションのニオイを体感してもらう必要があります。

不動産仲介会社の訪問査定を受けたとしても、購入検討客が内覧したときのニオイの印象が不動産仲介会社と同じとは限りません。

ニオイに関してはかなりバラつきの大きい印象になりますので、あらかじめ複数の不動産仲介会社から査定をもらい、査定価格の幅を把握しておくのが良いでしょう。

ペットを飼育したマンションを売却する際は、複数の不動産会社に訪問査定を依頼しましょう。

ニオイや傷、汚れ対策については、自分でできる方法とハウスクリーニング業者への依頼について下記記事でご紹介しています。ぜひご覧ください。

リフォームしてから売却したほうがいい?

マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説

ご自身のマンションを「リフォームしてから売却したい」と思っている方は、このようなお考えをお持ちではないでしょうか。

・部屋が汚かったり故障していると売りづらいだろうから売却前に部分的なリフォームをしようか検討中

・買取再販業者(不動産会社)が大規模なリフォームを施工してリフォーム済み物件として高く販売をしているのを目にされて、ご自身の部屋もリフォーム後に売却をした方が高く売れるのかもしれないと売却前に大規模リフォームをしようか検討中

マンション売却する際のリフォームの必要性について注意点をまとめました。

・想定を超えるようなマイナスを是正できる少額費用のリフォームはメリットがあり有効です。

設備の故障や不具合などがない限りは、リフォームを行うとしても30~50万円に抑えておくのが良いでしょう

・システムキッチンや浴室周りの故障などについては、数百万円の金額がかかることも考えられます。

・気になる所をすべてリフォームする前に、弊社を含めた不動産会社に相談をしてみましょう。

そもそも専門家でない個人の売主がリフォームしたマンションより、買主は自分が望むスペック、予算で購入後にリフォームしたいと考えるはずです。買主心理から考えても売却前のリフォームはデメリットの方が大きいと思います。

とはいえ、想定を超える汚さや不具合、例えばタバコやカビによるクロスの汚れなどは、判断に重要な第一印象を極めて悪くし、購入意欲を大幅に減退させることになります。その後の情報を受け容れ難くして、「なんとなくこの物件は気に入らない」という方向の判断になってしまうことがあります。

時間をかければ気にしない購入検討者も現れますが、あまり時間をかけず早く売りたい等のご希望があるようでしたら、クロスの張替えなど第一印象を上げるリフォームは有効です。

専門家である買取再販業者は、古くなったマンションを原状回復(リフォーム)だけでなく、機能、価値の再生のための改修(リノベーション)をおこなっています。

古くなったマンションを原状回復(リフォーム)

機能、価値の再生のための改修(リノベーション)

買取再販業者は、コストをかけたリノベーションで物件の付加価値を高め、高い販売価格を実現しています。リフォーム費用も大量発注、継続発注によるコストダウンがはかられています。

また、ほとんどの買取再販業者のリフォーム済み物件には、アフターサービス保証が付いています。このような安心サービスも買取再販業者のリフォーム済み物件が売れる要因だと思います。

買取業者のリフォーム、リノベーション済み物件は

ほとんどが「アフターサービス保証」付き

売却前にリフォームするメリット、デメリットなども記載しております。詳細は下記記事をご覧ください。

関連記事:マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説

マンション売却活動中の注意点

マンション売却活動中の段階では、不動産仲介会社が作成した売却物件広告の画像を含む情報の内容を確認したり、物件見学の来訪者への内覧の対応など、売却にむけて不動産仲介会社と協力して売却活動を進める必要があります。売却活動をしてもなかなか売却できない場合は、物件の販売価格を変更する必要も出てきます。購入検討者から購入の申込があったら、価格交渉を経て、売主買主双方合意の上で売買契約を締結します。

内覧の対応、準備や掃除、来ない時はどうする?

マンション売却の内覧の注意点。掃除は?来ない時はどうする?

販売活動中においては、内覧の対応が重要です。内覧の対応はどのようなことをしなければならないのでしょうか。準備として必要になる掃除の注意点は以下の通りです。

リビングや寝室

きれいにしておくのが必須です。カーテンは最大限まで開けておきましょう。明るくすると部屋が広く見えるようになります。少しでも採光を良くしておくのが大切です。また、不要なものは片づけてスペースがたくさんあるように見せるのも効果的です。

玄関

掃き掃除をして床がきれいになっているのは最低条件で、生活しているうちについてしまった落ちにくい汚れもデッキブラシなどで水洗いをして落としておきましょう。

水回り

キッチンやトイレなどは特に確認されやすい場所です。しかしながら、使用頻度の多い水回りにはその分汚れが落ちにくいケースも多く、自分では誰もが納得してくれるような仕上がりにするのは難しいでしょう。ひどい汚れであれば、水回りのハウスクリーニングは費用対効果が非常に高いため、依頼を検討することをおすすめします。

ベランダ・バルコニー

水を撒いてブラシなどで丁寧にこすっておけばほとんどの汚れは落とすことができるため、必ず確認しておきましょう。特に鳥の糞の汚れは厄介と思われやすいので、落としておくのがポイントです。

その他共用部分

部屋の前の廊下やエントランス、階段、エレベーターなど、住戸に至る動線上にひどい汚れがないかを確認しましょう。もし汚れが目立つようなら管理会社または管理組合に相談して清掃を依頼することをおすすめします。

内覧当日の対応についての注意点は以下の通りです。

内覧に来る前から空調を効かせて快適な環境を作りましょう。

来訪時には快活な態度で挨拶をして歓迎しましょう。

コロナ禍の状況下、ソーシャルディスタンスに気を配りましょう。アルコール消毒液などの感染対策用品を用意しておくと、より安心して見学してもらえます。

最低限スリッパは用意しておくことをおすすめします。

もし内覧に誰も来ない場合、改善のための注意点は以下の通りです。

内覧の可能時間を延ばしてより多くの人に対応しましょう。

写真の数を増やし、質をあげる→アピールできる部分をピックアップして掲載するのが大切です。

広告の不動産物件情報を見直す→間取り図が見づらくてよくわからなかったり、縮尺等の詳細情報が合っていないのが原因で候補から外されてしまっていることもあります。きちんと確認し、訂正箇所があれば直してもらいましょう。

売却価格を見直す→どうしても内覧に人がこない場合、もう一度マンションの査定をしてもらって改めて販売価格を決めましょう。

設備関係の情報は購入時の資料を参考にして、もし追加された設備等があれば把握しておきましょう。特に管理組合の動向などは直近の総会資料等が手元にあるはずですので、なければ管理会社か管理組合から入手し、忘れていたら確認して、仲介会社にコピーを渡しておきましょう。

内覧者から質問があったときには、仲介会社の担当者が答えてくれますが、適切に答えられないと不安を抱かれてしまったり、他を選ぶ理由にされることがありますので、担当者と情報共有し、協力して内覧に臨みましょう。下記関連記事で詳細をぜひご覧ください。

関連記事:マンション売却の内覧の注意点。掃除は?来ない時はどうする?

販売価格はより高く、販売期間はより短く売りたい

マンション売却の期間、売却を早くする注意点や方法

普通の売主さんは、販売価格はできるだけ高く、販売スピードは早く、販売期間はできるだけ短く、を希望する方が多数だと思います。

物件の立地、駅距離、価格帯、築年数などにもよりますが、両方(高く早く)を同時に達成できる確率はそんなに高くはありません。人気エリアで希少性の高い物件を除いては、

時間をかけて相場の上限価格で売却」か「相場の下限価格で早く売却

のいずれかを選択する必要があります。

販売価格と販売期間(スピード)についての注意点は以下の通りです。

販売価格が相場より割高であれば売却スピードは遅く、割安であれば販売スピードは早くなる

希少性(需要)の高い物件は早く売れる、低い物件は売却まで時間がかかる

販売価格(出し値)の注意点は以下の通りです。

早期売却を望むなら適正価格で販売開始しましょう

相場価格に比べて売却を依頼した物件の販売価格(出し値)が高過ぎると、購入検討者からの反響(問い合わせ、見学依頼等)が獲得できないことになり、販売促進にかけた費用が無駄になったことになります。仲介会社は、1物件にかける販促費用の上限を決めているので、反響の取れない高い販売価格を続けると、販促費用をかけてくれなくなります。そうならないよう、販売価格(出し値)の設定は非常に重要です。販促費用をかけてもらえなければ、売れる物件も売れなくなってしまいます。

相場より高い価格を続けるとデメリットが

反響が取れない➡︎購入検討者が集客できない➡︎契約ができない➡︎仲介手数料が受領できない、となります。仲介会社は、契約が見込めず仲介手数料の受領ができなそうな物件より、販売価格が相場並みで反響が取り易く成約の見込みの高い他の物件を優先します。相場価格を大幅に上回る出し値(販売価格)を長く続けると、仲介会社の動きが悪くなるというデメリットがありますのでご注意ください。

最初の一定期間は少し強気の価格設定

「理由(訳)があってどうしてもこのマンションを購入したい」という買主が販売のタイミングで現れる可能性があります。なので販売開始時の販売価格(出し値)は、少し強気の販売価格設定でも良いと考えます。

一定期間で、少し高くても欲しいという買主が現れない場合は、時間を無駄にしないため早急に相場価格に戻すことをおすすめします。

弊社の過去の事例で、少し強気の販売価格でも売れるケースは、販売開始後2週間程度の短期間で成約することが多いです。

このような買主は近隣に住んでいて、欲しい物件はいつもチェックしていて、売りに出ればすぐ問い合わせをするので、短期間で成約になるというケースが考えられます。

一般の売主さんが、相場価格や希少性(需要)の判定、判断をするのは極めて難しいと思います。

少し怖い、敷居が高いと思われるかもしれませんが、信頼できる不動産屋さん(仲介会社)を見つけて相談するのが近道です。最低限いくらで遅くともいつまで売却したい(しなければならない)という方針を決めて不動産屋さん(仲介会社)に相談してみましょう。

販売期間が長くなる要因と解決策など、詳細は下記関連記事をぜひご覧ください。

関連記事:マンション売却の期間、売却を早くする注意点や方法

事例から失敗しないポイントを知りたい

マンション売却を成功に導く!11の失敗体験から学ぶポイント

マンションの売却を成功に導くためには、多くの人が経験したことがある失敗体験の事例と失敗しないための注意点を理解しておくことが重要です。簡潔にまとめましたので、ぜひご活用下さい。

不動産売却にかけられる販売期間が少ない
→売却スケジュールを立て、逆算して早めに売却準備する

査定は1社のみ、他社や一括査定サイトは未確認
→一括査定サービスの活用等で複数の不動産仲介業者に査定依頼する


最低販売価格を決めずに売却活動を行っている
→最低販売価格を不動産仲介業者と相談して決める

不動産会社とのコミュニケーションが取れていない
→販売価格設定や変更、広告、内覧準備の際は特に不動産仲介業者とのコミュニケーションが重要

売却価格が下がるタイミングで売却活動を行っている
→長期修繕計画書の修繕積立金値上げ予定時期より前に売却

住宅ローンの残債を確認していない
→売却マンションがローン返済中の場合は残債を確認

売却相場を把握できていない
→チラシやネットで情報収集して近隣マンション相場を確認

物件情報や写真など魅力的な告知ができていない
→売却マンションの広告情報と写真をきちんと確認

掃除やクリーニングをせず内覧の対応も雑
→内覧対応期間中はこまめに室内清掃する

不動産仲介業者から物件の囲い込みを受けている
→別の不動産業者から自身の物件を問い合わせてもらい囲い込みをチェック

買主のことを調べていない
→購入申込があったら不動産仲介業者に申込者の属性を確認
→受領した手付金は返還の可能性があるため引渡しまで保管

詳細は下記関連記事をぜひご覧ください。

関連記事:マンション売却を成功に導く!11の失敗体験から学ぶポイント

マンション売却の注意点、ケースごとに徹底解説のまとめ

マンション売却を行う際は、信頼できる不動産仲介業者を見つけて、相談しながら協力して販売活動を進めることが重要です。

プロのアドバイスを参考にケースごとの理解を深めて頂き、本コラムを失敗しないマンション売却のためにお役立て下さい。

マンション売却相談センターby東京テアトル ☎0120-900-881


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。