契約不適合責任をわかりやすく！瑕疵担保責任との違い、期間や免責を解説
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2025.06.10
目次
契約不適合責任
契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、引き渡された目的物の種類・品質・数量に関して、契約の内容に適合しないことが判明したときに、売主が負担する責任のことををいいます。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
契約不適合責任は、2020年4月民法改正で定められた、比較的新しい売主責任です。以前には同様の売主責任として、瑕疵担保責任がありました。
契約不適合責任と瑕疵担保責任の違いはなんでしょうか。
改正前の民法では、不動産のような取替えのきかないもの（特定物と呼ばれていました）の売買においては、目的物に瑕疵があっても売主が責任を負う必要がなく、売主は目的物を現況で買主に引き渡せば債務の履行を完了したことになり、債務不履行ではないとされていました。
瑕疵担保責任は法定責任
ただ、それでは買主が著しく不公平になるため、法律により債務不履行責任とは別の瑕疵担保責任という制度を定め、目的物に隠れた瑕疵があった場合に買主に対する救済手段を与えているというのが一般的な解釈でした（法定責任説と呼ばれます）。
その際、買主に与えられているのは損害賠償請求権と解除権だけであり、通常の債務不履行において認められる追完請求権や代金減額請求権などは含まれていないとされていました（詳しくは後述します）。
契約責任説も
とはいえ、実際の取引では、目的物が特定物であったとしても、不具合があった場合は、修理や部品の交換、代替物の納品（不動産の場合は代替品の納品は難しいですが）などにより売主が対応することが少ないのが現実です。そのため旧民法下においても「瑕疵担保責任は債務不履行責任の一種であると解釈すべきだ、という学説も根強くありました（契約責任説）。
民法改正2020
このような背景のなか、2020年4月の民法改正において、旧民法の瑕疵担保責任を廃止し、特定物の売買かどうかに関わらず、目的物が契約内容から乖離していることに対する責任が契約不適合責任として規定されました。
契約不適合責任は契約責任
契約不適合責任は、これまで瑕疵担保責任において通説とされてきた法定責任ではなく、債務不履行責任の売買の場合の特則のかたちで、契約責任として整理されることになりました。
この結果、目的物の欠陥に関する買主の救済手段として、以前からの損害賠償請求と解除権に加え、追完請求と代金減額請求が加わり、買主の権利が拡大し、反対に売り主の責任がより重くなりました。
契約不適合責任は任意規定
契約不適合責任は瑕疵担責任と同様に任意規定です。売主・買主双方の合意によって、全部あるいは一部の責任を免除（免責）することも可能です（特約による排除）。後に詳しく解説します。
＜瑕疵担保責任と契約不適合責任の比較表＞
契約不適合責任で買主が売主に請求できる権利
追完請求権
「追完」とは、法的に効力が未確定な行為についてあとから行為を有効にすることです。追完請求権とは、売買の目的物に関して不備や不足があった場合、目的物の修補、代替物の引渡し、不足分の引渡しを求める権利です。
代金減額請求権
代金減額請求権とは、買主が履行の追完を請求したにもかかわらず、売主が対応してくれないときに、買主が代金の減額を請求することができる権利です。ただし、履行の追完が不能である場合などを除き、買主は履行の追完を請求せずに、いきなり代金の減額を請求することはできません。
損害賠償請求権
損害賠償請求権は、瑕疵担保責任においても買主に認められている権利でしたが、民法改正によって、契約不適合責任が債務不履行責任のひとつと考えられるようになったことにより、少し変わりました。
瑕疵担保責任においては、売主の責に帰すべき事由（帰責事由）が不要でしたが、契約不適合責任では、債務不履行責任に基づく損害賠償のルールに従うことになり、売主に損害賠償を求める際には売主の帰責事由が必要とされることになりました。
一方で、瑕疵担保責任では損害賠償の範囲は信頼利益（契約が有効だと信じて支払ったが結果的に無駄となった費用や契約締結前の状態に買主を戻す費用）、例えば契約締結のための書面作成費用などに限られていましたが、契約不適合責任においては、損害賠償の範囲には信頼利益のみならず、履行利益（契約が履行されたならば買主が得られたであろう利益）、例えば土地の転売目的で売買契約を締結したが、契約不適合により転売が不可能になった場合の転売利益なども含まれることとなりました。
ただし、契約不適合が、契約その他の債務の発生原因及び取引上の社会通念に照らして、売主の責に帰することができない事由によるものである場合は、買主は損害賠償を請求することができません。
契約解除権
瑕疵担保責任においては、買主が瑕疵を知らずかつその瑕疵が契約目的を達成できない程度のものである場合に解除権を行使できました。ただし、土地や建物の工作物については、原則として解除権を行使できないという制限がありました。
契約不適合責任においては、目的物が契約内容に適合しない瑕疵がある場合、契約を解除できというように変わりました。また土地や建物の工作物に関する制限もなくなりました。
期間を設けて債務の履行を催促する催告解除と、期間を設けず契約を解除できる無催告解除があり、売主が債務の履行を拒絶した場合や債務の履行が不可能と判断されるときは無催告解除できます。
契約不適合責任の期間
契約不適合責任の期間
瑕疵担保責任では、買主が瑕疵を知った時から1年以内に権利行使（請求）しなければならないとされておりました。これに対して契約不適合責任では、買主が「種類又は品質」に関する不適合を知った時から1年以内に通知した場合には、その後になってから責任追及の請求をすることも可能となりました。ちなみに「数量」の不適合に関しては、期間制限は設けられていません。
民法上の責任追及の期間は上記のように不適合を知ってから1年以内の通知ですが、売主・買主双方の合意により、特約による責任期間の変更が可能です。ただし、宅建業法や品確法など別の法律（強制法規）で売主の責任期間が定められており、特約による免責が制限される場合があることに注意が必要です。
以下で詳述します。
契約不適合責任の期間2年とは
売主が宅建業者の場合は、宅建業法において責任期間を引き渡しから2年以上とする特約以外の、買主に不利となる特約をすることはできません。したがって売主が宅建業者の場合は、契約責任の通知期間は最低2年間となります。
契約不適合責任の期間10年とは
新築住宅については、品確法（住宅の品質確保の促進等に関する法律）おける特則があります。構造耐力上主要な部分および雨水の浸入を防止する部分については、引き渡しから10年の責任期間が適用されます。
契約不適合責任の期間3ヶ月とは
売主が宅建業者の場合や新築住宅の場合の契約不適合の責任期間は民法の原則に比べて長い期間に設定されており、買主の権利が手厚く保護されているのに対して、売主が個人の場合は、逆に特約にて責任期間を3ヶ月程度と民法の規定に比べ短く設定するのが一般的です。
瑕疵担保責任の時代からの慣行を踏襲したものですが、個人の売主に長期間の責任期間を負わせるのを避け、売主・買主の利益のバランスをとった措置といわれています。
契約不適合責任の時効
契約不適合責任の時効は引き渡しから10年または買主がその事実を知ってから5年です。
買主が契約不適合を売主に通知して請求権を保存したとしても、契約不適合を知った時から5年間、または引き渡しの時から10年間に間に契約不適合責任の追及をしない場合には、契約不適合責任係る権利は、時効消滅します。
契約不適合責任の免責
契約不適合責任の免責には特約条文
契約不適合責任は特約による排除が認められている任意規定です。売主・買主双方の合意によって、全部あるいは一部の責任を免除（免責）することが可能です。
契約不適合責任を特約で免責したい場合、その旨を契約書に記載する必要があります。以下で詳しく解説します。
契約不適合責任を3ヶ月で免責
売主が個人の売買契約において、責任期間を3ヶ月とする場合、特約の文例として以下のようなものを契約書に盛り込む必要があります。
売主は、買主に対し、引渡された土地及び建物が品質に関して契約の内容に適合しないもの（以下「契約不適合」という。） であるときは、引渡完了日から3ヶ月以内に通知を受けたものに限り、契約不適合の責任を負う
契約不適合責任を全部免責
例えば、同様に売主が個人の売買契約において、契約不適合責任をすべて免除する場合は、特約の文例は以下のようになります。
売主は買主に対し、本契約に関して一切の契約不適合責任を負わない。買主は売主に対して、契約目的物の種類、品質または数量が本件契約に適合しないことを理由として、履行の追完や売買代金の減額、損害賠償請求及び本契約の解除をできないものとする。
契約不適合責任の範囲を限定
例えば、同様に売主が個人の売買契約において、契約不適合責任を負う対象範囲や請求の権利を限定する場合の文例は、以下のようになります。
「売主の買主に対する契約不適合責任は、雨漏り、シロアリの害、建物構造上主要な部位の木部の腐食、給排水管の故障に限るものとする」
契約不適合責任を修補に限定
「売主が買主に負う契約不適合責任の内容は修補に限るものとし、買主はこの契約の無効、取消し、解除、代金減額請求又は損害賠償請求をすることはできないものとする」
契約不適合責任免責特約の無効
ただし、売主が目的物の契約不適合を知っていながら買主に告げなかった場合や売主自身の行為によって契約不適合が発生した場合は、上記のような特約は無効となります。
宅建業者の契約不適合責任と免責
前述のように、上記のような免責特約が認められるのは、売主が個人の場合に限られます。売主が宅建業者の場合は、いずれも無効となる文例です。
売主が宅建業者の場合は、宅建業法上、責任期間を2年以上とする特約以外は認められません。あわせて契約不適合責任の範囲の限定や請求の権利を制限することに関しても、民法の規定よりも買主が不利になる特約は無効です。
ただし、宅建業法で免責が制限されるのは「種類又は品質」についてのみであり、「数量」の不適合については制限されないので、いわゆる公簿売買（土地の売買価格を登記面積等によりあらかじめ決め、実際の面積が異なることが判明しても売買価格の増減はしないとする取引）については有効です。
契約不適合責任の対象となる不動産の瑕疵
契約不適合責任の対象となる不動産の瑕疵は、大きく分けて物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵の4種類があります。
物理的瑕疵とは
物理的瑕疵とは、建物の構造や設備の物理的な欠陥や損傷のことです。具体的には、耐震不足、外壁のひび割れ、雨漏り、シロアリ被害、雨漏り、配管の詰まり、建材の腐食、アスベストの使用などがあげられます。
心理的瑕疵とは
心理的瑕疵とは、過去に事件や事故が起き、買主が心理的な抵抗感や嫌悪感を持つような事柄です。具体的には、過去に自殺や殺人、火災、長期間発見されない孤独死などが起きたこと場合などがあげられます。
環境的瑕疵とは
環境的瑕疵とは、周辺環境に、居住するのに支障がある問題や資産価値を低下させるような問題があることです。具体的には、騒音、振動、異臭、日照や眺望の妨げ、近隣にゴミ焼却場や廃棄物処理施設や反社会的組織の事務所などがある場合があげられます。
法律的瑕疵とは
法律的瑕疵とは、不動産の利用や売却に支障をきたすような法律上の問題がある場合です。具体的には、都市計画法、建築基準法、消防法などにより所有権や利用の制限がある場合などがあげられます。
契約不適合責任の免責等に関するトラブル例
三井住友トラスト不動産のサイトの「不動産売却の法律アドバイス」に、契約不適合責任の免責等に関するトラブルの事例が紹介されています。判例等を踏まえ弁護士が回答・解説したアドバイスが掲載されています（出典：三井住友トラスト不動産のサイト）。
以下、いくつかをご紹介します。それぞれのトランブルの具体的な内容や経緯、法的判断とその理由などはリンク先の同サイトをご覧ください。
契約不適合に関する売主の責任をすべて免責する内容の特約の有効性について（こちらから）。
契約不適合責任免責特約付きの契約締結後、引渡前に排水管に漏水が生じたケース（こちらから）。
新たに建物を建てる目的で土地を購入する買主に、売主が地下構造物の存在を告知するのを忘れていたケース（こちらから）。
隣地の塀が越境していることを売主が見落として、物件状況報告書には越境が無いと記載してしまったケース（こちらから）。
以上は、いずれも契約不適合責任を免責する契約のもとでのトラブルの事例です。
以下は、免責に関するトラブルではありませんが、中古マンションや旧耐震物件の売買などの際に参考になる事例です。
マンションの共用部分に瑕疵があった場合、売主の契約不適合責任を問えるかという問題に関する法的解釈について（こちらから）。
「新築同様にフルリフォーム完了」と謳われていたリノベマンションにおいて、流し台の排水逆流が起きたケース（こちらから）。
ルーフバルコニー付きマンションを売却したが、引き渡し後にルーフバルコニーが使えない状況が判明したケース（こちらから）。
旧耐震の中古物件を賃貸する際や売却の際の契約不適合責任に関する法的解釈について（こちらから）。
瑕疵担保責任から契約不適合責任に移行し、売主の責任はより重くなりました。重くなった売主責任への対処するためには、売買契約の際に物件の状態（瑕疵を含む）や付帯設備に関してより正確に買主に伝えることや適切な免責特約を盛り込むことにより、引き渡し後のトラブルのリスクへの備えをすることが大切になります。
上記のトラブル事例をみても、問題の原因やその影響度合い、経緯などによって法的判断が分かれることがみてとれます。
不動産取引においてはトラブルは起きるものだ、という前提に立って備えをすることが肝要といえます。
契約不適合責任｜不動産の売主が留意すべきポイント
物件の経年劣化状態を正確に説明する
個人が売主となる物件のほとんどは中古住宅です。経年の劣化が避けられない中古住宅を売買する場合は、物件の老朽状況や不具合（瑕疵）を漏れがないように把握し、正確に買主に説明することが重要です。
売買契約書に添付する物件状況報告書と付帯設備表によって、物件の老朽状況や具体的な不具合（瑕疵）を書面によって買主に説明することになります。
物件状況報告書と付帯設備表に記載された内容が売主・買主双方で合意され、売買契約が締結されれば、記載された瑕疵に関しては、売主が契約不適合責任を負うことがありません。
インスペクションを実施する
物件の劣化状況などを、より客観的に把握する手段としてインスペクション（建物診断）を利用する方法もあります。専門家の目によるチェックにより、安心感は高まるといってよいでしょう。
「インスペクション済み物件」は買主の安心感にもつながるといえます。
ただし、インスペクションは目視・非破壊による検査が前提であり、特に中古マンションにおいては、躯体内部や見えないところの劣化状態を把握するには限界があります。例えば、給・排水管に関しては、キッチンのシンク下の菅が見える箇所やPSの点検口などから見える範囲について菅の外側から確認することしかできません。床下の菅全体に関して、菅そのものの劣化状態を確認できるわけではありません。
インスペクションで問題がなかったとされたとしても、不具合が起きないとは断言できないことは覚えておかなければなりません。
既存住宅売買瑕疵保険に加入する
既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買）に加入する方法もあります。既存住宅売買瑕疵保険は、中古住宅の検査と保証がセットになった保険で、売主（個人）の責任を肩代わりする検査事業者が加入し、専門の保険会社（住宅瑕疵担保責任保険法人）が保険を引き受けます。費用は原則、売主負担ですが、買主と協議して決めることも可能です。（参照：一般社団法人住宅瑕疵担保責任保険協会）
既存住宅売買のかし保険（個人間売買）保険対象部分と保険期間
保険金支払の対象箇所は「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」に加え、特約で「給排水管」や「引渡前リフォーム」も付加できます。保険の期間は5年間または1年間です。
ただし、中古マンションの場合、注意が必要なのは、「構造耐力上主要な部分」や「雨水の浸入を防止する部分」などの箇所は、屋根、躯体、外壁、サッシュなど、基本的には共用部分にあたると思われます。共用部分の補修は、原則としてマンションの管理組合で対応するもので、不具合があった場合も所有者といえども個人で補修することはできません。中古マンションの場合は、実際には瑕疵の補修等に関して保険のお世話になる機会が少ないといえます。
また、瑕疵保険で保険対象となるのは、設置された当初（工事当初）における不具合のみであり、経年劣化による消耗や変質などは補償されません。例えば、経年劣化が原因による排水管の補修費などは保険対象外です。
瑕疵保険も万全ではないことは理解しておく必要があります。
契約不適合責任の免責特約を付す
個人が売主の場合は免責特約を付すのが最も有効なリスクヘッジになります。
契約不適合責任は任意規定であるため、先にみた例文のように、責任全部を免責にする、責任期間を限定する、責任対象内容を制限する、責任追及権を制限するなどが可能です。
ただし、免責特約を付す場合には以下のことに留意する必要があります。
契約不適合責任を免責したマンションは、引渡し後に瑕疵が発見された場合は買主が責任を負う必要があるため、その不安やリスク（居住性や快適性の不具合、将来思わぬ補修費用が発生する、資産価値の棄損など）のために、買主から敬遠される、購入意欲が高まらない、購入決断に二の足を踏んでしまうというような懸念が考えられます。
特にすべての責任を免責している中古マンションの場合は、前述した4つの瑕疵（物理的瑕疵、心理的瑕疵、環境的瑕疵、法律的瑕疵）すべてについて貸主がリスクをを負うことになり、なかなか売れない、相場よりも安く売らざるを得ないということにもなりかねません。
そのため多くのケースでは、請求できる権利を「追完請求（修補の請求）」のみとする、経年劣化しやすい設備について免責とする、など免責の範囲を限定するのが一般的な選択肢となっています。
契約不適合責任を免責して買取業者へ売却
インスぺクションや瑕疵保険付保の手間を省き、かつ契約不適合責任を免責して早期に物件売却をしたい場合は、リノベーションをして転売する前提で物件を購入する不動産会社（買取業者）へ売却する方法があります。
買取業者が物件を購入する場合は、リノベーションによって間取り・内装・設備などを一新することが前提なので、もしこれらの箇所に不具合があっても問題視しません。
そのほかの瑕疵のリスクに関してもプロの目でチェックしますので、個人の買主のように、免責物件にどこか不安なイメージを抱いて、購入を躊躇するようなこともありませんので、早期での売却が可能です。
買取業者は、中古マンション市場において、自らのリスクで個人の売主の責任を免責することによって、リノベ再販で利益が見込める物件を仕込みたいという営業上の思惑で動いています。
買取業者に直接売却する場合は、仲介手数料が要らないというメリットもあります。
契約不適合責任の免責、早期売却、仲介手数料不要というメリットがある一方で、買取業者に売る場合は、保有経費、リノベ費用、再販経費、利益などの分、一般に売却価格が相場よりも安くなるというデメリットもあります。立地や物件の老朽状態によっても異なりますが、不動産業者による買取価格は個人に売却する場合の相場の60～80％の水準といわれています。
リスクを回避して、手間をかけずに、早期に売却を確定したい売主にとって、買取業者への売却も合理的な選択肢のひとつといえるでしょう。
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東京工業大学大学院修士課程修了。一級建築士。 本・映画・音楽・アート・デザイン・ファッション・都市・建築・食・料理・ワイン・まち歩きなどのフィールドを横断的に渉猟・論考するnoteを主宰。 |
