墨田区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.12.14

墨田区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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墨田区のマンション相場と価格推移2020～2021年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の墨田区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の墨田区の中古マンション相場価格は、3834万円でした。

2020年度に売却された墨田区のマンションの築年数は19.02年、専有面積は54.50㎡でした。

2021年4月から11月までの墨田区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城東地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

墨田区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

墨田区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

墨田区の中古マンション価格

墨田区は、区内にJR総武線、東京メトロ半蔵門線、都営新宿線、都営浅草線、都営大江戸線、東武伊勢崎線、東武亀戸線、京成押上線を擁しています。

都心への交通アクセスが良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、錦糸町駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

墨田区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り墨田区は鉄道路線が8路線あり交通アクセス良好、ファミリーにも人気のエリアです。

• 2020年2月竣工「アルテシモヴェント」（本所1丁目：都営浅草線・東京メトロ大江戸線蔵前駅徒歩5分）
• 2021年10月竣工「ルフレプレミアム押上イースト」（立花4丁目：東武亀戸線小村井駅徒歩1分）
• 2022年4月竣工「クレヴィア両国国技館通り」（両国2丁目：JR総武線両国駅徒歩2分）
• 2023年6月竣工「オーベルアーバンツ両国」（緑1丁目：JR総武線両国駅徒歩3分）

など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

錦糸町駅エリアの太平4丁目、本所吾妻橋駅エリアの吾妻橋1丁目は閑静な住宅地となっています。

築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、錦糸町駅エリアが高く、次いで森下駅エリア、曳舟駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

• 錦糸公園（錦糸町4丁目）
• 旧安田庭園（横網1丁目）
• 横網町公園（横網2丁目）
• 墨田公園（向島1、2、5丁目）
• 向島百花園（東向島3丁目）
• 本所松坂町公園（両国3丁目）

をはじめ、緑豊かな公園も多く整備されています。

墨田区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：ライオンズマンション錦糸町第2

JR総武線「錦糸町」駅徒歩8分、東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩8分、2路線利用可の好立地、10階建て、50㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後41年が経過していますが、88戸で維持管理は比較的良好です。

ライオンズマンション錦糸町第2の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は2件あります。

⑤は4階58.42㎡西向き、買取業者がフルリノベーション済み、4180万円（坪単価236.6万円）で2020（令和2）年6月に成約しています。

⑥は10階58.42㎡南向き、買取業者が2021（令和3）年6月にフルリノベーション済み、4290万円（坪単価242.8万円）で7月に成約しています。

ライオンズマンション錦糸町第2の売却価格・相場のポイント

ライオンズマンション錦糸町第2と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後41年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年12月時点)

ライオンズマンション錦糸町第2の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：58.42㎡
• 階数：5階
• 方位：西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年12月8日時点の概算価格となります。

墨田区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：デュオリスタ錦糸町

東京メトロ半蔵門線「錦糸町」駅徒歩7分、JR総武線「錦糸町」駅徒歩8分、都営新宿線「住吉」駅徒歩9分、3路線利用可の好立地、11階建て、40㎡台～120㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後31年が経過していますが、総戸数58戸で維持管理は比較的良好です。

デュオリスタ錦糸町の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は1件あります。

①は4階51.14㎡東向き、居住中、リフォーム履歴無し、3930万円（坪単価254.1万円）で2021（令和3）年6月に成約しています。

デュオリスタ錦糸町の売却価格・相場のポイント

デュオリスタ錦糸町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年12月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は10階60.12㎡東向き、2014（平成26）年3月にフローリング新規張り替え、ユニットバス新規交換、全室クロス張り替え、リビングと洋室の間の壁を引き戸に変更等リフォーム済み、5180万円（坪単価284.9万円）で販売中です。10月上旬に販売スタートしていますが、販売価格を見直して価格変更しています。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

デュオリスタ錦糸町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：60.12㎡
• 階数：6階
• 方位：東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年12月2日時点の概算価格となります。

墨田区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：ライオンズガーデン錦糸町

東京メトロ半蔵門線「押上」駅徒歩9分、JR総武線「錦糸町」駅徒歩12分、2路線利用可の好立地、11階建て、50㎡台～60㎡台のファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後25年が経過していますが、総戸数125戸で維持管理は比較的良好です。

ライオンズガーデン錦糸町の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は2件あります。

⑦は2階67.10㎡西・北・東の3方角部屋、北側に5.47㎡のルーフバルコニー付き、居住中、リフォーム履歴無し、4980万円（坪単価245.4万円）で2021（令和3）年4月に成約しています。

⑧は8階64.90㎡南向き、買取業者がフルリノベーション済み、6280万円（坪単価319.9万円）で2021（令和3）年10月に成約しています。

ライオンズガーデン錦糸町の売却価格・相場のポイント

ライオンズガーデン錦糸町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年12月時点)

販売中の物件は3件あります。

①は6階68.20㎡南・西・北の3方角部屋、買取業者が2022（令和3）年2月にフルリノベーション実施予定、6580万円（坪単価319.0万円）で販売中です。11月中旬に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

②は6階67.10㎡西・北・東の3方角部屋、買取業者が2021（令和3）年11月にフルリノベーション済み、6480万円（坪単価319.2万円）で販売中です。12月上旬に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

③は2階64.35㎡西向き、2021（令和3）年11月にフルリノベーション済み、6380万円（坪単価327.8万円）で販売中です。11月上旬に販売スタートしています。同じマンションで3件販売中、角部屋の①や②と比較すると少し割高な印象です。

ライオンズガーデン錦糸町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：64.90㎡
• 階数：6階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年12月8日時点の概算価格となります。

墨田区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：パークタワー錦糸町

東京メトロ半蔵門線・JR総武線「錦糸町」駅徒歩5分、都営新宿線「住吉」駅徒歩10分、3路線利用可の好立地、三井不動産レジデンシャル旧分譲、28階建て、30㎡台～100㎡台の間取り構成の高級タワーマンションです。

建物は築後12年が経過していますが、総戸数297戸で維持管理は比較的良好です。

パークタワー錦糸町の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近1年で成約になっている部屋は5件あります。

⑲は21階56.78㎡南向き、居住中、リフォーム歴無し、6300万円（坪単価366.8万円）で2021（令和3）年5月に成約しています。

⑳は8階53.54㎡北向き、居住中、リフォーム歴無し、6080万円（坪単価375.5万円）で2021（令和3）年5月に成約しています。

㉑は14階56.78㎡南向き、空室、リフォーム歴あり、2021（令和3）年5月に全室の壁・天井クロス張り替え、洗面室とトイレのフロアタイルを張り替え、給湯器とコンロ、食洗機、浄水機能付き水栓を新規交換、洗濯水栓と洗濯パン、洗面台の水栓金具を交換しています。6200万円（坪単価361.0万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

㉒は22階33.08㎡北向き、空室、リフォーム歴無し、3800万円（坪単価379.8万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

㉓は8階73.70㎡南・東角部屋、居住中、リフォーム歴無し、7540万円（坪単価338.3万円）で2021（令和3）年10月に成約しています。

パークタワー錦糸町の売却価格・相場のポイント

パークタワー錦糸町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年12月時点)

2021（令和3）年12月8日時点では、パークタワー錦糸町の売り出し中物件はありません。

パークタワー錦糸町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：56.78㎡
• 階数：15階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年12月8日時点の概算価格となります。

墨田区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

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