葛飾区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.11.26

葛飾区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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葛飾区のマンション相場と価格推移2020～2021年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の葛飾区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の葛飾区の中古マンション相場価格は、3010万円でした。

2020年度に売却された葛飾区のマンションの築年数は19.78年、専有面積は60.97㎡でした。

2021年4月から10月までの葛飾区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城東地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

葛飾区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

葛飾区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

葛飾区の中古マンション価格

葛飾区は、区内にJR中央・総武緩行線、JR常磐緩行線（東京メトロ千代田線経由で小田急線と直通運転）、京成本線、京成押上線、京成金町線、北総鉄道北総線を擁し、都心への交通アクセスが良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、金町駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

葛飾区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り葛飾区は鉄道路線が6路線あり交通アクセス良好、また大きな公園や緑地帯も整備されており、ファミリーに人気のエリアです。

• 2021年3月竣工「シティテラス金町」（新宿6丁目：JR常磐緩行線金町駅徒歩10分）
• 2021年11月竣工「クラッシィハウス亀有」（亀有5丁目：JR常磐緩行線亀有駅徒歩4分）
• 2022年2月竣工「プレミスト金町（東金町3丁目：JR常磐緩行線金町駅徒歩7分）
• 2022年3月竣工「シティテラス新小岩」（新小岩2丁目：JR総武緩行線新小岩駅徒歩3分）

など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

葛飾区の名所、東京23区最大規模を誇る水元公園の近くに位置する東水元2丁目、東水元5丁目は閑静な住宅地となっています。

築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、金町駅エリアが高く、次いで新小岩駅エリア、青砥駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

• 水元公園（水元公園3丁目）
• 西井堀せせらぎパーク（東新小岩5丁目）
• 外谷汐入庭園（西新小岩3丁目）
• 小菅西公園（小菅1丁目）
• 新宿交通公園（新宿3丁目）
• 北沼公園（奥戸8丁目）

をはじめ、緑豊かな公園も多く整備されています。

葛飾区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：葛飾ビューハイツ

JR常磐緩行線「金町」駅徒歩12分、7階建て、60㎡台～90㎡台のファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後47年が経過していますが、2018（平成30）年に大規模修繕工事を実施しており、総戸数93戸で維持管理は比較的良好です。

葛飾ビューハイツの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は2件あります。

①は2階72.00㎡南西向き、買取業者がフルリノベーション済み、2650万円（坪単価121.7万円）で2020（令和2）年3月に成約しています。

②は6階72.00㎡南西向き、買取業者がフルリノベーション済み、2980万円（坪単価136.9万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

葛飾ビューハイツの売却価格・相場のポイント

葛飾ビューハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後47年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年11月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は4階78.00㎡南西向き、買取業者が2021（令和3）年8月にフルリノベーション済みです。9月下旬に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

葛飾ビューハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：72.00㎡
• 階数：4階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月25日時点の概算価格となります。

葛飾区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ライオンズマンション金町第2

JR常磐緩行線「金町」駅徒歩4分、13階建て、30㎡台～40㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後38年が経過していますが、総戸数86戸で維持管理は比較的良好です。

ライオンズマンション金町第2の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は2件あります。

⑤は7階48.60㎡北西・北東・南東の三方角部屋、空室、リフォーム履歴無し、1530万円（坪単価104.1万円）で2020（令和2）年10月に成約しています。

⑥は10階38.85㎡南西・北西角部屋、買取業者が2021（令和3）年2月にフルリノベーション済み、1998万円（坪単価170.1万円）で2021（令和3）年3月に成約しています。

ライオンズマンション金町第2の売却価格・相場のポイント

ライオンズマンション金町第2と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年11月時点)

2021（令和3）年11月25日時点では、ライオンズマンション金町第2の売り出し中物件はありません。

ライオンズマンション金町第2の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：40.28㎡
• 階数：7階
• 方位：南西・北西角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月25日時点の概算価格となります。

葛飾区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：コスモタウン金町

JR常磐緩行線「金町」駅徒歩11分、8階建て、60㎡台～80㎡台のファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後21年が経過していますが、総戸数116戸で維持管理は比較的良好です。

コスモタウン金町の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は3件あります。

③は2階68.44㎡西向き、空室、リフォーム歴無し、3000万円（坪単価145.0万円）で2021（令和3）年6月に成約しています。

④は2階70.20㎡南東向き、居住中、リフォーム歴なし、3000万円（坪単価141.3万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

⑤は3階70.20㎡南東向き、居住中、リフォーム歴無し、3400万円（坪単価160.2万円）で2021（令和3）年10月に成約しています。

コスモタウン金町の売却価格・相場のポイント

コスモタウン金町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年11月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は8階70.78㎡南東・北東・北西の三方角部屋、居住中、11月上旬に販売スタートしたばかり、39.7㎡のルーフバルコニー付の最上階3方角部屋の希少性と、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

コスモタウン金町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：68.44㎡
• 階数：4階
• 方位：西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月25日時点の概算価格となります。

葛飾区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：プラウドシティ金町ガーデン

JR常磐緩行線「金町」駅徒歩7分、専有面積60㎡～110㎡台、19階建ての大規模マンションです。24時間有人管理、ゲストルームやラウンジ、カフェやミニショップなど共用施設も充実しています。

建物は築後11年が経過していますが、総戸数421戸で維持管理は比較的良好です。

プラウドシティ金町ガーデンの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近6か月で成約になっている部屋は4件あります。

②は15階72.24㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、4580万円（坪単価209.6万円）で2021（令和3）年6月に成約しています。

③は16階85.03㎡南・東・北の三方角部屋、空室、リフォーム歴無し、6050万円（坪単価235.3万円）で2021（令和3）年6月に成約しています。

④は15階72.19㎡東向き、居住中、リフォーム歴無し、4780万円（坪単価218.9万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

⑤は16階85.50㎡東・北・西の三方角部屋、居住中、リフォーム歴無し、5480万円（坪単価211.9万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

プラウドシティ金町ガーデンの売却価格・相場のポイント

プラウドシティ金町ガーデンと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年11月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は17階72.19㎡東向き、買取業者が2021（令和3）年10月末にフルリノベーション済、5980万円（坪単価273.8万円）で販売中です。8月下旬から販売スタート、売却相場の上昇局面をふまえ、妥当な価格設定といえます。

プラウドシティ金町ガーデンの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：72.24㎡
• 階数：10階
• 方位：東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月25日時点の概算価格となります。

葛飾区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

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