荒川区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.11.22

荒川区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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荒川区のマンション相場と価格推移2020～2021年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の荒川区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の荒川区の中古マンション相場価格は、3995万円でした。

2020年度に売却された荒川区のマンションの築年数は17.46年、専有面積は63.52㎡でした。

2021年4月から10月までの荒川区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城北地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

荒川区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

荒川区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

荒川区の中古マンション価格

荒川区は、区内にJR山手線、JR京浜東北線、JR常磐線、都電荒川線（東京さくらトラム）、東京メトロ千代田線、東京メトロ日比谷線、京成本線、日暮里・舎人ナイナー線、つくばエクスプレスを擁し、都心への交通アクセスが良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、日暮里駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

出典：荒川区公式ホームページ｜区内の交通アクセス

荒川区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り荒川区は鉄道路線が10路線あり交通アクセス良好、また大きな公園や緑地帯も整備されており、ファミリーに人気のエリアです。

2020（令和2）年12月に竣工した「パークスクエア日暮里」（東日暮里5丁目：JR山手線駅日暮里駅徒歩8分）、2021（令和3）年6月竣工の「シティハウス日暮里」（東日暮里6丁目：JR山手線駅日暮里駅徒歩4分）、2023（令和5）年3月竣工予定の「プラウド町屋」（荒川4丁目：東京メトロ千代田線町屋駅徒歩6分、JR山手線・京浜東北線西日暮里駅徒歩14分）など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

隅田川のほとりに100ｍ超の建物を中心とする1992（平成4）年竣工の高級分譲マンション「アクロシティタワーズ」がそびえる南千住6丁目や、2007（平成19）年に竣工した1300戸のビッグコミュニティ「東京フロンティアシティ」がある南千住8丁目、名門私立開成中高の近くに位置する西日暮里4丁目が高級住宅地として知られています。築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、西日暮里～日暮里駅エリアが高く、次いで駒込駅エリア、王子駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

2022（令和4）年春頃にリニューアルオープン予定のあらかわ遊園（西尾久6丁目）、荒川自然公園（荒川8丁目）、西日暮里公園（西日暮里3丁目）、都立尾久の原公園（東尾久7丁目）、都立汐入公園（南千住8丁目）、瑞光橋公園（南千住8丁目）をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

荒川区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：GSハイム日暮里

JR山手線・JR京浜東北線・JR常磐線・京成本線・日暮里舎人ライナー「日暮里」駅徒歩4分、東京メトロ南北線「西日暮里」駅徒歩5分、6路線利用可の好立地、11階建て、30㎡台～70㎡台のシングルタイプからファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後41年が経過していますが、総戸数53戸で維持管理は比較的良好です。

GSハイム日暮里の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は5件あります。

③は6階56.09㎡南西・北西角部屋、空室、リフォーム歴無し、2700万円（坪単価159.2万円）で2020（令和2）年4月に成約しています。

④は10階59.67㎡南西・南東角部屋、居住中、2014（平成26）年にフルリノベーション済、3000万円（坪単価166.3万円）で2020（令和2）年6月に成約しています。

⑤は2階49.18㎡南西向き、居住中、2015（平成27）年にLDKのフローリングとシステムキッチンを交換済、2600万円（坪単価174.8万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

⑥は10階36.99㎡北西向き、買取業者がフルリノベーション済、2690万円（坪単価240.5万円）で2021（令和3）年10月に成約しています。

⑦は10階51.99㎡南東・北東・北西の三方角部屋、買取業者がフルリノベーション済、3590万円（坪単価228.3万円）で2021（令和3）年10月に成約しています。

GSハイム日暮里の売却価格・相場のポイント

GSハイム日暮里と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後41年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年11月時点)

販売中の物件は1件あります。

①は2階49.18㎡南西向き、買取業者が2021（令和3）年11月にフルリノベーション予定です。10月下旬に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

GSハイム日暮里の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：56.09㎡
• 階数：6階
• 方位：南西・北西角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月16日時点の概算価格となります。

荒川区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ライオンズマンション日暮里

JR山手線・JR京浜東北線・JR常磐線・京成本線・日暮里舎人ライナー「日暮里」駅徒歩11分、JR常磐線快速「三河島」駅徒歩4分、6路線利用可の好立地、10階建て、20㎡台～50㎡台のシングルタイプからファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後38年が経過していますが、総戸数46戸で維持管理は比較的良好です。

ライオンズマンション日暮里の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は1件あります。

8階41.73㎡東・北・西の三方角部屋、2008（平成20）年にフルリノベーション履歴あり、2380万円（坪単価239.0万円）で2020（令和2）年10月に成約しています。

ライオンズマンション日暮里の売却価格・相場のポイント

ライオンズマンション日暮里と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年11月時点)

販売中物件は2件あります。

①は10階41.73㎡東・北・西の三方角部屋、買取業者が2021（令和3）年9月にフルリノベーション済みです。9月上旬に販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

②は7階41.73㎡東・北・西の三方角部屋、買取業者が2021（令和3）年11月にフルリノベーション済みです。9月上旬に販売スタート、3499万円（坪単価277.2万円）で販売中です。①と同じ1LDKですが、②は対面キッチンをあきらめてL字キッチンにしたかわりに、収納を増やして寝室にウォークインクローゼットを設け差別化を図っています。売却相場の上昇局面をふまえた価格設定の妥当性はありながら、競合物件である同位置10階の①との比較では割高な印象です。

ライオンズマンション日暮里の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：46.16㎡
• 階数：5階
• 方位：東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月16日時点の概算価格となります。

荒川区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：シーアイマンション日暮里

JR山手線・JR京浜東北線・JR常磐線・京成本線・日暮里舎人ライナー「日暮里」駅徒歩11分、JR常磐線快速「三河島」駅徒歩2分、6路線利用可の好立地、14階建て、40㎡台～70㎡台のファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後26年が経過していますが、総戸数109戸で維持管理は比較的良好です。

シーアイマンション日暮里の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年～）で成約になっている部屋は4件あります。

①は6階55.68㎡南向き、買取業者が2020（令和2）年6月にフルリノベーション済みです。4330万円（坪単価257.1万円）で12月に成約しています。

②は11階61.07㎡東・北角部屋、居住中、過去のリフォーム歴有、2012（平成24）年にユニットバスとトイレを交換、2017（平成29）年にシステムキッチンと洗面化粧台、洋室2室とLDのフローリングとクロスを張替えています。4380万円（坪単価237.1万円）で2021（令和3）年3月に成約しています。

③は12階55.22㎡東向き、居住中、リフォーム歴無し、3400万円（坪単価247.9万円）で2021（令和3）年3月に成約しています。

④は14階61.07㎡東・北角部屋、空室、リフォーム歴無し、4600万円（坪単価247.9万円）で2021（令和3）年6月に成約しています。

シーアイマンション日暮里の売却価格・相場のポイント

シーアイマンション日暮里と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年11月時点)

販売中の物件は1件あります。

7階55.68㎡南向き、空室、リフォーム歴なし、4080万円（坪単価242.3万円）で販売中です。10月中旬から販売スタートしています。売却相場の上昇局面をふまえた妥当な価格設定といえます。

シーアイマンション日暮里の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：61.07㎡
• 階数：7階
• 方位：東・北角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月16日時点の概算価格となります。

荒川区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：ステーションガーデンタワー

JR山手線・JR京浜東北線・JR常磐線・京成本線・日暮里舎人ライナー「日暮里」駅ペデストリアンデッキ直結で徒歩1分、東京メトロ千代田線「西日暮里」駅徒歩6分、2駅6路線利用可の好立地、専有面積30㎡～90㎡台、40階建てのタワーマンションです。24時間有人管理、ゲストルームやビューラウンジなど共用施設も充実しています。

建物は築後13年が経過していますが、総戸数340戸で維持管理は比較的良好です。

ステーションガーデンタワーの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近6か月で成約になっている部屋は3件あります。

⑧は13階53.73㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、6000万円（坪単価369.2万円）で2021（令和3）年6月に成約しています。

⑨は37階53.98㎡北西向き、居住中、リフォーム歴無し、6400万円（坪単価392.0万円）で2021（令和3）年7月に成約しています。

⑩は39階77.59㎡北西・北東角部屋、空室、リフォーム歴無し、9720万円（坪単価414.2万円）で2021（令和3）年9月に成約しています。

ステーションガーデンタワーの売却価格・相場のポイント

ステーションガーデンタワーと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年11月時点)

販売中の物件は2件あります。

①は30階74.46㎡南東・北東角部屋、居住中、リフォーム歴なし、2015（平成27）年にフルリノベーションをしています。1億1080万円（坪単価492.0万円）で販売中です。11月初旬から販売スタートしています。売却相場の上昇局面をふまえた価格設定ですが、エリアの優先順位が高くなければ、高級タワーマンションのカテゴリーで他物件の選択肢もたくさんあるため、割高感を持つ方もいらっしゃるかもしれません。

②は25階75.58㎡北西向き、買取業者が2021（令和3）年9月にフルリノベーション済みです。10月上旬に販売スタート、1億1380万円（坪単価497.8万円）で販売中です。売却相場の上昇局面をふまえた価格設定の妥当性はありながら、競合物件である30階角部屋の①との比較では割高な印象です。

ステーションガーデンタワーの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：75.58㎡
• 階数：20階
• 方位：北西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年11月16日時点の概算価格となります。

荒川区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

マンションの売却をご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル　マンション売却相談センター　☎0120-900-881

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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