中野区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.05.14

中野区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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中野区のマンション相場と価格推移2020～2021年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の中野区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の中野区の中古マンション相場価格は、4162万円でした。

2020年度に売却された中野区のマンションの築年数は23.94年、専有面積は53.97㎡でした。

2021年4月から8月までの中野区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城西地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

中野区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

中野区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

中野区の中古マンション価格

中野区の特徴とマンション売却傾向

中野区は、東京都の23区の西部にあります。区の人口は約32万人、区の面積15.59平方キロメートルです。

鉄道はJR、東京メトロ、西武鉄道、東京都交通局の4社6路線、バスは5社の交通網で都心へのアクセスも良好、新宿駅からJR中央線で5分の近さの割に賃料相場がお手頃なこともあって単身世帯が多く、2015年国勢調査では、全世帯数の61.9パーセントを占めています。

出典：中野区ホームページ｜中野区の人口と世帯

暮らしやすさに加え、職住近接需要もあり人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

• 2020年7月竣工「プレミスト中野通り」（新井5丁目：西武新宿線新井薬師前駅徒歩4分、JR中央・総武線、東京メトロ東西線中野駅徒歩17分）
• 2022年1月竣工「リビオ東中野ヒルトップ」（東中野1丁目：JR中央・総武線、都営大江戸線東中野駅徒歩3分）
• 2022年6月竣工「シティテラス中野」（中野6丁目：都営大江戸線東中野駅徒歩9分、JR中央・総武線東中野駅徒歩10分）

など、マンション分譲はますます活発になっています。

今回は、中野駅及びその周辺にあるJR、東京メトロ、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

中野駅

中野駅（中野5丁目）は、JR中央・総武線の各駅停車の一部と東京メトロ東西線とで相互直通運転を行っており、2019年度の1日平均輸送客数合計は約46万人です。

中野駅北口広場に直結しているのが中野サンモール商店街で、ほぼ真北へ延びるアーケードは全長224メートル、約110店舗が営業し、多くの人でにぎわっています。

突き当たりには約300店舗が集まる「サブカルチャーの聖地」、中野ブロードウェイ（中野5丁目）があります。

ここ数年は、ベンチャービジネスの起点としても注目を浴びており、ビットコイン、3Dプリンターなど、新しい業態の店舗も増えています。

ファッションビルなどの商業施設を展開している株式会社丸井を擁する持株会社、株式会社丸井グループ（中野4丁目）は中野駅前が創業の地であり、現在も中野区に本社があります。

出典：中野区商店街連合会　中野区商店街ナビ｜中野サンモール商店街振興組合

出典：中野ブロードウェイ公式ウェブサイト｜中野ブロードウェイってどんなところ？

中野駅の北側の一帯にはかつて、生類憐れみの令で有名な5代将軍徳川綱吉が1695年に設けた野犬保護施設である「お囲い」がありました。

中野4丁目の旧名「囲町」の町名の由来となっています。現在の中野区役所付近を中心として現在の中野四季の都市を含む約30万坪の広大な施設で、殺生が禁じられた野犬を保護していました。

5代将軍綱吉の死去によって1709年に廃止され、その後8代将軍徳川吉宗の時代になると、お囲い跡の一部に桃の木が植えられ、江戸の人々に親しまれました。

出典：中野区公式観光サイト「まるっと中野」｜【中野の歴史－近世編3－】 ５代将軍綱吉とお犬様

明治時代にはこの一帯に陸軍の施設が建てられます。1897年に陸軍の鉄道隊・電信隊・気球隊が、後に交通兵団司令部も置かれ、鉄道隊・気球隊が千葉県に移って第一電信連隊が置かれたのち、1939年に陸軍中野学校が移転・開設されました。

戦後、跡地は警察大学校と警視庁警察学校になりましたが、それらの施設が2001年に府中市へ移転後、跡地の再開発がなされ、2012年3月23日に区画道路が開通し、オフィスビルや大学施設、防災公園、病院などが建ち並ぶエリア、「中野四季の都市（まち）」（中野4丁目）へと変貌を遂げました。

緑豊かな中野四季の森公園と、最新オフィスビルの中野セントラルパークイースト、中野セントラルパークサウスがあり、テナントにはキリンホールディングス株式会社や東映アニメーション株式会社など、多くの著名な企業が名を連ねています。

また大学も進出しており、明治大学中野キャンパス、帝京平成大学中野キャンパス、早稲田大学国際コミュニティプラザがあります。公園の緑を眺めながらの食事やティータイムを楽しめるテラス席があるお店も営業しており、新しい中野の顔となっています。

出典：中野セントラルパーク公式サイト

価格、人気の高い沿線、駅エリア

中野区内の高級住宅街といえば、中野3丁目エリアが挙げられます。

明治から大正時代にかけて、正則予備校（現在の正則高等学校）を設立し日本キリスト教青年会（YMCA）の創立に協力、ローマ字運動を起こし速記術を広めるなど日本の英語教育に尽力した神田乃武（かんだないぶ）の約10,000坪に及ぶ屋敷跡が分譲されたことにより、高級住宅地となりました。

中野駅の南西に位置する小高い一角には瀟洒な邸宅が建ち並んでいます。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、中野5丁目のタワーマンション物件が高く、次いで南台2丁目のマンション、新井4丁目のマンション、江古田3丁目のマンションが続きます。

緑の多い大規模公園

• 江古田の森公園（江古田3丁目）
• 平和の森公園（新井3丁目）
• 哲学堂公園（松が丘1丁目）
• 中野四季の森公園（中野4丁目）
• 中野上高田公園（上高田5丁目）
• 妙正寺川公園（松が丘1丁目）
• 本五ふれあい公園（本町5丁目）
• 広町みらい公園（弥生町6丁目）
• 新井薬師公園（新井4、5丁目）
• 南台いちょう公園（南台1丁目）

など多数整備されています。

中野区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：東中野ハイム

東京メトロ東西線「落合」駅徒歩7分、JR総武・中央線「東中野」駅徒歩9分、都営大江戸線「東中野」駅徒歩10分、3路線2駅利用可能の好立地、専有面積20㎡台～70㎡台、14階建てのマンションです。

建物は築後47年が経過していますが、総戸数202戸で維持管理は比較的良好です。

東中野ハイムの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は2件あります。

②は5階64.50㎡南東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、5180万円（坪単価265.5万円）で成約しています。

③は6階64.94㎡南東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、5298万円（坪単価269.7万円）で成約しています。

東中野ハイムの売却価格・相場のポイント

東中野ハイムと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後47年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年5月時点)

2021（令和3）年5月13日時点では、売り出し中物件は2件あります。

①は14階38.00㎡南西向き、空室、リフォーム歴無し、2980万円（坪単価259.3万円）で販売中です。2月に販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。妥当な価格設定といえます。

②は12階55.04㎡南東向き、居住中、2017年8月に内装フルリノベーション済み、4480万円（坪単価269.1万円）で販売中です。妥当な価格設定といえます。

東中野ハイムの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：64.94㎡
• 階数：4階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年5月10日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：葵レジデンス

JR総武・中央線「中野」駅徒歩10分、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩10分、2路線利用可能の好立地、専有面積50㎡台～80㎡台、3階建て、エレベーター無しのマンションです。

建物は築後33年が経過していますが、総戸数10戸で維持管理は比較的良好です。

葵レジデンスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

②は2階65.59㎡南西角、リフォーム履歴無し、4200万円（坪単価211.7万円）で成約しています。

葵レジデンスの売却価格・相場のポイント

葵レジデンスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年5月時点)

2021（令和3）年5月13日時点では、葵レジデンスの売り出し中物件はありません。

葵レジデンスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：65.59㎡
• 階数：2階
• 方位：南西角
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年5月13日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：エフズエマナンス

JR総武・中央線「中野」駅徒歩8分、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩7分、2路線利用可能の好立地、専有面積40㎡台～50㎡台、4階建てのマンションです。

建物は築後30年が経過していますが、総戸数18戸で維持管理は比較的良好です。

エフズエマナンスの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は2件あります。

①は2階45.34㎡北西・北東角、システムキッチンとトイレ以外をリフォーム済です。3550万円（坪単価258.9万円）で成約しています。

②は3階49.07㎡南東向き、空室です。リフォーム履歴無し、3980万円（坪単価268.2万円）で成約しています。

エフズエマナンスの売却価格・相場のポイント

エフズエマナンスと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年5月時点)

2021（令和3）年5月13日時点では、エフズエマナンスの売り出し中物件はありません。

エフズエマナンスの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：49.07㎡
• 階数：2階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年5月13日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場【築5年～20年】

エリア調査対象：コンセール中野

JR総武・中央線「中野」駅徒歩5分、東京メトロ東西線「中野」駅徒歩5分、2路線利用可能の好立地、専有面積30㎡台～100㎡台、5階建てのマンションです。

建物は築後19年が経過していますが、総戸数53戸で維持管理は比較的良好です。

コンセール中野の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

コンセール中野の売却価格・相場のポイント

コンセール中野と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は2件あります。

②は3階66.59㎡南向き、居住中、リフォーム歴無し、6400万円（坪単価317.8万円）で成約しています。

③は2階66.59㎡南向き、居住中、リフォーム歴無し、6480万円（坪単価321.7万円）で成約しています。

販売中物件(R3年5月時点)

2021（令和3）年5月13日時点では、コンセール中野の売り出し中物件はありません。

コンセール中野の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：66.59㎡
• 階数：3階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年5月13日時点の概算価格となります。

中野区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

マンションの売却をご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル㈱　マンション売却相談センター　☎0120-900-881

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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