杉並区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.03.17

杉並区の中古マンション相場とマンション価格推移について、成約事例を独自に集計したデータに基づき、区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場を築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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杉並区の中古マンション価格相場

杉並区の特徴とマンション売却傾向

杉並区は、東京都の23区の西部にあり、区の人口は約58万人、区の面積は34.06平方キロメートルです。

江戸時代初期、領地の境界を示すために青梅街道沿いに植えられた杉並木が区名の由来となっています。

鉄道はJR中央線と西武新宿線、京王電鉄京王線・井の頭線、東京メトロ丸ノ内線の4社5路線、バスは小型車両によるコミュニティバス路線を含む5社の交通網で都心へのアクセスも良好です。

出典：杉並区公式ホームページ｜杉並区のプロフィール

豊かな緑、暮らしやすさ、都心へのアクセスの良さから人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引され、また新築マンションの希少価値も高いエリアといえます。

• 2020年8月竣工「ピアース阿佐ヶ谷」（阿佐谷北4丁目：JR中央・総武線阿佐ヶ谷駅徒歩8分）
• 2021年8月竣工「オープンレジデンシア西荻窪」（西荻北3丁目：JR中央・総武線荻窪駅徒歩6分）
• 2021年12月竣工「ブリシア荻窪一丁目」（荻窪1丁目：JR中央・総武線荻窪駅徒歩17分）

など、新築マンション分譲も活発になっています。

今回は、荻窪駅及びその周辺にあるJR、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

荻窪駅

荻窪駅は、JR中央・総武線荻窪駅（上荻1丁目）と東京メトロ丸ノ内線荻窪駅（荻窪5丁目）で駅が2つあり、地下コンコースで接続しています。

2019年度の2路線合計1日平均輸送客数は約27万人です。

明治から大正時代にかけては、「西の鎌倉、東の荻窪」と称され、文化人が多く住む東京近郊の別荘地として知られていました。

1923年9月の関東大震災後、東京市内から多くの人々が郊外に移住しました。1937年には公爵で内閣総理大臣を務めた近衛文麿が「荻外荘（てきがいそう）」（荻窪2丁目）に居住します。

荻外荘は当初、医師で大正天皇の侍医も務めた入澤達吉の別邸として昭和初期に建てられ、近衞が入澤から邸宅の譲渡を受けた後、近衞の後見人であった元老の西園寺公望が命名したといわれています。

その優美な佇まいによって、荻窪エリアは閑静な邸宅街としてより一層知られるようになります。荻外荘は2016年3月1日、国の史跡に指定されました。

出典：杉並区ホームページ｜「荻外荘の歴史」

価格、人気の高い沿線、駅エリア

前項でご紹介した荻窪のほかにも、杉並区の高級住宅街として、善福寺、永福、浜田山が挙げられます。

善福寺エリアは、2つの池周辺の緑が美しい善福寺公園（善福寺2、3丁目）を囲む一帯です。

1930年に景観保全のための風致地区に指定されました。また、東京女子大学（善福寺2丁目）、東京都立杉並工業高等学校（上井草4丁目）、東京都立農芸高等学校（今川3丁目）を擁する文教地区でもあります。閑静な住宅街には瀟洒な邸宅が連なっています。

永福エリアは、杉並区の南部に位置し、地名は駅の南側にある、室町時代に創建された曹洞宗の寺院、永福寺に由来します。

住居表示実施後の町名は正確には「永福」で、町は付いていませんが、駅名が「永福町」駅であること、または旧町名から、「永福町」と呼ばれることが多くなっています。

京王井の頭線永福町駅は急行停車駅で、渋谷からも吉祥寺からも8駅しか離れておらず、急行なら10分前後、各駅でも14～15分程度と、どちらへも行きやすいという利点がありつつも、ゆったりと落ち着いた雰囲気の街には、花や緑に囲まれた邸宅が建ち並んでいます。

浜田山エリアは、昭和初期から発展した高級住宅街です。京王井の頭線浜田山駅を出て、井の頭通りの方向に向かうと、浜田山メインロード商店街（浜田山3丁目）があります。

住宅街のお得意様に愛され続ける老舗と、24時間営業のスーパー、ドラッグストア、高級食品スーパーマーケットといったいまどきの店舗が混在し、商店街らしさと便利さが上手に共存する商店街です。

善福寺川と神田川に挟まれ、閑静で豊かな自然を残した高台には広い邸宅が並びます。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、荻窪エリアの物件が高く、次いでJR中央・総武線阿佐ヶ谷駅エリアのマンション、東京メトロ丸ノ内線南阿佐ヶ谷駅エリアのマンション、同線方南町駅エリアのマンションが続きます。

緑の多い大規模公園

• 馬橋公園（高円寺北4丁目）
• 桃園川緑道（高円寺南1丁目）
• 杉並児童交通公園（成田西1丁目）
• 和田堀公園（松ノ木1丁目）
• 蚕糸の森公園（和田3丁目）
• 柏の宮公園（浜田山2丁目）
• 三井の森公園（高井戸東1丁目）
• 下高井戸おおぞら公園（下高井戸2丁目）
• 桃井はらっぱ公園（桃井3丁目）
• 井草森公園（井草4丁目）
• 妙正寺公園（清水3丁目）
• 太田黒公園（荻窪3丁目）

など多数整備されています。

杉並区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：豊栄荻窪ステーションプラザ

JR中央・総武線「荻窪」駅徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩2分の好立地、専有面積30㎡台～90㎡台、13階建てのマンションです。

建物は築後45年が経過していますが、総戸数140戸で維持管理は比較的良好です。

豊栄荻窪ステーションプラザの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

⑤は13階57.18㎡北西角、賃借人が退去した空室を売却、リフォーム履歴無し、4100万円（坪単価237.1万円）で成約しています。

豊栄荻窪ステーションプラザの売却価格・相場のポイント

豊栄荻窪ステーションプラザと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後45年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月17日時点では、売り出し中物件は1件あります。

①は6階57.51㎡東向き、買取業者によるフルリノベーション済み、4980万円（坪単価286.3万円）で販売中です。3月に販売をスタートしたばかり、妥当な価格設定といえます。

豊栄荻窪ステーションプラザの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：57.51㎡
• 階数：7階
• 方位：東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月17日時点の概算価格となります。

杉並区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ルピナス荻窪カワヨマンション

R中央・総武線「荻窪」駅徒歩4分、東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩4分の好立地、専有面積50㎡台～60㎡台、5階建てのマンションです。1階にはスーパーマーケット「コープみらい　ミニコープ荻窪店」があり、日常生活の利便性が高いです。

建物は築後38年が経過していますが、総戸数23戸で維持管理は比較的良好です。

ルピナス荻窪カワヨマンションの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

④は3階60.90㎡南東向き、業者によるフルリノベーション済みです。4800万円（坪単価260.6万円）で成約しています。

ルピナス荻窪カワヨマンションの売却価格・相場のポイント

ルピナス荻窪カワヨマンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月17日時点では、ルピナス荻窪カワヨマンションの売り出し中物件はありません。

ルピナス荻窪カワヨマンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：60.90㎡
• 階数：3階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月17日時点の概算価格となります。

杉並区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：藤和シティホームズ荻窪駅前

JR中央・総武線「荻窪」駅徒歩2分、東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩2分の好立地、専有面積40㎡～80㎡台、12階建てのマンションです。

建物は築後25年が経過していますが、総戸数98戸で維持管理は比較的良好です。

藤和シティホームズ荻窪駅前の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

④は6階58.24㎡南東向き、空室、リフォーム履歴無し、5480万円（坪単価311.1万円）で成約しています。

藤和シティホームズ荻窪駅前の売却価格・相場のポイント

藤和シティホームズ荻窪駅前と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月17日時点では、藤和シティホームズ荻窪駅前の売り出し中物件はありません。

藤和シティホームズ荻窪駅前の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：58.24㎡
• 階数：7階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月17日時点の概算価格となります。

杉並区のマンション売却価格相場【築5年～20年】

エリア調査対象：フォルム荻窪

JR中央・総武線「荻窪」駅徒歩3分、東京メトロ丸ノ内線「荻窪」駅徒歩3分の好立地、専有面積60㎡台～70㎡台、14階建てのマンションです。

建物は築後16年が経過していますが、総戸数35戸で維持管理は良好です。

フォルム荻窪の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

フォルム荻窪の売却価格・相場のポイント

フォルム荻窪と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

②は4階66.81㎡南東向き、居住中、リフォーム歴無し、6380万円（坪単価315.7万円）で成約しています。

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月17日時点では、フォルム荻窪の売り出し中物件はありません。

フォルム荻窪の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：66.81㎡
• 階数：7階
• 方位：南東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月17日時点の概算価格となります。

杉並区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

マンションの売却をご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

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