大田区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.03.02

大田区の中古マンション相場とマンション価格推移について、成約事例を独自に集計したデータに基づき、区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場を築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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大田区の中古マンション価格相場

大田区は、エリアによって多彩なイメージがあります。

田園調布エリアは閑静な高級住宅街。

大森・山王エリアはかつて作家や芸術家が集った文化のまち。

洗足池エリアは勝海舟ゆかりの地としても知られ、歴史を感じる緑豊かな街。

池上エリアは都会に残る門前町。

湾岸エリアは水産物・青果物・花きの流通を担う東京都中央卸売市場大田市場（東海3丁目）や東京流通センター（平和島6丁目）など物流拠点が多くありつつも海辺の自然を感じるまち。

羽田エリアは町工場が多く、羽田空港（東京国際空港：羽田空港1～3丁目）を擁して世界とつながる産業のまち。

六郷エリアは区内の人口が最も多く、住宅街と区内最大の雑色商店街（仲六郷2丁目）を有する暮らしやすいまち。

矢口エリアは住宅と町工場が混在し、近くの多摩川緑地でのんびり過ごせるローカルなまち。

蒲田エリアは大田区いちの繁華街です。

川崎や横浜へのアクセス、また羽田空港へのアクセスの良さから人気が高く、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、ターミナルの蒲田駅及びその周辺にあるJR、私鉄等各線の駅の中古マンション相場を調査しています。

大田区の特徴とマンション売却傾向

大田区は東京都の23区の南部にあり、東京湾の埋め立てで拡大した経緯もあって区の面積は23区最大の60.83平方キロメートル、かつ東京23区の中で都心から最も遠くに位置する区です。

また都心15km圏に分類されており、これは埼玉県川口市や千葉県市川市と同じ距離圏です。

区役所が所在する蒲田エリアは多摩川を挟んで神奈川県川崎市と接する交通の要地で、東京都心と神奈川県を結ぶ鉄道（JR東海道線・京浜東北線や浅草線と相互乗り入れする京急線など）が運行しています。

出典：大田区｜ユニークおおた　実は大田区が1番！の○○

現在も多くの参拝客でにぎわう「池上本門寺」（池上1丁目）は日蓮宗の大本山で、開祖・日蓮聖人入滅の地でもあります。

江戸時代は大名や町人からの信仰を集め、日蓮聖人御命日の法要「お会式」には江戸より多くの庶民が参拝に訪れて賑わいを見せ、浮世絵の題材としても取り上げられました。

境内には、石段、五重塔、経蔵、宝塔などがあり、五重塔の宝塔は国の重要文化財に指定されています。

出典：大田区｜ユニークおおた　池上本門寺

• 2020年1月竣工「パークリュクス蒲田一丁目」（蒲田1丁目：JR京浜東北・根岸線蒲田駅徒歩10分）
• 2021年1月竣工「イニシア大森町N’sスクエア」（大森西5丁目：京浜急行電鉄本線・京浜急行電鉄空港線京急蒲田駅徒歩2分）
• 2022年1月竣工「リビオ蒲田 ザ・ゲート」（蒲田4丁目：京浜急行電鉄本線・京浜急行電鉄空港線京急蒲田駅徒歩2分）

など、マンション分譲はますます活発になっています。

蒲田駅

ターミナルの蒲田駅は2019年度の1日平均乗降客数が45万人です。JR京浜東北・根岸線、東急電鉄池上線、東急電鉄多摩川線の3路線が利用できます。

蒲田駅から徒歩10分ほどの距離には京急蒲田駅があります。2018年度の1日平均乗降客数は6万4千人、京浜急行電鉄本線と京浜急行電鉄空港線の2路線が利用できます。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

大田区の高級住宅街の筆頭といえば田園調布です。全国的に知名度も高く、区画の大きな邸宅が連なっています。JR大森駅西側の山王エリア、また洗足池エリアの久が原、南千束、南雪谷なども高級住宅街として知られています。

築5年以内の築浅マンション物件の価格を見ると、山王エリアの物件が高く、次いで京浜急行電鉄空港線糀谷駅前のタワーマンション、東急池上線久が原駅エリア、同線千鳥町駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

• 平和の森公園（平和の森公園2番1号）
• 城南島海浜公園（城南島4丁目）
• 京浜島つばさ公園（京浜島2丁目）
• 大森ふるさとの浜辺公園（ふるさとの浜辺公園1丁目）
• 洗足池公園（南千束2丁目）
• 下丸子公園（下丸子4丁目）
• 萩中公園（萩中3丁目）
• 森ケ崎公園（大森南5丁目）

など多数整備されています。

大田区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：蒲田公園マンション

JR京浜東北・根岸線、東急池上線、東急多摩川線「蒲田」駅徒歩5分、京浜急行電鉄本線、京浜急行電鉄空港線「京急蒲田」駅徒歩9分と2駅5路線利用可の好立地、専有面積40㎡台～70㎡台、10階建てのマンションです。

建物は築後48年が経過していますが、総戸数48戸で維持管理は比較的良好です。

蒲田公園マンションの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は2件あります。

④は7階55.00㎡東向き、空室、買取業者によるフルリノベーション済みです。3230万円（坪単価194.2万円）で成約しています。

⑤は8階64.00㎡南東角、空室、買取業者によるフルリノベーション済みです。4280万円（坪単価221.1万円）で成約しています。

蒲田公園マンションの売却価格・相場のポイント

蒲田公園マンションと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後48年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴あり成約事例
• 旧所有者が数年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月1日時点では、蒲田公園マンションの売り出し中物件はありません。

蒲田公園マンションの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：55.00㎡
• 階数：6階
• 方位：東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月1日時点の概算価格となります。

大田区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：蒲田グリーンパーク

 JR京浜東北・根岸線「蒲田」駅徒歩9分、京浜急行電鉄本線「梅屋敷」駅徒歩10分の好立地、専有面積50㎡～80㎡台、14階建ての大規模マンションです。

建物は築後37年が経過していますが、総戸数296戸で維持管理は比較的良好です。

蒲田グリーンパークの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は3件あります。

⑥は4階68.60㎡南西角、業者によるフルリノベーション済みです。4100万円（坪単価197.6万円）で成約しています。

⑦は1階64.00㎡西向き、18.4㎡の専用庭付、業者によるフルリノベーション済みです。4250万円（坪単価219.6万円）で成約しています。

⑧は14階72.68㎡南向き、業者によるフルリノベーション済みです。4730万円（坪単価215.2万円）で成約しています。

蒲田グリーンパークの売却価格・相場のポイント

蒲田グリーンパークと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中高価格＆低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模ﾘﾌｫｰﾑの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

販売中物件(R3年3月時点)

売り出し中物件は３件あります。

①は5階54.80㎡東向き、居住中、リフォーム歴無し、3180万円（坪単価191.9万円）で販売中です。2月から販売スタートしていますが、買取業者がリノベーション済みの販売中物件②と比較しても妥当な価格設定といえます。

②は2階64.00㎡西向き、買取業者がリノベーション済み、2月から販売スタートし、4498万円（坪単価232.4万円）で販売中、販売当初として妥当な価格設定といえます。

③は5階72.68㎡南向き、居住中、買取業者が2019年3月にフルリノベーションした物件を購入しており、画像で見る限り室内は綺麗です。1月中旬から販売スタートし、4990万円（坪単価227.0万円）で販売中です。約2年居住している物件なので、水回りをはじめ実際に現地の状況を確認する必要があります。前項で紹介した1月成約の物件、同じ広さで14階南向きのフルリノベーション済みの⑧と比較しても少し高い価格設定ですが、販売当初としては妥当な価格設定といえます。

蒲田グリーンパークの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：64.00㎡
• 階数：7階
• 方位：西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月1日時点の概算価格となります。

大田区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：東急ドエル・アルス蒲田

JR京浜東北・根岸線「蒲田」駅徒歩7分、東急池上線「蓮沼」駅徒歩3分の好立地、専有面積50㎡～70㎡台、13階建てのマンションです。

建物は築後24年が経過していますが、総戸数46戸で維持管理は比較的良好です。

東急ドエル・アルス蒲田の売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階、エレベータ停止階は背景黄色
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は3件あります。

②は4階57.82㎡南西向き、居住中、リフォーム履歴無しです。3980万円（坪単価227.6万円）で成約しています。

③は7階68.73㎡南西・北西角、空室、全居室の壁と天井のクロス張替えと和室の畳を琉球畳に交換済みです。4480万円（坪単価215.5万円）で成約しています。

⑧は8階57.82㎡南西向き、居住中、リフォーム履歴無しです。3980万円（坪単価227.6万円）で成約しています。

東急ドエル・アルス蒲田の売却価格・相場のポイント

東急ドエル・アルス蒲田と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月1日時点では、東急ドエル・アルス蒲田の売り出し中物件はありません。

東急ドエル・アルス蒲田の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：57.82㎡
• 階数：7階
• 方位：南西
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月1日時点の概算価格となります。

大田区のマンション売却価格相場【築5年～20年】

エリア調査対象：グランイーグル蒲田ネオハート

JR京浜東北・根岸線「蒲田」駅徒歩8分、京浜急行電鉄本線、京浜急行電鉄空港線「京急蒲田」駅徒歩8分の好立地、専有面積60㎡台～90㎡台、15階建てのマンションです。

建物は築後10年が経過していますが、総戸数45戸で維持管理は良好です。

グランイーグル蒲田ネオハートの売却価格推移

年月：成約年月、成約：成約価格、面積：専有面積、階：物件所在階
リフォーム：フルリ＝フルリフォーム、一部＝一部リフォーム、過去＝過去リフォーム歴有
坪単価：1坪あたりの価格、単位万円
取引：取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介（参考記事：取引態様とは　SUUMO）

グランイーグル蒲田ネオハートの売却価格・相場のポイント

グランイーグル蒲田ネオハートと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

直近（2020（令和2）年以降）で成約になっている部屋は1件あります。

⑥は2階62.70㎡南向き、居住中、リフォーム歴無し、5100万円（坪単価268.9万円）で成約しています。

販売中物件(R3年3月時点)

2021（令和3）年3月1日時点では、グランイーグル蒲田ネオハートの売り出し中物件はありません。

グランイーグル蒲田ネオハートの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• 専有面積：62.70㎡
• 階数：8階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2021（令和3）年3月1日時点の概算価格となります。

大田区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

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（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

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