マンション売却の注意点、ケースごとに徹底解説！

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2022.11.10

マンション売却の注意点をケースごとにご紹介します。

マンション売却のご検討にあたっては、本当に売却したほうがいいのか、売るとしたら期間はどれくらいかかるのか、仲介を依頼する不動産会社はどこにすればいいのかなど、わからないことがたくさんあり、お悩みの方も多いのではないでしょうか。

ここでは、不動産会社選びや接し方、また売却活動におけるさまざまな事例もふまえて解説いたします。

マンション売却準備段階の注意点

マンションの売却では、前もって必要な準備をしておくことで、余分な費用がかからずに済んだり、余分な時間や手間が省け、スムーズで確実な売却活動につながります。

ここではマンション売却の準備段階での注意点をお伝えします。

注意点①どんな必要書類を用意するかチェック

マンション売却には様々な手続きがありますが、その手続きの際に使用する必要書類があります。

なかにはすぐに入手できないものもあり、前もって確認しておくに越したことはありません。

一般的なマンション売却での必要書類は、以下の一覧表からご覧いただけます。

★印のついた書類は、売主または仲介業者が用意します。

本人確認書類は、売主が代理人を立てる場合には、売主と代理人の全員分が必要です。

印鑑登録証明書は、引渡し日から3か月以内の日付のものが必要です。

登記済権利証と、固定資産税及び都市計画税納税通知書は、基本的に再発行不可ですが、紛失の際の代替手段があります。

たくさんの必要書類がありますが、事前に不動産会社が説明してくれますし、無理に覚えることはありません。

この他にも、追加で必要な書類があるケースもあります。

• ローン残債がある場合
• 住んでいない不動産の場合
• 代理人を立てる場合
• 相続する場合

上記4つのケースでの追加必要書類や、マンション売却後の確定申告での必要書類など、詳細は下記記事をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却での必要書類、入手方法は？再発行できる？

注意点②査定依頼前に売却相場を把握

「自分のマンションがいったいいくらで売れるのか、自分が思っている値段で売れるのか」という最大の関心事を確認するためにはどうすればいいのでしょうか？

まずは、SUUMOなどインターネットのポータルサイトや投函されるチラシなどでまずは売却相場の情報収集を行いましょう。

不動産一括査定サイトあるいは直接不動産会社へマンション査定を依頼する前に売却相場を把握しておけば、担当者が話す売却相場や査定額が正しいのかが、調べた相場価格と比較することである程度分かり、不動産会社選びの参考になります。

関連記事：マンションの売却相場を把握。方法と注意点

注意点③不動産売却か賃貸か決める際はリスクを把握して判断

マンション売却にあたり、「賃貸に出すという選択肢もあるけどどうしようか」と検討なさっている方に向けて、それぞれのリスクを表にまとめました。

注意点は、売却した場合と賃貸にした場合でのそれぞれのリスクを把握して判断することです。

賃貸で継続的に家賃収入があればいいのですが、空室が続いた場合のリスクが大きく、加えて事故物件になるリスクや賃貸経営に関する手間などを考えると、売却のほうが「損失の可能性が少ない」です。

下記記事で詳細に解説しております。ぜひご覧ください。

関連記事：マンションは売却と賃貸、どっちが得？メリットデメリットを比較

注意点④家具・遺品の整理は複数人で、不動産書類を仕分け、大量なら業者に依頼

マンションを売却したいけど、まず残された家具などの遺品を整理しなければならなくなった、いったい何から始めたらよいのか、どのように進めたらよいのか、といったお悩みを解決するための遺品整理における注意点を3点にまとめました。

• 遺品整理のタイミングは少し時間を置き、一人ではなく複数人と一緒に
• 不動産関係の書類はまとめておき、仕分けして保管
• 大きい遺品がある・量が多い・遠方など、整理が大変なら遺品整理業者に依頼

遺品整理業者にお願いする際の料金の相場や、弊社がおすすめする遺品整理業者のご紹介など、遺品整理についての詳細は下記記事をご覧ください。

関連記事：マンション売却の家具・遺品整理における注意点

注意点⑤地方の物件は地元の不動産仲介会社、首都圏大都市圏は大手仲介へ売却依頼

相続や転勤などのご事情で、お住まいから遠方のマンションを売却する際の注意点を申し上げます。

テレビのCMでよく見るような大手のほうがすぐに買い手が付きそうなイメージもあると思いますが、地元の不動産会社にもそのエリアの不動産事情に精通している強みがあります。

そこで、「売却予定のマンションが首都圏を含む大都市圏なら大手、それ以外の地方なら地元の不動産仲介会社」を中心に探すことをお勧め致します。

室内を見せるとなると鍵が必要になりますので、まずは簡易的な方法で査定する机上査定を依頼して、数社に絞りこみます。

もし現地に出向くことができるのであれば、机上査定でピックアップした地元の不動産会社を訪問し、話しを聞いて情報収集するのも良いでしょう。

注意点⑥遠方のマンションでも訪問査定してもらえる場合がある

現地立会いが難しく、ご家族等代わりの方の立会いも難しい場合は、鍵を不動産会社に郵送してお部屋の中を見てもらう必要があります。

信頼できる会社かしっかりと判断して、訪問査定をお願いしましょう。

訪問査定でどうしても現地立会いが難しい場合、「鍵の郵送による訪問査定をしてもらえるか」を不動産会社に確認してみましょう。

注意点⑦遠方のマンションなら契約のことも準備段階から相談

不動産売買では通常、売主と買主、不動産仲介会社が同席して売買契約や決済（残代金の支払いと物件の引渡し）の手続きを行いますが、どうしても都合がつかない場合には、以下の2つの方法で行うこともできます。

1つ目は、不動産仲介会社が直接、契約書を持って売主と買主の元に出向くか、郵送のいずれかで買主と売主から署名・捺印をもらって売買契約を成立させる方法「持ち回り契約」です。

2つ目は、家族や親戚などを代理人に選任して委任状を作成し、売買契約時や決済時に代わりに立ち会ってもらうという方法「代理人による契約」です。

持ち回り契約の場合は、買主が不安に思って応じてもらえない場合もあること、残代金決済・物件引渡しの際は売主である本人が出向く必要があることを留意してください。

代理人による契約の場合は、委任状などの必要書類をすべて間違いなく揃えて持っていくという点に気をつけましょう。準備段階から不動産仲介会社に相談しながら進めてください。

下記関連記事では遠方のマンションを仲介で売却する際の具体的な流れ、出張契約などでさらに手間なくご売却可能な買取の流れをご確認いただけます。ぜひご覧ください。

関連記事：遠方のマンションを売却する際の注意点

注意点⑧リフォームは費用の掛け過ぎに注意

ご自身のマンションを「リフォームしてから売却したい」と思っている方は、このようなお考えをお持ちではないでしょうか。

・部屋が汚かったり故障していると売りづらいだろうから売却前に部分的なリフォームをしようか検討中

・買取再販業者（不動産会社）が大規模リフォーム施工済み物件として高く販売をしているのを目にされて、ご自身の部屋もリフォーム後に売却をした方が高く売れるのかもしれないと売却前に大規模リフォームをしようか検討中

マンション売却する際のリフォームの必要性についての注意点は以下の通りです。

想定を超えるようなマイナスを是正できる少額費用のリフォームはメリットが大きく有効です。設備の故障や不具合などがない限りは、リフォームを行うとしても30～50万円に抑えておくのが良いでしょう。

そもそも専門家でない個人の売主がリフォームしたマンションより、買主は自分が望むスペック、予算で購入後にリフォームしたいと考えるはずです。

買主心理から考えても売却前のリフォームはデメリットの方が大きいと思います。

とはいえ、想定を超える汚さや不具合、例えばタバコやカビによるクロスの汚れなどは、判断に重要な第一印象を極めて悪くし、購入意欲を大幅に減退させます。

時間をかければ気にしない購入検討者も現れますが、あまり時間をかけず早く売りたい等のご希望があるようでしたら、クロスの張替えなど第一印象を上げるリフォームは有効です。

売却前にリフォームするメリット、デメリットなども記載しております。詳細は下記記事をご覧ください。

関連記事：マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説

注意点⑨ペットを飼っていただけでは不動産査定価格は下がらない

ペットを飼っているマンションの売却をご検討なさっている方の多くは、ペットを飼っていることでマンションが売れないのではないか、売却価格が下がってしまわないかとご心配かと思います。

ペットを飼っていたという理由だけで不動産査定価格が下がることはありません。

しかしながらペットを飼っていたことによる室内の劣化状況、具体的には「ニオイ」と「傷や汚れ」がマイナスポイントとなり、不動産査定価格が下がってしまう、ということが具体的に心配すべき点です。

築浅のマンションで飼い始めて間もないというような場合でも、クリーニングを特にせず、粗相した状態を放置してしまってニオイが壁や床に染み付いた、といった状況では査定価格が下がることは防げません。

逆に、築年数もかなり経っているマンションで、大きな犬を5年以上飼っていたというような場合でも、しっかりクリーニングや劣化状況対策をしてニオイも傷も目立っていない状況であれば、査定価格がそれほど下がることはありません。

注意点⑩ペットのニオイは人により感じ方が違う

ニオイは人によって感じ方が異なりますので、不動産仲介会社に実際に訪問してもらい、マンションのニオイを体感してもらう必要があります。

ただし、不動産仲介会社の訪問査定を受けたとしても、購入検討客が内覧したときのニオイの印象が不動産仲介会社と同じとは限りません。

ニオイに関してはかなりバラつきの大きい印象になりますので、あらかじめ複数の不動産仲介会社から査定をもらい、査定価格の幅を把握しておくのが良いでしょう。

ニオイや傷、汚れ対策については、自分でできる方法とハウスクリーニング業者への依頼について下記記事でご紹介しています。ぜひご覧ください。

関連記事：ペット飼育中のマンションを売却する際の注意点

注意点⑪住宅ローンの残債額を確認

大多数の方は住宅ローンが残っているなかでマンションの売却活動をしています。注意点について解説します。

不動産会社に査定依頼をするにあたって、返済中の住宅ローンの残債額を調べておきましょう。借入先金融機関からの償還表に記入されています。ネットバンキングが盛んな昨今ではインターネット上でも確認できます。

住宅ローンの残債額が査定価格（査定額）を上回るか（オーバーローン）、下回るか（アンダーローン）によって資金計画や売却方法、売却手続きが違ってきます。

注意点⑫必ず住宅ローンを完済して売却

残債額が査定価格（査定額）を下回る場合（アンダーローン）、一般的には、住宅ローンを借りているマンションを売ったお金（売却代金）でローン残債を一括返済して抵当権の抹消登記をする、という流れで売却をすることになります。

残債額が査定価格（査定額）を上回る場合（オーバーローン）、上回った金額を自己資金でなどで充当しなければ売却ができません。

住宅ローン残債の一括返済のタイミングや住宅ローンの抵当権抹消の費用や必要書類など、詳しくは下記記事をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却時に住宅ローン残債がある場合の売却方法を解説！

注意点⑬成約したら仲介手数料が発生

売却価格がそのまま手元に残るわけではありません。前述の住宅ローン残債の返済以外にも、売却にかかる費用、売却後の税金などを差し引いて考えておく必要があります。

売ったけど必要な金額が残らなかった、手取り額がこんなに少ないなら売却しない方が良かった、ということにならないように事前の確認をお勧めします。

マンション売却にかかる費用のうち、まず仲介手数料について申し上げます。

仲介手数料とは、仲介会社にマンションの売却を依頼して、仲介会社がチラシやsuumoなどの販売活動をして、売買契約が成立したら、売主が支払う手数料です。

仲介手数料の上限は、売買代金×3％＋6万円＋消費税となります。（売買代金が400万円超の場合）

関連記事：マンション売却の仲介手数料の相場を解説。値引きはできる？

注意点⑭売買契約書に貼付する印紙代（印紙税）が発生

不動産売却の売買契約書は、課税文書に該当するので、契約書に記載された契約金額に該当する税額の印紙を貼付、消印をします。

印紙税の軽減措置の適用は、2024年3月31日まで2年間延長となりました。

• 500万円を超え1千万円以下：5千円(1万円)
• 1千万円を超え5千万円以下：1万円(2万円)
• 5千万円を超え1億円以下：3万円(6万円)

売買契約書に記載された契約金額が500万円から1億円の印紙税額を抜粋しました。カッコ内の金額が軽減前の本則税額です。

注意点⑮売主が負担する登記費用が発生

該当する場合、売主が負担をしなければならない登記費用は下記の通りになります。

1. 抵当権の抹消登記の費用（乙区）
2. 住所、氏名の変更登記の費用（甲区）
3. 相続が発生した場合の相続登記の費用

注意点⑯状況に応じてその他の費用が発生

売却する物件の築年数や使用状況などにより様々ですが、上記のような費用が必要となる場合があります。

• リフォーム費用
• ハウスクリーニング費用
• 不用品処分費用
• 引っ越し費用

マンション売却にかかる費用の詳しくは下記記事をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却にかかる費用まとめ。相場、手数料や税金など

マンション売却査定業者選びや査定依頼の注意点

マンションの売却査定とは、マンションの売却価格の目安を知るための査定を不動産会社（仲介業者）に依頼することです。主な査定方法は以下の2種類です。

注意点⑰査定方法は机上査定と訪問査定。2つの違いをチェック

• 机上査定
• 訪問査定

机上査定とは、中古マンションの成約価格などから机上で算出する査定方法です。不動産会社（仲介業者）の部屋の見学は不要です。

部屋の状態などは織り込まず、物件概要（面積、方位、階数など）をもとに周辺相場、取引事例から査定価格を算出をします。おおよその査定価格を知りたいお客様に向いている査定方法です。

訪問査定とは、中古マンションの成約価格＋実際のお部屋の状態から算出する査定方法です。机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境を加味して査定価格を算出します。

具体的に売却をご検討であれば、精度が高く適正な価格がご提示できる訪問査定をおすすめします。

注意点⑱不動産一括査定サイトを活用

不動産一括査定サイトとは、売却したい不動産の基本的な情報をインターネット上で入力するだけで、複数の不動産会社から査定書を受け取ることができるサービスです。

数ある不動産会社の中から、一番高い査定金額を出してくれた不動産会社や、査定金額に納得できる情報をくれた不動産会社に決めることができます。

関連記事：不動産一括査定サイトおすすめランキング！選び方やそれぞれの特徴を紹介

注意点⑲多数の一括査定サイト登録はデメリットが

しかしながら、たくさんの不動産一括査定サイトに登録してしまうと、たくさんの営業電話がかかってきてしまったりするなどのデメリットも。そのため、不動産一括査定サイトは1つに絞った方が良いでしょう。

関連記事：不動産一括査定のデメリット・注意点とおすすめサイト

注意点⑳複数の大手不動産仲介会社に依頼して訪問査定額を比較

大手不動産会社や信託銀行系仲介業者などは、営業成績だけでなく顧客満足度の高さを重視する方向に数年前から舵を切っています。顧客満足度を上げるために「適正な査定を心掛けている」と所長や店長から聞きます。

下記「仲介手数料等ランキング」にある上位3社（三井、住友、東急）や信託銀行系3社（三菱UFJ不販、みずほ不販、三井住友トラスト）などの営業マンは、社員教育が行き届いていて、査定能力が高く、礼儀正しい優秀な営業マンが多い印象です。

仲介件数が多いということは、査定の経験や実績が豊富である証です。マンション売却査定をお考えであれば、経験と実績の豊富な大手不動産会社がおすすめです。

査定後の電話や訪問などが煩わしい不動産一括査定サイトを使わなくても、大手不動産会社（仲介業者）数社に査定を依頼すれば十分満足でき、正確で適正な査定価格を知れるでしょう。

煩わしくない方は、一括査定もおすすめです。

関連記事：マンション売却査定の方法、注意点やポイント、査定サイトも紹介

マンション売却の媒介契約での注意点

仲介での売却活動を開始するにあたり、仲介を依頼する不動産会社を選んで、いずれかの種類の媒介契約を締結する必要があります。

• 売主が複数の不動産会社に買主探しを依頼できる「一般媒介契約」
• 1社の不動産仲介業者のみに依頼する「専任媒介契約」
• 1社の不動産仲介業者のみ依頼且つ自分で見つけた相手と直接取引の出来ない「専属専任媒介契約」

3種類の媒介契約の特徴をまとめた下記の表をご覧ください。

注意点㉑３つの媒介契約は売却活動状況に合わせて選択

一般媒介契約はニーズのより高い物件向き、専属専任媒介契約は、きめ細かい対応を求める売主向き、専任媒介契約は両者の中間といえます。

売却するマンション物件や売却活動状況に合わせて選択してください。よく分からない方は不動産会社に相談しましょう。

結論から申し上げると、それぞれに一長一短があり、これが一番おすすめという媒介契約はありません。また、高く売れることと、媒介契約の種類とは無関係だと考えます。

ちなみに、専任媒介をおすすめしている不動産一括査定サイトは、仲介業者をお客様としているサイトです。お客様である仲介業者は、最低片手手数料が受領できる専任媒介を好むので、専任媒介に誘導します。

下記記事で詳細に解説しています。ぜひご覧ください。

関連記事：一般媒介と専任媒介どっちを選ぶ？違いやメリット、割合を比較

マンション売却活動での注意点

売却活動中においては、内覧の対応が重要となります。内覧の対応はどのようなことをしなければならないのでしょうか。準備として必要になる掃除の注意点をご確認ください。

注意点㉒リビングや寝室の清掃

室内の印象の中心となるリビングや寝室は、きれいにしておくのが必須です。カーテンは最大限まで開けておきましょう。明るくすると部屋が広く見えるようになります。少しでも採光を良くしておくのが大切です。

また、不要なものは片づけてスペースがたくさんあるように見せるのも効果的です。

注意点㉓玄関の清掃

玄関は、掃き掃除をして床がきれいになっているのは最低条件です。生活しているうちについてしまった落ちにくい汚れもデッキブラシなどで水洗いをして落としておきましょう。

注意点㉔水回りの清掃

キッチンやトイレなどは特に確認されやすい場所です。しかしながら、使用頻度の多い水回りにはその分汚れが落ちにくいケースも多く、自分では誰もが納得してくれるような仕上がりにするのは難しいでしょう。

ひどい汚れであれば、水回りのハウスクリーニングは費用対効果が非常に高いため、依頼を検討することをおすすめします。

注意点㉕ベランダ・バルコニーの清掃

ベランダ・バルコニーは、水を撒いてブラシなどで丁寧にこすっておけばほとんどの汚れは落とすことができるため、必ず確認しておきましょう。

特に鳥の糞の汚れは厄介と思われやすいので、落としておくのがポイントです。

注意点㉖その他共用部分の清掃状況を確認

部屋の前の廊下やエントランス、階段、エレベーターなど、住戸に至る動線上にひどい汚れがないかを確認しましょう。もし汚れが目立つようなら管理会社または管理組合に相談して清掃を依頼することをおすすめします。

注意点㉗内覧中は空調を使用

内覧当日は、内覧に来る前から空調を効かせて、暑さ寒さを感じさせない快適な環境を作りましょう。

内覧に使用するエアコンは、フィルターの清掃を行っても臭いが気になる様であれば、事前に業者へクリーニングを依頼するのも手段の一つです。

注意点㉘快活な応対で印象アップ

来訪時には快活な態度で挨拶をして歓迎しましょう。

注意点㉙除菌グッズやスリッパを用意

コロナ禍の状況下、ソーシャルディスタンスに気を配りましょう。

アルコール消毒液などの感染対策用品を用意しておくと、より安心して見学してもらえます。最低限スリッパは用意しておくことをおすすめします。

注意点㉚内覧可能時間を増やす

もし内覧に誰も来ない場合、改善のため内覧の可能時間を延ばして、より多くの人に対応できるようにしましょう。

注意点㉛広告の不動産物件情報を見直す

間取り図が見づらくてよくわからなかったり、縮尺等の詳細情報が合っていないのが原因で候補から外されてしまっていることもあります。

きちんと確認し、訂正箇所があれば直してもらいましょう。

写真の数を増やし、質をあげ、アピールできる部分をしっかりピックアップして掲載してもらうことが大切です。

設備関係の情報は購入時の資料を参考にして、もし追加された設備等があれば把握しておきましょう。

特に管理組合の動向などは直近の総会資料等が手元にあるはずですので、なければ管理会社か管理組合から入手し、忘れていたら確認して、仲介会社にコピーを渡しておきましょう。

内覧者から質問があったときには、仲介会社の担当者が答えてくれますが、適切に答えられないと不安を抱かれてしまったり、他を選ぶ理由にされることがあります。

注意点㉜売却価格を見直す

どうしても内覧に人がこない場合、もう一度マンションの査定をしてもらって改めて売り出し価格を決めましょう。

担当者と情報共有し、協力して内覧に臨みましょう。下記関連記事で詳細をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却の内覧の注意点。掃除は？来ない時はどうする？

注意点㉝一般的な売却期間は3か月～6か月

普通の売主さんは、売却価格はできるだけ高く、売却期間はできるだけ短く、を希望する方が多数だと思います。

物件の立地、駅距離、価格帯、築年数などにもよりますが、両方（高く早く）を同時に達成できる確率はそんなに高くはありません。

一般的には売却活動をスタートしてから引渡しまでに3~6か月かかると言われています。

しかしながら、かかる期間はケースバイケースで異なりますので、十分余裕をもったスケジュールを立ててマンション売却に取り組むのがおすすめです。

人気エリアで希少性の高い物件を除いては、「時間をかけて相場の上限価格で売却」か「相場の下限価格で早く売却」のいずれかを選択する必要があります。

関連記事：マンション売却の期間、平均期間や長期化し易い物件

注意点㉞最初の一定期間は少し強気の価格設定

「理由があってどうしてもこのマンションを購入したい」という買主が、販売のタイミングで現れる可能性があります。

そのため、販売開始時の売り出し価格は、少し強気の販売価格設定でも良いと考えます。

一定期間で、少し高くても欲しいという買主が現れない場合は、時間を無駄にしないため早急に相場価格に戻すことをおすすめします。

弊社の過去の事例で、少し強気の販売価格でも売れるケースは、販売開始後2週間程度の短期間で成約することが多いです。

このような買主は近隣に住んでいて土地勘もあり、欲しい物件はいつもチェックしていて、売りに出ればすぐ問い合わせをするので、短期間で成約になるというケースが考えられます。

関連記事：最短で売りたい！マンションを早く売却する方法

注意点㉟適正価格で販売

相場価格に比べて売却を依頼した物件の売り出し価格が高過ぎると、購入検討者からの反響（問い合わせ、見学依頼等）が獲得できないことになり、販売促進にかけた費用が無駄になったことになります。

仲介会社は、１物件にかける販促費用の上限を決めているので、反響の取れない高い売り出し価格を続けると、販促費用をかけてくれなくなります。そうならないよう、売り出し価格の設定は非常に重要です。

販促費用をかけてもらえなければ、売れる物件も売れなくなってしまいます。

注意点㊱売却相場より高い売り出し価格を続けるとデメリットが

反響が取れない➡︎購入検討者が集客できない➡︎契約ができない➡︎仲介手数料が受領できない、となります。

仲介会社は、契約が見込めず仲介手数料の受領ができなそうな物件より、販売価格が相場並みで反響が取り易く成約の見込みの高い他の物件を優先します。

相場価格を大幅に上回る売り出し価格を長く続けると、仲介会社の動きが悪くなるというデメリットがありますのでご注意ください。

注意点㊲価格の設定は不動産会社とよく相談

一般の売主さんが、相場価格や希少性（需要）の判定、判断をするのは極めて難しいと思います。

少し怖い、敷居が高いと思われるかもしれませんが、信頼できる不動産屋さん（仲介会社）を見つけて相談するのが近道へのコツです。

売却額は最低限いくらで遅くともいつまで売却したい（しなければならない）という方針を決めて不動産会社に相談してみましょう。

売却期間が長くなる要因と解決策など、詳細は下記関連記事をぜひご覧ください。

関連記事：マンション売却の期間、平均期間や長期化しやすい物件

注意点㊳マンション買取なら販売活動無し、周囲に知られず売却可能

マンションの売却を周囲には内緒にしたい方でも、ストレスなくマンションを売却できる方法についての注意点をご紹介致します。

不動産会社に相談して買い手を探してもらう売却方法を「仲介」といい、媒介契約を締結後、仲介会社がチラシやインターネットなどの広告で物件情報を公開して買主を探す販売活動を行います。

不動産の査定や内覧のたびに仲介会社の担当者や購入検討客がマンションを出入りするため、その様子が人目に付きやすくなります。

「仲介」の場合、広告や内覧ごとの出入りなど、販売活動で人目に付いてしまう恐れがあります。

販売活動で購入希望者を募る「仲介」以外にも、不動産買取会社が直接買主となって、マンションを買い取ってくれる「買取」という売却方法があります。

最初から買主が決まっているので、広告や内覧などの販売活動はもちろん不要です。そのため、ご近所に知られることなく売却することが可能です。

弊社東京テアトルの場合、ご希望日時を調整させて頂き、ご訪問は1回だけでマンション買取査定価格をご提示致します。

不特定多数の購入希望者がマンションを見学に来たりすることもありませんので、ご近所の方々にも知られずに、最短5日でマンションを売却することも可能です。

他にもお伝えしたい「買取」の特徴など、詳細は下記記事をご覧ください。

関連記事：周囲に知られずストレスなくマンション売却する際の注意点

マンション売却の売買契約での注意点

物件を気に入り、購入したいと考える購入検討者は、その意思表示として「購入申込書」を書きます。

「購入申込書」には、購入希望金額、住宅ローン利用の有無、契約希望日、手付金の金額、引渡し決済希望日など購入希望者の契約に関する希望条件が記入されています。

注意点㊴条件交渉では売主の希望を仲介担当者にきちんと伝える

希望条件の交渉は、売主と購入検討者の間に仲介会社の営業マンが入ります。譲れるところ、譲れないところを決めて、営業マンにこちらの希望条件を伝えましょう！

注意点㊵買主の属性を確認

大抵の不動産仲介業者は、購入の申し込みの時点で買主の属性を確認し、住宅ローンの審査に通りそうな買主かどうか、把握します。

ここでいう属性とは「年齢」「勤務先」「年収」「勤続年数」「物件の担保価値」等、保証会社が住宅ローンの審査にあたってチェックする個人情報の項目の総称です。

住宅ローンの審査落ちの原因は、買主の収入が低い、独立から日が浅い個人事業者などの理由である場合が多いです。

購入の申し込みがあった際には、不動産仲介業者を通じて買主の年齢・職業・年収等の属性をおおまかに確認しておきましょう。

注意点㊶売買契約の締結に必要なものを確認

売主、購入希望者のそれぞれの希望条件の調整がつき、契約条件が整ったら売買契約の締結です。

売買契約には、売買契約書、重要事項説明書、物件状況報告書などの書類の手配、作成が必要です。担当する営業マンが、これらの書類の手配、作成などをおこないます。

売買契約締結に必要なものは以下の通りです。

• 印鑑
• 本人確認書類
• 印紙（印紙代）

印鑑は、「実印が必要」と説明している記事が多いですが、実印でなく認印でも全然OKです。

実印と印鑑証明は、登記書類の署名、捺印で使用するので、決済日には必要となります。

本人確認書類は、運転免許証、パスポート、健康保険証などです。

印紙は、売買契約書に貼付する印紙です。

注意点㊷手付金は決済引き渡しまで保管

売買契約後も、マンションの引渡しが終わるまでは注意が必要です。

売買契約を結んだものの、他にいい物件が見つかったりローン審査に落ちてしまったりする場合があります。買主が住宅ローンの審査に落ちてしまった場合は、住宅ローンの特約により売買契約を解除できてしまうのです。

売買契約が解除されてしまうと手付金を返還しなければいけないので、マンション売却時に買主が決まってもすぐに手付金を使ってしまわないように注意しましょう。

関連記事：マンション売却の流れ、プロが教える手続きや注意点｜マンション売却の流れ⑤売買契約

注意点㊸決済日の予定を決める

売買契約書で「◯月末日迄」のように残代金支払い期日を決めますが、曜日なども考えて実務的な決済手続きの予定日を売買契約締結時に予め決めます。

売主、買主、売主仲介会社営業マン、買主仲介会社営業マン、司法書士、売主利用ローン銀行担当者、買主利用ローン銀行担当者など大勢のスケジュールを押さえなければならないので、早めの調整が肝心です。

注意点㊹仲介手数料の半金を支払う

通常、売買契約の締結日に仲介手数料の半金（50％）を支払います。残りの半金は、売買契約の手続きが完了する残代金決済日に支払います。

媒介契約に基づき請求される仲介手数料は成約報酬です。購入申込を取得して、売買契約が締結されて、はじめて仲介業者は仲介手数料を受領できます。

売買契約が締結にならなければ、仲介手数料は発生しません。

関連記事：東京テアトルの仲介サービス

マンション売却の決済～引き渡しでの注意点

決済では、登記申請に必要な書類を司法書士が確認後、買主が残代金を支払い、売主は、残代金を受領します。同時に売主は物件の鍵を買主に引渡します。また売買代金以外の費用の支払いや税金等の精算を行います。

注意点㊺室内に何もない状態で引き渡し

残代金を受領したら部屋の鍵を買主に引渡します。通常、室内に残置物のない状態で引渡しをします。ピカピカにする必要はありませんが、あまり悪い印象を与えないよう、ある程度清掃はしておきましょう。

注意点㊻全種類の鍵を引き渡し

買主は、入居の前に古い鍵を新しい鍵に交換することが多いですが、一応手もとにある鍵は全て引渡しましょう。トランクルーム、専用庭出入口、宅配ボックスカードキーなど部屋の鍵以外の鍵がある場合は、その鍵も全て引渡します。

通常仲介会社が用意してくれますが「所有者変更届」を記入して管理会社に提出します。

関連記事：マンション売却の流れ、プロが教える手続きや注意点｜マンション売却の流れ⑥決済～引き渡し

マンション売却後の確定申告での注意点

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算して、管轄税務署に申告・納税する手続きのことです。

一般的なサラリーマンは、会社が毎月の給与や賞与から概算の所得税をあらかじめ天引き（源泉徴収）して、本人の代わりに納税をします。基本的には確定申告の必要はありません。

確定申告が必要なサラリーマンは、複数の会社から給与をもらっている、副業の収入がある、不動産収入がある、年収2000万円超のような方になります。

出典：国税庁｜所得税の確定申告

マンション売却での確定申告の注意点は以下の通りです。

注意点㊼売却益に税金が課される

マンションを売却した場合、売却した金額にそのまま課税されるわけではありません。

注意点㊽売却益が発生すれば確定申告が必要

マンションなど不動産売却をして、譲渡所得（売却益）が生じる場合は、確定申告が必要になります。

マンションを売却した翌年の2月16日から3月15日が申告期間となり、住んでいる住所地を管轄する税務署に、所定の申告書等に必要事項を記入して提出します。詳細は下記記事をご覧ください。

関連記事：マンション売却と確定申告。必要書類や書き方

注意点㊾売却準備で探しておきたい「購入時の売買契約書」

売却金額から差し引ける取得費、譲渡費用は、基本的には仲介手数料、印紙代や登録免許税など実際に支払った金額を用います。

取得費のなかでも差し引ける金額が大きい購入代金は、「購入時の売買契約書」に記載されている購入代金を用います。

購入時の売買契約書が無くても、実際の購入代金を裏付けるような証拠、例えば

• 販売用のパンフレット
• 売買代金の領収書
• 固定資産税等の清算書
• 仲介手数料の領収書

などを探してみる手があります。

古いマンションで購入時の売買契約書が見つからない、相続したマンションなので売却契約書の保管場所が分からないなど購入代金が分からない場合には、売却価格の5％を取得費とすることができます（概算取得費）。

しかしながら、マンション価格が高騰していた時に購入しているなど、実際の購入代金の方が概算取得費より大幅に高い場合には、概算取得費で利益（譲渡所得）を計算すると損をしてしまうケースがあります。

また、実際は売却損が出ているにも関わらず課税されてしまうようなケースもあります。

税金で損をしないように、実際の購入代金を裏付けるような証拠を売却準備段階で余裕を持って探しておくことがおすすめです。

詳細は、下記関連記事をご参照ください。

関連記事：マンション売却にかかる税金はいくら？種類と計算方法

注意点㊿居住用財産の3000万円の特別控除

ここでは、適用の要件を備えていれば、かなりの方が非課税になるであろう“居住用財産の3000万円の特別控除の特例”に触れておきます。

細かい適用要件は別で説明するとして、基本的な適用要件は下記になります。

• 自分が住んでいるマンションを売却する。
• 以前住んでいたマンションの場合には、住まなくなってから3年の年末までに売却。

要するにマイホームを売却する場合ということになります。自宅マンション（居住用財産）を売却した時は、所有期間の長短に関係なく利益（譲渡所得）から最高3000万円まで控除できるという特例です。

一般的なマンションで利益（譲渡所得）が3000万円を超えるケースはそんなに多くないと思います。この特例が適用になる自宅マンションの売却であれば、売却時の税金がかからない方も多いのではないでしょうか。

自宅マンションの売却の場合でも、3000万円を超える利益（譲渡所得）が出そうな方は、税金についても要確認です。

マンションの売却、売却に関連する疑問やお悩み事などありましたら、東京テアトル『マンション売却相談センター』にお気軽にお問い合わせください。

関連記事：東京テアトル会社情報

マンション売却の注意点、ケースごとに徹底解説のまとめ

マンション売却を行う際は、信頼できる不動産仲介業者を見つけて、相談しながら協力して販売活動を進めることが重要です。

プロのアドバイスを参考にケースごとの理解を深めて頂き、本コラムを失敗しないマンション売却のためにお役立て下さい。

マンション売却相談センターby東京テアトル　☎0120－900－881

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

弊社は、マンション専門に年間200件超を買取、独自メソッドによる査定で築古物件でも高値買取致します。

関連記事

マンション売却による引っ越し、準備はいつから何をすればいい？ マンション売却での必要書類、入手方法は？再発行できる？ 最短で売りたい！マンションを早く売却する方法 周囲に知られずストレスなくマンション売却する際の注意点