江東区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ：マンション売却
投稿日：2021.09.09

江東区の中古マンション相場とマンション価格推移などを、成約事例を独自に集計したデータを使って解説し、さらに区内で取引の多い代表的マンションの成約価格相場も築年数別にご説明致します。

2015年から2020年の間で調査対象の中古マンション価格がどの程度変動しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。それぞれのマンションの査定価格（机上）も算出、計算してみましたので参考にしてください。

相場感を掴んでいただいたうえ、ご所有マンションの売却査定は、マンション専門の「東京テアトル　マンション売却相談センター」へお気軽にお問い合わせください。

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江東区のマンション相場と価格推移2020～2021年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度（4月～3月）1年間の江東区のマンション相場（成約状況）と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の江東区の中古マンション相場価格は、5114万円でした。

2020年度に売却された江東区のマンションの築年数は17.28年、専有面積は67.97㎡でした。

2021年4月から8月までの江東区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城東地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

江東区のオーナーチェンジ物件相場価格（成約価格）

江東区のオーナーチェンジ（賃貸中）物件の成約価格などを集計しました。

2021年4〜8月のオーナーチェンジ物件は、2020年度と比べ㎡単価が3.3％上昇しています。

江東区東陽町の中古マンション価格

江東区は都心への交通アクセスが良好なので昔から高い人気を保っています。

今回は、東西線の快速が停車する人気駅東陽町周辺の中古マンション相場を調査しています。

江東区の特徴とマンション売却傾向

前述したように江東区は、鉄道路線が9路線あり交通アクセスは極めて良好、大きな公園なども整備されていてファミリーが暮らしやすいエリアです。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

築5年以内の築浅物件の価格を見ると、ゆりかもめの有明駅、有楽町線豊洲駅など湾岸エリアが一番高く、門前仲町駅、東陽町駅、木場駅など東西線沿線が続きます。

半蔵門線清澄白河駅、新宿線住吉駅などが次に位置して、京葉線越中島駅、新宿線大島駅などが続くイメージです。

緑の多い大規模公園

• 清澄庭園（清澄二丁目、三丁目）
• 木場公園（木場四丁目、平野四丁目）
• 猿江恩賜公園（毛利二丁目）
• 仙台堀川公園（北砂六丁目、七丁目）
• 亀戸中央公園（亀戸八丁目）
• 辰巳の森海浜公園（辰巳二丁目）

など多数整備されています。

江東区のマンション売却価格相場【築41年～50年】

調査対象：東陽町住宅

東京メトロ東西線、東陽町駅徒歩7分の好立地、日本橋駅へは4駅11分、大手町駅へは5駅13分と都心オフィス街へのアクセスは極めて良好です。

建物は築後47年が経過していますが、総戸数390戸で維持管理は比較的良好です。

東陽町住宅の売却価格推移

東陽町住宅の売却価格・相場のポイント

東陽町住宅と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

築後47年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にマンション買取再販業者のリフォーム済み物件が目立ちます。また過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋も目立ちます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の有無によって価格に大きな差が生じていることが推察できます。

• 過去に大規模リフォームの履歴無し成約事例
• 旧所有者が数年～10年前に自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑか購入したﾘﾌｫｰﾑ済み物件売却の成約事例
• マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件の成約事例

販売中物件（R2年10月時点）

直近（令和2年）、成約になっている部屋は3件あり、その３つの成約事例と比較すると上記販売中物件はかなり割高な価格ということになります。

その証拠として、3290万円の部屋は2019年8月にリフォームが完成しているのに1年2ヶ月経っても売れていません。

3180万円の部屋も少なくとも4月から既に6ヶ月売れずに時間が経過しているようです。

東陽町住宅の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：59.22㎡
• 階数：7階
• 方位：東
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場【築31年～40年】

調査対象：ファミリータウン東陽

ファミリータウン東陽は、東京メトロ東西線、東陽町駅徒歩5分の好立地です。

竹中工務店や鹿島建設という日本を代表するスーパーゼネコンが施工、分譲（売主）という極めて信頼性の高いマンションです。

建物は築後38年を経過していますが、下記のようなA棟～N棟、総戸数777戸という都内では希少性の高い大規模マンションです。

ファミリータウン東陽の売却価格推移

比較し易いように南向き棟のA棟、B棟、F棟（E棟左）、I棟（J棟右）K棟、M棟、L棟の成約事例を掲載します。

ファミリータウン東陽の売却価格・相場のポイント

ファミリータウン東陽と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

高価格＆低価格混在の理由

前述してますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
2. 旧所有者が数年～10年前に、自身で大規模ﾘﾌｫｰﾑした物件or購入した業者売主ﾘﾌｫｰﾑ済物件
3. マンション買取業者のﾘﾌｫｰﾑ済物件

成約単価のレンジ

1. 坪単価＠130万円～＠140万円台(②③④⑧⑨⑩⑫⑬⑭⑮)
2. 坪単価＠140万円～＠160万円台(①⑤⑦)
3. 坪単価＠170万円台(⑥⑪⑯⑰)

坪単価120万円台。低価格の理由

他の物件と比べると安い（低い）坪単価＠120万円台という成約事例⑨⑮があります。

よっぽど事情があって売り急いでいたと推察できるのが１件、マンション買取業者の買取と推察できるのが1件です。

⑮はリフォーム後、再販され⑯がその成約価格と推察されます。

販売中物件（R2年10月時点）

ファミリータウン東陽の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

• L棟
• 専有面積：75.44㎡
• 階数：中層階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場【築21年～30年】

調査対象：ライオンズプラザ東陽町

徒歩14分の東京メトロ東西線、東陽町駅から日本橋駅へは4駅11分、大手町駅へは5駅13分と都心オフィス街へのアクセスは極めて良好です。少し歩きますが、都営新宿線住吉駅も利用が可能です。

ライオンズプラザ東陽町の売却価格推移

ライオンズプラザ東陽町の売却価格・相場のポイント

ライオンズプラザ東陽町と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

坪単価160～180万円前半が多数

東側隣地の駐車場や建物からの目線等が気になる東向き1階は坪単価が割安となっています。

平成27年以降、1階とリノベ済み売主物件を除くと、坪単価＠160万円台～＠180万円前半のレンジでの成約単価となっています。

そろそろ内装や設備の限界を迎える年数の本物件は、内装や設備の状態の良し悪しで価格が上下することになります。

内装や設備の状態にもよりますが、平成30年以降の成約坪単価は180万円前後で推移してします。

販売中物件（R2年10月時点）

10月16日時点では、ライオンズプラザ東陽町の売り出し中物件はありません。

ライオンズプラザ東陽町の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：63.90㎡
• 階数：中層階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場【築11年～20年】

調査対象：オーベル東陽町サウシア

東京メトロ東西線、東陽町駅へ徒歩5分の好立地。

総戸数175戸、地震に強い安心・信頼の免震構造を採用した20階建て高層マンションです。24時間有人管理、IC認証ダブルオートロック採用などセキュリティも万全です。

オーベル東陽町サウシアの売却価格推移

オーベル東陽町サウシアの売却価格・相場のポイント

オーベル東陽町サウシアと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

• 専有面積（広さ：広い＋、狭い－）
• 方位（日当たり：南±0、東－5、西－5）
• 階数（眺望：1階上＋1、1階下－1）
• 前面建物（日当たり・眺望阻害：－1～－10）
• リフォーム有無（リフォーム有を＋評価）

免震構造の高層マンションで人気、相場よりやや割高

オーベル東陽町サウシアは、周辺の築年数が近いマンションと成約価格を比較すると、高層階ということもあり、10％～15％程度割高な成約価格となっています。

販売中物件（R2年10月時点）

10月16日時点では、オーベル東陽町サウシアの売り出し中物件はありません。

オーベル東陽町サウシアの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

• 専有面積：70.92㎡
• 階数：中層階
• 方位：南
• リフォーム：リフォーム歴無し

※上記机上査定価格は、2020年10月16日時点の概算価格となります。

江東区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

前述しましたが成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

• 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
• 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

• 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
• 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
• 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
• 被相続人（親や兄弟）の荷物や家財など片づけるのが面倒
• 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
• とにかく手間なく早く売りたい
• 周辺の人に知られずに売却したい

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東京テアトル　マンション売却相談センターの査定

東京テアトルは、中古マンションの売買専門です。

特に築年数の古いマンションの取り扱いが多く、築古マンションの調査・査定には自信を持っています。

独自の築古マンション査定ノウハウで可能な限りの高額査定をご提案させて頂きます。

マンションの売却をご検討であれば、東京テアトルのマンション売却相談センターへお気軽にお問い合わせください。

東京テアトル　マンション売却相談センター　☎0120-900-881

（執筆）

森田　学

宅地建物取引士。1999年東京テアトル株式会社に入社。映画館の運営スタッフ業務、「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、マンション買取再販を担当し現在に至る。

マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方もいらっしゃるかと存じます。

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