任意売却できないケースとは？買い手がつかない原因と対処方法
カテゴリ：マンション売却
投稿日：2024.08.18
病気やケガで住宅ローンの支払いが難しくなり任意売却を検討する方もいらっしゃると思います。この記事では、まずは、任意売却の成立条件を説明し、任意売却ができないケースと任意売却で買い手がつかないとどうなるかについても解説していきます。
目次
任意売却とは
まず、任意売却の成立条件および任意売却と競売の違いを踏まえつつ任意売却のメリットとデメリットを解説します。
なお、任意売却と競売の違いについては、任意売却と競売の違いは？競売と任意売却はどちらが得でおすすめなの？に詳細がありますので良かったらご覧ください。
任意売却の成立条件
任意売却を成立させるには条件があります。
不動産取引における任意売却とは、
①住宅ローンが支払えず滞納が何か月も続いている
②売却について抵当権者・債権者の同意を得る。
任意売却とはこの２つの条件を満たしている状況で土地・一戸建て・マンション等を売却する方法になります。
任意売却のメリット
任意売却のメリットは大きく２つです
債権者・銀行と交渉可能
任意売却のメリットは、競売と異なり事前に債権者・銀行及び関係者と交渉可能であり、任意売却後の残債額の支払いについて無理ない返済計画の提案を受けることも可能です。また、購入者や仲介会社との交渉により売却後も住み続けられるリースバックや引っ越し費用といった条件を引き出せる場合もあります。
精神的な負担の軽減
競売の手続きが始まると新聞やネットに自宅の情報が公開されて誰でも閲覧することが可能です。室内の写真についても一部ですが公開されてしまいます。競売になるという事は、不特定多数の人に室内を見られたり、経済状況が芳しくないことを知られてしまう事なのです。
更に、競売後は落札者と直接の交渉になります。コンプライアンスを重視した会社が落札すれば問題ないですが、酷い会社の場合はドアに張り紙を張ったり、立ち退き交渉のために夜中でも訪問したりもあります。所有者本人だけならともかく配偶者や両親、お子様を不安にさせてしまうという精神的なプレッシャーは相当なものとなります。
任意売却であれば、立ち退きや売却後の支払い条件についても事前に交渉できますし、プライバシーについても競売に比べて保護されておりますので、任意売却が成立すれば精神的負担は大きく軽減されます。
任意売却のデメリット
任意売却のデメリットは主に２つです。
ブラックリストに記載される
ブラックリストとは、金融機関が閲覧できる信用情報に延滞記録等のキズがついている状況です。信用情報にキズがつくと一定期間、クレジットカード作成できなくなったり、新たなにローンを組めないというデメリットがあります。なお、任意売却だけではなく競売も、既に住宅ローンの延滞が発生しているため、ブラックリストに記載がされている状況といえます。
悪徳業者が多い
不動産会社の中には経験豊富な任意売却専門業者を装い、精神的に困窮している売主の足元を見て、必要以上に安い査定額を提示したり、横やりを入れさせないために専任媒介契約を強要したり、売却活動を請け負ったとしても長期間販売せずに放置している悪質な業者もいますのでご注意ください。
任意売却の進め方やメリット・デメリットについては下記の記事で解説しておりますのでご覧ください。
任意売却にもデメリットはありますが、競売に比べて大きなメリットがありますので、住宅ローンの返済に困窮している方は、任意売却を活用していただきたいと思います。但し、任意売却できない場合がありますので下記にて解説します。
任意売却できない4つのケース
任意売却ができないケースは下記の４つです。主な原因は、債権者や関係人からの同意が得られないケースです。その他に、不動産を売却する条件が満たされないため任意売却ができない場合も考えられます。
- 抵当権者・債権者の同意が得られない
- 連帯保証人の同意が得られない
- 共有名義人・相続人の同意が得られない
- 任意売却の買い手がつかない・売れない
まず、任意売却ができない主な原因である「抵当権者・債権者の同意が得られない」から解説していきます。
抵当権者・債権者の同意が得られない
抵当権者や債権者の同意が得られない理由については主に下記の5つです。
- オーバーローンの状態で任意売却
- 複数の抵当権者・債権者の同意が必要
- 債権者との関係が破綻している
- 滞納なしで任意売却に該当しない
- 競売までの期間が差し迫っている
1.オーバーローンの状態で任意売却
オーバーローンとは住宅ローンの残債が不動産の売却金額を上回っている状態のことです。オーバーローンの状態で任意売却が成立した場合、売却金額を上回った債権については、無担保債権となり債権の完全回収が実質的に難しくなり、債権者は損失を被ることになります。特に、過度なオーバーローンの状態で抵当権者・債権者の同意を得る事は、原則的に難しく債権者との粘り強い交渉やタイミングが要求されます。
2.複数の抵当権者・債権者の同意が必要
不動産を売却する場合は、抵当権を全て抹消する必要があります。従って、複数の債権者の抵当権が設定されている場合は、全ての債権者の同意が必要になり、同意を得られなければ任意売却はできません。
3.債権者との関係が破綻している
債権者からの連絡に対して居留守を使ったり、暴言を吐いたりして債権者の心象が悪くなれば、債権者も人の子ですから任意売却に協力的にはならず、同意を得ることは難しくなります。
4.滞納なしで任意売却に該当しない
住宅ローンは滞納なしの状況ですが、月々の支払いが精神的に厳しくなってきた事を理由に任意売却したいというお客様がいらっしゃいます。残念ながら任意売却の条件として滞納が数か月続いているという項目があるため、滞納なしの状況では任意売却は成立せず債権者の同意を得ることはできません。この場合は、通常売却により不動産を売却することになります。
5.競売までの期間が差し迫っている
任意売却をする場合は、競売の開札までに話をまとめる必要があります。従って、例えば競売の開札１週間前から任意売却で動こうと思っても買主を探して、さらに関係者の同意を得ることは実質的にできませんので、競売までの期間が差し迫っている場合は任意売却不成立となります。
次に売却する条件が満たされないため任意売却ができないケースを全部で３つ紹介します。
連帯保証人の同意が得られない
連帯保証人とは、住宅ローンを借りた人がお金を返せなくなった場合に、その代わりに返済する責任を負う人のことです。連帯保証人は、債務者がオーバーローンの場合、任意売却後に残ったローンを引き継ぐことになります。従って、オーバーローンの状況で任意売却するには連帯保証人の同意が必要になります。なお、アンダーローン（※）であれば連帯保証人の同意を得ることなく任意売却をすることができます。
不動産購入後、離婚をして夫婦間の関係が悪化している場合や、親子間や兄弟間で何らかのいざこざが起きて任意売却の同意が得られない場合、任意売却はできません。
また、連帯保証人が死去しており法定相続が発生している場合もあります。任意売却の相談をして初めて、連帯債務を相続している事を知る保証人もいらっしゃると思いますのでオーバーローンの状況で連帯保証人の同意を得ることはハードルが高い作業となります。
※アンダーローンとは住宅ローンの残債が不動産の売却金額を下回っている状態のことです。
共有名義人・相続人の同意が得れない
不動産の売却には共有名義人全員の同意が必要になります。不動産を購入する際に共有名義人で取得した場合や単独名義で購入した後に死去して相続人が複数になった場合、共有者全員の同意や相続人全員の同意がないと債権者が任意売却に前向きだとしても任意売却することはできません。
任意売却の買い手がつかない・売れない
任意売却を成立させるためには、不動産が売却できなければなりません。しかし、下記の原因により買い手がつかないケースがあります。
- 任意売却物件が住宅ローンを組めない
- 任意売却の価格が相場より高い
- 任意売却の専門業者ではない
- 内覧できない
任意売却の買い手がつかない4つの原因と対処方法
任意売却で買い手がつかない4つ原因と対処方法について考察します。
任意売却物件が住宅ローンを組めない
任意売却物件が住宅ローンを組めない場合とは、任売物件に違反建築等の瑕疵がある場合です。この場合、購入希望者は住宅ローンを組めないために現金で対象不動産を購入する必要があります。不動産のような高額商品は、現金で購入できる人は限定されるため、不動産の瑕疵によりローンが組めない場合は、買い手がつきにくく任意売却できない結果になります。
任意売却物件が住宅ローンを組めない場合の対処法としては、売出価格を下げて対応する方法があります。但し、あまり価格を下げると債権金額を大幅に下回る可能性があるため、債権者の同意を得る事が困難になります。任売専門業者が債権者を粘り強く説得する必要があります。
任意売却の価格が相場より高い
任意売却を成立させるためには、債権者の同意が必要があります。また、所有者自身も納得しなければ任意売却は成立しません。従って、債権者および所有者双方が納得する売却価格で販売することになりますが、当該売却価格が市場の相場を大幅に上回っている場合、買い手がつかず任意売却はできません。
任意売却の価格が相場より高い場合の対処方法としては、任意売却の売出価格を安くしてもローンの残債を上回る場合（アンダーローンの場合）、相場価格まで売却価格を安くしてみるのが良いと思います。
任意売却の専門業者ではない
任意売却は通常売却と異なり不動産の知識に加えて、法律的な知識や債権者との調整能力等が必要になります。任意売却に不慣れな不動産会社に依頼をした場合は、債権者との折衝が進んでおらず、買主が見つかっても債権者の同意を得られないということもあります。
任意売却に不慣れな業者や悪徳業者を避けるための対処法としては、
・インターネットで「任意売却 専門会社」と検索して相談者の口コミやXのポストを参考に探す。
・弁護士、司法書士、行政書士等の法律の専門家から紹介してもらう。
・一般社団法人全国任意売却協会などの任意売却支援団体に相談して不動産業者を紹介してもらう。
以上のような対策があります。ポイントはいきなり１社に決めずに複数社と面談して親身に相談に乗ってもえらる会社を探すことが重要になります。
内覧できない
ローンの滞納が生じる理由としては、体調不良や身内の介護、勤め先の倒産等様々な理由が考えられます。気持ちが落ち込んで内覧希望者がいらっしゃっても内覧を拒否したり居留守を使ったりするお客様もいらっしゃいます。お辛いお気持ちは分かりますがそれは絶対に止めてください。内覧ができなければ買い手がつかず、任意売却ができずに遅かれ早かれ競売の道へと進んでいくことになります。辛いかもしれませんが、購入希望者からの内覧希望があった際は、気持ちよく対応することをおすすめいたします。
任意売却で買い手がつかない時どうなる？
任意売却ができないケースについて解説してきましたが、任意売却できず買い手がつかなかった場合はどうなるのでしょうか？「任意売却物件の差し押さえ」→「競売」→「残債が払えない場合は自己破産を検討」という流れになります。下記にて詳しく解説していきます。
任意売却物件を含む財産の差し押さえ
差し押さえとは、住宅ローンなどの債務がある人がその債務を返済できない場合に、債権者が債務者の財産を処分できないようにする手続きを言います。
差し押さえの必要性
任意売却で売れずにローンが支払われなかった場合、保証会社が債務者の代わりにローンを銀行に全額返済します（これを代位弁済といいます）。保証会社は、債権金額を回収するために差し押さえの手続きを行い、任売物件、預貯金、現金、給与等の債務者の財産について差し押さえをします。差し押さえをされた財産は下記のように取り扱われます。
・任売物件：競売手続きへ
・預貯金：口座が凍結されます
・現金：債権者に回収されます
・給与：給与の一定割合が差し押さえられて受け取れなくなります。
給与の差し押さえは、会社に連絡がいくため会社にも知られてしまうほか、債務が完済するまで残るため注意が必要です。
差し押さえまでの流れ
- 差押予告通知書が届く
- 支払督促が届く
- 仮執行宣言付支払督促が届く
- 強制執行により差押えが行われる
任意売却と競売
任意売却と競売の手続きは平行で進む場合が多いです。そのため、任売成立の可否を問わず、差押さえ後は、競売の手続きが淡々と進んでいきます。
競売とは
競売とは、差し押さえられた財産を、裁判所が官報やインターネットに掲載して購入者を募るオークション形式の売却方法です。競売開始日の前日までに任意意売却で売れない場合は、裁判所の売却許可決定により定められた買い受け人が新所有者となります。新所有者により支払われた売却代金は、競売にかかる費用等を除いて住宅ローン債務の返済に充てられます。なお、競売後にまだ残債がある場合、残りの残債について原則、一括返済義務が生じます。
競売の流れ
- 競売開始決定通知が届く
- 執行官・不動産鑑定士による不動産の現況調査
- 配当要求終期の告知・入札、落札者の決定
- 売却許可決定
- 引き渡し、立ち退き
残債が払えない場合は自己破産を検討
上記の通り、残債は原則一括返済です。しかし、住宅ローンが滞納している場合、一括返済することは現実的に難しいので債務整理の１つである自己破産を検討することになります。
自己破産とは
自己破産とは、裁判所に「破産申立書」を提出して「免責許可」を受けることで、養育費や税金等の「非免責債権」を除く、全ての借金をゼロにするという手続きです。つまり、自己破産が認められる事で住宅ローンはゼロになります。従って、競売後の残債が払えない場合は、自己破産により借金をゼロにする事を検討しなければなりません。
自己破産の検討
自己破産を検討する場合は、連帯保証人との相談も必要になります。自己破産をした場合は、連帯保証人に住宅ローンの一括返済請求がされます。残債が大きい場合は、連帯保証人も残債を支払う事はできずに破産になる場合もあります。当然、連帯保証人としては、自己破産はしたくないため、貴方を責める事になるでしょう。オーバーローンの状況で競売を進めた場合は、望まない人間関係のトラブルを生じさせてしまう可能性があるので注意が必要です。
残債の分割返済について
債権者によっては、競売後の住宅ローンの返済を一括返済ではなく分割返済にて対応してくれる金融機関もあります。更に、一部の口コミにおいて、不動産売却後は無担保債権になるため、債権者が本気で回収にこないから任意売却ではなく競売が良いという意見もあります。
しかし、債権は売買可能であり債権回収会社が変われば取り立ての方法も変化します。競売直後は、債権回収の取り立てが緩くても、ある日突然債権が売却されて厳しい取り立てになるかもしれません。口コミの情報を鵜呑みにするのはリスクのある行為ですので注意しましょう。
競売と違い大きなメリットがある任意売却を失敗しないための相談先を４つ紹介します。
任意売却できない場合の４つの相談先
任意売却できずに競売になった場合は、自分だけではなく家族や連帯保証人にも迷惑をかけてしまいます。任意売却で失敗しないためにはどうすれば良いのでしょうか？住宅ローンの支払いが厳しかったり、ローンの支払いに滞り始めたら、まず下記の相談先に連絡をしてみてください。
- ローンの返済計画を債権者に相談
- 任意売却専門業者に相談
- 任意売却する事を連帯保証人等に相談
- マンション売却相談センターに相談
ローンの返済計画を債権者に相談
住宅ローンの支払いが厳しくなった場合は、まず債権者に相談をしてみましょう。早めに債権者と相談することにより、債権者は住宅ローンの返済期限を延ばす代わりに、毎月のローン返済額を減らすという「返済方法の変更」を提案してくれる場合もあります。上記にも書きましたが、債権者との関係が悪化してしまうと任意売却交渉が不利になってしまいますので、払えないから諦めるのではなく、債権者に相談することが大切です。
任意売却専門業者に相談
任意売却専門業者は、任意売却に関する様々な事例を持っており、債権者との交渉も慣れていることから、大手不動産会社に依頼するよりも任意売却が成功する可能性が高くなります。
オーバーローンの場合は、債権者の同意を得ることが最大の難関になります。債権者は市場価格で売却すると実質的に損失が発生するためです。債権者の同意を得るために、不動産会社は任売物件の査定書を提出して市場価格の妥当性について債権者に理解してもらう必要があります。しかし、債権者の理解を得られるような査定書の作成及びその後の交渉は、任意売却に不慣れな不動産会社にとって難しい作業です。そのため、任意売却専門業者の豊富な知識と経験が必要になります。
また、任売客専門業者は、弁護士事務所や司法書士事務所と提携している場合が多く、連帯保証人や共有名義人の同意を得るコツや任意売却の返済プランについてもアドバイスをもらえるので早めに相談する事が望ましいです。
任意売却する事を連帯保証人等に相談
任意売却を成立させるには、連帯保証人や共有名義人の同意を得る必要があります。連帯保証人や共有名義人は任意売却が成立した場合も、残債については連帯債務を負うことになります。しかし、債権者が同意できる任意売却の価格では過大な連帯債務になるため、連帯保証人等は直ぐに納得をしないかもしれません。また、離婚をしている場合は連絡がつかない場合もあります。任意売却をスムーズに進めるためにも早めに連帯保証人や共有名義人に連絡をとって任意売却する事について相談をしましょう。
マンション売却相談センターに相談
住宅ローンを滞納していてもアンダーローンの場合は、債権者の同意を得ることは容易なため任意売却専門業者ではないマンション買取業者でも対応が可能です。また、昨今の不動産市場の過熱によりマンション価格は上昇しており、数年前はオーバーローンの状況でも現在はアンダーローンになっている場合もあります。弊社でもこの数年で任意売却によりマンション買取をさせていただいた実績があります。
マンション売却相談センターでは不動産査定は無料ですので、まずはお気軽にご相談ください。
任意売却できないケースでよくある質問
任意売却ができないケースよくある質問についてお答えします。
任意売却と競売はどちらが得？
任意売却と競売はどちらが得なのでしょうか？以前は任意売却のほうが物件を高く売れるという話もありました。しかし、現在は競売の競争激化により正直何とも言えません。また、競売の場合は、任意売却に比べて長く自宅に住めるため、任意売却より競売のほうが得という口コミも見られます。
債務者の経済状況や生活環境によるとしか言えませんが、一般的なケースでお答えするならば、私は任意売却をおすすめします。
詳細については、任意売却と競売の違いは？競売と任意売却はどちらが得でおすすめなの？をご覧ください。
東京の任意売却の件数は増えてるの？
東京の競売の件数は、近年下落傾向にあります。では、東京の任意売却のケースも減っているのでしょうか？任意売却の件数という具体的なエビデンスはありませんが、住宅支援機構の総合報告書2023にリスク管理債権の推移が記載されております。比率（住宅ローン滞納率）はコロナがあった令和２年度から徐々に減少しておりますが、3か月以上延滞債権については減少したあとにまた増えています。
また、東京の地価は高騰している事から、以前はオーバーローンで債権者の同意得が得られなかったケースでも最近の査定結果によりアンダーローンになるケースがあることからも、任売取引の件数が増加していると予想されます。
任意売却の期間はどれくらい？
任意売却の期間は物件ごとに異なります。まず、住宅ローンを滞納してから任意売却ができるまでに6カ月かかります。そのあと、債権者との交渉に数週間〜約1カ月、売却活動及び契約まで約2〜5カ月、契約から決済までが約１か月の目安です。これらを合計すると9か月以上はかかるものと考えた方が良いと思います。物件によっては1年以上かかるケースもあります。
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