江戸川区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

カテゴリ:マンション売却のお金
投稿日:2021.12.07

江戸川区マンション相場と価格推移、築年数別成約価格

東日本レインズの成約状況と成約事例を独自に集計したリアルで最新の江戸川区の中古マンション相場とマンション価格推移などを集計データを使って解説していきます。

2020年度の江戸川区の中古マンションの成約状況と2021年度直近の成約事例データの価格推移から、リアルで最新の相場価格を掴んでいただければ幸いです。

江戸川区の中古マンションの売却をご検討されている売主様向けに、よりリアルに相場価格を感じていただく為、江戸川区の代表的な中古マンションの成約価格=相場価格を築年数別にまとめてみました。2015年(平成27年)から2020年(令和2年)の6年間でどの程度江戸川区の中古マンション価格相場が推移しているかも分かるように、成約年が古い順に並べています。

またそれぞれのマンションの査定価格(机上)も算出、計算してみましたので参考にしてください。

江戸川区のマンション相場と価格推移2020年度~21年度

2020年度相場価格と2021年直近迄の価格推移

2020年度(4月~3月)1年間の江戸川区のマンション相場(成約状況)と2021年4月から直近迄の相場価格の推移です。

2020年度の江戸川区の中古マンション相場価格は、3616万円でした。

2020年度に売却された江戸川区のマンションの築年数は19.96年、専有面積は69.80㎡でした。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 3616 51.81 69.80 19.96 553
2021年4月 3863 53.72 71.92 20.28 32
2021年5月 3604 56.08 64.27 25.23 30
2021年6月 4142 59.73 69.35 18.45 40
2021年7月 3944 56.44 69.88 18.63 43
2021年8月 3758 52.56 71.51 25.63 24
2021年9月 4291 61.43 69.85 17.08 37
2021年上期 3961 57.03 69.46 20.35 206
2021年10月 3695 56.46 65.45 21.12 41
2021年11月 4040 59.11 68.35 22.53 45
出所:2020年度東日本不動産流通機構資料/2021年度東日本レインズ成約事例を弊社が集計

 

2021年4月から11月までの江戸川区の中古マンション成約価格や㎡単価は、上記表の通り引き続き上昇が続いているようです。

2021年度も城東地区の在庫件数の減少は続いており、引き続きマーケットは好調を維持しているようです。

※東日本レインズ成約事例は、専有面積30㎡未満とオーナーチェンジを除いて集計をしています。

江戸川区のオーナーチェンジ物件相場価格(成約価格)

江戸川区のオーナーチェンジ(賃貸中)物件の成約価格などを集計しました。

年度月 成約価格 ㎡単価 専有面積 築年数 成約件数
2020年度 2498 53.68 46.53 26.00 12
2021年上期 3446 48.92 70.44 21.83 6
出所:東日本レインズ成約事例を弊社が集計、作成

江戸川区の中古マンション価格

築年数
調査対象物件
売却価格
築41年~50年 江戸川ハイツ 1980~2920万円
築31年~40年 中葛西スカイハイツ 3000~4040万円
築21年~30年 ヴィルメゾン葛西 2400~2990万円
築11年~20年 デュアルスイート葛西 3850~4480万円

江戸川区は、区内にJR総武線、JR京葉線、JR武蔵野線、東京メトロ東西線、都営新宿線、京成本線を擁し、都心への交通アクセスが良好で、ファミリータイプの中古マンション売買に関しても活発に取引されています。

今回は、葛西駅エリアを中心に周辺の中古マンション相場を調査しています。

江戸川区の特徴とマンション売却傾向

前述の通り江戸川区は鉄道路線が6路線あり交通アクセス良好、また公園の総面積は23区最大で、ファミリーに人気のエリアです。

2021(令和3)年3月に竣工した「パークホームズ船堀」(北葛西1丁目:都営新宿線船堀駅徒歩9分)、2021(令和3)年11月竣工の「プラウド瑞江」(瑞江2丁目:都営新宿線瑞江駅徒歩1分)、2022(令和4)年3月竣工予定の「プラウドタワー小岩ファースト」(南小岩6丁目:JR総武緩行線小岩駅徒歩1分)、2023(令和5)年1月竣工予定の「シティハウス平井ブリーズレジデンス」(平井6丁目:JR総武緩行線平井駅徒歩8分)、など、マンション分譲が活発になっています。

価格、人気の高い沿線、駅エリア

西葛西駅エリアの西葛西3丁目、葛西駅エリアの中葛西5丁目、江戸川の河川敷近くの篠崎町7丁目は閑静な住宅地となっています。築5年以内の中古マンション築浅物件の価格を見ると、葛西駅エリアが高く、次いで西葛西駅エリア、平井駅エリアが続きます。

緑の多い大規模公園

葛西海浜公園(臨海町6丁目)、行船公園(北葛西3丁目)、総合レクリエーション公園(西葛西6丁目)、新左近川親水公園(臨海町2、3丁目)、古川親水公園(江戸川6丁目)、篠崎公園(上篠崎1丁目)をはじめ緑豊かな公園も多く整備されています。

江戸川区のマンション売却価格相場【築41年~50年】

調査対象:江戸川ハイツ

江戸川ハイツ外観
建築年 1975年(昭和50年)
所在地 東京都江戸川区江戸川6-25-1
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩17分
総戸数 131戸
分譲 三井倉庫㈱
施工 ㈱長谷川工務店

東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩17分、9階建て、60㎡台~80㎡台のファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後46年が経過していますが、2020(令和2)年に大規模修繕工事を実施しており、総戸数131戸で維持管理は比較的良好です。

江戸川ハイツの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H28/12 1980 74.84 6 南西   87.5 専任
②H29/2 2920 74.84 7 南西 フルリ 129.0 専任
③H30/4 2499 74.84 7 南西   110.4 専任
④H31/4 2860 74.84 2 南西 フルリ 126.4 売主
⑤R2/9 2350 74.84 5 南西   103.9 専任
⑥R3/3 2440 74.84 9 南西 過去 107.8 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は2件あります。

⑤江戸川ハイツ成約

⑤は5階74.84㎡南西向き、居住中、2350万円(坪単価103.9万円)で2020(令和2)年9月に成約しています。

⑥江戸川ハイツ成約

⑥は9階74.84㎡南西向き、居住中、2011(平成23)年にフルリノベーション済み、2020(令和2)年に洗面化粧台とIHクッキングヒーターを新規交換、2440万円(坪単価107.8万円)で2021(令和3)年3月に成約しています。

江戸川ハイツの売却価格・相場のポイント

江戸川ハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

築後46年を経過しているので、分譲当初の内装、設備はとっくに耐用年数を超えています。

築年数の浅いマンションに比べて、成約事例にはマンション買取再販業者のリフォーム済み物件や、過去に所有者が比較的大規模なリフォームを実施している部屋がみられます。

上記の表でも分かるように、室内の状況、リフォーム履歴の多少によって価格に差が生じていることが推察できます。

  • 過去に大規模リフォームの履歴あり成約事例
  • 旧所有者が数年前に自身で大規模リフォームか購入したリフォーム済み物件売却の成約事例
  • マンション買取業者のリフォーム済物件の成約事例

販売中物件(R3年12月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/10 3199 74.84 2 南西 フルリ 141.4 売主

販売中の物件は1件あります。

江戸川ハイツ販売中①

①は2階74.84㎡南西向き、買取業者が2021(令和3)年9月にフルリノベーション済みです。10月下旬に販売スタート、売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

江戸川ハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の査定価格を算出します。

  • 専有面積:74.84㎡
  • 階数:5階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2490万円~2540万円(坪単価@110.0万円~@112.2万円)

売出価格:2650万円~2700万円(坪単価@117.0万円~@119.3万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年12月2日時点の概算価格となります。

江戸川区のマンション売却価格相場【築31年~40年】

調査対象:中葛西スカイハイツ

中葛西スカイハイツ外観
建築年 1984年(昭和59年)
所在地 東京都江戸川区中葛西5-11-25
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩8分
総戸数 168戸
分譲 ㈱ファミリー
施工 ㈱長谷川工務店

東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩8分、11階建て、60㎡台~100㎡台の間取り構成のマンションです。

建物は築後37年が経過していますが、総戸数168戸で維持管理は比較的良好です。

中葛西スカイハイツの売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R2/4 3350 70.62 6 南西 過去 156.9 専任
②R2/9 3450 87.59 4 南西・北西角 過去 130.3 専任
③R2/12 4040 91.24 10 南西・北西角 過去 146.4 専任
④R3/3 3000 63.02 5 一部 157.4 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は4件あります。

①中葛西スカイハイツ成約

①は6階70.62㎡南西向き、居住中、2015(平成27)年にフルリノベーション履歴あり、3350万円(坪単価156.9万円)で2020(令和2)年4月に成約しています。

②中葛西スカイハイツ成約

②は4階87.59㎡南西向き、居住中、2018(平成30)年にユニットバスと洗面化粧台を新規交換、2019(平成31)年にガスコンロを新規交換しています。3450万円(坪単価130.3万円)で2020(令和2)年9月に成約しています。

③中葛西スカイハイツ成約

③は10階91.24㎡南西・北西角部屋、居住中、リフォーム歴無し、4040万円(坪単価146.4万円)で2020(令和2)年12月に成約しています。

④中葛西スカイハイツ成約

④は5階63.02㎡東向き、2019(令和1)年8月に全室フローリング新規張り替え、システムキッチン・ユニットバス・シャワートイレ・洗面化粧台・給湯器を新規交換、照明器具新規設置済で未入居、3000万円(坪単価157.4万円)で2021(令和3)年3月に成約しています。

中葛西スカイハイツの売却価格・相場のポイント

中葛西スカイハイツと他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

高価格&低価格混在の理由

前述内容と重複しますが、大雑把に成約登録されている物件を評価分類すると下記のような評価分類ができます。

当然ですが、リフォームをしていない部屋は安く、ピカピカにリフォームされている部屋の価格は高く成約をしています。成約坪単価のレンジは下記の通りです。

  1. 過去に大規模リフォームの履歴無し物件
  2. 旧所有者が数年~10年前に、自身で大規模リフォームした物件or購入した業者売主リフォーム済物件
  3. マンション買取業者のリフォーム済物件

販売中物件(R3年12月時点)

2021(令和3)年12月2日時点では、中葛西スカイハイツの売り出し中物件はありません。

中葛西スカイハイツの売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:63.02㎡
  • 階数:6階
  • 方位:東
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2670万円~2720万円(坪単価@140.0万円~@142.6万円)

売出価格:2780万円~2830万円(坪単価@145.8万円~@148.5万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年12月2日時点の概算価格となります。

江戸川区のマンション売却価格相場【築21年~30年】

調査対象:ヴィルメゾン葛西

ヴィルメゾン葛西外観
建築年 1992年(平成4年)
所在地 東京都江戸川区東葛西8-3-1
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩8分
総戸数 51戸
分譲 東海土地建物㈱
施工 大日本土木㈱

東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩8分、12階建て、50㎡台~60㎡台のファミリータイプの間取り構成のマンションです。

建物は築後29年が経過していますが、総戸数51戸で維持管理は比較的良好です。

ヴィルメゾン葛西の売却価格推移

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/4 2400 60.89 8 南西・南東角   130.3 専属
②R30/9 2750 57.93 10 南西・北西角 過去 157.0 一般
③H30/12 2870 60.89 2 南西・南東角 フルリ 155.9 売主
④H31/2 2990 57.93 6 南西・北西角 フルリ 170.7 売主
⑤R1/9 2950 60.89 3 南東・北東角 フルリ 160.2 売主
⑥R3/2 2980 59.17 11 南西 過去 166.5 専任

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は1件あります。

⑥ヴィルメゾン葛西成約

⑥は11階59.17㎡南西向き、空室、2015(平成27)年1月にフルリノベーション履歴あり、2980万円(坪単価166.5万円)で2021(令和3)年2月に成約しています。

ヴィルメゾン葛西の売却価格・相場のポイント

ヴィルメゾン葛西と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年12月時点)

年月 価格 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/11 3680 57.93 5 南西・北西角 一部 210.0 専任
②R3/9 3250 56.13 2 南東 フルリ 191.5 一般

販売中の物件は2件あります。

ヴィルメゾン葛西販売中①

①は5階57.93㎡南西・北西角部屋、2021(令和3)年11月に食洗機設置、洋室窓手すり設置、玄関ドアシート張替え、トイレ以外全室クロス張替え、浴室鏡・水栓交換、ハウスクリーニング等リフォーム済み、3680万円(坪単価210.0万円)で販売中です。11月上旬に販売スタートしていますが、2階56.13㎡フルリノベーション済みで販売中の②と比較すると割高な印象です。

②ヴィルメゾン葛西販売中

②は2階56.13㎡南東向き、買取業者が2021(令和3)年10月にフルリノベーション済み、3250万円(坪単価191.5万円)で販売中です。9月下旬に販売スタート、販売価格を見直して価格変更しています。売却相場の上昇も鑑みて妥当な価格設定と言えます。

ヴィルメゾン葛西の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:59.17㎡
  • 階数:6階
  • 方位:南西
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:2730万円~2780万円(坪単価@152.5万円~@155.3万円)

売出価格:2900万円~2950万円(坪単価@162.0万円~@164.8万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年12月2日時点の概算価格となります。

江戸川区のマンション売却価格相場【築11年~20年】

調査対象:デュアルスイート葛西

デュアルスイート葛西外観
建築年 2007年(平成19年)
所在地 東京都江戸川区中葛西5-16-2
最寄り駅・アクセス 東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩8分
総戸数 67戸
分譲 丸紅㈱、㈱新日本建物
施工 前田建設工業㈱

東京メトロ東西線「葛西」駅徒歩8分、丸紅・新日本建物の旧分譲、専有面積60㎡~90㎡台、10階建てのマンションです。

建物は築後14年が経過していますが、現在大規模修繕工事中で2022(令和4)年2月完了予定、総戸数67戸で維持管理は比較的良好です。

デュアルスイート葛西の売却価格推移

 

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①H29/2 4200 85.60 3 南・西角 過去 162.2 専属
②R1/8 3920 68.61 2 一部 188.9 売主
③R1/9 4480 82.05 6 南・東角   180.5 専任
④R3/4 3850 73.07 6 過去 174.2 専属

年月:成約年月、成約:成約価格、面積:専有面積、階:物件所在階
リフォーム:フルリ=フルリフォーム、一部=一部リフォーム、過去=過去リフォーム歴有
坪単価:1坪あたりの価格、単位万円
取引:取引態様⇒売主、代理、媒介・仲介(参考記事:取引態様とは SUUMO

直近(2020(令和2)年~)で成約になっている部屋は1件あります。

④デュアルスイート葛西成約

④は6階73.07㎡南向き、空室、リフォーム歴あり、2016(平成28)年に全室の天井と壁面のクロスを張り替え、トイレとエアコンを新規交換、和室の畳を琉球畳に交換しています。3850万円(坪単価174.2万円)で2021(令和3)年4月に成約しています。

デュアルスイート葛西の売却価格・相場のポイント

デュアルスイート葛西と他のマンションと比較する場合は、駅距離、周辺環境、築年数などが比較の評価ポイントになりますが、上記成約価格推移の表は同一マンションの成約価格なので、下記の評価ポイントを比較することで個別の成約価格が高かったのか安かったのかを導き出せます。

  • 専有面積(広さ:広い+、狭い-)
  • 方位(日当たり:南±0、東-5、西-5)
  • 階数(眺望:1階上+1、1階下-1)
  • 前面建物(日当たり・眺望阻害:-1~-10)
  • リフォーム有無(リフォーム有を+評価)

販売中物件(R3年12月時点)

年月 成約 面積 方位 リフォーム 坪単価 取引
①R3/11 4650 85.60 3 南・西角   179.6 専属

販売中の物件は1件あります。

デュアルスイート葛西販売中①

①は3階85.60㎡南・西角部屋、居住中、リフォーム歴無し、4650万円(坪単価179.6万円)で販売中です。11月下旬から販売スタート、売却相場の上昇局面をふまえ、妥当な価格設定といえます。

デュアルスイート葛西の売却相場価格と坪単価

このマンションの標準的な下記の部屋を想定して、仲介で売却する場合の机上査定価格を算出します。

  • 専有面積:73.07㎡
  • 階数:5階
  • 方位:南
  • リフォーム:リフォーム歴無し
査定価格:3720万円~3770万円(坪単価@168.3万円~@170.6万円)

売出価格:3900万円~3950万円(坪単価@176.4万円~@178.7万円)

※上記机上査定価格は、2021(令和3)年12月2日時点の概算価格となります。

江戸川区のマンション売却価格相場のまとめ

築古マンションの成約価格は、リフォームの履歴有無がポイント

前述しましたが、築年数の古い物件は、室内の内装や浴室・キッチン・トイレなどの水回りの状況、リフォーム履歴の有無によって成約価格に大きな差が生じます。

査定を依頼した時に査定書に添付されているレインズなどの成約事例を見る時には、リフォーム履歴の有無に注意をして成約価格が高いのか安いのかを確認しましょう。

急いで売却、買取業者に売却は、成約価格が安くなる傾向

成約価格といっても、急いで売却したケース、買取業者に売却したケースは、相場価格より成約価格が安くなる傾向になります。

売却の背景や理由が分からないと、下記のようなケースの相場から少し安い成約価格に引っ張られることになります。

【訳があって急いで売却】

  • 借金返済などマンションの売却資金を使う期限が迫っている
  • 買い替え先の残代金、老人ホームの入所費用の支払い期限が決まっている

【マンション買取業者に売却】

売却するマンションが人気エリア、駅近、築浅のピカピカのマンションであれば、マンション買取業者に買い取ってもらおうと考える方は少ないのではと思います。

マンションを売却するにあたり、下記のような心配や問題があるので、その解決策としてマンション買取業者の買取を選択しています。

  • 部屋で自殺や孤独死があったので普通に個人に売るのは心配
  • 高齢な親のマンションなのでストレスや人との接触少なく売却したい
  • 遠方に住んでいるので査定や購入検討者の見学の立ち会いなどが面倒
  • 被相続人(親や兄弟)の荷物や家財など片づけるのが面倒
  • 古いマンションなので故障や不具合が多く普通に個人に売るのが心配
  • とにかく手間なく早く売りたい
  • 周辺の人に知られずに売却したい

関連記事:東京テアトルの直接買取

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森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

 マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
 マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。