買取保証でのマンション売却。サービス内容や流れを解説

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2021.04.19

買取保証でマンション売却。サービス内容や流れを解説

マンション売却の方法は、大きく分けると「仲介」と「買取」の二つがあり、詳細は後述しますが、目的別で大雑把に分けるなら、より「高く」売りたい方なら仲介、より「早く」売りたい方なら買取がおすすめです。

そしてもう一つ、「買取保証」という方法があります。買取保証とはどのようなサービスなのか、「仲介」と「買取」の違い、買取保証サービス内容や流れ、メリット・デメリット、どんな方におすすめかをご説明致します。

マンション売却方法「買取保証」とは

買取保証」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、一定の期間内で売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって事前に合意した価格で買い取ってくれるサービスです。

仲介での売却活動期間中は高値売却のチャンスがあり、期間内に成約できなくても買取価格で確実に売却できるので、「仲介」と「買取」の良い所取りができるといえます。まずここで、そもそも「仲介」と「買取」はどんな売却方法なのかを確認していきましょう。

「仲介」と「買取」

仲介会社が買主を探す「仲介」という売却方法

皆さんが何となくイメージできるマンション(不動産)の売却方法は、「仲介」という売却方法だと思われます。

仲介会社(不動産会社)にマンション(不動産)の売却を依頼して、主に個人の購入検討者(買主)を探してもらう方法です。

【仲介による売却】

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【「仲介」は買主を探すための広告や販売活動が必須】

仲介会社の「仲介」は、買主を探すためにチラシなどの広告、集客した購入検討者の部屋(物件)への案内など販売活動が必要です。

【「仲介」の販売活動の期間は何カ月かかる?】

仲介の販売活動期間は、一般的には3ヶ月~6ヶ月程度といわれています。買取保証の媒介契約で定める販売活動期間も、3ヶ月を目安としている不動産会社が多いです。

実際には、部屋の片づけや掃除など売却準備期間、仲介会社への売却相談、売却査定や媒介契約の締結までの期間、売買契約締結後残代金決済までの期間がプラスされますので、合計すると5ヶ月以上の期間がかかります。販売活動が長引けば、6ヶ月~1年かかることもあります。

【「仲介」はこんな方におすすめ(売却金額が最優先の売主様向き)】

  1. 時間をかけてじっくり高値で売却したい方
  2. 市場価格にチャレンジするために、たくさんの購入検討者に物件を紹介して、たくさん部屋の見学をして欲しい方
  3. 現金化する期限が差し迫っていない方
  4. 築浅、駅近など一般的に売り易い物件を売却する方

不動産会社が自ら買主となる「買取」という売却方法

「買取」は、不動産会社にマンション(不動産)を買い取ってもらう売却方法です。

【買取による売却】

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【「買取」は、販売活動が不要】

売主様から買取の依頼を受けた不動産会社は、売主様所有のマンションを直接買い取ります。

不動産会社の「買取」は、不動産会社自らが買主になるので、購入検討者を探す広告や販売活動は必要ありません。

販売活動が必要ないことは、「買取」のメリットのひとつです。

参考記事:マンション買取の流れ、買取のメリット

【「買取」はこんな方におすすめ(売却金額の優先順位が最上位でない売主様向き)】

  1. 部屋の掃除、荷物の片づけなど無しで手間なく早く売却をしたい方。
  2. 購入検討者を部屋で待つなど販売活動が煩わしい方。
  3. 購入検討者の部屋の見学など販売活動に伴う人との接触を避けたい方。
  4. 売れるかどうかの心配をしたくない方。
  5. 決まった日時までに現金化が必要な方。
  6. 売却前のリフォームやクリーニング、荷物の撤去費用をかけたくない方。
  7. 広告無しで、ご近所に知られず売却したい方。
  8. 契約場所、日時、引渡し日などを自分のペースで決めたい方。
  9. 売却後の故障、不具合によるクレームなどを避けたい方。
「買取」は、高齢な親が住んでいるので人との接触と親のストレスを少なく売りたい、相続したマンションなので早く手間なく売りたい、売却期限が決まっているので早く売りたい、のようなニーズの方に特におすすめの売却方法です。

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「クレーム心配ゼロ」編

「スケジュール早期確定」編

買取保証の流れ

1.買取保証での売却相談・査定依頼

まず、複数の不動産業者に買取保証での売却について相談をし、査定を依頼しましょう。営業マンとは、売却相談から販売活動、売買契約から残代金決済、場合によっては直接買取と長い時間付き合うことになります。比較検討するなかで、フィーリングが合って信頼できる営業マンをみつけることも重要です。

【買取保証対象物件の「適用条件」を確認】

不動産会社によって異なりますが、専有面積40㎡以上、新耐震基準(建築確認申請が受け入れられた日が1981(昭和56)年6月以降の建物)、管理会社に管理業務を委託しているなど、買取保証の対象物件としての「適用条件」を定めています。この「適用条件」があることを仲介と比較してのデメリットとして挙げているサイトもあります。

また、買取保証の場合は仲介での販売期間が3カ月間、そして販売期間後の買取金額の上限額は査定価格の90%、と「適用条件」を定めているところもあります。

買取保証の「適用条件」にクリアしている物件かどうか確認するとともに、提示された買取金額についても交渉してみましょう。

2.現地調査・販売価格と買取保証価格の提示

実際にお部屋を見てもらうことで、内装や設備など部屋の状態と周辺環境を加味した精度の高い査定価格を算出してもらうことが可能になります。

3.買取保証付き申込み・媒介契約

【売り出し価格】

査定した販売価格、買取保証価格に納得すれば、それらを基準に売り出し価格を決めます。

少し高くても理由(訳)があって買いたい人がいることを想定して、或いは値引き交渉があることを前提に少し高めに価格を設定するなど、売り出しする価格を相談しながら決めていきます。

買取保証の際の販売価格は、例えば3か月の販売期間に合わせて、

  • 「1か月目は査定価格の115%が上限」
  • 「2か月目は査定価格の105%が上限」
  • 「3か月目は買取保証価格の105%が上限」

といったように、販売期間とともに販売上限額を「適用条件」に定めているところもありますので、調整した上での合意が必要となります。

売り出し価格が決まったら、媒介契約を締結して正式に売却の依頼を仲介会社にします。

【媒介契約の種類】

媒介契約には3つの契約があります。3つの媒介契約のポイントは下記の通りです。

  1. 専属専任媒介契約は、依頼1社だけ、自己発見不可
  2. 専任媒介契約は、依頼1社だけ、自己発見可
  3. 一般媒介契約は、依頼複数社OK、自己発見も可

3つの媒介契約には一長一短があります。極論すると人気エリアの駅近物件はどの媒介契約でも売れます。

【買取保証の際は媒介条件を確認】

買取保証を利用する際は、他社へ重ねて仲介依頼できない専任媒介契約、もしくは専属専任媒介契約のいずれかの締結を「適用条件」としているところが多いですので、仲介会社に確認しましょう。
媒介契約のまとめ

関連記事:媒介契約とは?一般媒介と専任媒介の違い

4.販売活動

購入希望者を探すため、仲介会社(不動産会社)がチラシの配布、オープンルーム、SUUMO等のポータルサイトへの掲載などの販売活動を行います。

販売活動には人件費と宣伝費がかかります。仲介手数料は成功報酬ですので、コストをかけるからには「仲介での成約が確実に見込める物件」の販売を優先します。相場からかけ離れた売り出し価格の設定などは、仲介会社の販売活動の意欲を削ぐことにもなります。

買取保証では最終的に仲介会社(不動産会社)が買い取るという着地点が定まっているため、積極的に仲介してもらえない、もしくは手を抜かれるといった可能性をデメリットとして挙げているサイトもありますが、SNS等を通して評判がネット上にダイレクトに拡散されるこの時代においては、たいていの仲介会社(不動産会社)は高値売却のチャンスをおろそかにせず、きちんと販売活動業務を遂行してくれるはずです。

販売活動をきっちり実施してもらうため、売り出し価格の設定などは、信頼できる仲介会社の営業マンに相談をしましょう!

5.購入希望者決定、契約金額など条件交渉

購入希望者がみつかったら契約金額、契約決済日などの交渉を行います。

購入希望者をその気にさせるため安易に値引き交渉をしてくるケースもあります。値引き交渉に応じるかは、販売活動中の広告の反響状況、集客状況なども勘案して正しく判断されることが肝心です。

購入希望者が住宅ローンを借りる場合、通常契約前のこの期間に「事前審査」というローン審査を行います。

売買契約締結後に住宅ローンが借りられないので契約解除ということにならないよう「事前審査」結果の確認が必要です。

6.売買契約締結、引渡し準備

【売買契約書の締結】

条件が整ったら売買契約の締結となります。売買金額、契約日、残金決済日や契約の解除についての取り決めなどを盛り込んだ契約書を仲介会社が作成をしてくれます。

【手付金の受領】

通常であれば、契約時に買主から売買金額の10%程度の手付金を受領して契約を締結します。この手付金は残代金支払い時に残代金に充当されます。

7.残代金決済、引渡し

決済日になりましたら、買主から売買金額の全額を受領します。同時に買主に物件の引渡しを行います。

通常引渡しは、「物件状況報告書」という書面で内装や設備の状況を買主に説明して、家具や荷物などを撤去して空になった部屋と鍵を買主に引渡すことで完了となります。

【登記】

併せて登記上の所有権の移転を行うために、必要な書類に書名捺印などして司法書士に渡します。

関連記事:マンション売却の登記費用は?内訳や必要書類、注意点を解説

8.期間内に売却できなかったら不動産会社が直接即時買取

販売期間内に仲介で売却できなかった場合、仲介会社(不動産会社)が買取保証価格で直接買取ります。

仲介会社(不動産会社)が買主となって、前述の「6.売買契約締結、引渡し準備」「7.残代金決済、引渡し」と同じ流れとなります。買取保証の「適用条件」として、買主は仲介会社かその子会社と定めているところもあります。

買取保証のメリット・デメリット

メリット=高値売却の可能性追求と確実な売却の両立

一定期間仲介により市場価格での売却にチャレンジできます。

最初に「いつ売れるか」、「いくらで売れるか」を確定できるので、資金計画が立てやすくなります。

期間内に成約できなくても買取価格で確実に売却できるので、売却できないかもという不安を解消できます。

デメリット=買取保証を受けるには「適用条件」がある

不動産会社によって異なりますが、買取保証して欲しい物件の立地築年数専有面積管理状況などが「適用条件」にあてはままらないと、買取保証を受けることができません。

納得いくまで販売活動を継続できる通常の仲介とは異なり、販売期間にタイムリミットがあることにご注意ください。3か月間と「適用条件」を定めている不動産会社が多いです。期間ごとの販売価格の上限額を「適用条件」として定めているところもあります。

また当然ながら、仲介会社(不動産会社)の買取保証価格は、仲介での販売価格より低い金額が「適用条件」となります。

買取保証価格は仲介の70%くらいって本当?

買取保証価格が仲介での販売価格と比べてどれくらい安くなるのか、気になるところかと思います。「マンション買取保証」で検索すると、「相場の70%程度」と記しているサイトが多いようですが、本当にそうなのでしょうか?

買取保証上限価格が「査定価格の90%」からわかること

大手仲介会社の買取保証での販売計画例(販売期間:3か月)

上記の図は、大手仲介会社の買取保証での販売計画例で、3か月の販売期間で1か月ごとに計2回の価格変更を予定、期間内に成約できなかったら買取保証価格で買い取る例での流れを表しており、査定価格3,000万円の90%、2,700万円を買取保証価格の上限に定めています。

この場合の買取保証上限価格は、仲介で販売する価格の何%になるのでしょうか?下記をご覧ください。

  • (開始時の価格)  3,450万円→78%
  • (価格変更1回目)3,150万円→85%
  • (価格変更2回目)2,835万円→95%
買取保証上限価格が査定価格の90%ということは、仲介での販売価格の78~95%であり、販売期間全体でみると「幅のある数値」であることがご確認いただけます。
販売開始時の価格で売れれば、買取保証上限価格は仲介での販売価格の78%ですが、1か月経過以降は仲介での販売価格の85%、さらに1か月後には95%となることから、「買取保証価格は仲介の70%」と一概には言えないこともおわかりいただけます。

販売価格を時系列にみると、査定価格3,000万円から450万円アップでスタート、1か月後に300万円ダウン、さらに1か月後に315万円ダウンする販売計画となっています。一部の方には、高値売却の可能性を追求できる期間が案外短い、また変更する価格の幅が大きい、と感じられるかもしれません。

なお、買取保証価格については、不動産相場など様々な変動要素も勘案されるため、「必ずしも上限額そのものを提示されるとは限らない」ことにご注意ください。

弊社買取価格が仲介成約価格の90%を上回る実例

神奈川県藤沢市内に位置する築年数18年のマンション、1階西向き、専有面積約85㎡、買取㎡単価35.63万円で2020(令和2)年11月に弊社が買取で成約させて頂いた実例をご覧ください。

買取成約実績マンション 階数 方位 専有面積(㎡) 成約㎡単価(万円)
当該(2020年11月成約) 1 西 85 35.63
仲介(2020年09月成約) 14 南東 87 53.24

弊社買取成約実績マンションの他住戸で一番近い時期の事例は、14階部分の約87㎡、南東向き、弊社取得から2か月前の仲介成約です。この仲介成約物件に当該物件をあてはめて比較検証します。 レインズマーケットライブラリーで確認できる神奈川県湘南地区の成約データで時点修正も行います。

2021年2月神奈川県湘南地区中古マンション成約状況

関連記事:マンション売却の相場を把握。方法と注意点「市場動向を確認する方法」

当該成約㎡単価35.63万円を
仲介成約物件にあてはめて補正
    ↓
買取㎡単価(補正後)は48.60万円
買取㎡単価(補正後)48.60万円÷仲介成約㎡単価53.24万円

≒0.91(91%)

当該物件の買取価格は、仲介の約91%、9割以上の価格です。この結果をみても、どの物件でも一様に仲介の70%になるわけではないことがお分かりいただけると思います。

不動産相場の上昇局面は不動産買取価格もアップ

仲介会社(不動産会社)の各担当者も、仲介物件の売れ行きや、買取保証物件の査定など、リアルタイムに売却相場(買取相場)が現在どのような局面なのかを察知しており、査定価格にも反映しています。不動産売却相場の上昇局面である時期であれば特に、多少強気な価格での提案が可能なこともあるかもしれません。

お客様の心のパートナー

相続したマンションを売却する必要が出てきた。
高齢の親が住んでいるマンションを売却して同居を考えている。
今住んでいるマンションを売却して住み替えたい。

こうしたニーズのあるお客さまにとって何よりも大事なのは、相談する相手がいかに信頼できる相手かどうかです。
東京テアトルグループはサービス業を主軸とする会社であり、マンションの売却相談についてもサービス業のアイデンティティで取り組んでおります。
古くなったけど愛着あるマンションを安心して売却したい、というお客さまの心のパートナーとして、どんな些細な相談でもお気軽にお問合せいただけることを心よりお待ちしております。

関連記事:東京テアトル会社情報

関連記事:マンション売却相談センター相談員のご紹介

この記事のまとめ

買取保証ってどんなサービス?

「買取保証」とは、まずは仲介を依頼して買主を探してもらい、一定期間内で売却できなかった場合に、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となって事前に合意した価格で買い取ってくれるという、「仲介」と「買取」の良い所取りができるサービスです。詳細な流れはこちらをご覧ください。

買取保証を利用する際の注意点は?

買取保証で売却したい区分マンション物件が、依頼先の仲介会社(不動産会社)の買取保証を受ける「適用条件」にあてはまるかどうかを、複数の会社に査定依頼するとき一緒に確認しましょう。詳細はこちらをご覧ください。

買取保証額は仲介の70%くらいの値段になるの?

大手仲介会社の販売計画例では仲介の約78~95%が上限額となっており、一概に仲介の70%くらいの値段になるとは言えません。弊社買取価格が仲介の91%となる実例も紹介しています。

詳細はこちらをご覧ください。

買取保証に向いているのはどんな人?

買取保証はこんな方に向いていると言えます。

  • なるべく高く売りたいのと同じくらい確実に売りたい方
  • すぐではないが一定期間内にお金が必要な方
  • 引越しや住み替えで決まった時期までに売りたい方

東京テアトルの買取保証の詳細はこちら


森田学(執筆
森田 学【宅地建物取引士】

1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。

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