マンションを不動産会社に売却する「買取」の手続き・流れ・仲介との違い

カテゴリ：マンション買取
投稿日：2025.06.19

マンションの売却を考えたとき、「不動産会社に直接売却する方法はあるのか？」「仲介を依頼すべきか、それとも直接売却か、どちらがいいのか？」とお悩みの方もいらっしゃるのではないでしょうか。

この記事では、マンションを不動産会社に売却することをご検討の方に向けて、不動産会社に売却する方法・流れ・メリット・デメリットをわかりやすく解説します。

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この記事でわかること

マンション売却で不動産会社に求める2つの役割は仲介での仲介業者、買取での買主
仲介業者を介さず不動産会社に直接売却する方法は直接買取
成約価格重視なら仲介、早く売却なら買取が向いている
仲介で必要な媒介契約や売却活動は、買取では不要

マンション売却方法で異なる、不動産会社の2つの役割

ご所有のマンションを売却するには2つの方法があり、不動産会社にはそれぞれに応じて下記の2つの異なる役割を求めることになります。

「仲介」における仲介業者
「買取」における買主

順に解説いたします。

「仲介」における仲介業者

「仲介」とは、不動産取引において、売主様と買主様の間に不動産会社が仲介業者として入り、契約を成立させることです。

一般的な仲介は、主にエンドユーザー・個人が買主となります。

仲介業者は、売主様と媒介契約を締結後、買主を探すため広告や販売活動を行い、契約を成立させるまでには一定の時間がかかります。

一般的な仲介では平均3〜6ヶ月、長くて1年以上かかるケースもあるようです。

仲介業者は、売買契約が成立すると、報酬として仲介手数料を受領します。

「買取」における買主

「買取」は、文字通り不動産会社（マンション買取業者）が買主となり、売主様の物件を買い取ることです。

とりわけ、上の図のように仲介業者を介さず直接取引することを「直接買取」といいます。

後述しますが、プロである不動産会社にマンションを売却する直接買取は一般的な仲介と比べ、数日～1か月以内の短期間で現金化可能、契約不適合責任免責など多くのメリットがあります。

「不動産会社に売却」とは、不動産会社が仲介業者として売主の代わりに買主を探す「仲介」ではなく、不動産会社自身が買主となって取引をする「買取」を指しています。

ちなみに、まず仲介を依頼し、もし一定期間内で仲介売却できなかった場合、仲介を依頼した不動産会社が自ら買主となり、事前に合意した価格で買取ってくれる、「買取保証」というサービスを行う不動産会社もあります。

関連記事：マンションの買取保証。内容と流れ、相場や適用条件

次項では「仲介」と、マンションを不動産会社に売却する方法である「買取」の、それぞれの流れについて比較しながら解説していきます。

「仲介」でのマンション売却の流れ

ここでは、「仲介」でマンション売却を行う場合の、以下の流れを解説いたします。

仲介での売却査定を依頼
媒介契約を締結
売却活動（広告・内覧など）
売買契約を締結
決済・引き渡し
確定申告

一つずつみていきましょう。

マンション売却の全体像は以下の関連記事もあわせてご覧ください。

関連記事：マンション売却の注意点｜流れ・費用・失敗談・税金・期間も徹底解説

仲介での売却査定を依頼

まず、不動産会社に仲介での売却について相談をし、査定を依頼します。

営業マンとは、売却相談から売却活動、売買契約から残代金決済、確定申告の相談まで長い時間付き合うことになります。

比較検討するなかで、フィーリングが合って信頼できる営業マンをみつけることも重要です。

媒介契約を締結

背定価格に納得し、信頼できる不動産会社を見つけたら、不動産会社が仲介業者としての業務を遂行し、売主はその成功報酬として仲介手数料を支払う、ということの詳細を取り決めた媒介契約を締結します。

媒介契約は3種類あります。各媒介契約のポイントは以下の通りです。

専属専任媒介契約

　　　依頼は1社だけ、買主の自己発見不可

専任媒介契約

　　　依頼は1社だけ、買主の自己発見可

一般媒介契約

　　　依頼は複数社OK、買主の自己発見も可

3つの媒介契約には一長一短があります。詳細については関連記事をご覧ください。

関連記事：媒介契約とは？わかりやすく3つの種類と期間や手数料を解説

売却活動（広告・内覧など）

媒介契約締結後、仲介業者は買主を探すため、チラシの配布、オープンルーム、SUUMOなどのポータルサイトへの掲載といった売却活動を行います。

こうした売却活動には人件費と宣伝費がかかり、仲介業者のコストとなります。

仲介手数料は成功報酬ですので、コストをかけるからには「仲介での成約が確実に見込める物件」の販売を優先します。

そのため、例えば相場からかけ離れた高過ぎる売り出し価格では、仲介会社の売却活動の意欲を削ぐことにもなります。

売却活動をきっちり実施してもらうためには、売り出し価格の設定も含め、信頼できる営業マンに相談をしましょう！

売却活動の一環として売主様は、購入検討客が内覧を希望する場合、仲介業者とともに対応する必要があります。下記の関連記事にある対応策や注意点をご覧ください。

関連記事：マンション売却の内覧の注意点。掃除は？来ない時はどうする？

売買契約を締結

購入希望者がみつかったら、仲介業者が間に入り、契約金額、契約決済日など諸条件の確認や交渉を進めます。

購入希望者が住宅ローンを借りる場合、通常契約前のこの期間に「事前審査」というローン審査を行います。

購入希望者との諸条件が整ったら売買契約の締結となります。

売買金額
契約日
残金決済日や契約の解除

などについての取り決めを盛り込んだ契約書を仲介業者が作成してくれます。

通常であれば、契約時に買主から売買金額の10％程度の手付金を受領して契約を締結します。この手付金は、残代金支払い時に売買代金の一部として充当されます。

関連記事：マンション売却の手付金、入金はいつ？3つの役割・相場・流れ

決済・引き渡し

決済日になりましたら、買主から売買金額の全額を受領します。同時に買主に物件の引き渡しを行います。

通常引き渡しは、「物件状況報告書」という書面で内装や設備の状況を買主に説明して、家具や荷物などを撤去し空になった部屋と鍵を買主に引き渡すことで完了となります。

併せて登記上の所有権の移転を行うために、必要な書類に書名捺印などして司法書士に渡します。

関連記事：マンション売却の登記費用とは？相場、内訳と計算方法

確定申告

確定申告とは、1月1日から12月31日までの1年間の所得にかかる税金額を計算して、管轄税務署に申告・納税する手続きのことです。

マンションを売却した翌年の、例年2月16日から3月15日が申告期間となります。

マンションなど不動産を売却して、譲渡所得（売却益）がある場合は、確定申告が必要になります。

関連記事：マンション売却と確定申告。必要書類や書き方

マンションを不動産会社に売却する「買取」の流れ

一方、マンションを不動産会社に売却する「買取」の流れは以下の通りです。

買取査定を依頼
売買契約を締結
決済・引き渡し
確定申告

順を追って解説いたします。

買取査定を依頼

まず、マンション買取業者に買取の相談をし、買取査定を依頼します。プロによる査定は訪問1回のみ、30分から1時間程度で終了します。

関連記事：マンションの訪問査定とは？机上査定との違いや注意点、かかる時間

売買契約を締結

マンション買取業者が提示した買取査定価格、および売主様のご希望に沿ったスケジュール等についてご確認のうえ合意いただければ、売買契約の締結となります。

決済・引き渡し

仲介による売却同様、売買代金全額を受領のうえ、物件の引き渡しを行います。所有権移転の必要書類に書名捺印をいただき、マンション買取業者が依頼した司法書士に渡します。

仲介での売却では、家具や荷物を全撤去のうえ、買主に引き渡すことが必要でしたが、買取なら改修や清掃が不要、荷物そのままでOKです。

買取では、基本的に売主様の契約不適合責任免責での取引となるため、売却後の故障や不具合などへのクレームの心配もありません。

確定申告

買取による売却の場合でも、譲渡所得（売却益）があれば、仲介と同様に確定申告が必要になります。

仲介と買取のメリット・デメリット

仲介と買取、それぞれのメリットとデメリットを比較しつつ、ご自身が優先すべきニーズに向いているのはどちらの売却方法なのかを把握しましょう。

「仲介買取メリットデメリット」と検索して上位に表示された記事などの結果が示す、仲介と買取のメリットとデメリット、それぞれの方法に向いている方は、下記の表の通りです。

	仲介	買取
メリット	成約価格が高い	数日～1か月以内の短期間で売却可
デメリット	売却に一定期間を要する	成約価格が低い
向いている方	成約価格重視の方	早く売却したい方

各項目について、順に解説いたします。

仲介のメリット

仲介のメリットは、買取の場合と比較して成約価格が高いことが挙がっています。

その他の仲介のメリットは、

不動産会社のサポートを受けて売却活動ができる
売却価格の相場が把握できる

という点などでした。

仲介のデメリット

仲介のデメリットは、一般的な仲介では平均3〜6ヶ月、長くて1年以上と売却に一定期間を要することが挙がっています。

その他の仲介のデメリットは、

売れるのにどれだけ待てばよいか分からない
内覧の立ち合いなど時間や手間がかかる

という点などでした。

買取のメリット

買取のメリットは、数日～1か月以内の短期間で売却可であることが挙がっています。

その他の買取のメリットは、

契約不適合責任免責で売却後トラブルの心配無し
周囲に知られず売却できる

という点などでした。

買取のデメリット

買取のデメリットは、仲介よりも成約価格が低いことが挙がっています。

その他の買取のデメリットは、

買取の対象外だった
買取業者をみつけにくい

という点などでした。

仲介に向いている方

どんなに時間がかかっても良いから高く売りたい「成約価格重視」のニーズが最優先の方は、仲介での売却が向いています。

買取に向いている方

一方、現金化スケジュールのご都合や施設等へのご入居期限など様々なご事情により、「早く売却」のニーズを成約価格よりも優先したい方には、買取が向いています。

仲介と買取を比較検討するうえで最も重要な「成約価格の差」について、マンション買取は仲介で売却する成約価格の6～8割、としている記事をみかけます。

平均的なマンションの買取と仲介の価格差は約80％～83％です。手取りベースで考えるとマンション買取と仲介の価格差は約86％まで縮まります。

弊社がもっと詳しくお伝えしたいマンション買取のデメリットやメリット、および買取と仲介の成約価格差については、以下の関連記事をぜひご一読ください。

不動産会社選びの注意点

マンション売却に際して、不動産会社の選定はどのように進めていけばいいのでしょうか？

年間270件以上の買取実績があるマンション買取業者として、弊社から以下の5つの注意点を挙げさせていただきました。

複数社に査定を依頼
不動産一括査定サイトの活用
直接買取にも対応しているか
地元近隣での実績を確認
説明は丁寧かつ透明性があるか

それぞれの注意点について解説いたします。

複数社に査定を依頼

まず最初の注意点ですが、査定を依頼するのは1社ではなく複数社にしましょう。

なぜなら、不動産会社によって査定にばらつきが出るため、1社ではわかりづらい査定結果の価格帯や査定の傾向が、複数社での比較で、より明確になるからです。

不動産一括査定サイトの活用

注意点の2つ目は前項に関連しますが、不動産一括査定サイトの活用です。

不動産一括査定サイトは、査定したいマンション等の必要情報を入力すると、一度の入力でまとめて複数の仲介業者に査定を依頼できる利便性が特徴です。

しかしながら、マンション買取で一括査定を依頼する際の注意点が1点あります。

それは、「一括査定サイト経由で仲介業者に買取査定を依頼すると、直接買取では不要なはずの仲介手数料がかかってしまう」恐れがあることです。

仲介手数料をかけたくないなら、直接買取を希望しているとはっきり伝え、それが可能な不動産会社をリクエストしましょう。

もしそれが難しいとの返答があれば、複数の買取業者へ直接依頼するほうが確実といえます。

関連記事：マンション買取は一括査定できる？マンション買取査定のおすすめをご紹介

直接買取にも対応しているか

注意点の3つ目も前項に関連しますが、仲介業者が直接買取にも対応しているかということです。

一括査定サイトの提携不動産会社の多くは仲介業者ですが、なかには下記のような「仲介と買取の両方を行う」大手不動産会社もあります。

大京穴吹不動産
長谷工リアルエステート
大成有楽不動産販売
オークラヤ住宅
東急リバブル
近鉄不動産
阪急阪神不動産

これらの大手不動産会社に買取を依頼すれば、「仲介手数料がかからないマンション買取」にすることが可能です。

地元近隣での実績を確認

注意点の4つ目ですが、地元近隣での実績を確認して、ご売却マンションの近隣で多数の取り扱い実績がある不動産会社を候補に加えるようにしましょう。

取り扱い実績が多いほど、ノウハウや相場観が培われているため、より適切かつ有益なサポートが期待できるからです。

説明は丁寧かつ透明性があるか

最後の注意点は、査定内容や売却活動、またスケジュールについて、担当者の説明は丁寧かつ透明性があるかどうかです。

実際には相性もあるのかもしれませんが、マンション売却を安心しつつスムーズに進めるうえで、不動産会社選定の重要な判断基準となります。