マンション売却の期間・スケジュールと早く売る方法

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.06.09

マンションを売りたいけれどどのくらいの期間がかかるのかわからずに悩んでいる人もいるでしょう。

マンション売却のスケジュールはおおよそ決まっていて、平均的にはどのくらいの期間を必要とするのかはわかります。

この記事ではどのようなスケジュールでマンション売却が進められていくのかを概説し、そのステップごとにかかる期間を紹介します。

マンション売却の基本スケジュール

1.マンション物件査定

マンションを売却するときにはまず不動産仲介業者に査定を受けることから始まります。売りたいと思っているマンションの価値がどのくらい高いのかを確認するステップです。

売主として希望する売却価格がいくらかと照らし合わせて、販売する金額を決定する上で重要な査定価格を教えてもらうことができるのが特徴といえるでしょう。

不動産仲介業者に販売活動をしてもらうための事前準備として欠かせないことは複数の業者に査定を依頼し、査定価格を比較してみることです。それによって相場がわかると希望する売却価格を決めやすくなるため必ず行いましょう。

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2.不動産仲介業者との媒介契約

査定を受けたら販売活動を依頼したい不動産仲介業者を選び出して媒介契約を締結します。

媒介契約とは、不動産仲介業者との間で取り決める約束です。依頼する販売活動の業務内容、条件、報酬などについての契約になります。
売主が複数の不動産会社に買主探しを依頼できる一般媒介契約、1社の不動産会社のみに依頼する専任媒介契約、1社の不動産会社のみに依頼且つ自分で見つけてきた相手と直接取引の出来ない専属専任媒介契約の3種類があります。

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3.販売活動

媒介契約を締結したら、不動産仲介業者が売却のための販売活動を行います。

買主の候補となる人を見つけ出すために物件の紹介をしたり、広告を作成することが不動産仲介業者の主な販売活動です。販売活動を展開したことによって興味を持ってくれる人が出てきたら、内覧の申し込みを受けることになるのが通例です。

そして、内覧をした結果としてさらに興味を持つとマンションの購入の申し込みが入るのが一般的な流れになっています。稀に内覧せず広告の情報のみを参考にして購入の申し込みをする人もいますが、ほとんどの場合は内覧が購入を決断する大きな決め手になりますから、内覧の受付期間中はこまめな清掃を心掛けましょう。

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4.買主との交渉

内覧後、購入の申し込みがあったらマンションの売買取引ができる可能性があります。すぐに契約へ向かうこともないわけではありませんが、このタイミングで交渉をされることが多いため、購入申込者からの質問に答えられるよう準備しておきましょう。
価格が高いから下げて欲しいという交渉の場合が多いものの、入居時期についての希望があって相談したいという場合もあります。
引渡しのときにどんな用意をして欲しいかの希望を伝えられることもあります。逆に入居時期や物件の状態などを交渉の要素として持ち出すこともできるので覚えておくとよいでしょう。

5.売却契約

買主との間で交渉が成立して互いに納得できる形が整ったら売買契約をする段階になります。ほとんどの書類は不動産仲介業者が作成してくれるので、内容を確認して署名押印をするだけで済みます。
売買にあたって必要な事項についても不動産仲介業者から買主に説明してもらえる仕組みになっているため、売主が自分で説明をして納得してもらおうとする必要はありません。
ただ、伝えなければならない点がある場合には事前に不動産仲介業者に話しておくことは必須です。

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6.物件の引渡し

売買契約が成立したら、契約書に定められた日時に物件の引渡しをします。
諸々の書類に加え、鍵なども添えて引き渡すことができたらお金の振り込みがあります。
振り込みの前には当然のことながら、売買代金とともに固定資産税及び都市計画税精算金、管理費等精算金、仲介手数料や登記費用など取引に関する全ての精算内容を確認することとなります。

7.確定申告

マンションを売却したときには確定申告が必要になることがよくあります。売却したことによって利益が生じた場合には譲渡所得税を納めなければならないからです。
譲渡益があったかどうかを自分で計算して、黒字になっていた場合には税額を計算して確定申告の手続きをすることが義務付けられています。
税理士に依頼をすれば正しく計算をして最小限の税額で済むようにしてもらえます。税理士に依頼をすると費用がかかりますが、他にも納税するものがある場合には一括して依頼してしまうと簡単で、税金も少なくて済む可能性があります。

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マンション売却にかかる平均期間は?

マンション売却にはこのように6つものステップを経る必要がありますが、平均的にはどのくらいの期間がかかるものなのでしょうか。

マンション物件査定を受けようと思い立ってから、引き渡しを終えるまでにかかる期間は一般的には4ヶ月から6か月くらいです。

媒介契約を結んでから買主との売買契約が成立するまでが平均的には3ヶ月程度と言われています。必要になる期間をステップごとにまとめると以下のようになります。

マンション物件査定……………およそ1〜2週間(0.5ヶ月)
不動産仲介業者との媒介契約…およそ1〜2週間(0.5ヶ月)
売却活動…………………………およそ8〜12週間(2〜3ヶ月)
買主との交渉……………………およそ1〜3週間(0.5ヶ月)
買主との売却契約………………およそ1〜2週間(0.5ヶ月)
物件の引き渡し…………………およそ2〜6週間(1ヶ月)

ただ、マンションの売却期間は工夫をすることで短縮することが可能です。スムーズに売れるようにするにはコツがあり、いかにして多くの人に興味をもらえるようにするかが重要になります。

スケジュールを短縮し早く売るためのポイント

内覧者数を増やす

マンション売却のスケジュールを短縮するためには興味を持って内覧してくれる人を増やすことが大切です。
販売活動を積極的に行ってもらうことも重要ですが、内覧に対応できる時間も増やすのも良い方法です。また、できるだけたくさん写真を提供して、広告を見たときにぜひとも実際に見てみたいと思ってもらえるようにするのも効果的でしょう。
全体を写した写真だけでなくアピールできる魅力の部分をはっきりと写すのが重要になります。マンション物件の広告掲載を多数手掛けている不動産仲介業者はノウハウを持っていますので、相談しながら進めて下さい。

専任媒介契約を締結できる不動産仲介業者を選ぶ

不動産仲介業者の販売活動を促すためには専任媒介契約を締結できるところを選択するのが賢明です。
専任媒介契約にすると他の不動産仲介業者は仲介できなくなるので、頑張って販売活動をしたのに他社に先に買主を見つけられてしまったという状況に陥ることがありません。そのため、買主を見つける意欲が高まり、積極的に販売活動をしてくれるでしょう。
レインズ(指定流通機構)への登録も速やかに行ってもらえるので、流通物件として広く認知してもらえるようになるのもメリットです。

売り出し価格を下げる

マンションの売り出し価格が相場価格以上で高すぎる場合、買い手が出てこないこともよくあるため、価格を下げることも検討しましょう。買主も相場を把握しているので相場より大幅に高いとなかなか目を向けてもらえません。
相続で手に入れたマンションの場合には相続税の支払いや遺産分割の影響でどうしても高く売りたい場合もあるでしょう。
しかし、固定資産税及び都市計画税、管理費や修繕積立金など、所有しているだけでかかる費用もあり、早期売却の対策の一つとして価格を下げることも重要です。

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マンション売却のスケジュールまとめ

マンション売却の流れに基づいて全体のスケジュールを概観してみると3ヶ月から6ヶ月くらいは期間を必要とすることがわかります。
販売活動を徹底して行ってもらい、多くの人に内覧に来てもらえればその分、購入したいという人が見つかる可能性も上がりますが、短期間より長期間のほうがよりそのチャンスが広がります。無理のないスケジュールを立て、早めに売却準備を進めていきましょう。