マンション売却の流れ(事前準備から売却契約、引渡しまでの手続き)

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.06.09

持っているマンションを売却する、という経験をしたことがある人はそう多くは居ません。ほとんどの人がどのように進めていけばよいのか分からないですし、誰かに聞こうと思っても周りに経験者が居るという人はごく少数でしょう。
売却するまでの手続きの際にはそれぞれ準備しなければいけないことがあります。
マンション売却の流れを知っておくことで、手続きをスムーズに進めることが出来るでしょう。

マンション売却の事前準備の流れ

1.住宅ローンの残債を確認

マンションの売却は住宅ローンが残っていてもできますが、マンションを買主に引渡す際にはかならず住宅ローンを完済している状態でなければいけません。ですから住宅ロ-ンがあとどれくらい残っているのか、残債額を把握する必要があります。

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2.売却にかかる費用(譲渡費用)

マンションの売却にかかる費用(譲渡費用)は、

  • 仲介手数料
  • 売買契約書貼付印紙
  • 登記費用
  • その他の費用(リフォーム、ハウスクリーニング、不用品処分、引越等)

があります。その他の費用に関しては、売却する物件の築年数や使用状況などにより様々です。

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3.書類の準備

マンションを売却する際にはたくさんの書類が必要となり、その中でも特に重要な書類として、

  • 登記識別情報通知書または登記済権利証
  • マンションの管理規約
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • 分譲時のパンフレット
  • 購入時の売買契約書

があります。保管場所の確認をしておくことをおすすめします。見当たらない書類がある場合は、査定依頼する際に不動産仲介業者へ相談しましょう。

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4.周辺の中古マンション相場の情報収集

不動産仲介業者に査定を依頼する前に、周辺の同程度の中古マンションがいくらで売りに出ているかなど情報収集をして相場を確認しておけば、きちんと相場を把握している不動産仲介業者を選ぶ際の判断材料にもなります。投函されるチラシやSUUMOなどの不動産ポータルサイトを活用しましょう。

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マンション売却活動の流れ

1.不動産仲介業者による査定

以上の準備が出来たら、次は実際に売却活動をしてくれる不動産仲介業者を探すことになります。
不動産仲介業者の良し悪しはマンション売却が成功するかどうかを大きく左右するので、しっかりと売却実績がある業者を選ぶようにしましょう。
そして気になる不動産仲介業者をいくつか選んだら、実際に売却予定のマンションを査定してもらいます。同じ物件であっても業者によって評価基準が異なるので、複数の不動産仲介業者に査定してもらうと差が生じることがあります

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2.不動産仲介業者との媒介契約

不動産仲介業者との話し合いによって売り出し価格を決定したら、正式にマンションを売り出すために不動産仲介業者と媒介契約を結ぶことになります。
媒介契約は大きく分けると専属専任媒介契約・専任媒介契約・一般媒介契約の3種類があって、それぞれ取り決めがあります。
まず専属専任媒介契約はほかの不動産仲介業者に重ねて依頼することも、自分で買い手を探すこともできません。
専任媒介契約は複数の不動産仲介業者に依頼が可能ですが、自分で買い手を探すことはできません。
最後の一般媒介契約は複数の不動産仲介業者に依頼することも、自分で買い手を探すこともできます。

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3.販売価格の決定

協力してもらう不動産仲介業者を選定したら、販売価格を決定します。
販売価格は基本的に不動産仲介業者が提示した査定額を基準にするようにしましょう。
自分がこれまで住んでいるマンションだと、ついつい思い入れがあって高い販売価格にしてしまいがちですが、あまりにもかけ離れた価格設定だといつまで経っても買い手が現れません。物件がなかなか売れないというのは売り先行の場合は特に致命的です。

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4.内覧

マンション売却活動をしている中で、マンションを買いたいという人が現れたら、内覧をしてもらうことになります。内覧はマンションを実際に買ってもらえるかどうかを大きく左右するとても重要な場面となるので、万全の準備をして臨みましょう。
売り先行の場合は現在住んでいる状態で内覧してもらうことになります。内覧前にはかならず隅々まで掃除するようにし、荷物はなるべく部屋の外に出ていない状態が良いでしょう。

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マンション売却の契約から引渡しまでの手続きの流れ

1.売買契約

売買契約の際には売主買主双方が、宅地建物取引士による売買契約書及び重要事項説明書についての記載内容の説明を確認していくことになります。
売買契約書の記載内容を買主が確認したうえで特に問題なければ、売主買主双方の実印を押して売買契約が完了となります。

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2.引渡し日の調整

売買契約が完了したら、実際にマンションを引渡す日程の調整をしましょう。
売り先行の場合は同時に新たに購入した住居の入居日も決めなければいけません。しかしながら極力買主の希望日に合わせるように引渡し日は調整しましょう。

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3.引渡し

引渡し日の調整が終わり、引渡し当日になれば実際に引渡し手続きをすることになります。
引渡しの際には不動産仲介業者が段取りをしてくれるので、指示に従って引渡しが無事に済むように、しっかりと準備しておきましょう。

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4.確定申告

マンションを売却するという事はお金を得ることになります。
不動産を売ることで得る取得は譲渡所得となるので、確定申告を必ず行いましょう。
ただし確定申告をしたからと言って税金を支払わなければいけない、ということではありません。
特に買い替えを理由にマンションを売却した際にはマンションを売ったときのお金では足りず、新たな住居を購入するのにさらに費用を払っていることもあります。
そういったときは確定申告をすることで還付金が出たり、税金の補助を受けることができます。

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マンション売却の流れ(事前準備から売却契約、引渡しまでの手続き)のまとめ

以上のように、マンションを売却するまでにはさまざまな手続きがあるほか、たくさんの書類が必要になります。その時その時で書類を準備していると慌てて思わぬトラブルが発生することもあるので、事前に必要な書類は準備しておきましょう。信頼できる不動産仲介業者を見つけて相談しながら手続きを進めるのがおすすめです。

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