【マンション買取】築年数が古いマンションの売却方法
カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2022.08.11
マンションは、築年数が古くなるにつれて売却し難くなります。
築年数の古いマンションを早期・確実に売却する方法として買取があります。
古いマンションを買取で売却する際に知りたい下記のような項目について解説をしていきます。
- 古いマンションに買取がおすすめの理由
- 古いマンションの買取価格の目安
- 築39年古いマンション買取価格2200万円
- 古いマンションのおすすめ買取業者
- お得な古いマンション買取
- マンション買取の流れ
目次
古いマンションが売却し難い理由
古いマンションは築21年以上
「古いマンション」とは、築浅物件と比べて価格（資産価値）が概ね半分になる築20年を超える物件です。
2018年の21～25年は47.8％、2021年の21～25年は57.2％、概ね21～25年で㎡単価が50％ダウンします。
【2018年】
| 築年数 | ㎡単価 | 減価率 |
| 0～5年 | 80.96 | 100.0％ |
| 6～10年 | 68.06 | 84.1％ |
| 11～15年 | 60.56 | 74.8％ |
| 16～20年 | 52.77 | 65.1％ |
| 21～25年 | 38.70 | 47.8％ |
| 26～30年 | 29.68 | 36.7％ |
| 31年～ | 31.70 | 39.2％ |
【2021年】
| 築年数 | ㎡単価 | 減価率 |
| 0～5年 | 94.63 | 100.0％ |
| 6～10年 | 82.83 | 87.5％ |
| 11～15年 | 69.41 | 73.3％ |
| 16～20年 | 64.35 | 68.0％ |
| 21～25年 | 54.10 | 57.2％ |
| 26～30年 | 37.15 | 39.3％ |
| 31年～ | 35.61 | 37.6％ |
古いマンションが売却し難い理由
マンションの価格は、築年数11～15年にかけて25％、築年数21～25年にかけて更に25％程度下落をします。
中古マンション市場での流通性が下がり価格も大きく減価します。
分譲マンションの売却と築年数、古いマンションの売れる限界の詳しくは下記関連記事をご覧ください。
古いマンションに買取がおすすめな理由
築年数が古いマンション売却にはリスクや注意点があります。
マンション買取ならリスクや注意点を回避、解決可能です。
古いマンションでも買取なら早期・確実に売却
築年数の古いマンションの成約率は、下記の表の通り築年数が古ければ古いほど低下します。
物件のエリアや価格帯によっては、相当の時間をかけても売れないということを想定しておく必要があります。
| 築年数 | 成約率(2021) | 成約率(2020) |
| 0～5年 | 30.5% | 26.3% |
| 6～10年 | 40.7% | 36.4% |
| 11～15年 | 35.3% | 28.0% |
| 16～20年 | 34.9% | 28.4% |
| 21～25年 | 28.3% | 20.7% |
| 26～30年 | 19.9% | 14.1% |
| 31年～ | 16.4% | 12.5% |
古いマンションでも買取なら契約不適合責任免責
古いマンションは、売却した後に故障や不具合が見つかるリスクが高いと言えます。
契約不適合責任を問われて、修理費用が新たに発生したり、代金の減額請求や契約解除の可能性もゼロではありません。
古いマンションでも買取ならリフォーム不要
古いマンションを売却するのに自分で壁や床などリフォームを検討する方もいらっしゃいます。
好みの素材や内装デザイン、暮らし易さは人それぞれなので、中途半端なリフォームはあまりおすすめではありませんし、古いマンションの大規模なリフォームには多額のコストがかかります。
マンション売却時のリフォームの費用や必要性などの詳しくは下記関連記事をご覧ください。
関連記事：マンション売却とリフォーム。費用や必要性、注意点を解説
古いマンションで買取に向く物件
古い以外のネック多いはマンション買取向き
古いマンションという理由だけで必ずしも売れないことはありませんが、一方で築浅物件に比べて売り難いのも事実です。
古いに加えて下記のようなネックが存在する古いマンションはより一層売り難くなります。
- 駅から遠い
- 都心から遠い郊外立地
- 不人気エリア立地
- 荷物が多く片付いてない部屋
- 孤独死などがあった部屋
- 管理費修繕費が割高な部屋
- 借地権、地上権物件
- エレベーター無し物件
- 維持管理状態が悪い物件
- 割高な価格設定の物件
古くても売れるマンション
古くなって減価するのは建物のみで、土地は古いという概念が当てはまりません。
古くても売れるマンションは、港区など土地の価値が高い人気のエリアに建つマンションです。
古いマンションでも売れる具体的データとして、地域・築年数別の成約件数を調査・集計しました。
| 成約件数 | 東京 | 神奈川 | 埼玉 | 千葉 | 合計 |
| ～10年 | 554 | 187 | 81 | 61 | 883 |
| 11～20 | 596 | 273 | 104 | 131 | 1104 |
| 21～30 | 289 | 190 | 95 | 81 | 655 |
| 31～40 | 239 | 145 | 75 | 70 | 529 |
| 41～50 | 191 | 81 | 30 | 91 | 393 |
| 51年～ | 33 | 18 | 5 | 9 | 65 |
築50年を超える物件でも、人気エリアの中古マンションは仲介業者の仲介で取り引きが行われています。
マンション買取と仲介の違い
マンション買取業者に売却
マンションの仲介は、仲介業者が広告なので探した個人が主な買主です。
マンション買取は、古くなったマンションを買い取った後に大規模リフォームをして再販売をするマンション買取業者が買主です。
マンション買取業者は、リフォームが前提なので室内はどんなに汚くても、設備に故障不具合があっても問題なく買い取ります。
古いマンションとの相性は抜群です。
マンション買取と仲介の違い
買取と仲介には、下記のような違いがあります。
| 買取 | 仲介 | |
| 買主 | 業者 | 個人,法人,業者 |
| 査定額 | 必ず売れる | 売れるかも |
| 契約不適合責任 | 免責 | 負担 |
| 売却活動 | 不要 | 必要 |
| 売買契約まで | 早期確実 | 長期不確実 |
| 現金化 | 早い | 遅い |
買取と仲介のメリット・デメリットと価格差
【マンション買取】
- 最短5日、早期売却完了
- 売却活動不要で手間無し
- 周りに知られず売却可能
- マンション売却相場を下回る
【マンション仲介】
- 売却完了まで時間がかかる
- 売却活動に手間と時間がかかる
- 広告など周囲に告知が必要
- マンション売却相場で売れる
マンション買取がどの程度マンション売却相場下回るのか、次項で解説します。
古いマンションの買取相場
マンション買取は売却相場の85％
非常に大雑把な言い方をすると買取価格の目安は、マンション売却相場の85％です。
但しマンションの価格帯、エリア、駅距離、築年数、専有面積、周辺環境、マーケット環境などにより、買取価格のパーセントは上下します。
古いマンション買取事例、買取価格2200万円
弊社東京テアトルは、令和3年に下記築39年の古いマンションを2200万円で買い取りました。
- 所在地：東京都江戸川区清新町
- 最寄駅：東京メトロ東西線／西葛西駅10分
- 専有面積：57.17㎡（17.29坪）
- 所在階：21階
- 築年月：S58年5月（築後39年）
- 方位：西
【同一マンション内仲介成約価格】
| 成約年 | 成約価格 | 面積 | 階数 | 方位 | 乖離率 |
| H31 | 2470 | 57.17 | 18 | 南 | 89.1% |
| H31 | 2480 | 57.17 | 21 | 南 | 89.1% |
| H30 | 2750 | 57.17 | 17 | 西 | 80.0％ |
| H29 | 2450 | 57.17 | 13 | 西 | 89.8％ |
古いマンションの売却相場（成約価格）に対して買取価格の2200万円は、約85％前後です。
※正確には階数や方位などの補正が必要なのですが、話しが難しくなるので割愛しています。
少し話しが難しくなりますが、マンション買取の相場や実際の買取事例などの詳しくは下記関連記事をご覧ください。
関連記事：マンション買取の相場、買取価格は市場価格の何パーセント？
次項では古いマンションのおすすめマンション買取業者をご紹介します。
古いマンションのおすすめ買取業者
古いマンションを売却するときにおすすめのマンション買取業者をご紹介します。
| おすすめ | 本社 | 設立 | 上場 | 資本金 |
| 東京テアトル | 新宿区 | 1946 | 1949 | 45.5 |
| フジ住宅 | 大阪府 | 1974 | 1990 | 48.7 |
| イーグランド | 千代田 | 1989 | 2013 | 8.3 |
| ﾑｹﾞﾝｴｽﾃｰﾄ | 千代田 | 1990 | 2014 | 25.5 |
| インテリックス | 渋谷区 | 1995 | 2005 | 22.5 |
| 未来都市開発 | 中央区 | 2000 | ー | 0.2 |
| ｼﾞｬﾊﾟﾝﾌﾟﾗｲﾑﾑｰﾊﾞ | 港区 | 2003 | ー | 0.9 |
東京テアトル
合言葉は「お客様の心のパートナー」、スローガンは「築古、難あり物件も喜んで」で、古いマンションが得意です。
東京テアトルの特色
主力は賃貸、中古マンションのリノベーション販売等の不動産事業。映画配給・興行、飲食店も（出所：会社四季報ONLINE）
東京テアトルが買い取ったマンションの平均築年数は、30年超です。築20年～築40年程度の古いマンションを積極的に買い取っています。
古いマンションを期限までに売却したい、古いマンションだから売却後が心配、古いマンションの荷物が片づかない、希望の売却価格に届かないなどのお悩みがありましたら東京テアトルにお気軽にご相談ください。
フジ住宅
フジ住宅は、新築戸建て・マンションの分譲事業、中古マンション・戸建ての買取再販事業、土地有効活用事業、賃貸・管理事業が主力事業です。中古住宅以外に土地売却の相談もできます。
フジ住宅の特色
大阪府地盤。自由設計方式の戸建て住宅（家）に強み。改装付き中古住宅販売も地域断トツのシェア（出所：四季報ONLINE)
イーグランド
競売による仕入れに強み、首都圏ではトップの落札件数、圧倒的なシェア。競売になった物件の落札を得意としています。
イーグランドの特色
首都圏地盤にマンション、戸建て中古再生事業を展開。販売価格2000万円以下の物件が中心（出所：四季報ONLINE）
イーグランドなら、戸建て売却の相談も可能です。
ムゲンエステート
中古マンションなどの居住用不動産だけでなく一棟賃貸マンション、一棟オフィスなど投資用不動産も買い取り再生販売。横浜支店、北千住、船橋、荻窪、赤羽、池袋に営業所。
ムゲンエステートの特色
首都圏１都３県で中古不動産の買い取り・再販を展開。区分所有マンション、投資用不動産が柱（出所：四季報ONLINE）
インテリックス
中古マンション再生販売の先駆者、最近はアセットシェアリング、あんばいを手掛ける。先駆者として古いマンションを含めた幅広い物件を得意にしています。
インテリックスの特色
中古マンション再生販売専業の最大手。アフターサービス、高品質内装が強み。地方展開強化（出所：四季報ONLINE)
未来都市開発
未来都市開発は、「リノベーションマンションで人々を幸せする」を企業理念とする2000年創業のマンション買取業者です。
中央区に本社、西東京店、横浜店、大阪店を展開しています。
未来都市開発の特色
未来都市開発は、96.08％のお客様が内装、収納が多い、立地などに満足されています。
ジャパンプライムムーバ（JPM）
ジャパンプライムムーバは、1都3県を営業エリアとする2003年創業のマンション買取業者です。
東京23区を中心に東京に近接する横浜市、さいたま市、市川市などのエリアの中古マンションに強みを持っています。
ジャパンプライムムーバの特色
ジャパンプライムムーバは、弊社東京テアトルと同様に古いマンションの買取実績が豊富な買取業者です。
買取再販事業以外に再生エネルギー事業を行っています。
お得な古いマンションの買取
仲介手数料がかからないお得な買取のコツをご紹介します。
マンション買取で仲介手数料が必要なケース
不動産仲介業者に依頼した場合、売主と買主である買取業者との間に不動産仲介業者が入る仲介になるため、売主、買取業者（買主）はそれぞれ仲介業者に仲介手数料を支払うことになります。
マンション買取で仲介手数料が不要なケース
前述した不動産仲介業者が売主と買主の間に立って売買契約を成立させる仲介でなく、上記のように売主と買取業者（買主）が直接売買契約をすれば仲介手数料は不要となります。
売買契約に必要な書類などの案内、売買契約に必要な契約書と重要事項説明書などの作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどは、不動産会社である買取業者がその業務をおこなってくれます。
不動産売却、不動産査定を考えた時一括査定が頭に浮かびますが、前述した仲介手数料が必要なケースになる場合がありますのでご注意ください。詳細は下記関連記事をご覧ください。
マンション買取の流れ
マンション買取、現金化（残金決済）までの流れ
マンション買取業者に直接依頼した場合、買取で売却する流れは下記の通りになります。
- 売却のご相談・買取査定依頼
- 現地調査・査定価格の提示
- ご契約
- 残金決済・お引渡し
マンション買取と仲介、流れの違い
仲介は、主に個人の買主を探すために下記❹❺❻❼の売却・広告活動が必要です。買取に比べて売却完了までの時間が長くかかることが違いの最大のポイントです。
マンション買取、即時買取と買取保証
マンション買取には、買取業者が査定価格で即時に買取する即時買取と一定期間仲介で売却活動をして売却できなかった場合に査定価格で買い取ってくれる買取保証とふたつがあります。
住宅ローンが残っている古いマンション・古い住まいの買い替えには買取保証が安心です。
【マンション買取】築年数が古いマンションの売却方法まとめ
古いマンションの買取再販は、古くなったマンション流通性を高め、不要な人から必要な人に引き継ぐ役割を担っています。空き家として放置される古いマンションを減少させマンションの寿命を延ばします。
古いマンション、買取がおすすめの理由は？
築年数が古いマンション売却にはリスクや注意点があります。マンション買取ならリスクや注意点を回避、解決可能です。
古いマンション売却のリスクや注意点と買取がおすすめの理由の詳細はこちらをご覧ください。
古いマンションの買取相場はいくら？
古いマンションの買取相場は、マンション売却相場の85％程度です。現状の価格上昇マーケットの場合、人気エリアのマンションの買取価格は90％を超えることもあります。
古いマンションの買取相場の詳しくはこちらをご覧ください。
古いマンションの買取価格を教えて？
築39年の古いマンションの買取価格は2200万円、中古マンション相場（マンション売却相場）の約85％です。
マンション買取価格の2200万円や中古マンション相場の約85％についての詳しくはこちらをご覧ください。
古いマンションのおすすめ買取業者は？
プロ目線で厳選した古いマンション買取でおすすめ業者を7社ご紹介します。
マンション買取の最大手から古いマンションに強いと評判の会社まで幅広くご紹介します。おすすめ買取業者の詳しくはこちらをご覧ください。
古いマンションが売れない理由は？
古くなったマンションは、大規模なリフォームのコストが嫌われ一般の個人の買主に売却し難くなります。
古いマンションが売れない理由の詳しくはこちらをご覧ください。
古いマンション売却の注意点と解決策は？
古いマンション売却の注意点は、時間、リフォーム、契約不適合責任です。
古いマンションの売却を業者買取にすれば問題は解決です、詳しくはこちらをご覧ください。
|
|
