不動産買取。買取相場、流れ、メリット
カテゴリ：マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日：2022.05.20
不動産の売却方法には、不動産仲介と不動産買取があります。
本記事では、不動産買取とはどのような売却方法なのか、どのような不動産が買取に向いているか、どのような売主様が買取向きなのか等の詳細を解説していきます。
その後に不動産買取の相場・相場価格、不動産買取の流れ、不動産買取のメリット・デメリット等にについて解説を致します。
一般の方には分かり難い不動産買取を正しく理解していただき、不動産仲介か不動産買取か迷った際の判断材料として頂ければ幸いです。
目次
不動産買取とは
不動産買取に適した不動産や買取でなければ売却の難しい不動産があります。
売却の手間、期間に対する考え方の違いにより仲介向きの売主様、買取向きの売主様がいます。
不動産買取とは、どのような不動産の売却方法なのか詳しく解説をしていきます。
不動産買取は、不動産買取業者が買主
不動産買取は、不動産会社が自ら買主となって不動産を買取します。
自ら買主となって不動産を買い取る不動産会社が不動産買取業者です。
不動産買取は、人に知られず早期確実売却
不動産買取は、不動産会社が買主となるため買主を探す売却（販売）活動が不要です。仲介と比べて早期確実な売却が可能です。
仲介と違いチラシや不動産ポータルサイトへ物件を掲載する必要がないため、周りの人に知られず売却を完了したい売主様向きの売却方法です。
不動産買取は、期限までの売却が可能
不動産買取は、買主が不動産買取業者のため、売主様が希望する期限までに売却を完了（現金化）することが可能です。後述する不動産買取のメリット、デメリットで詳細を解説します。
不動産買取は、価格最優先の売主様に不向き
詳細は後述しますが、不動産買取には仲介に無いメリットがたくさんあります。
一方、下記のような売却ニーズの売主様には不向きな売却方法と言えます。
- 手間や時間をかけて価格最優先で売却をしたい
- 売却後のクレーム無しや契約不適合責任免責より価格優先
- 売却の期限は決まっていないため時間をかけて高く売りたい
- 人との接触や売れないストレスより価格優先
不動産買取をする業者
不動産買取を専門とする不動産会社
詳しくは後述しますが、買い取る不動産の種類によってそれぞれ専門の不動産買取業者があります。
専門・得意とする不動産に特化し実績を積み上げ、特化する不動産に対する目利き力を高めています。
不動産買取の専門業者は、特化した不動産に対する目利き力が高いため、一般的には売り難い不動産でも適正・高額な買取査定金額が期待できます。
不動産買取もする仲介業者
全てではありませんが、不動産仲介業者も不動産買取をします。
不動産仲介業者は、取引実績の豊富な大手仲介から売買の実績は乏しい中小仲介まで様々な仲介業者があります。
仲介を主力業務とする仲介業者の買取は、買取実績に大きくバラつきがあるので注意が必要です。
不動産買取と不動産仲介の違い
不動産仲介は、不動産仲介業者が買主を探す
不動産を売却しようと考えた時、皆さんの頭に浮かぶのはテレビCMをしている大手不動産仲介業者が多いのではと想像します。
不動産仲介は、不動産仲介業者がチラシなどの広告や物件への案内など売却活動をおこない、主に個人の買主を探します。
不動産仲介業者は、自ら不動産を買い取るのではなく、売主様と買主の間に立って売買契約を成立させる不動産会社です。
不動産買取の査定は必ず売れる金額、契約不適合責任は免責
不動産買取と不動産仲介には、下記のような違いがあります。
| 違い | 買取 | 仲介 |
| 買主 | 買取業者 | 個人,法人,買取業者 |
| 査定額 | 必ず売れる | 売れるかも |
| 難あり不動産 | 売れる | 売り難い |
| 契約不適合責任 | 免責 | 負担 |
| 売却活動 | 不要 | 必要 |
| 売買契約まで | 早期確実 | 長期不確実 |
| 現金化 | 早い | 遅い |
| 売却価格 | 買取相場 | 仲介相場 |
違いの詳細については、それぞれのメリット・デメリットとして後述致します。
不動産買取向きの不動産・物件
不動産買取向きは、個人に売り難い不動産
通常エンドユーザー（個人）に売り難いとされる下記のような不動産が不動産買取に向く不動産といえます。
【不動産買取向きな土地】
建物の建築が困難だったり、造成など開発が必要だったり、権利関係の交渉が困難な土地は、不動産買取向きの不動産といえます。
- 変形地
- 狭小地
- 広大地
- 借地権
- 底地
【不動産買取向きな建物】
室内や建物の大規模なリフォーム、リノベーションが必要な建物は、不動産買取向きの不動産といえます。
- 築古戸建て
- 築古マンション（区分所有）
- 賃貸中ファミリータイプマンション（区分所有）
- 老朽化賃貸マンション（一棟）
- 老朽化古ビル（一棟）
- 入居者の居る古アパート
不動産買取より仲介に向く物件
【仲介向きな土地】
- 整形地
- 50㎡～200㎡程度の更地
【仲介向きな建物】
- 築浅戸建て
- 築浅マンション（区分所有）
- 賃貸中ワンルームマンション（区分所有）
- 築浅賃貸マンション（一棟）
- 築浅ビル（一棟）
- 満室稼働の築浅アパート
不動産買取は、買取向き不動産が早期、確実
前述しましたが、仲介で個人には売り難いとされる下記のような難あり不動産、プロ向き物件も、不動産買取なら早期・確実な売却が見込めます。
- 変形地、狭小地、広大地
- 借地権、底地
- 築古戸建て
- 築古マンション（区分所有）
- 賃貸中ファミリータイプマンション（区分所有）
- 老朽化賃貸マンション（一棟）
- 老朽化古ビル（一棟）
- 入居者の居る古アパート
- 孤独死、自殺などの事故物件
- 駅徒歩15分超、バス便、超郊外、不人気エリア、近隣嫌悪施設
- エレベーター無し、スキップフロアー、旧耐震、借地権
不動産買取の相場
不動産買取相場は仲介相場より低い
一般的に不動産買取による売却価格は、仲介業者の仲介による売却価格より低くなります。
一方前述したように、仲介では売り難い不動産買取に向く不動産・物件があります。
宿泊者のニーズによって１泊5万円のシティホテルと1泊5000円のビジネスホテルがあるように、買取には買取相場、仲介には仲介相場があります。
買取と仲介は、物件が買取向き・仲介向きのどちらなのかと、売主様の売却ニーズによって使い分けるべきものです。
後述する買取・仲介のメリット、デメリットを正しく理解したうえ、買取向きの不動産・物件の早期確実な売却をご希望なら買取がおすすめです。仲介向きの不動産・物件は、差し迫った売却期限が無ければ、仲介業者の仲介による売却がおすすめです。
マンションの買取相場は仲介の85％
価格帯、築年数、エリア、駅距離、仲介事例の成約時期などによってパーセントは上下しますが、マンションの買取相場は仲介相場の85％前後です。85％は後述する「不動産買取で仲介手数料をかけない方法」で売却した場合のパーセントです。
現在のような価格上昇局面では、買取が仲介の85％を超えることもあります。
弊社の最近の買取事例とレインズの成約価格（仲介相場）で確認をしてみます。
【川越市築28年の買取価格は仲介の何％？】
買取価格は、仲介の成約価格の84.6％です。
| 価格 | 面積 | 階数 | 単価 | 成約 | |
| 仲介 | 1300 | 61.02 | 2 | 70.4 | Ｒ3.9 |
| 買取 | 1100 | 64.31 | 5 | 56.5 | Ｒ4.1 |
【横浜市築27年の買取価格は仲介の何％？】
買取価格は、仲介の成約価格の108.5％です。買取した物件は、仲介より専有面積が大きいため、仲介価格を買取価格が上回ります。
成約坪単価で比較すると買取／仲介は、84.9％です。
| 価格 | 面積 | 階数 | 単価 | 成約 | |
| 仲介 | 3500 | 56.17 | 8 | 205.9 | Ｒ3.9 |
| 買取 | 3800 | 71.80 | 2 | 174.9 | Ｒ4.3 |
【東京都北区築21年の買取価格は仲介の何％？】
買取価格は、仲介の成約価格の110.2％です。仲介の成約年月が4年前のため、このような仲介価格を買取価格が上回る現象が起きます。
成約坪単価で比較すると買取／仲介は、103.3％です。
| 価格 | 面積 | 階数 | 単価 | 成約 | |
| 仲介 | 4080 | 70.19 | 11 | 192.1 | Ｈ30.4 |
| 買取 | 4500 | 74.94 | 4 | 198.5 | Ｒ4.3 |
関連記事：マンション買取の相場、買取価格は市場価格の何パーセント？
不動産買取の流れ
不動産買取、現金化（残金決済）までの流れ
不動産買取業者に不動産買取を直接依頼した場合、買取で売却する流れは下記の通りになります。
- 売却のご相談・買取査定依頼
- 現地調査・査定価格の提示
- ご契約
- 残金決済・お引渡し
不動産買取と仲介、流れの違い
仲介は、主に個人の買主を探すために下記❹❺❻❼の販売活動が必要です。そのため買取に比べて売却完了までの時間が長くかかります。
不動産買取、即時買取と買取保証
不動産買取には、買取業者が買取査定価格で即時に買取する即時買取と一定期間仲介で売却活動をして売却できなかった場合に買取査定価格で買い取ってくれる買取保証とふたつの買取があります。
不動産買取のメリット、デメリット
不動産買取のメリット
不動産のプロである不動産買取業者が買主となる不動産買取には下記のようなメリットがあります。
一般的なエンドユーザー（個人）には売り難いとされる不動産をそのままの状態で早期・確実に売却可能なのが不動産買取業者の不動産買取のメリットといえます。
- 買主を探す広告・営業活動が不要なので早期、確実に売却可能
- 広告・営業活動が不要なので近所に知られずに売却可能
- 買取業者が買主なので契約から現金化の期間が短い・柔軟
- 契約不適合責任の免責可能（売却後クレームの心配無し）
- 建物や室内の経年劣化、故障、雨漏りの修理が不要
- お部屋はそのまま、荷物の片づけ、処分や掃除は不要
- 狭小地、広大土地、築古、居抜き、底地、ローン滞納中も売却可能
不動産買取のデメリット
難あり不動産でも早期・確実な売却が見込める不動産買取相場は、時間をかけて買主を探し主に個人へ売却する仲介相場より低くなることがあります。
不動産買取と仲介のメリット、デメリットを正しく理解して、売主様の不動産売買ニーズに合った売却方法を賢く選びましょう。
不動産買取で仲介手数料をかけない方法
不動産買取業者の買取で不動産を売却する場合、仲介手数料が必要なケースと不要なケースがあります。
不動産買取で仲介手数料が必要なケース
不動産仲介業者に不動産買取を依頼した場合、売主と買主である不動産買取業者との間に不動産仲介業者が入る仲介になるので、売主、不動産買取業者（買主）はそれぞれ仲介業者に仲介手数料を支払うことになります。
不動産買取で仲介手数料が不要なケース
前述した不動産仲介業者が売主と買主の間に立って売買契約を成立させる仲介でなく、上記のように売主と不動産買取業者（買主）が直接売買契約をすれば仲介手数料は不要となります。
売買契約に必要な書類などの案内、売買契約に必要な契約書と重要事項説明書などの作成、契約から引き渡しまでの事務手続きなどは、不動産会社である不動産買取業者がその業務をおこなってくれます。
不動産買取を一括査定
不動産買取で仲介手数料がかかる
一括査定サイトで不動産査定をしてくれる不動産業者の大部分は、不動産仲介業者です。自ら不動産を買い取るのではなく、仲介により主に個人の買主を探す仲介業者が大部分です。
不動産買取専門の業者に直接依頼
前述したように仲介業者が不動産の買取をするケースもあります。
自称「買取します」の仲介業者の買取実績は、一部の大手仲介業者を除いて、それほど多くはありません。
買取実績の乏しい仲介業者に高値買取査定は期待できませんので注意が必要です。
関連記事：マンション買取の注意点、仲介の60%は誤り？手数料０円が可能
不動産買取、おすすめは専門の買取業者
おすすめは、得意・専門の不動産がある買取業者
不動産買取業者といっても業者によって得意とする不動産、専門とする不動産が異なります。
例えば弊社東京テアトルは中古マンションの買取を専門・得意としています。
マンションに特化してきた実績と経験により、専門業者でなければ買い取れないような築50年超、エレベーター無し、敷地借地権、事件事故などの難あり物件でも積極的に買取致します。
不動産買取業者が買取する不動産
不動産買取業者が買取する不動産は下記のような不動産になります。
【買取する不動産の種別】
- 戸建て
- マンション（区分所有）
- アパート
- 賃貸マンション（1棟単位）
- オフィスビル（1棟単位）
- オフィスビル（区分所有）
- 店舗（区分所有）
- 土地（所有権）
- 底地
- 古アパート居抜き
不動産買取をする業者の種類
不動産買取業者には、専門とする不動産によって下記のような種類があります。
【不動産買取業者の種類】
| 不動産買取業者 | 買取する不動産（目安） |
| 1.マンション買取業者 | 中古マンション（区分所有） |
| 2.戸建買取業者 | 中古戸建て |
| 3.一棟収益不動産買取業者 | 賃貸マンション、オフィスビル、アパート |
| 4.底地・居抜き買取業者 | 底地、古アパート居抜き |
| 5.建売用地買取業者 | 土地（50㎡前後以上） |
| 6.ワンルーム用地買取業者 | 土地（商業150㎡以上、その他250㎡以上） |
| 7.マンション用地買取業者 | 土地（容積率200％超1000㎡前後以上） |
詳細は後述しますが、安ければどんな種類の不動産でも買い取る不動産転売業者という買取業者もあります。
不動産買取には、買取再販業者と不動産転売業者
不動産買取業者は、出口（売却する相手）の違いによって「買取再販業者」と「不動産転売業者」に分類することができます。
【買取再販業者】
不動産買取業者のうち買取再販業者は、買い取った建物や部屋のリノベーションしたり、買い取った土地に建物を建設した後、売主としてエンドユーザー（個人）に販売、分譲をします。
権利調整など難易度の高い不動産を買い取った買取再販業者は、交渉力や調整力を駆使して流通可能な不動産へとバリューアップをします。このケースは、不動産会社に販売をすることもあります。
【不動産転売業者】
詳細は後述しますが、不動産買取業者のうち不動産転売業者は、買い取った建物や部屋、買い取った土地などにほとんど手を入れずに主に不動産会社へ転売をします。
不動産買取、再販業者と転売業者
買取再販業者がおすすめ
前述しましたが不動産買取業者のうち、下記のように買い取った建物や室内のリノベーションしたり、買い取った土地に建物を建設した後、売主としてエンドユーザーに販売、分譲するのが買取再販業者です。
前述した【不動産買取業者の種類】の一覧の1～4の不動産買取再販業者は、下記1～4のように買取した不動産・物件をひと手間かけてバリューアップをします。このひと手間は、一般の個人が行うのは困難な専門性の高い手間であるといえます。
- 中古マンションの内装、設備などをリフォーム・リノベーション
- 中古戸建ての屋根、外装、内装、設備などをリフォーム・リノベーション
- 老朽賃貸マンション、老朽古ビルなどをリノベーション・コンバージョン・リーシング
- 底地や借地権、入居者のいる古アパートなどの権利調整
建売業者やマンションデベも不動産買取再販業者
前述した【不動産買取業者の種類】の一覧の5～7の不動産買取業者は、買い取った土地にマンションや戸建てを建築してエンドユーザーに分譲をするマンションデベロッパー、建売業者とよばれる不動産会社です。
一般の個人（エンドユーザー）は購入しない面積の大きい土地や空き家古アパートなどを買取り、インフラを整備して宅地化、或いは建物を解体して土地分割などの開発後、新築戸建やマンションの分譲をおこないます。このようなマンションデベロッパーや建売業者も広義の不動産買取業者です。
住宅系用途地域の駐車場や未利用地などの大きな土地（広大地）は、建売業者やマンションデベロッパーに相談するのがおすすめです。
不動産転売業者、サンタメ業者
前述しましたが、不動産買取業者の中にはリノベーションや建物を建築するなど付加価値を上げたりするひと手間もなく、主に同業の買取業者などに転売をする下記のような不動産転売業者もいます。
- 不動産転売業者
- 三為（サンタメ）業者
転売先が個人（エンドユーザー）でなく、同業の買取業者に即日転売しているケースは、相当安く買い取っているものと想像できます。ネットの記事にある、買取は仲介の売却相場の60％になってしまうというのは、このような不動産転売業者の買取のケースを指しているのかもしれません。
前述してきたバリューアップをして再販をする、例えばマンション買取再販業者であれば相場の60％ということは通常ありません。
三為（サンタメ）業者と呼ばれ、さんため契約という売却方法を駆使する不動産転売業者がいます。三為とは「第三者のため（為）にする契約」が語源です。三為業者、さんため契約についての詳細は下記記事をご覧ください。
関連記事：三為とは？（新）中間省略登記とは？ 基本を簡単に解説します（関口法律事務所）
この記事の関口先生も書かれていますが、さんため契約の買主が個人の場合は買主がカモにされているケースも多いようです。買主が買取業者のケースは、全てではありませんが売主がカモにされていことも多いと想像されます。
不動産の買取転売そのものは違法ではありませんが、合理的根拠が無いのに転売目的として業者を介在させたりすると信義誠実義務に反すると判断されたことはあります。詳しくは下記関連記事をご覧ください。
買取再販業者がおすすめ
前述してきたように不動産買取業者といっても下記のような２種類の業者が存在します。
- 買取りした不動産をひと手間かけてバリューアップ後に販売する買取再販業者
- 買取りした不動産をそのままの状態で転売する不動産転売業者
売主様に特殊な事情があったり、転売業者との特殊な関係性などがあったり、納得をして不動産転売業者に売却をしているケースもあると思います。
全てが該当するわけではありませんが、そのままの状態で右から左に即転売できるような価格はかなり割安な価格で買い取っていると想像できます。
不動産買取。買取相場、流れ、メリットまとめ
不動産買取とは？
不動産買取は、不動産買取業者が自ら不動産を購入することです。不動産買取と不動産仲介の違い、不動産買取の現金化までの流れなどについて詳しく解説致します。
不動産買取の詳細はこちらをご覧ください。
不動産買取の流れは？
不動産買取、現金化（残金決済）までの流れは下記の通りです。不動産仲介の流れとの大きな違いは売却活動が不要なので現金化までが短いことです。
- 売却のご相談・買取査定依頼
- 現地調査・査定価格の提示
- ご契約
- 残金決済・お引渡し
不動産買取の流れ、仲介の流れとの違いなどの詳細はこちらをご覧ください。
不動産買取のメリットは？
一般のエンドユーザー（個人）には売り難いとされる不動産をそのままの状態で早期・確実に売却可能なのが不動産買取業者の不動産買取のメリットといえます。
不動産買取のメリットや不動産買取に向く不動産などについての詳細はこちらをご覧ください。
不動産買取に仲介手数料はかかる？
不動産買取には、仲介手数料が必要なケースと不要なケースがあります。不動産買取で仲介手数料をかけない方法をご紹介します。
不動産買取の仲介手数料についての詳細はこちらをご覧ください。
不動産買取、再販業者と転売業者の違いは？
不動産買取業者には、買取再販業者と不動産転売業者があります。一般の方には分かり難い買取再販業者と不動産転売業者の違い、選び方や注意点などをご紹介します。
適正な不動産買取をする業者の選び方やおすすめ業者の詳細はこちらをご覧ください。
不動産買取業者のおすすめは？
弊社がおすすめする不動産買取業者は、得意・専門の不動産がある買取業者です。得意・専門の不動産を持つ買取業者は、その専門性を駆使して、高い買取価格の算出が可能です。
不動産買取業者のおすすめ、得意・専門の不動産がある買取業者の詳細はこちらをご覧ください。
不動産買取業者の買取と仲介業者の仲介の違いは？
不動産買取は安い、仲介売却は高いというような記事を見かけます。買取と仲介にはそれぞれメリット・デメリットがあり、まったく別の不動産の売却方法です。売却する不動産や希望する売却方法によって使い分けるべきものです。
不動産買取業者の買取と仲介業者の仲介の違いについての詳細はこちらをご覧ください。
（執筆）
森田 学【宅地建物取引士】
1999年東京テアトル株式会社に入社。「テアトルタイムズスクエア」などの映画館の運営スタッフ業務、ラグジュアリーホテル「ホテル西洋銀座」ドアマン業務を経て2008年不動産関連部署に異動、区分所有マンションの売買を担当し現在に至る。
マンションのご売却はご不明な点も多く、不安をお感じの方も大勢いらっしゃるかと存じます。
マンション専門に年間200件以上、取引築年数平均が30.8年と築古物件が得意な弊社が独自メソッドによる査定で高値買取致します。円滑で安心なお取引の一助となれば幸いです。
