マンション売却査定

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2019.08.08

マンションの売却を検討する時に避けては通れない査定査定価格の精度、査定の種類と流れ、査定方法、査定価格と売れる価格などについて解説致します。

 

マンションの査定価格の精度

1.査定価格とは

マンションを売却する時、売却可能な概算上限価格を算出するのが一般的に言われている売却査定となります。マンションの売買には様々な変動要因がありますので、あくまでも査定価格は概算であり、季節や競合物件によって上限価格は変動することになります。

2.各社ばらばらな査定基準

仲介会社の一般的な査定は、何らかの統一された査定基準にもとづいて算出されている訳ではありません。仲介会社各社の独自の算出方法や算出根拠により算出されます(不動産鑑定士の鑑定とは違います)。従ってその査定は任意に行われており、査定スキルや経験値、仲介会社の意図によって上げ下げできることになります。査定価格で売れなくても、査定をした仲介会社に何らかのペネルティや不利益が発生することもありません。結果として、媒介契約を取得したいがために根拠の乏しい高値査定価格を提示する会社も出てきます。売れなければ、売れない理由を並べて後出しの価格下げ交渉をしてきます。

3.査定価格で必ず売れる?

物件の条件(築年数、駅距離、エリア等)にもよりますが、必ずしも査定価格=売れる価格ではないことをご認識ください。査定をした営業担当者の査定能力や経験、競合する物件の売り出し価格や販売状況、売却活動をする時期や市況によっては、査定価格を大幅に下回らなければ売れないケースもあります。

根拠のある査定、スムーズにストレスの少ない売却をご希望であれば、信頼できる不動産会社に査定を依頼することをお勧めします。

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査定の種類と流れ

1.机上査定訪問査定

机上査定:周辺相場などから机上で算出

実際のお部屋は見ずに、物件概要(面積、方位、階数など)をもとに周辺相場、取引事例から算出をします。おおよその査定価格を知りたいお客様に向いた査定方法です。

訪問査定:実際のお部屋の状態から算出

机上査定で使用するデータに加えて、お部屋の状態や周辺環境を加味して査定価格を算出します。具体的に売却をご検討であれば、精度が高く適正な価格がご提示できる訪問査定をおすすめします。

2.査定は無料

一般的に机上査定も訪問査定も無料で行ってくれます。A社に査定を依頼したけど、希望価格に届かないから売らない、事情が変わったので売らない、B社に依頼することにしたなど、査定を依頼したからといって、必ず売却しなければならないことはありません。弊社を含めて査定依頼は、お気軽にお申し付けください。

3.査定の流れ

一般的な訪問査定の流れは、下記のようになります。3.の立ち会いは居住中、空き家、荷物が多い少ないなどお部屋の状況にもよりますが、概ね1時間程度となります。4.の査定価格の報告は、一般的には立ち会いから数日後となります。

  1. 訪問査定申し込み
  2. 日程調整
  3. お部屋で査定の立ち会い
  4. 査定価格の報告

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査定方法

中古マンションの査定方法は、仲介会社によって異なるので、ここでは弊社(東京テアトル)の査定方法についてご説明致します。

1.査定に使うデータや資料

マンションを査定する時に使用するデータや資料は概ね下記の通りになります。

  1. レインズの成約事例(※レインズは不動産業者間の情報交換システム)
  2. レインズの販売中物件
  3. 東京カンテイのマンション別売りデータ
  4. 東京カンテイの分譲時パンフレット(間取図、各階平面図、物件概要等)
  5. 登記簿謄本(法務局で取得、オンラインで取得可能)
  6. 重要な事項の調査報告書(管理会社から取得)

2.査定価格はどう決める

中古マンションの価格を構成する要素は下記の通りです。直近の1.成約事例に下記要素の優劣を加味して査定価格を算出します。

  • 所在地(人気エリアor不人気/低地or高台/嫌悪施設有無など)
  • 最寄駅、駅距離(人気路線or不人気、急行停車駅or各駅など)
  • 専有面積(広い方が人気)
  • 主開口部方位(南向きが人気)
  • 階数(高層階ほど人気)
  • 築年数(築浅が人気)
  • 間取り(カウンターキッチン、ウォークインクロゼットが人気)
  • 住戸特徴(角部屋/ルーフバルコニー/専用庭などが人気)
  • 分譲、施工会社(三井、三菱、野村不など大手デベ分譲、大手ゼネコン施工が人気)
  • 周辺環境(騒音の有無、日照を遮る建物有無、公園の有無など)
  • 商業施設(スーパー、コンビニなどの有無、距離)
  • 教育施設(保育園、幼稚園、小学校、中学校などの距離)
  • 管理等(管理体制、共用部分の維持管理状況など)
  • 共用部分(エントランス広さ、エレベータ有無、宅配ロッカーなど)
  • 内装、住設機器の状況(経年劣化状況、リフォーム有はプラス評価)

査定価格と売れる価格

1.査定価格が高かったり安かったり?

極論をすれば査定価格というのは、ひとつだと考えます。類似事例に価格を構成する要素の優劣をプラスマイナスすると答えはひとつだからです。A社に比べてB社の査定が〇百万円も高かったという広告は?です。こんなことがあるとすれば、A社B社どちらかが査定を間違っているか、意図的に高くしているかのいずれかと推察されます。

2.こういうケースは高く売れることも

買主の事情により査定金額より上振れして売れるケースがあります。これは仲介会社が高く売るのではなく、「少し高くても買いたい」という下記のような買主の特殊ニーズによるものです。このようなケースもあるので、当初の販売価格(出し値)を少しチャレンジしてみる価値はあります。

  • 親が子供夫婦の住むマンションを購入希望(逆もあり)
  • 人気のある特定の学校の学区内マンションを購入希望
  • 転校など避けたいので同じマンション内の広い部屋を購入希望
  • エリアで常に人気のランドマーク的物件の購入希望

3.査定に関する記事がたくさんあるがどれが正しいの?

最後に「マンション売却査定」と検索すると”査定の注意点”、”高く売るコツ”、”周辺売却データ”などが様々なサイト記事が検索結果として出てきます。皆さんもお気づきだと思いますが、それぞれのサイトの思惑に沿ったカタチで記事は書かれています。あふれる情報に振り回されずに、早く信頼できる仲介会社(不動産会社)を見つけて査定の依頼をされることをお勧め致します。

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