マンション売却の流れ(決済)と必要書類

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.05.14

マンション売却の流れの1.〜7.を順に解説していきます。六番目はマンション売却の流れ6.決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)について説明していきます。

  1. 売却準備
  2. 査定(机上査定、訪問査定)
  3. 媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)
  4. 販売活動(広告、物件見学、購入申込、仲介手数料)
  5. 売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)
  6. 決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)
  7. 確定申告

売買契約の締結が終わると、次の手続きは「決済」になります。決済日には、残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡しなどを行います。それぞれの手続きを順にご説明致します。

 

残代金の受領(買主の残代金支払い)

残代金の受領(買主の残代金支払い)と所有権の移転、引渡し

売買契約書の「売買代金(残代金)の支払の時期、方法等」で、買主の売主対する残代金の支払い期日、支払い方法を定めます。(FRK書式では第3条)

条文には「現金か預金小切手をもって」とありますが、実務的には売主の指定する銀行口座残代金振り込みによって支払います。売主は、記帳をして口座への着金(受領)を確認します。

売買契約書の「所有権等の移転の時期」と「引渡し」で、売主の買主に対する「所有権の移転」と「物件の引渡し日」を定めます。(FRK書式では第5条と6条)

所有権は、買主が売主に対して売買代金全額を支払い、売主がこれを受領した時に売主から買主に移転します。

売主の物件(鍵)の引渡しと買主の残代金の支払いは、原則として同時に行います。売買代金全額を受領したこのタイミングで所有権(使用、収益、処分する権利)も移転します。

司法書士が登記に必要な書類の確認後融資実行

売買契約書の「所有権等の移転登記等」で「売主は売買代金の受領同時に本物件について、買主の名義に所有権等の移転登記申請手続きをする」と定めます。(FRK書式では第8条)

実務的には、「所有権の移転登記申請」に必要な書類(委任状、印鑑証明書など)が揃い、司法書士が売主本人確認後、売主の署名捺印が完了したら、残代金の支払いが行われます。

買主が住宅ローンを使う場合、抵当権設定に必要な書類も併せて揃っていることを確認した後、銀行が住宅ローン融資を実行(銀行から買主口座に送金)します。その融資されたお金が売主口座に振り込まれ、売主が受領します。

余談ですが、この融資実行、送金、振り込みに結構時間がかかります。月末の銀行が忙しい時期には、1時間待ちのこともあります。後のスケジュールに余裕を持っておきましょう。

登記申請手続き

売主の残代金の受領、買主への物件の引渡しの完了を確認した時点で、司法書士が、所有権等の移転登記申請手続き及び抵当権の設定登記申請の手続きを開始します。

関連記事:FRK標準書式(一般仲介用・区分所有建物 敷地権)

 

固都税・管理費等の清算

売買契約書の「公租公課等の負担」で、下記の清算方法を定めています。(FRK書式では第11条)

引渡し完了日の前日までの分を売主の負担、引渡し完了日以降の分を買主の負担として、引渡し完了日に清算と定めています。公租公課の起算日は1月1日としています。

  • 固定資産税・都市計画税
  • 管理費・修繕積立金
  • その他の負担金

決済日には、上記の公租公課等の清算の他に下記支払いがあります。

  • 仲介手数料の半金支払い
  • 登記費用の支払い(前項記載の所有権の移転登記費用買主の負担、登記名義人(売主)の住所、氏名の変更登記抵当権抹消登記に要する費用は売主の負担

 

物件(鍵)の引渡し

残代金を受領したら部屋の鍵を買主に引渡します。通常、室内に残置物のない状態で引渡しをします。ピカピカにする必要はありませんが、あまり悪い印象を与えないよう、ある程度清掃はしておきましょう。

買主は、入居の前に古い鍵を新しい鍵に交換することが多いですが、一応手もとにある鍵は全て引渡しましょう。トランクルーム、専用庭出入口、宅配ボックスカードキーなど部屋の鍵以外の鍵がある場合は、その鍵も全て引渡します。

通常仲介会社が用意してくれますが「所有者変更届」を記入して管理会社に提出します。

       

引渡しに必要な書類

引渡し時(迄に)に必要となる書類は下記の通りです。(1.2.は仲介会社が清算の金額を算出するために事前に必要。8.は司法書士が登録免許税を算出するために事前に必要。※は該当する方のみ)

  1. 固定資産税・都市計画税納税通知書(清算用)
  2. 管理費・修繕積立金の支払いが分かるもの(清算用)
  3. 本人確認書類(免許証、保険証など)
  4. 実印
  5. 印鑑証明書(3ヶ月以内)
  6. 登記済権利書or登記識別情報
  7. 住民票
  8. 固定資産税評価証明書(登録免許税算出用)
  9. 抵当権抹消書類(売主の抵当権抹消用)※
  10. 新築分譲時のパンフレット※
  11. 管理規約
  12. 使用細則

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