マンション売却の流れ(売買契約)必要書類、注意点など

カテゴリ:マンション売却の手続き・ノウハウ
投稿日:2020.05.10

マンション売却の流れの1.〜7.を順に解説していきます。五番目はマンション売却の流れ5.売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)について説明していきます。

  1. 売却準備
  2. 査定(机上査定、訪問査定)
  3. 媒介契約締結(一般、専任、専属専任、レインズ)
  4. 販売活動(広告、物件見学、購入申込、仲介手数料)
  5. 売買契約(必要書類等、残代金決済日調整、手付金受領、特約)
  6. 決済(残代金受領、登記手続き、固都税・管理費等清算、鍵引渡し)
  7. 確定申告

販売活動をして、購入申込が入り、契約条件の合意ができれば、いよいよ売買契約の締結となります。

売買契約必要書類等残代金決済手付金特約条項などについて解説をしていきます。

              

マンションの売買契約に必要な書類等と注意点

売買契約書、重要事項説明書の作成と注意点

売買契約書の骨格は、「不動産の表示」「売買代金と支払い方法」「手付金」「所有権等の移転の時期、引渡し」「契約不適合責任」「手付解除」「契約違反による解除・違約金」「融資利用の特約」などになります。

どれも重要なことになりますが、特にお金に関すること「売買代金と支払い方法」「手付金」「所有権等の移転の時期、引渡し」については、事前に確認が必要です。

契約締結後、売主がマストでしなければならないのは引渡しです。引越しの準備期間は充分か、次の住まいの入居スケジュールに合っているかなど引渡し日の設定には注意が必要です。稀にですが、引渡し当日になって引越しが終わっていないという売主さんもいらっしゃいましたのでご注意ください。

仲介会社の営業マンが、管理会社や役所などに資料の請求、ヒアリング調査をして売買契約書などの作成をしてくれます。

売主は、作成に必要な下記の書類、資料を用意する必要があります。

  • 登記済権利書、登記識別情報
  • 固定資産税・都市計画税納税通知書
  • ※パンフレット、販売図面
  • 管理規約、使用細則、管理組合総会議事録
  • ※その他新築分譲時資料(建築確認通知書、検査済証等)

※は紛失したり、前所有者から引き継がれていないケースがあるので、手もとにあればで用意をしましょう!それ以外は手もとにあるはずなのでがんばって探しましょう!

書類、資料は、売買契約締結時に提示、決済時には契約添付書類として買主に渡すものもあるので、仲介会社の営業マンに預けましょう!

売買契約ですること

売主、買主の希望条件(金額や決済日等)の調整がつけば、いよいよ売買契約の締結となります。

具体的に売買契約ですることを説明致します。

  1. 売主、買主の紹介
  2. 重要事項説明書契約書の読み合わせ、説明(宅地建物取引士)
  3. 付帯設備表物件状況報告書の確認、説明(売主から買主)
  4. 売買契約書などに署名捺印(売主、買主)
  5. 手付金の受領(買主から売主)、領収書の発行(売主から買主)
  6. 売主の引越し予定、決済引渡予定日・場所などを確認後解散

契約締結の前に、物件や取引条件に関する重要事項の説明を宅地建物取引士が購入予定者に行います。

マンションの場合、重要事項説明書の説明に1時間、売買契約書の読み合わせ説明に30分、署名捺印その他手続きに30分。スムーズに進んで売買契約の手続きにかかる時間は、概ね2時間です。買主が細かい質問をしたり、営業マンが不慣れだったりすると3時間以上かかることもあります。

売買契約手続きは、通常売主買主が揃って不動産仲介会社で行います。

何らかの理由で売主(買主)本人が出席できない場合は、代理人をたてて代理人が行うことがあります。(委任状などが必要)

本人が多忙だったり、遠方だったりして都合が合わない場合、持ち回り契約という方法もあります。仲介会社の営業マンが売主、買主それぞれに契約書を持ち回り、契約手続きを行います。

売買契約締結に必要なもの

  • 印鑑
  • 本人確認書類
  • 印紙(印紙代)

印鑑は、「実印が必要」と説明している記事が多いですが、実印でなく認印でも全然OKです。実印と印鑑証明は、登記書類の押印に必要なので、決済日には用意する必要があります。

本人確認書類は、運転免許証、パスポート、健康保険証などです。

印紙は、売買契約書書に貼付する印紙です。印紙そのものは、仲介会社が購入して用意してくれる場合もあるので、その場合は印紙代を用意します。

売買契約日に仲介手数料の半金を支払います。売買金額の3%+6万円+消費税の半金が必要になります。残りの半金は、決済日(引渡日)に支払います。

           

手付金の受領と注意点

売買契約書に売主、買主双方が署名捺印をすることで契約が成立となります。

手付金の金額

売買契約書で定めた金額の手付金は、この時点で買主から売主に支払われます。手付金は、売買代金の10%程度が一般的です。

手付金の額に制限はありませんが、低額にし過ぎると契約の効力を弱めることになってしまうので注意が必要です。(下記の手付放棄による手付解除がし易くなる)

解約手付

通常の売買契約では、手付金は「解約手付」として授受されます。買主は手付金を放棄することで、売主は手付金の倍額を返すことで、売買契約を解除することができます。解約手付による契約の解除を一般的に「手付解除」と言います。但し手付解除できるのは、「相手方が履行に着手するまで」とされます。

証約手付

手付金は、売買契約が成立したことを証するために支払う「証約手付」の意味合いもあります。

手付金は、売買代金とは別に支払われますが、実務的には残代金支払い時に売買代金の一部に充当することが一般的です。買主は、手付金相当額を差し引いた売買代金を残代金として決済日に支払います。

       

残代金の決済日の予定を決める

買主が残代金(売買代金)を全額支払い、買主に所有権を移転する日を決済日と言います。

登記申請に必要な書類を司法書士が確認後、買主が残代金を支払い、売主は、残代金を受領します。同時に売主は物件の鍵を買主に引渡します。売買代金以外の費用の支払いや税金等の精算を行います。

売買契約書で「◯月末日迄」のように残代金支払い期日を決めますが、曜日なども考えて実務的な決済手続きの予定日を売買契約締結時に予め決めます。最大、売主、買主、売主仲介会社営業マン、買主仲介会社営業マン、司法書士、売主利用ローン銀行担当者、買主利用ローン銀行担当者など大勢のスケジュールを押さえなければならないので早めの調整が肝心です。

買主は住宅ローンを利用して残代金を支払うケースが多く、住宅ローンの利用には、ローンの申込み、審査、金銭消費貸借契約締結、抵当権の設定登記、融資の実行など手続きに時間と手間がかかります。

売主は、引越しの準備、住み替え先の準備、決済日までの引越しなど、こちらも時間と手間がかかります。

このように決済に向けて売主、買主共に時間と手間がかかるので、前もって決済の予定日を仮決めします。ローンの手続き進捗や引越し準備進捗状況を確認しながら決済日の最終調整をします。

       

注意すべき売買契約の特約条項

住宅ローン特約

通常、買主が住宅ローンを利用して物件を購入する場合、売買契約書に「住宅ローン利用の特約」が入ります。

住宅ローン利用の特約は、買主が住宅ローンの審査の結果、融資承認を得られなかったときには、売買契約を無条件で解除できるという特約です。買主に手付金は返還され、違約金なども無しで契約が白紙解除となります。

この特約は買主を保護するものになります。特約の期間(契約解除期日)を定めるのが一般的なので、可能な限り期間を短く設定するよう仲介会社営業マンに依頼をしましょう!

停止条件、解除条件付き契約

「自宅の第三者への売買契約が締結できたら契約の効力が発生」「転勤になったら契約は失効」などの一定の条件を売買契約の特約として付けるかどうかは当事者の自由です。

買主、買主側仲介会社からリスクヘッジの為の特約条項を付したいとの希望があるかもしれません。売主にとっては、条件によっては決済(現金化)ができず契約が白紙解除となる不安定な契約となってしまいます。安易に「住宅ローン特約」以外の特約条項を付さないよう注意が必要です。

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